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Rustico en 2 municipios
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Buenos días a todos. Mi consulta es la siguiente. Según tengo entendido, para edificar una vivienda en terreno rústico, al menos aquí en la comunidad Valenciana se exige el tener una parcela mínima de 10.000 m2. En mi caso tenemos la parcela de 11.000 m2, pero 8000 pertenecen a un municipio y 3000 a otro diferente. Al ir al ayuntamiento a pedir una licencia de obra (hemos ido al ayuntamiento en el que recae la mayor parte de la parcela) me dicen que obligatoriamente los 10.000 metros cuadrados deben pertenecer al mismo municipio, que sino no se puede construir la vivienda. ¿Esto es así? ¿Hay algún artículo que especifique que tiene que ser del mismo municipio o hay alguno que me deje una puerta abierta para discutir con los técnicos municipales y me permita obtener la licencia de obra pertinente?
Anticipadamente, Muchas gracias por vuestras respuestas
Anticipadamente, Muchas gracias por vuestras respuestas
pues a mí no me lo parece si el suelo tiene la misma clasificación en ambos municipios
quizá hubiera que tragar si esos 10.000 m2 son una exigencia del planeamiento de unos de los municipios y si en el otro se necesitase más superficie o si estuviese prohibido para cualquier superficie, pero no lo veo así si, insisto en que siendo suelo rústico no protegido en ambos municipios, la normativa que exige esos 10.000 m2 es autonómica
conozco alguna vivienda, realmente más de media docena y no precisamente grandes viviendas, en las que se desayuna en un ayuntamiento y se va al baño a otro ayuntamiento, y en alguno de los casos es así desde no hace mucho, desde que hace unos años se revisó el deslinde entre ambos ayuntamientos
Catastro, que no duda en dividir una finca en varias a los efectos de que alguna parte conste como urbana y otra parte conste como rústica, no suele dividirla por razón de jurisdicción municipal, y no duda en asignarla a uno solo de los municipios.
en consecuencia, aunque considero que habría que solicitar licencia no donde hay más superficie sino donde se pretende ubicar la vivienda, quizá tuviera sentido ver en cuñal de los ayuntamientos consta a efectos catastrales y, certificación catastral en mano, solicitar la licencia en ese ayuntamiento
quizá hubiera que tragar si esos 10.000 m2 son una exigencia del planeamiento de unos de los municipios y si en el otro se necesitase más superficie o si estuviese prohibido para cualquier superficie, pero no lo veo así si, insisto en que siendo suelo rústico no protegido en ambos municipios, la normativa que exige esos 10.000 m2 es autonómica
conozco alguna vivienda, realmente más de media docena y no precisamente grandes viviendas, en las que se desayuna en un ayuntamiento y se va al baño a otro ayuntamiento, y en alguno de los casos es así desde no hace mucho, desde que hace unos años se revisó el deslinde entre ambos ayuntamientos
Catastro, que no duda en dividir una finca en varias a los efectos de que alguna parte conste como urbana y otra parte conste como rústica, no suele dividirla por razón de jurisdicción municipal, y no duda en asignarla a uno solo de los municipios.
en consecuencia, aunque considero que habría que solicitar licencia no donde hay más superficie sino donde se pretende ubicar la vivienda, quizá tuviera sentido ver en cuñal de los ayuntamientos consta a efectos catastrales y, certificación catastral en mano, solicitar la licencia en ese ayuntamiento
Ya he indicado que desconozco la normativa del municipio en cuestión, que es la de aplicación con independencia de la que haya en otros.
En consecuencia, si consideras que los técnicos municipales se equivocan en la emisión de su informe, tienes a tu disposición la ley de procedimiento administrativo común para impugnarlo.
No obstante quisiera recordar que los ayuntamientos son competentes para la ordenación urbanística de su teritorio municipal.
En consecuencia, si consideras que los técnicos municipales se equivocan en la emisión de su informe, tienes a tu disposición la ley de procedimiento administrativo común para impugnarlo.
