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Salir de hipoteca por separación y cobrar la parte pagada

13 Comentarios
 
Salir de hipoteca por separación y cobrar la parte pagada
28/12/2022 13:07
Hola.
Mi hija está en proceso de separación. No están casados, pero tienen una vivienda con hipoteca.
Llegaron a un acuerdo consistente en que ella solo quería lo que había pagado de esa hipoteca. Ya que de la entrada y gastos de constitución se hizo cargo él.
El caso es que ahora para salirse,su ex le ha dicho que no puede hacerlo porque el proceso le saldría más caro que cobrar lo abonado por ella.

Pongamos que el piso valia 200.000€, se dio una entrada de 40.000€, y se hipoteco por 160.000€.
Y que de estos 160.000€ ya han pagado 9.000€.
Entiendo que legalmente le corresponde el 50% de lo pagado hasta la fecha (entrada y amortizado). Pero como ella no puso dinero para la entrada, no lo quiere.

Entonces, con estos números, sabiendo que ella solo quiere su parte amortizada.... cuanto le costaría salirse de la hipoteca y titularidad de la vivienda ???
28/12/2022 14:57
Una postdata:
Esos 9.000€, son hasta la fecha de su separación. Que fue cuando dejó de pagar su parte y se fue a vivir sola (hace unos 6 meses).
Por tanto,de hipoteca se ha pagado más, pero los últimos 6 meses han corrido por parte de su ex, y no sería justo que mi hija se llevase el 50% de todo lo pagado por la vivienda.
Como tampoco es justo que el no quiera darle la parte que ella pagó, el tiempo que estuvo con él.
Básicamente, lo que quiere saber mi hija es si va a poder disponer de la mitad de los 9.000€, que fue lo que pagaron a medias, o los gastos por salirse de la hipoteca se van a comer esos 4.500€.
28/12/2022 18:03
gades007
que vaya al banco y le pregunte cuales son los gastos por cambiar la hipoteca. Porque también tendrá que salir de la propiedad de la vivienda, y eso es en el registro mediante la fórmula que sea (compraventa, donación,...). Tienen un follón gordo montado. Y eso teniendo en cuenta que el banco quiera quitar a tu hija de la garantía de cobro de su deuda, que esa es otra. Al banco la vida privada de tu hija y su ex les da exactamente igual, ellos tienen doble garantía sobre una deuda y no la van a perder salvo que en el cambio ganen, ya no solo es querer salir, sino también que el banco esté dispuesto a hacerlo.

Saludos
28/12/2022 23:06
muros
Pero tendría que hacerse cargo ella sola de los gastos de la hipoteca y titularidad de la vivienda ??
Porque, si es así, no va a recuperar nada de lo aportado. Y de lo que se trata es de que él se quede con el piso y le devuelva a ella lo que pagó el tiempo que estuvo viviendo alli.
29/12/2022 10:55
gades007
Lo que negocien entre los dos, pero les va a salir en una salsa. Eso si, de quedar ella en la hipoteca y en la propiedad de la vivienda, sobre todo en lo primero, es peligroso para su futuro. Yo preferiría renunciar a mi parte pagada de hipoteca y poder salir de la misma, pues es un riesgo que ella siga como garante de un préstamo que ahora ni le va ni le viene. Además si ella en un futuro quiere comprar una vivienda en propiedad va a tener problemas al aparecer en el préstamo actual.

En mi opinión es mejor que tu hija piense que ha estado de alquiler en la vivienda de su ex, que se olvide de esos 4.500 € pero que desaparezca de todos los papeles de ese préstamo y de la vivienda. Es más, yo de ser el ex, intentaría de todas las manera posibles que ella saliese de la propiedad de la vivienda y del préstamo hipotecario.

saludos
29/12/2022 11:17
muros
Agradecido por su ayuda.
Le trasladare sus comentarios para que ella decida. Espero que le sirvan.
Saludos.
03/01/2023 10:59
No tiene derecho a "cobrar la parte pagada", es algo más complejo (o más simple, según se vea).
La vivienda es de ambos y en caso de que uno no quiera seguir en la propiedad se la tiene que asignar uno en extinción de condominio (quedársela en exclusiva compensando a la otra parte), o venderse a un tercero en el mercado y dividirse lo que quede tras cancelar la hipoteca, o en caso de no llegar a ningún acuerdo posible, subastarla judicialmente y hacer como con la venta. En cualquier caso, sea cual sea de estas opciones, habrá un precio de enajenación (de "venta") y un crédito a satisfacer. A lo que tiene derecho no es "a lo aportado" sino a la mitad de la resta de estos valores, de lo que valga la vivienda menos lo que quede por pagar. Si la vivienda ha subido de precio, tendrá derecho a más de lo que ha pagado, si vale menos a menos de lo que ha pagado, y si vale igual será lo mismo que pagó, aunque descontando los gastos de compraventa y división.

