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¿se puede segregar con superficie mínima si parte de ella está afectada por un futuro vial?
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¿se puede segregar con superficie mínima si parte de ella está afectada por un futuro vial?
Hola a todos. La normativa urbanística que se aplica a una finca de suelo urbano de la que quiero segregar un trozo, establece que la superficie mínima tiene que ser de 500 metros cuadrados y que la edificabilidad bruta tiene que ser del 30%. La finca matriz está afectada por un futuro vial que no ha sido ejecutado pero que está presente en el plan general y la superficie del vial que afectaría a la segregación sería de unos 150 metros cuadrados, aproximadamente. Dados esos datos, ¿me permitiría el ayuntamiento segregar una finca nueva con una superficie de 500 metros cuadrados en la que se incluya la superficie afectada por el futuro vial, dado que este no se ha ejecutado todavía y que la superficie no afectada supera el 30% de la superficie total, o los 500 metros cuadrados tienen que estar libres de afectaciones y, por lo tanto, la segregación tendría que medir al menos 650 metros cuadrados?
Hola y gracias por responder. No sé si me expliqué bien. Hay un camino que es una servidumbre de paso para un vecino, tras un acuerdo al que llegamos con él. Tras la última modificación del plan general, de hace 3 años, se planificó un camino público por esa servidumbre. Nosotros no nos dimos cuenta de ese cambio. Lo que quiero saber es si el ayuntamiento nos denegará la licencia de segregación si incluimos en esta a ese suelo afectado y si la superficie total fuera de 500 metros cuadrados o si, por el contrario, nos exigirá que la superficie libre de afectaciones tenga al menos 500 metros y, por lo tanto, que como mínimo tenga esa segregación 650 metros cuadrados (500 más 150).
Creo haber entendido bien tu exposición.
Por mi parte, solo pretendo explicar que el parámetro urbanístico de parcela mínima debe referirse al de suelo en situación de urbanizado, por tanto, si como parece ser la finca está exenta de desarrollo urbanístico, opino que el ayuntamiento no debe conceder licencia de segregación en base a dicha superficie mínima, en tanto el proyecto de compensación no este aprobado, lo que deberá conllevar la adjudicación gratuita por el ayuntamiento de la parte necesaria de la finca para la ejecución del vial programado.
Por tanto, excepto que la legislación urbanística de la CCAA no disponga otra cosa, en mi opinión, insisto, la segregación pretendida respetando la superficie de parcela mínima, deberá ser posterior a las actuaciones antes señaladas.
Y, su razón de ser, se fundamenta en que de ser previa la segregación nunca la finca parcela resultante podría cumplir con el parámetro "superficie de parcela mínima 500 metros", una vez se produjera la cesión obligatoria al ayuntamiento del suelo destinado al vial.
Por mi parte, solo pretendo explicar que el parámetro urbanístico de parcela mínima debe referirse al de suelo en situación de urbanizado, por tanto, si como parece ser la finca está exenta de desarrollo urbanístico, opino que el ayuntamiento no debe conceder licencia de segregación en base a dicha superficie mínima, en tanto el proyecto de compensación no este aprobado, lo que deberá conllevar la adjudicación gratuita por el ayuntamiento de la parte necesaria de la finca para la ejecución del vial programado.
Por tanto, excepto que la legislación urbanística de la CCAA no disponga otra cosa, en mi opinión, insisto, la segregación pretendida respetando la superficie de parcela mínima, deberá ser posterior a las actuaciones antes señaladas.
Y, su razón de ser, se fundamenta en que de ser previa la segregación nunca la finca parcela resultante podría cumplir con el parámetro "superficie de parcela mínima 500 metros", una vez se produjera la cesión obligatoria al ayuntamiento del suelo destinado al vial.
Según el plano de clasificación se trata de suelo urbano consolidado, abreviado SUCO. La finca nuestra tiene una vivienda construida, linda con camino público y sobra terreno para hacer una o dos segregaciones más. Queremos segregar para donársela a nuestro hijo. El resto de fincas que están alrededor también tienen edificaciones y está todo rodeado de calles públicas con luz y demás servicios, excepto la finca que he dicho que utiliza la servidumbre de paso nuestra, servidumbre que está planificada como calle en los planos del plan general. El ayuntamiento no nos ha pagado por abrir esa calle y hacerla pública y entendemos que tendría que hacerlo. Por tanto, siendo ya suelo consolidado ¿se puede incluir esa superficie o no?
Preguntaba si los hechos narrados acontecen en algún lugar de la CCAA Canaria, porque la abreviatura SUCO del suelo urbano consolidado, es utilizada en el artículo 47 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, por consiguiente, la respuesta omisiva la interpreto en sentido positivo.
El artículo 47 de esta Ley, en relación al suelo urbano establece lo siguiente:
1. En el suelo urbano, el planeamiento establecerá todas o alguna de las siguientes
categorías:
a) Suelo urbano consolidado (SUCO), integrado por aquellos terrenos que, además de
los servicios previstos en la letra a) del apartado 1 del artículo anterior (**), cuenten con los de
pavimentación de calzada, encintado de aceras y alumbrado público, en los términos
precisados por el plan general.
b) Suelo urbano no consolidado (SUNCO), integrado por el restante suelo urbano.
