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segregacion

6 Comentarios
 
Segregacion
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13/02/2007 19:16
tengo una parcela urbana de 1006m2 que esta dentro de un plan de ejecucion por la cual pasaria una calle y se quedaria en 675m2 el plan esta aprobado pero es muy dificil que se lleve a cabo...
¿Puedo segregar ahora en razon a los 1006m2?
La unica opcion seria hacerlo ahora ya que en esa zona la parcela minima es de 400m2 y si fuese con los 675m2 no podria hacer 2.
Gracias.
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21/02/2007 01:02
urbanísticamente es incorrecto asegurar que te quedarían 675 m2, porque lo que tienes es una parcela de 1.006 m2 que constituye una parte de un área delimitada por ese plan ... y hay que conocer las previsiones de ese plan, fundamentalmente el modo de gestión, los usos, las tipologías, la edificabilidad y parcela mínima resultante de su desarrollo ... por lo que podemos suponer que tienes una parte de una futura junta de compensación (si es compensación el modo de gestión)

asimismo dices que es urbana, cuando casi todo parece indicar que es urbanizable ... por lo que será rústica hasta que se desarrolle el planeamiento específico de ese área ... y, si es rústica (urbanizable) a día de hoy, no puedes parcelar
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22/02/2007 19:54
la parcela esta fuera de la unidad de ejecucion(U.E),
pero linda con ella y para acceder a la U.E. van a pasar una calle por dentro del terreno pero en el ayuntamiento viene como urbana o urbanizable(desconozco la diferencia) igual que las que estan al lado y ya construidas....el problema es que donde esta ubicada la parcela minima es de 400m2 y dicen que cuando pasen la calle mi parcela solo tendria 675m2 y que por eso no se puede segregar.....pero a dia de hoy son 1006m2.
Espero me podais dar algo mas de luz sobre este asunto.... gracias.
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22/02/2007 19:58
por cierto al quitarnos unos metros para pasar la calle, el ayuntamiento dice que tendriamos derecho a terreno o dinero de las parcelas de la futura U.E.
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22/02/2007 22:32
es importante saber si está dentro, fuera, o parcialmente incluida en la UE

es importante también saber si es suelo urbano, y he de suponer que lo es si se puede construir en parcelas de 400 m2 con licencia directa (sin estar pendiente de un desarrollo puntual del planeamiento)

si la parcela no está grafiada, en el plano de ordenación y/o gestión, como incluida en la UE, y la calle está representada en planos del mismo modo que cualquiera otra de las calles consolidadas, difícilmente podrán hacer esa calle sin expropiarte el suelo afectado, salvo que solicites licencia de construcción de una vivienda y para concedértela te exijan la cesión del vial y su urbanización ... y en ese caso es importante saber si los 400 m2 de superficie mínima de parcela son brutos o netos (si se incluye en la superficie el área de cesión o ha de ser la superficie dentro de alineaciones)

si esa calle que le afecta tiene como principal objetivo el dar acceso a la UE, y está grafiada como calle "en proyecto" (adaptable al desarrollo de la UE), es importante saber si la actual parcela de 1.006 m2 tiene frente a calle consolidada de suficiente dimensión como para poder hacer de ella dos parcelas, y que cada una de ellas cumpla las condiciones urbanísticas de dimensión y frente mínimos

por lo que dices, lo que te propone el ayuntamiento es la inclusión en la UE de la porción de parcela afectada por el trazado de la calle ... y, efectivamente, eso puede hacerse en el Expediente de Delimitación de la UE ... pero tú podrías negarte si no está así grafiado en el planeamiento

si permites la inclusión de esos 331 m2 en la delimitación de la UE, te quedarías en ese lado con una única parcela de 675 m2, que vale para hacer una única vivienda (más grande y con más espacio libre) ... pero tendrías una participación de 331 m2 en la UE, con todo lo que conlleva ... y es que la UE habría de afrontar los gastos de desarrollo de planeamiento específico y los de las obras de urbanización (incluyendo ese tramo de calle) ... y tú pagarías tu parte en los gastos pero te llevarías el correspondiente aprovechamiento, sea en forma de solar o en forma de dinero (si tu participación, por pequeña, no es materializable por si o en un proindiviso, o su valor económico en forma de venta o expropiación de la edificabilidad que te corresponde)

en fin, que para saber lo que te conviene hay que tener datos y echar cuentas, cuando menos conocer la edificabilidad de las parcelas de 400 m2 y la de la UE, así como la tipología de las construcciones previstas en la UE ... y a partir de ahí ver si interesa participar en la UE con esos 331 m2, si interesa y es posible participar con más m2, hasta 606 m2, o interesa hacer valer tu derecho a edificar dos viviendas a partir de una parcelación (de ser posible)

tú cuéntanos cosas, y concrétanoslas en lo posible, porque sólo sobre lo que nos cuentas podemos opinar

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24/02/2007 11:22
La UE bordea la parcela por fuera, hasta que se mete dentro justo por la calle y continúa al otro lado de la calle también en un esquinazo de nuestra parcela que lo quieren hacer zona ajardinada. Esto viene en una hoja sellada por la CAM, consejería de obras públicas urbanismo y transportes. El frente de fachada minimo son 14m que ahora lo cumple con creces, pero si aplican la UE ya no. La edificabilidad es de 0,42m2 por m2. Nuestra idea de segregar es haciendo un frente de fachada para ambas parcelas con un paso de servidumbre y zona comun en el interior, ya que en un lado de la parcela hay una construcción de hace 20 años sin terminar y que ya no reúne las condiciones de retranqueo (figura en la hoja de catastro de la parcela) y que vemos muy dificil hacerla legal por eso queremos hacer otra construcción en el otro lado de la parcela. A parte saber si el plan de ordenación puede caducar o se podría pedir la modificación de la calle unos metros más lejos y también dentro de nuestro terreno para conseguir así los metros que nos faltarían. Muchas gracias de ante mano.
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26/02/2007 01:35
si existe una obra sin terminar (daría igual si estuviera terminada) y quieres hacer otra casa ... lo primero que te pedirán es que procedas a la legalización de la existente, con demolición de la parte fuera de ordenación

cualquier modificación del planeamiento se produce a iniciativa municipal ... y puede responder a una necesidad general (revisión general del planeamiento) o a una necesidad individual (revisión puntual del planeamiento)

todo puede hacerse, pero un ayuntamiento no hace una revisión puntual para resolver el problema de unos m2 de un particular que tiene una obra fuera de ordenación

por lo que leo, una parte de tu parcela está afectada por le UE ... y no importa si está grafiada como calle, como jardín o como área edificable, ya que todo el área marcada por la UE es igual el derecho

si esa UE tiene posibilidades de desarrollo, si los propietarios del área afectada están dispuestos a sacarla adelante, o están dispuestos a venderla a quien quiera sacarla adelante, plantéate el mejor futuro de la parte de parcela no afectada por la UE y trata de que el resto de la parcela sea integrada en la UE ... porque eso pueden hacerlo en el Expediente de Delimitación de la UE, sin para ello modificar el planeamiento

si esa UE no tiene posibilidades de desarrollo a medio plazo, plantea una modificación de la UE, sea como revisión puntual o como parte de una futura revisión general, y propón lo que te conviene

la bondad de tus planteamientos será considerada por el ayuntamiento ... que, si la considera tan buena como tú propones, asignará interés y prioridad a la propuesta, y decidirá si la incluye en una revisión puntual, en una futura revisión general, o si es incompatible con el planeamiento previsto para ese área en la próxima mofificación general