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Responsabilidad del Registrador de la Propiedad: inmueble sin acceso directo
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En Cataluña el C.C. Artículo 566-7 Servidumbre de paso, dice:
1- Los propietarios de una finca sin salida o una salida insuficiente a la vía pública pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de paso para acceder de un ancho suficiente y unas características adecuadas para que la finca dominante se pueda explotar normalmente.
2- El paso se ha de dar por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.
En virtud de ese artículo me tienen que abrir paso sea cual sea el acuerdo privado o público que pudiera existir. Cualquier acuerdo contrario a la ley es nulo y se tiene por no puesto.
Olvidé comentar que lindando a mi trastero existe otro trastero igual y que queda bloqueado por la plaza de aparcamiento cuestionada, pero en ese caso el propietario del trastero es el mismo que el de la plaza de aparcamiento, con lo que no existe problema alguno.
1- Los propietarios de una finca sin salida o una salida insuficiente a la vía pública pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de paso para acceder de un ancho suficiente y unas características adecuadas para que la finca dominante se pueda explotar normalmente.
2- El paso se ha de dar por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.
En virtud de ese artículo me tienen que abrir paso sea cual sea el acuerdo privado o público que pudiera existir. Cualquier acuerdo contrario a la ley es nulo y se tiene por no puesto.
Olvidé comentar que lindando a mi trastero existe otro trastero igual y que queda bloqueado por la plaza de aparcamiento cuestionada, pero en ese caso el propietario del trastero es el mismo que el de la plaza de aparcamiento, con lo que no existe problema alguno.
Francamente no sé hasta qué punto el trastero es o no inscribible en el registro. Tanto el código civil catalán como la legislación civil estatal, que es supletoria del anterior, son normas de derecho dispositivo. Esto permite que puedan ser sustituidas por acuerdos entre los particulares afectados, quedando como supletorias para lo no previsto en dichos acuerdos, que normalmente son escriturables y registrables. No ocurre así con las normas de derecho necesario, que son de obligado cumplimiento y cuyas infracciones siempre obligarán a notarios a advertirlas y a los registradores a no inscribir sus resultados. De hecho las mismas escrituras públicas y los asientos en el registro de la propiedad son, con carácter general, actos opcionales por voluntad de los interesados.
Con respecto a su caso, si existe servidumbre debe tener título (ya sea contrato privado o escritura pública) porque la servidumbre de paso es discontinua. En caso afirmativo la finca dominante es el trastero y la sirviente la plaza de garaje, siendo la escritura de esta última donde tiene que mirar para comprobar si está inscrito el gravamen de dejar pasar al del trastero. Pida en el registro la nota simple de la plaza de garaje (serán unos pocos euros) y si figura el derecho de paso, advierta al dueño de que se busque la vida pero que tiene que dejarle pasar. Si no existe esa servidumbre y el dueño de la plaza de garaje sigue tapando la puerta de acceso al trastero, deberá reclamar a la comunidad de vecinos para que resuelva el problema conforme a lo que le dije en mi anterior respuesta.
Con respecto a su caso, si existe servidumbre debe tener título (ya sea contrato privado o escritura pública) porque la servidumbre de paso es discontinua. En caso afirmativo la finca dominante es el trastero y la sirviente la plaza de garaje, siendo la escritura de esta última donde tiene que mirar para comprobar si está inscrito el gravamen de dejar pasar al del trastero. Pida en el registro la nota simple de la plaza de garaje (serán unos pocos euros) y si figura el derecho de paso, advierta al dueño de que se busque la vida pero que tiene que dejarle pasar. Si no existe esa servidumbre y el dueño de la plaza de garaje sigue tapando la puerta de acceso al trastero, deberá reclamar a la comunidad de vecinos para que resuelva el problema conforme a lo que le dije en mi anterior respuesta.
Hola Mogrovejo muchas gracias por tus comentarios y consejos.
Lo de demandar a la comunidad ya lo tenía pensado pero al ser un inmueble de muy poco valor, estamos hablando quizás de 4.000 euros, el gasto de enviar por ej. un burofax a los 350 comuneros se me va a 9.000 euros y lo veo desproporcionado, etc. etc.