Lo que tienen que decidir ambos por igual es si se la quiere quedar alguno de los dos, a qué precio se la queda ese (el que más pague), y si no venderla. Si se la asigna uno lo que deberá abonar al otro dependerá del precio que pacten (tanto su hija como la otra parte, que tampoco tiene por qué quererla a cualquier precio, ni siquiera al que lo compraron). En la extinción de condominio ante notario el que traspase su mitad al otro deberá recibir la cantidad correspondiente que es: (valor de la operación - crédito) dividido por dos.
03/01/2023 11:14
Bueno, lo de arriba descontando la parte que pagó de entrada el otro, claro, que en realidad le dio un préstamo de 20 mil si pagó él la entrada pero se inscribió al 50%. Y tener en cuenta que la cantidad pagada al banco no es la cantidad amortizada, hay que descontar los intereses y contar solo lo realmente amortizado. Con lo cual incluso le podría salir a pagar a su hija, en caso de querer salirse, que me imagino que será lo que está diciendo su "ex-yerno de hecho".
Lo mejor que pueden hacer en mi opinión es que se la quede él asignándose la vivienda en extinción de condominio al valor que quede por pagar de hipoteca, para que ella pueda salirse sin pagos a hacer y hacienda no pueda reclamarles nada.
Si puede ser, que salga de la hipoteca, pero eso es ya cosa de negociarlo con el banco que no depende solo de ellos.
03/01/2023 11:37
paquito xocolatero
Gracias por tu aclaración.
Si. Algo así tenía entendido, pero hay dos asuntos en esta cuestión que ella quiere tener claro. A saber...
Si puede renunciar a cualquier beneficio que no sean los 4500€ que ella puso y saber cuanto tendría que tributar por lo que reciba.
Para redondear, diría que estos son los números....

La vivienda costaba 175.000€
El (solo) dio de entrada 25.000€.
La hipoteca fue de 150.000€.
Hasta la separación, habían pagado 9.000€ a medias, de hipoteca.

Desde hace 6 meses que se separaron, la hipoteca la está pagando el solo (de mutuo acuerdo).

Ella no quiere recibir más de lo que puso, pero tampoco tributar por la mitad legal, ya que estaría tributado por algo que no va a recibir materialmente.

Y a tener en cuenta también que el puso los 30.000€ de la entrada de la vivienda, y lleva 6 meses pagando solo la hipoteca (aunque realmente
esto no es así, ya que antes de separarse se fueron de la vivienda, a vivir a otra ciudad, y alquilaron la vivienda. Con lo cual, la hipoteca, realmente se paga sola). Y ella no quiere participar de ese reparto, por muy legal que sea.

En fin, que aquí la tengo, preguntándome como hacer las cosas, sin perjudicarse ni perjudicar al otro.
03/01/2023 11:59
paquito xocolatero
Perdón. No leí su segundo post.
Pero más o menos es lo que le voy diciendo a ella.
Lo que pasa es que no se si colará la extinción de condominio por el valor de lo que resta de hipoteca (para que hacienda no chupe).(y otra cosa.... la extinción de condominio supone una venta o donación en si ?.... o esto habría que hacerlo luego ?)

Más otra cuestión.....
En el caso de que se hiciese así y no tuviesen que tributar ninguno, al haber quedado la operación sin beneficios, el podría darle la parte que ella exige, sin temor a que ella luego pueda reclamarselo de algún otro modo, ya que esto quedaría finiquitado con la extinción de condominio, la salida de ella de la hipoteca y el certificado negativo de hacienda de no tener que tributar por la operacion..... esto sería así ?
06/01/2023 16:59
gades007
Aqui su hija tiene dos temas totalmente diferenciados, que son, la situación bancaria y la situación de la propiedad.
- Situación bancaria.- Es que ha contraido con el Banco, un prestamo "personal" y solidario junto con su ex, es decir, que ambos dos responden del 100% de la deuda. No uno el 50% y otro el 50%. Y si no se hace frente a la misma, el Banco irá contra ambos. Y es que hoy por hoy, todos los prestamos en España, son personales. ¿que significa esto? que se responde de su devolución, con todos los bienes de los titulares, tanto los presentes como los futuros. Pero es que este prestamo "personal" de su hija, tiene como garantia adiccional la vivienda, lo cual significa que en caso de impago, el primer bien que responde es la vivienda. Resumiendo, ¿en que situación se encuentra su hija? pues que figura en la CIRBE (Central de Información de Riesgo del Banco de España) como titular de un riesgo de 150.000,-€. No 75.000,-€ que sería la mitad, sino de 150.000,-€ aunque constan dos titulares del mismo (como ya le hemos dicho, al Banco le da igual quien pague). ¿Que implicación tiene aparecer en la CIRBE con este riesgo, pues que si algún dia quiere comprar una vivienda ella sola, lo va a tener complicado porque el Banco al que se dirija para pedir un prestamo (personal con garantia hipotecaria) para comprar esa nueva vivienda, lo primero que va a hacer es consultar la CIRBE (los Bancos tienen una aplicación directa con el Banco de España para esa consulta), y le va a saltar que ya tiene ese riesgo, por lo que, a menos de que los ingresos de su hija sean suficientemente altos para poder asumir ambas deudas (esta mas la futura) no se lo van a conceder.
Me dirá que para que le cuento tanto rollo. Pues para que entienda la realidad, y partiendo de la misma es cuando se puede intentar encontrar soluciones. El planteamiento que nos hace es sobre acuerdos con su ex, pago de impuestos….. y la verdad es que nada de eso es valido sin que el Banco acepte que su hija “salga” del préstamo. Aun en el supuesto extremo de que ellos se presentaran con una escritura notarial en la que acuerden… lo que sea… eso no vincula al Banco. Los acuerdos entre ellos dos, son eso, acuerdos solo entre ellos.
Ahora mismo, el Banco tiene dos deudores que constan con su responsabilidad, y a menos de que acepte que el ex de su hija sea el único responsable del total de la deuda, es decir, haga una subrogación del 100% de la deuda pendiente a nombre del ex, su hija seguirá como responsable del préstamo. Por consiguiente es con el Banco con el que se tienen que poner de acuerdo como primer paso.
Si no lo consiguen, porque el Banco considere que la capacidad de devolución del ex solo, no es suficiente para hacer frente al 100% del préstamo, tendría que ver otras posibilidades.