2. El suelo urbano no consolidado puede ser ordenado por el planeamiento general o por
el planeamiento de desarrollo.
3. En particular, el suelo urbano consolidado que se incluya en actuaciones de reforma o
renovación de la urbanización, así como en actuaciones de dotación, tendrá, a efectos de
gestión, la consideración de suelo urbano no consolidado con las singularidades y
particularidades que establece la ley.
(**) 1. El suelo urbano engloba los terrenos que, estando integrados legalmente o siendo
susceptibles de integrarse en una trama o malla urbana, el planeamiento incluya en esta
clase de suelo, mediante su clasificación, por concurrir en aquellos alguna de las
condiciones siguientes:
a) Estar ya transformados por la urbanización por contar con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, incluyendo fosas sépticas, y suministro de energía eléctrica, en condiciones de pleno servicio tanto a las edificaciones
preexistentes como a las que se hayan de construir. En todo caso, el hecho de que el suelo
sea colindante con los márgenes exteriores de las vías perimetrales de los núcleos urbanos,
con las vías de comunicación de núcleos entre sí o con carreteras, no comportará, por sí
mismo, la condición de suelo urbano, salvo que se trate de travesías a partir del primer cruce
con calle urbana.
b) Estar ya consolidados por la edificación por ocupar la misma al menos dos tercios de
los espacios aptos para la misma, de acuerdo con la ordenación que con el planeamiento
general se establezca.
Es decir, cuando digo que verifiques si el PGOU somete esa área de SUCO a un proceso de renovación urbana o actuación de dotación, no me estoy refiriendo a las indicaciones que pueda contener la documentación gráfica, sino a las determinaciones pormenorizadas en suelo urbano contenidas en el resto de documentación del PGOU.
En concreto, verificar si en la MEMORIA o en la NORMATIVA, el PGOU establece alguna determinación, más allá de la previsión del futuro vial, que se refiera al área donde se encuentra tu finca, por ejemplo:
a) Que la incluya en una actuación urbanística de reforma o
renovación de la urbanización.
b) Teniendo en cuenta la previsión del vial, el posible sometimiento a alguna actuación de dotación.
Obviamente, si se diera alguno de los anteriores supuestos, el planeamiento debería concretar el procedimiento a seguir.
El artículo 47 de esta Ley, en relación al suelo urbano establece lo siguiente:
1. En el suelo urbano, el planeamiento establecerá todas o alguna de las siguientes
categorías:
a) Suelo urbano consolidado (SUCO), integrado por aquellos terrenos que, además de
los servicios previstos en la letra a) del apartado 1 del artículo anterior (**), cuenten con los de
pavimentación de calzada, encintado de aceras y alumbrado público, en los términos
precisados por el plan general.
b) Suelo urbano no consolidado (SUNCO), integrado por el restante suelo urbano.
2. El suelo urbano no consolidado puede ser ordenado por el planeamiento general o por
el planeamiento de desarrollo.
3. En particular, el suelo urbano consolidado que se incluya en actuaciones de reforma o
renovación de la urbanización, así como en actuaciones de dotación, tendrá, a efectos de
gestión, la consideración de suelo urbano no consolidado con las singularidades y
particularidades que establece la ley.
(**) 1. El suelo urbano engloba los terrenos que, estando integrados legalmente o siendo
susceptibles de integrarse en una trama o malla urbana, el planeamiento incluya en esta
clase de suelo, mediante su clasificación, por concurrir en aquellos alguna de las
condiciones siguientes:
a) Estar ya transformados por la urbanización por contar con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, incluyendo fosas sépticas, y suministro de energía eléctrica, en condiciones de pleno servicio tanto a las edificaciones
preexistentes como a las que se hayan de construir. En todo caso, el hecho de que el suelo
sea colindante con los márgenes exteriores de las vías perimetrales de los núcleos urbanos,
con las vías de comunicación de núcleos entre sí o con carreteras, no comportará, por sí
mismo, la condición de suelo urbano, salvo que se trate de travesías a partir del primer cruce
con calle urbana.
b) Estar ya consolidados por la edificación por ocupar la misma al menos dos tercios de
los espacios aptos para la misma, de acuerdo con la ordenación que con el planeamiento
general se establezca.
Es decir, cuando digo que verifiques si el PGOU somete esa área de SUCO a un proceso de renovación urbana o actuación de dotación, no me estoy refiriendo a las indicaciones que pueda contener la documentación gráfica, sino a las determinaciones pormenorizadas en suelo urbano contenidas en el resto de documentación del PGOU.
En concreto, verificar si en la MEMORIA o en la NORMATIVA, el PGOU establece alguna determinación, más allá de la previsión del futuro vial, que se refiera al área donde se encuentra tu finca, por ejemplo:
a) Que la incluya en una actuación urbanística de reforma o
renovación de la urbanización.
b) Teniendo en cuenta la previsión del vial, el posible sometimiento a alguna actuación de dotación.