La ley (C.C.Cataluña) artículo 553-33 dice que "únicamente puede configurarse como elemento privativo de un edificio de viviendas, los locales y los espacios físicos que puedan ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso propio a la vía pública, sea directa o sea a través de un elemento común de disfrute no restringido"
Entiendo que el trastero no cumple con esa ley y en ningún caso puede configurarse y registrarse como elemento privativo.
En el texto de la escritura se dice que el acceso al trastero es entrando previamente en la finca de otro propietario.
¿Puede el Registrador de la Propiedad Inmobiliaria registrar cualquier cosa inmueble? y la LPH, ¿no aplica?
En las notarías siempre he escuchado que por ej. un acta de propietarios de una comunidad modificando los estatutos, al ser estudiada por el registrador puede ser rechazada por no ajustarse a la ley y dañar los intereses de algún comunero, etc. etc.. Eso quiere decir que el registrador no se limita a copiar escrituras en sus libros de registro, sin más. Existen textos no inscribibles que deben rechazarse, bajo la responsabilidad civil del registrador por ser trabajador autónomo y responder con su propio patrimonio personal.
Lo de demandar a la comunidad ya lo tenía pensado pero al ser un inmueble de muy poco valor, estamos hablando quizás de 4.000 euros, el gasto de enviar por ej. un burofax a los 350 comuneros se me va a 9.000 euros y lo veo desproporcionado, etc. etc.
La ley (C.C.Cataluña) artículo 553-33 dice que "únicamente puede configurarse como elemento privativo de un edificio de viviendas, los locales y los espacios físicos que puedan ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso propio a la vía pública, sea directa o sea a través de un elemento común de disfrute no restringido"
Entiendo que el trastero no cumple con esa ley y en ningún caso puede configurarse y registrarse como elemento privativo.
En el texto de la escritura se dice que el acceso al trastero es entrando previamente en la finca de otro propietario.
¿Puede el Registrador de la Propiedad Inmobiliaria registrar cualquier cosa inmueble? y la LPH, ¿no aplica?
En las notarías siempre he escuchado que por ej. un acta de propietarios de una comunidad modificando los estatutos, al ser estudiada por el registrador puede ser rechazada por no ajustarse a la ley y dañar los intereses de algún comunero, etc. etc.. Eso quiere decir que el registrador no se limita a copiar escrituras en sus libros de registro, sin más. Existen textos no inscribibles que deben rechazarse, bajo la responsabilidad civil del registrador por ser trabajador autónomo y responder con su propio patrimonio personal.
Veo que lleva con este problema desde 2009. No sé hasta qué punto impide el registro el hecho de que haya o no constituida servidumbre de paso. Habría que ver además cuánto concuerdan las delimitaciones y superficies entre las escrituras, el proyecto de construcción y la realidad.
Las cuestiones son: si éste es realmente un problema entre partes (ya vi que no llegaron a un acuerdo); y si una servidumbre de paso, puede o no constituirse forzosamente directamente a instancia del dueño del trastero gravando una plaza de garaje e indemnizando por ello, ya que los garajes y trasteros no son fincas como las parcelas de terreno, están sometidas a la LPH e incluso su delimitación es distinta de las de las viviendas o los locales.
Un garaje puede tener normas y costumbres que restrinjan mucho la libertad de uso de cada plaza por parte del dueño, por muy privativa que se considere la superficie. Dentro del volumen de una plaza de garaje puede haber muchos elementos comunes (instalaciones por el techo, marcas o números pintados en el suelo, pilares de la estructura, extintores, topes abatibles para acceso, etc.) que en unos casos "molestan" más y en otros menos. Por tanto, las rayas que límitan las plazas pintados en el suelo no suelen ser en sentido estricto una linde cuyo traspaso sea invasión de propiedad privada porque si no a lo mejor no se podrían ni abrir las puertas de los vehículos. En cuanto al régimen de uso de los trasteros, aunque tienen paramentos y puerta de acceso, tienen también limitaciones parecidas a las del garaje ya que suelen tener luz e instalaciones comunitarias y normas de utilización mucho más restrictivas que los usos de vivienda o local comercial.