No obstante quisiera recordar que los ayuntamientos son competentes para la ordenación urbanística de su teritorio municipal.
como casi siempre, tenemos que opinar en base a nuestras propias suposiciones, sin conocer suficientemente la realidad de los casos, y la realidad es que la casuística es tan diversa que toda suposición puede ser errónea.
así Ciaurriz nos dice "que le dicen", y es distinto lo que le digan de lo que le escriban, porque es diferente una opinión verbal que una resolución escrita en base a un informe escrito.
aunque no conozco profundamente la legislación urbanística valenciana, y aunque desconozco el municipio y su planeamiento, toda resolución de licencia debe contar con un informe técnico y un informe jurídico, e inicialmente creo fuera de lugar que el informe técnico entre a valorar si la dimensión mínima de la parcela ha de cumplirse en un único municipio, y que debe limitarse a verificar si cumple la dimensión mínima de parcela. En ese sentido, creo que debiera ser el informe jurídico el que valore si pertenecer la parcela a dos municipios, no alcanzando la superficie mínima en uno solo de ellos, supone un incumplimiento de la legalidad urbanística.
y a eso vamos:
El Artículo 24 de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, dice que: Los propietarios de suelo no urbanizable tendrán los derechos y deberes que se regulan en su legislación específica, estatal y autonómica.
y, al margen de matices que pudieran ser importantes en la medida en que se da a los planes urbanísticos la capacidad para ordenar usos en suelo no urbanizable común, el Artículo 19.2.b de la Ley 10/2004,del Suelo No Urbanizable, dice: Se permitirá edificar en fincas legalmente parceladas que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mínima exigible según el planeamiento que en ningún caso será inferior a una hectárea por vivienda.
por eso, porque ese derecho nace de una ley autonómica con ámbito para toda la comunidad valenciana, y dando por cierto que en el planeamiento municipal se contempla esa posibilidad (en otro caso sería otra la respuesta del interlocutor municipal), es por lo que pienso que la restricción de que la superficie mínima ha de cumplirse en uno solo de los municipios es contraria al derecho establecido en una ley autonómica, habiendo de suponer que la limitación superficial tiene el fin de protección ambiental, siendo en este sentido irrelevante la delimitación municipal (e insisto en la suposición previa de que en ambos municipios es suelo rústico no protegido, y en ambos en tales circunstacias se permite la vivienda unifamiliar).
así Ciaurriz nos dice "que le dicen", y es distinto lo que le digan de lo que le escriban, porque es diferente una opinión verbal que una resolución escrita en base a un informe escrito.
aunque no conozco profundamente la legislación urbanística valenciana, y aunque desconozco el municipio y su planeamiento, toda resolución de licencia debe contar con un informe técnico y un informe jurídico, e inicialmente creo fuera de lugar que el informe técnico entre a valorar si la dimensión mínima de la parcela ha de cumplirse en un único municipio, y que debe limitarse a verificar si cumple la dimensión mínima de parcela. En ese sentido, creo que debiera ser el informe jurídico el que valore si pertenecer la parcela a dos municipios, no alcanzando la superficie mínima en uno solo de ellos, supone un incumplimiento de la legalidad urbanística.
y a eso vamos:
El Artículo 24 de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, dice que: Los propietarios de suelo no urbanizable tendrán los derechos y deberes que se regulan en su legislación específica, estatal y autonómica.
y, al margen de matices que pudieran ser importantes en la medida en que se da a los planes urbanísticos la capacidad para ordenar usos en suelo no urbanizable común, el Artículo 19.2.b de la Ley 10/2004,del Suelo No Urbanizable, dice: Se permitirá edificar en fincas legalmente parceladas que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mínima exigible según el planeamiento que en ningún caso será inferior a una hectárea por vivienda.
por eso, porque ese derecho nace de una ley autonómica con ámbito para toda la comunidad valenciana, y dando por cierto que en el planeamiento municipal se contempla esa posibilidad (en otro caso sería otra la respuesta del interlocutor municipal), es por lo que pienso que la restricción de que la superficie mínima ha de cumplirse en uno solo de los municipios es contraria al derecho establecido en una ley autonómica, habiendo de suponer que la limitación superficial tiene el fin de protección ambiental, siendo en este sentido irrelevante la delimitación municipal (e insisto en la suposición previa de que en ambos municipios es suelo rústico no protegido, y en ambos en tales circunstacias se permite la vivienda unifamiliar).
