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subrogacion

19 Comentarios
 
Subrogacion
17/10/2008 00:13
mi cliente arrendo, hace ya muchos años (antes de la LAU/95) una vivienda a un señor que ha fallecido recientemente.
Con este señor convivía una pewrsona que parece ser incapaz y ha sido atribuida su tutela a unos sobrinos (del incapaz) que no viven en la vivienda si no que tienen su propia vivienda.
Sin embargo, ni comunican el falleciiento del antiguo inquilino, ni pagan el alquiler, ni devuelven las llaves.
¿que puedo hacer?
Tener en cuenta que no hay contrato escrito y la renta la pagaban en metálico y en mano.
perfil Jan
17/10/2008 14:08
Hola procuyelo. En primer lugar requerir al arrendatario(incapaz) o a sus sobrinos documento acreditativo de la filiación(parentesco) con el arrendatario fallecido, para determinar si tiene o no derecho a la subrogación y la sentencia en la que se le haya declarado incapaz.

En segundo lugar estar atento a la fecha de óbito del arrendatario,pues a partir de la misma empieza a computarse el plazo que tiene quien quiera subrogarse en su posición para comunicar dicha decisión y aportar la documentación que exige la LAU 1964.

En tercer lugar el hecho de que NO haya contrato NO significa que NO se pueda probar su existencia: correo a esa dirección, certificado de empadronamiento, consumos de agua,luz,gas,etc.., testifical de los vecinos del inmueble

Un saludo.
17/10/2008 18:42
Gracias jan, pero:
respecto al segundo punto que indicas,¿que plazo hay desde el fallecimiento del inquilino?
17/10/2008 23:06
Hola Proculeyo. El plazo para notificar la subrogación es de 90 dias siguientes a la fecha de fallecimiento del inquilino.

Un saludo.
18/10/2008 19:29
Gracias risuv.
Pero, entoces, de no comunicar esta subrogacion (¿donde se recoge?) que pasos habria que hacer a continuacion.
Saludos


19/10/2008 00:05

Hola Proculeyo, la norma alicable es el art. 58.4 de la LAU/64.

Si no hay notificación de los beneficiarios de la sobrogación, el contrato se extingue.

Salvo mejor criterio.

19/10/2008 00:52
El inquilino falleció hace ya mas de seis meses sin que me hayan notificado absolutamente nada.
Entonces, ¿que tengo que iniciar un procedieminto de desahgucio, un juicio verbal de termino del cto, o de precario? y,¿contra quien?
gracias
19/10/2008 16:05
Hoal proculeyo, empezaré por el final. ¿ Contra quien se dirige el desahucio?. Pues contra los que legalmente tuvieran el derecho a la subrogación, en tu caso al persona que convivía con el arrendatario.

Puedes iniciar el procedimiento de dasahucio, si han realizdo al notificación a que se refiere el art. 58.4 de la LAU.

Un saludo.
19/10/2008 16:35
Perdón , se me pasaba, el procedimiento a seguir, entiendo debe ser el juicio ordinario previsto en el art.249-6º de la LEC. No es un precario, pués existe relación arrendaticia.

Salvo mejor criterio.

Un saludo.

19/10/2008 18:43
Gracias risuv, pero, repito, no se ha comunicado el fallecimiento del inquilino (hace ya mas de seis meses), poe ello y enterado ahora de su fallecimiento ¿a quien tengo que demandar?
19/10/2008 23:04
Hola proculeyo, conteste a estas preguntas:

1. La fecha del arrendamiento es posterior a anterior a 1.985
2 ¿ Debo entender que la vivienda está ahora libre de ocupantes?.
3. La persona que convivia con el inquilino ¿ lo hacía maritalmente?

Un saludo
20/10/2008 00:32
1.- el cto es verbal y anterior a la lau/94 y creo que tb es anterior al 85.
2.- efectivamente, ahora no parece que la ocupe nadie, ni pagan la renta ni devuelven las llaves.
3.-El conviviente es un hermano o sobrino del inquilino fallecido, que al parecer es incapaz y ahora esta con sus sobrinos.
20/10/2008 01:03
Bien, en este caso la persona con derecho a la subrogación es el hermano incapaz . Siendo el contrato anterior al 9/05/1985, deberá requerir fehacientementeal beneficiario para que comunique si acepta la subrogación. En el caso de que en el plazo de 30 dias no le comuniquen nada, el contrato quedará resuelto y podrá presentar la demanda contra el beneficiario ( el hermano incapaz).
Como dice que tampoco pagan la renta podrá también promover el desahucio por falta de pago.