En mi opinión este asunto es a como si se tratara de poner un ascensor o hacer una rampa de minusválidos invadiendo o limitando espacios privativos. Es la comunidad de vecinos la que debe resolver el acceso al trastero de la manera menos gravosa posible, bien actuando sobre la plaza de garaje, bien sobre el trastero, bien sobre ambos, procediendo si hiciera falta a alterar el título constitutivo preferiblemente por acuerdo entre todos y si no por la vía del arbitraje o la judicial. Es a la comunidad la instancia a quien hay que dirigirse e incluso denunciar si no actúa porque en su situación no se está cumpliendo el art. 3.a de la LPH al no ser el espacio de su trastero "susceptible de aprovechamiento independiente".
Pero en fin, sobre esto hay muchas sentencias judiciales y mucha más casuística.
Las cuestiones son: si éste es realmente un problema entre partes (ya vi que no llegaron a un acuerdo); y si una servidumbre de paso, puede o no constituirse forzosamente directamente a instancia del dueño del trastero gravando una plaza de garaje e indemnizando por ello, ya que los garajes y trasteros no son fincas como las parcelas de terreno, están sometidas a la LPH e incluso su delimitación es distinta de las de las viviendas o los locales.
Un garaje puede tener normas y costumbres que restrinjan mucho la libertad de uso de cada plaza por parte del dueño, por muy privativa que se considere la superficie. Dentro del volumen de una plaza de garaje puede haber muchos elementos comunes (instalaciones por el techo, marcas o números pintados en el suelo, pilares de la estructura, extintores, topes abatibles para acceso, etc.) que en unos casos "molestan" más y en otros menos. Por tanto, las rayas que límitan las plazas pintados en el suelo no suelen ser en sentido estricto una linde cuyo traspaso sea invasión de propiedad privada porque si no a lo mejor no se podrían ni abrir las puertas de los vehículos. En cuanto al régimen de uso de los trasteros, aunque tienen paramentos y puerta de acceso, tienen también limitaciones parecidas a las del garaje ya que suelen tener luz e instalaciones comunitarias y normas de utilización mucho más restrictivas que los usos de vivienda o local comercial.
En mi opinión este asunto es a como si se tratara de poner un ascensor o hacer una rampa de minusválidos invadiendo o limitando espacios privativos. Es la comunidad de vecinos la que debe resolver el acceso al trastero de la manera menos gravosa posible, bien actuando sobre la plaza de garaje, bien sobre el trastero, bien sobre ambos, procediendo si hiciera falta a alterar el título constitutivo preferiblemente por acuerdo entre todos y si no por la vía del arbitraje o la judicial. Es a la comunidad la instancia a quien hay que dirigirse e incluso denunciar si no actúa porque en su situación no se está cumpliendo el art. 3.a de la LPH al no ser el espacio de su trastero "susceptible de aprovechamiento independiente".
Pero en fin, sobre esto hay muchas sentencias judiciales y mucha más casuística.
Responsabilidad del registrador de la propiedad: inmueble sin acceso directo
Un registrador de la propiedad ha inscrito como finca registral independiente en régimen de LPH un inmueble sin acceso directo, es decir, es necesario entrar en otra finca para llegar al mismo.
En el texto de la escritura se detalla claramente el tema del acceso.
Entiendo que el Registrador debía haber rechazado el inscribir esa finca y se trata de un error de Registro del cual es responsable el propio Registrador.
En concreto se trata de un cuarto trastero sin acceso ya que frente al mismo existe una plaza de aparcamiento de otro propietario que impide abrir la puerta.
En el texto de la escritura se detalla claramente el tema del acceso.
Entiendo que el Registrador debía haber rechazado el inscribir esa finca y se trata de un error de Registro del cual es responsable el propio Registrador.
En concreto se trata de un cuarto trastero sin acceso ya que frente al mismo existe una plaza de aparcamiento de otro propietario que impide abrir la puerta.