Obviamente, si se diera alguno de los anteriores supuestos, el planeamiento debería concretar el procedimiento a seguir.
En la memoria no aparece nada sobre esa calle. De hecho ya aparece como camino público en los planos de información relacionados con la documentación informativa y que no son la ordenación pormenorizada. A nosotros no nos han expropiado ni nada, por lo que es posible que lo hayan convertido en camino público por la vía de hecho. En cualquier caso, ¿tampoco se podría segregar aun poniendo 650 metros cuadrados de superficie?
Si la realidad es como la presumo, o describo, entiendo que para ejecutar las obras de mejora o remodelacion de la urbanizacion, el planeamiento deberia incluir la finca en un sector o unidad de ejecución al objeto de repartir equitativamente las cargas y beneficios de la actuación entre los propietarios afectados, es decir, la gestión de la actuación sería conforme a las previstas en SUNC, en cuyo supuesto el suelo necesario para la ejecucion seria una cesion gratuita y obligatoria, e incluso, podría caber la posibilidad de llos gastos de ejecución del mismo fuesen con cargo a los propierarios incluidos en la actuación urbanizadora.
Para examinar si procede o no la expropiación del suelo para el vial, es preciso conocer si hubo cumplimiento lde los deberes urbanísticos, exigidos por la ley, para alcanzar la finca la condición de suelo urbano consolidado, que básicamente son, ejecución de los servicios urbanísticos necesarios para servir a las construcciones que estén previstas en la zona y su cesión gratuita al ayuntamiento junto con el suelo destinado a zonas verdes u otras dotaciones.
Por tanto, si el proceso descrito no se ha producido, la expropiación no debería contemplarla el Plan General.
Se de la reticencia existente en indicar el municipio y datos de la finca, no obstante, si ello no te es inconveniente podrías facilitar esta información para poder opinar con mayor propiedad sobre ka cuestión que planteas.
Para examinar si procede o no la expropiación del suelo para el vial, es preciso conocer si hubo cumplimiento lde los deberes urbanísticos, exigidos por la ley, para alcanzar la finca la condición de suelo urbano consolidado, que básicamente son, ejecución de los servicios urbanísticos necesarios para servir a las construcciones que estén previstas en la zona y su cesión gratuita al ayuntamiento junto con el suelo destinado a zonas verdes u otras dotaciones.
Por tanto, si el proceso descrito no se ha producido, la expropiación no debería contemplarla el Plan General.
Se de la reticencia existente en indicar el municipio y datos de la finca, no obstante, si ello no te es inconveniente podrías facilitar esta información para poder opinar con mayor propiedad sobre ka cuestión que planteas.
Ese suelo es urbano consolidado desde que existió el antiguo plan aprobado durante los 90, antes de las leyes del suelo de 2000 y 2017. En los planos antiguos no había un vial que pasara por nuestra finca ocupando la servidumbre de paso y eso se añadió en el plan nuevo, cuando ya era suelo urbano. Nuestra finca linda con camino público así como la de los demás vecinos, excepto al que le dimos paso a través de la servidumbre.
La información que vienes dando carece de valor para una opinión válida, pues no debe olvidarse que el suelo urbano consolidado deviene en no consolidado cuando el planeamiento lo somete a mejora urbana o de urbanización. Que podría ser.
Pero déjalo, desisto en nuevas manifestaciones en tanto no tenga acceso al planeamiento.
Pero déjalo, desisto en nuevas manifestaciones en tanto no tenga acceso al planeamiento.
Pues entonces puede que sea no consolidado como dice, aunque aparezca en el plano como consolidado. Como le dije, en la memoria de ordenación no aparece ese vial ni tampoco en el documento de estudio económico financiero, al contrario de otros viales que sí aparecen y donde se justifica su apertura y se les da presupuesto, viales que serían o son de nueva creación.
De todas formas le doy las gracias por su tiempo empleado y por intentar ayudar, cuando no tiene por qué hacerlo. Gracias y saludos.
De todas formas le doy las gracias por su tiempo empleado y por intentar ayudar, cuando no tiene por qué hacerlo. Gracias y saludos.
Mira, entrando en la página Web del Catastro, resulta que este ya muestra la servidumbre como un camino público. Buscando en una Web que permite comparar las versiones históricas del catastro y por fecha, resulta que este empezó a considerar a la servidumbre de paso como un camino público desde antes de que aprobaran el actual plan general, por lo que, como he dicho, lo inventariaron por la via de hecho porque en la normativa anterior no existe ese camino pasando por nuestra finca.
Lo siento mucho, como ya dije sin tener acceso al planeamiento nada más puedo decir, no obstante tienes una forma sencilla para salir de dudas, como es el ayuntamiento el que concede las licencias de segregación o declara la innecesariedad, en su caso, puedes presentar en el ayuntamiento solicitud de licencia adjuntando proyecto de segregación.