Atendiendo al artículo 6º de la Ley del catastro, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal. Ello me conduce a pensar que la propiedad de Ciaurritz son dos fincas colindantes, en términos municipales distintos y referencia catastral diferente.
Y como sabemos, a efectos del SNU, los planes generales consideran como estructura parcelaria la contenida en los planos catastrales de rústica del municipio al margen del derecho de propiedad.
En mi opinión, el artículo que citas en absoluto desvirtuaría lo que le han dicho en el ayuntamiento en tanto que la superficie mínima exigida por el planeamiento municipal es de 10.000 metros.
Y como sabemos, a efectos del SNU, los planes generales consideran como estructura parcelaria la contenida en los planos catastrales de rústica del municipio al margen del derecho de propiedad.
En mi opinión, el artículo que citas en absoluto desvirtuaría lo que le han dicho en el ayuntamiento en tanto que la superficie mínima exigida por el planeamiento municipal es de 10.000 metros.
Muchas gracias a todos por vuestras respuestas. Efectivamente aclarar que la parcela en cuestión es una única finca registral antigua, que aparece en una única escritura, pero catastralmente son dos parcelas independientes, cada una de un termino municipal. Ambas tienen la misma calificación, rústico no protegido en ambos municipios.
Como decía "VEO" en su respuesta, solo he conseguido que me lo digan de forma verbal, pues no me han contestado aun de forma escrita, pues el técnico municipal lo ve de una forma y el departamento jurídico del municipio aun no ha querido pronunciarse por tener sus dudas a como responder y justificarse en el caso de denegación de licencia.
Muchas gracias por vuestras respuestas, y el jueves que se supone tengo reunión en el consistorio ya os informaré de que me cuentan. Hasta entonces, sigo mirando argumentos para justificarlo por un lado o por otro de cara a mi cliente. Si se os ocurre alguna cosa, agradecido de vuestra ayuda.
Como decía "VEO" en su respuesta, solo he conseguido que me lo digan de forma verbal, pues no me han contestado aun de forma escrita, pues el técnico municipal lo ve de una forma y el departamento jurídico del municipio aun no ha querido pronunciarse por tener sus dudas a como responder y justificarse en el caso de denegación de licencia.
Muchas gracias por vuestras respuestas, y el jueves que se supone tengo reunión en el consistorio ya os informaré de que me cuentan. Hasta entonces, sigo mirando argumentos para justificarlo por un lado o por otro de cara a mi cliente. Si se os ocurre alguna cosa, agradecido de vuestra ayuda.
no veo mal que el departamento jurídico tenga dudas sobre el tema, y veo mal que el técnico municipal se pronuncie sobre eso
yo, de quien aquí casi todos saben que soy arquitecto y no abogado, puedo tener mi opinión y mis referencias, pero me reservaría mi opinión personal al respecto si fuese el técnico municipal
no tengo nada que decir respecto al artículo 6 de la Ley del catastro, pero sí puedo indicar algo, por si mi muy estimado Alga quiere echarle un vistazo a estas tres referencias catastrales, sobre la línea límite de dos ayuntamientos, unas asignadas a un ayuntamiento, y otras a otro
6211915NJ5061S
6211913NJ5061S
15059A01300315
solo es un ejemplo, pero hay muuuchas
yo, de quien aquí casi todos saben que soy arquitecto y no abogado, puedo tener mi opinión y mis referencias, pero me reservaría mi opinión personal al respecto si fuese el técnico municipal
no tengo nada que decir respecto al artículo 6 de la Ley del catastro, pero sí puedo indicar algo, por si mi muy estimado Alga quiere echarle un vistazo a estas tres referencias catastrales, sobre la línea límite de dos ayuntamientos, unas asignadas a un ayuntamiento, y otras a otro
6211915NJ5061S
6211913NJ5061S
15059A01300315
solo es un ejemplo, pero hay muuuchas
