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¿se trata de un contrato de arrendamiento de industria??
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¿se trata de un contrato de arrendamiento de industria??
Hola compañeros,
escribí en este foro hace una semanas sobre un asunto que me ocupa estos días, al hilo del cual muy amablemente alguno de vosotros contestó con su parecer.
Reintroduzco el tema y expongo algunas impresiones mías, para ver qué opináis al respecto:
El caso es que mi cliente arrendó un local a un particular para explotar un restaurante. Se firmó el contrato a principios del pasado año, por duración de tres, estableciéndose un renta a pagar de una vez al comienzo de cada anualidad, por valor total de 100.000 euros, esto es, tres pagos únicos e íntegros de 33.300. Paralelamente, se firma otro contrato de compra venta de muebles y enseres habidos en el interior del local en que se acuerda otro pago trianual de 33.300, reservándose el dueño hasta final de pago total el dominio de los muebles.
Pues bien, el negocio, un restaurante, resultó ser una ruina, de buen comienzo: hemos podido averiguar que arrastraba pérdidas desde mucho tiempo antes de firmarse el contrato de arrendamiento, por un lado, y por otro, que se halla gravado con tres hipotecas de cientos de miles de euros. Olvidaba decirse que se pactó una opción de compra en el mismo contrato de arrendamiento, sin constar información alguna sobre las cargas.
Hay así mismo varios testigos de estos hechos.
Bien, resulta que mi cliente no ha podido pagar la renta de este año justamente por el mal funcionamiento del negocio, pero el propietario está "desaparecido", sin poderlo contactar, y no ha habido forma de pactar un traspaso ni nada del estilo, destinado a salvar esta situación.
Cuestiones al respecto:
¿Prosperaría en su caso una demanda destinada a solicitar la nulidad del negocio por tratarse realmente de un contrato de arrendamiento de industria simulado, bajo la forma jurídica de, por un lado, arrendamiento de local, y por otro, compraventa aplazada de muebles y enseres? Piénsese que la voluntad real parece ser desde un buen comienzo ésta: dado que en el fondo, se traspasa todo lo necesario para continuar con la actividad (incluso existe una cláusula que impide destinar el local a cualquier otro negocio excepto éste precisamente).
Y caso de formular la demanda de juicio ordinario, ¿pedir subsidiariamente la "rescisión" de dichos contratos en base al incumplimiento por parte del propietario de lo acordado? (cierto es que mi cliente no ha pagado la renta de este año, pero no lo es menos que ello se ha debido a un vicio del consentimiento, que se basó en la creencia de que el negocio era rentable, con lo cual no ha habido modo de hacer frente a los pagos, dado el casi nulo beneficio obtenido)
2ª Si, eventualmente, nos encontráramos con un juicio de desahucio por impago de rentas promovido por el propietario, ¿prosperaría la exceptio non adimpleti contractus para evitar, no solo el lanzamiento que es lo de menos, sino el pago de las rentas pendientes?
¿Entendéis que una sentencia de desahucio tendría efectos de cosa juzgada para que prosperara el proceso ordinario del que he hablado al comienzo?
Agradecería mucho impresiones de compañeros que se hayan encontrado en casos similares o dominen algo más la materia.
De antemano gracias, esperaré vuestras respuestas.
escribí en este foro hace una semanas sobre un asunto que me ocupa estos días, al hilo del cual muy amablemente alguno de vosotros contestó con su parecer.
Reintroduzco el tema y expongo algunas impresiones mías, para ver qué opináis al respecto:
El caso es que mi cliente arrendó un local a un particular para explotar un restaurante. Se firmó el contrato a principios del pasado año, por duración de tres, estableciéndose un renta a pagar de una vez al comienzo de cada anualidad, por valor total de 100.000 euros, esto es, tres pagos únicos e íntegros de 33.300. Paralelamente, se firma otro contrato de compra venta de muebles y enseres habidos en el interior del local en que se acuerda otro pago trianual de 33.300, reservándose el dueño hasta final de pago total el dominio de los muebles.
Pues bien, el negocio, un restaurante, resultó ser una ruina, de buen comienzo: hemos podido averiguar que arrastraba pérdidas desde mucho tiempo antes de firmarse el contrato de arrendamiento, por un lado, y por otro, que se halla gravado con tres hipotecas de cientos de miles de euros. Olvidaba decirse que se pactó una opción de compra en el mismo contrato de arrendamiento, sin constar información alguna sobre las cargas.
Hay así mismo varios testigos de estos hechos.
Bien, resulta que mi cliente no ha podido pagar la renta de este año justamente por el mal funcionamiento del negocio, pero el propietario está "desaparecido", sin poderlo contactar, y no ha habido forma de pactar un traspaso ni nada del estilo, destinado a salvar esta situación.
Cuestiones al respecto:
¿Prosperaría en su caso una demanda destinada a solicitar la nulidad del negocio por tratarse realmente de un contrato de arrendamiento de industria simulado, bajo la forma jurídica de, por un lado, arrendamiento de local, y por otro, compraventa aplazada de muebles y enseres? Piénsese que la voluntad real parece ser desde un buen comienzo ésta: dado que en el fondo, se traspasa todo lo necesario para continuar con la actividad (incluso existe una cláusula que impide destinar el local a cualquier otro negocio excepto éste precisamente).
Y caso de formular la demanda de juicio ordinario, ¿pedir subsidiariamente la "rescisión" de dichos contratos en base al incumplimiento por parte del propietario de lo acordado? (cierto es que mi cliente no ha pagado la renta de este año, pero no lo es menos que ello se ha debido a un vicio del consentimiento, que se basó en la creencia de que el negocio era rentable, con lo cual no ha habido modo de hacer frente a los pagos, dado el casi nulo beneficio obtenido)
2ª Si, eventualmente, nos encontráramos con un juicio de desahucio por impago de rentas promovido por el propietario, ¿prosperaría la exceptio non adimpleti contractus para evitar, no solo el lanzamiento que es lo de menos, sino el pago de las rentas pendientes?
¿Entendéis que una sentencia de desahucio tendría efectos de cosa juzgada para que prosperara el proceso ordinario del que he hablado al comienzo?
Agradecería mucho impresiones de compañeros que se hayan encontrado en casos similares o dominen algo más la materia.
De antemano gracias, esperaré vuestras respuestas.