Salvo mejor criterio.
perfil Jan
20/10/2008 17:53
Hola proculeyo. Si la persona que convivía con el incapaz era UN HERMANO del causante,aquel NO tiene derecho a SUBROGARSE.

Debes requerir a los herederos para que retiren las pertenencias del causante y devuelvan las llaves. Después si quieres recuperar las rentas impagadas deberás dirigir acción de reclamación de cantidad contra la comunidad hereditaria.

Un saludo.
20/10/2008 18:07

Hola Jan. Parece ser, según dice proculeyo en su último post, que la persona que convivia con el inquilino fallecido era su hermano ( presunto incapaz) o su sobrino.
¿ No procede la subrogación en el caso de que fuera hermano?. ¿ Porqué?.

Un saludo.
20/10/2008 19:12
Aclaro:
que la persona que convivia con el inquilino resulta ser un cuñado (ni siquiera hermano) y parece ser incapaz.

Ahora bien, si requiero a los herederos, tal y como indica jan para que retiren los efectos personales y devuelvan las llaves, y estos hacen caso omiso, me pregunto ¿tengo que demandar, que procedimiento y contra quien?

el problema se plantea por que no hay cto escrito, y la renta (impagada desde el fallecimiento del inquilino) se pagaba en mano y en metálico
perfil Jan
20/10/2008 19:20
Hola Risuv. La respuesta a tu pregunta es que el art 24 de la LAU 1964 fue derogado por la LAU 1994 y porque ésta última excluye en las Disposiciones Transitorias a los colatelares como beneficiarios de la subrogación.

Un saludo.
perfil Jan
20/10/2008 19:23
Hola proculeyo. Pues si NO recogen el burofax podrás entrar en la vivienda, cambiar la cerradura y guardar, en depósito por así decirlo, los efectos personales del fallecido hasta que los herederos se pongan en contacto contigo.

Lo de las rentas, en fin, si es poca cantidad casi que no te merece la pena reclamarlas.

Un saludo.
21/10/2008 00:43
A ver si me aclaro, jan;
me dices que 1º remita un burofax a fin de que me aclaren el parentesco que puedan tener con el inquilino fallecido, y despues:
1.- si no contestan ni recogen burofax (¿en un plazo?), entrar en la vivienda y cambiar la cerradura.
2.- si contestan, al no estar en el supuesto que da derecho a la subrogacion, presentar demanda de juicio ordinario sobre resolucion de cto arrdto contra la persona que conteste.
Esto sería lo que harías?
gracias

perfil Jan
21/10/2008 17:44
Hola `procuyelo. Si estudias con atención los preceptos que te voy a señalar verás más claro cómo enfocar el caso:

1) Art 58 LAU 1964. El apartado 1 ha sido DEROGADO y el resto HAN SIDO MODIFICADOS por la LAU 1994.

2) Disposición Transitoria Segunda, Apartado B, puntos 4 al 9.

3) Art 16 LAU 1994.

Lo del burofax es para cubrirte las espaldas ya que el hermano del causante NO tiene derecho a subrogarse. Además he entendido que LA VIVIENDA ESTÁ DESOCUPADA, porque si ESTUVIEDA OCUPADA por el HERMANO entonces lo que tendrías que hacer es interponer demanda de resolución de contrato en base al art 16 LAU 1994.

Resumiendo:

1) SI LA VIVIENDA ESTÁ DESOCUPADA. Debes requerir a los herederos para que retiren las pertenencias del causante(debes de dar un plazo razonable) y devuelvan las llaves.Si NO recogen el burofax podrás entrar en la vivienda, cambiar la cerradura y guardar, en depósito por así decirlo, los efectos personales del fallecido hasta que los herederos se pongan en contacto contigo.

El destinatario de un Burofax con ACUSE DE RECIBO,que es el que tendrías que enviar, tiene 30 días naturales para recogerlo en el Oficina de Correos.

2) SI LA VIVIENDA ESTÁ OCUPADA POR EL HERMANO DEL CAUSANTE. Entonces lo que tendrías que hacer es interponer demanda de resolución de contrato en base al art 16 LAU 1994.

Si tienes alguna duda más intentaré resolvértela.

Un saludo.