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Suelo urbano consolidado de uso industrial
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Hola mi pregunta es : tengo un molino de agua en Avila,el suelo es urbano de uso industrial,pero no está vallado,y aquí viene el problema,en su día se hizo una desviación Del Río para q pasara por mi molino ,y se hizo una balsa ,la cual sale en mis escrituras.Ahora quiero vallarlo pero las leyes dicen q se tiene q dejar una distancia entre el río y la valla,mi pregunta es si la bálsa se considera rio,gracias
Unas naves ubicadas en suelo industrial no necesitan licencia de primera ocupación.
Si quieres realizar obras en las naves, un técnico competente deberá redactar un proyecto básico que deberás adjuntar a la solicitud de la licencia de obras. Si no hay previsión de desarrollar ninguna actividad en ella o aún teniéndola, al presentar la solicitud no se conociera cual vaya a ser, el proyecto deberá indicar que las mejoras proyectadas son para naves sin uso específico.
A esas naves, teniendo en cuenta que la anterior actividad se encuentra caducada por inactividad, podrás darle cualquiera de los usos autorizados por el planeamiento. Incluso el uso residencial nivel 3 en la nave pequeña, siempre que logres justificar el cumplimiento del resto de parámetros establecidos en la normativa urbanística, que lo dudo.
Será al pretender implantar el servicio de lavandería y planchado o cualquier otra actividad permitida, cuando el titular deberá someter la actividad y las instalaciones donde se pretendan desarrollar al régimen de declaración responsable. La declaración responsable deberá contener una manifestación explícita de cumplimiento de cuantos requisitos son exigibles por la normativa vigente al momento de la solicitud y de que se está en posesión del certificado que así lo acredita, firmado por técnico competente.
De ese modo, a partir de la fecha de presentación de la declaración responsable y previa solicitud, las empresas de servicios procederán a enganchar cada uno de ellos a las acometidas dispuestas a pie de parcela.
Pero.............una declaración responsable para un almacén general...............y sin actividad, creo que es un intento descarado de incumplir unos requisitos que en la declaración responsable dices cumplir. Sinceramente, lo veo inviable.
Si quieres realizar obras en las naves, un técnico competente deberá redactar un proyecto básico que deberás adjuntar a la solicitud de la licencia de obras. Si no hay previsión de desarrollar ninguna actividad en ella o aún teniéndola, al presentar la solicitud no se conociera cual vaya a ser, el proyecto deberá indicar que las mejoras proyectadas son para naves sin uso específico.
A esas naves, teniendo en cuenta que la anterior actividad se encuentra caducada por inactividad, podrás darle cualquiera de los usos autorizados por el planeamiento. Incluso el uso residencial nivel 3 en la nave pequeña, siempre que logres justificar el cumplimiento del resto de parámetros establecidos en la normativa urbanística, que lo dudo.
Será al pretender implantar el servicio de lavandería y planchado o cualquier otra actividad permitida, cuando el titular deberá someter la actividad y las instalaciones donde se pretendan desarrollar al régimen de declaración responsable. La declaración responsable deberá contener una manifestación explícita de cumplimiento de cuantos requisitos son exigibles por la normativa vigente al momento de la solicitud y de que se está en posesión del certificado que así lo acredita, firmado por técnico competente.
De ese modo, a partir de la fecha de presentación de la declaración responsable y previa solicitud, las empresas de servicios procederán a enganchar cada uno de ellos a las acometidas dispuestas a pie de parcela.
Pero.............una declaración responsable para un almacén general...............y sin actividad, creo que es un intento descarado de incumplir unos requisitos que en la declaración responsable dices cumplir. Sinceramente, lo veo inviable.
Me refería a la licencia de 1 ocupación que supuestamente tiene las naves. Por supuesto que no podría ser 1 ocupación de la vivienda, como ya hemos comentado no da lugar a ella.
Ahora mismo, estas naves llevan años inoperativas, entiendo que para contratar nuevamente suministro eléctrico las compañías me soliciten esta licencia de 1 ocupación que tras la operación de compra/venta tendré que comunicar al ayuntamiento para su oportuna trasmisión.
En la actualidad, este terreno industrial con una superficie de parcela de 2.000 m2 cuanta con 2 naves industriales que dan lugar a 450 metros construidos.
Quiero saber si es viable, mediante licencia de obra mayor acondicionar una de las naves y cambiar el uso de la misma para almacén general obteniendo al mismo tiempo la comunicación ambiental correspondiente.
Para la otra nave mas pequeña de 120 m2 quiero saber si es posible reformarla y cambiar su uso a residencial de nivel 3 vinculada directamente a la guarda del almacén.
Muchas gracias por tu paciencia y comprensión.
Ahora mismo, estas naves llevan años inoperativas, entiendo que para contratar nuevamente suministro eléctrico las compañías me soliciten esta licencia de 1 ocupación que tras la operación de compra/venta tendré que comunicar al ayuntamiento para su oportuna trasmisión.
En la actualidad, este terreno industrial con una superficie de parcela de 2.000 m2 cuanta con 2 naves industriales que dan lugar a 450 metros construidos.
Quiero saber si es viable, mediante licencia de obra mayor acondicionar una de las naves y cambiar el uso de la misma para almacén general obteniendo al mismo tiempo la comunicación ambiental correspondiente.
Para la otra nave mas pequeña de 120 m2 quiero saber si es posible reformarla y cambiar su uso a residencial de nivel 3 vinculada directamente a la guarda del almacén.
Muchas gracias por tu paciencia y comprensión.