-La segunda situación que tiene su hija es la titularidad de la vivienda. Aquí, le beneficia ya que consta como propietaria del 50% de la misma, independientemente de quien haya puesto mas o menos, en el Registro de la Propiedad eso es lo que consta.
Y aquí si, su hija puede llegar a un acuerdo con su ex vendiendo, regalando, permutando… lo que considere oportuno, su 50% de la titularidad. Pero …. Ojo¡¡¡¡ que le vuelvo a insistir que eso no vincula al Banco. Solo faltaría que su hija ceda su 50% y que sin embargo continue con la deuda al 100%.....
De momento, y puesto que tienen alquilado el piso (ambos dos) y con el alquiler se paga la hipoteca (de ambos dos) el porcentaje de propiedad de su hija va subiendo.
Pero, le insisto, si su hija quiere desvincularse por completo, lo que tiene que solucionar es la situación bancaria. Una vez que tenga el visto bueno del Banco, por supuesto “por escrito”, si quiere nos consulta y le seguimos asesorando. Pero olvidese de los impuestos, que no es lo mas importante. En lo que se tienen que centrar es en que su hija quede libre de deudas.
06/01/2023 23:20
1996
Muchas gracias.
Si. Más o menos, me voy enterando de todos y, claro, lo de la hipoteca ya lo tenía claro que antes de nada tiene que desvincularse de ella.
Su ex ya habló con el Banco y no le han puesto pegas para que se pueda subrogar al 100x100.
Agradezco vuestras aclaraciones y consejos.
12/01/2023 10:42
La extinción de condominio es ya una operación de traslación de propiedad, no hace falta ni otra venta ni donación, porque no es ninguna de las dos, sino una tercera modalidad: es una extinción de condominio. Se firma ante notario, en la escritura se valora y se especifica el pago que hay que hacer a la otra parte, y la propiedad queda en propiedad del que se la asigne, y el otro cobrará su dinero en cheque o como acuerden. Las obligaciones fiscales nacen entonces, habrá un plazo para presentar el impuesto de AJD por parte del que se la asigne (lo único que hay que pagar), y el que se desprende de la propiedad declarar la ganancia patrimonial en el IRPF si lo ha habido y si no, no. Conviene presentar también la plusvalía municipal en el ayuntamiento aunque no haya que pagar.
Hacienda sabrá perfectamente quién se la ha asignado y a qué precio, porque se enteran a través del notario que comunica la operación al catastro. No necesitan ningún certificado de nada más que la propia escritura notarial de extinción de condominio, este es el documento que tiene valor legal a todos los efectos.
Que acuerden el precio y vayan simplemente a la notaría, que allí les explicarán todo.
12/01/2023 11:34
paquito xocolatero
Muchisimas gracias por sus consejos.
Creo que lo tengo todo aclarado:

1- Hablar con el Banco para subrogar la hipoteca restante, al 100% a nombre de EX. (esto ya está hablado y no van a poner pegas).

2- Hacer una extinción de condominio en notaria, valorando el precio actual de la vivienda y el pago que hay que hacer al que se desprende de la propiedad. *

3- Presentar el impuesto de AJD por parte del que se la asigne.

4- Presentar la declaración de ganancia patrimonial en el IRPF, si la hay, por parte del cesor.*

5- Presentar la plusvalía en el ayuntamiento.

*- ¿ En la extinción de condominio, se puede poner el mismo precio que tenía, para que no tenga incremento de patrimonio, sin que hacienda ponga trabas ?