En mi última respuesta manifesté una opinión, absolutamente desacertada, imposible de encajar con las determinaciones de la normativa urbanística de ese municipio palentino.
A tu pregunta de ¿sería compatible una pista de tenis o una piscina por ejemplo? respondía sí con la condición de ser usada por los empleados de la empresa que desarrollara su actividad en la parcela. Me equivoqué al apresurarme en contestar sin tener en cuenta lo dispuesto por la normativa del PGOU.
Esta normativa indica que el uso básico del suelo destinado a espacio libre público se corresponde con espacios sin EDIFICACIÓN, dedicados al recreo, expansión y ventilación de la edificación principal. Pues bien, considerando que la piscina por su característica de uso público es considerada edificación en el artículo 4º a) de la LOE, debo reconocer el “mea culpa” ante una afirmación sobre la compatibilidad de la piscina con los usos previstos en el espacio libre público que sin duda te ha inducido a confusión.
En consecuencia, tengo que rectificar y considerar que no vas a poder construir la piscina en ese espacio.
Ahora pides mi parecer sobre la licencia de primera ocupación, ¿de la vivienda?. Mi respuesta es que está fuera de lugar formular una solicitud de esas características. No procede, el uso residencial aislado está expresamente prohibido en ese suelo.
La autorización del uso residencial nivel 3 en la parcela es DEPENDIENTE del uso principal que tiene asignado. Su vinculación con el uso industrial y actividad que se proyecte desarrollar en el mismo es absoluta.
El ayuntamiento denegará licencia (o debería) para construir una vivienda en esa parcela contemplada aisladamente del proyecto de actividad, deberá exigir adjuntar un proyecto técnico que la incluya a la solicitud de la licencia de actividad que quieras implantar en la parcela.
El artículo 99 d) de la Ley Urbanística de Castilla y León es clarificador sobre la cuestión estableciendo:
“Cuando además de licencia urbanística (de obras) se requiera licencia de actividad, ambas serán objeto de resolución única, sin perjuicio de la tramitación de piezas separadas. La propuesta de resolución de la licencia de actividad tendrá prioridad, por lo que si procediera denegarla, se notificará sin necesidad de resolver sobre la licencia urbanística; en cambio, si procediera otorgar la licencia de actividad, se pasará a resolver sobre la urbanística, notificándose en forma unitaria”
A tu pregunta de ¿sería compatible una pista de tenis o una piscina por ejemplo? respondía sí con la condición de ser usada por los empleados de la empresa que desarrollara su actividad en la parcela. Me equivoqué al apresurarme en contestar sin tener en cuenta lo dispuesto por la normativa del PGOU.
Esta normativa indica que el uso básico del suelo destinado a espacio libre público se corresponde con espacios sin EDIFICACIÓN, dedicados al recreo, expansión y ventilación de la edificación principal. Pues bien, considerando que la piscina por su característica de uso público es considerada edificación en el artículo 4º a) de la LOE, debo reconocer el “mea culpa” ante una afirmación sobre la compatibilidad de la piscina con los usos previstos en el espacio libre público que sin duda te ha inducido a confusión.
En consecuencia, tengo que rectificar y considerar que no vas a poder construir la piscina en ese espacio.
Ahora pides mi parecer sobre la licencia de primera ocupación, ¿de la vivienda?. Mi respuesta es que está fuera de lugar formular una solicitud de esas características. No procede, el uso residencial aislado está expresamente prohibido en ese suelo.
La autorización del uso residencial nivel 3 en la parcela es DEPENDIENTE del uso principal que tiene asignado. Su vinculación con el uso industrial y actividad que se proyecte desarrollar en el mismo es absoluta.
El ayuntamiento denegará licencia (o debería) para construir una vivienda en esa parcela contemplada aisladamente del proyecto de actividad, deberá exigir adjuntar un proyecto técnico que la incluya a la solicitud de la licencia de actividad que quieras implantar en la parcela.
El artículo 99 d) de la Ley Urbanística de Castilla y León es clarificador sobre la cuestión estableciendo:
“Cuando además de licencia urbanística (de obras) se requiera licencia de actividad, ambas serán objeto de resolución única, sin perjuicio de la tramitación de piezas separadas. La propuesta de resolución de la licencia de actividad tendrá prioridad, por lo que si procediera denegarla, se notificará sin necesidad de resolver sobre la licencia urbanística; en cambio, si procediera otorgar la licencia de actividad, se pasará a resolver sobre la urbanística, notificándose en forma unitaria”
Quizá podría llegar a tener empleados si con el tiempo decido poner en marcha alguna actividad industrial en el terreno, pero a corto plazo el proyecto es utilizar las naves como almacén, construir una residencia de Nivel 3 destinada a la guarda de la misma y disponer de la parte de terreno que me permita el planteamiento como espacio libre privado para lo expuesto en el anterior comentario.
Si no hay más objeciones sobre este propósito el terreno reúne todos los requisitos que me planteo.
Me interesa también que me informes sobre la licencia de 1 ocupacion.
Se entiende que debería informar al ayuntamiento para trasmitir la misma a mí nombre. Cierto?
Si no hay más objeciones sobre este propósito el terreno reúne todos los requisitos que me planteo.
Me interesa también que me informes sobre la licencia de 1 ocupacion.
Se entiende que debería informar al ayuntamiento para trasmitir la misma a mí nombre. Cierto?
No, no intentes películas irrealizables, la única manera posible de repartir los usos es la siguiente:
Destinar el 80% de la superficie de la parcela a uso industrialtalleralmacénresidencial nivel 3 y el restante 20% optativamente a uso comercial dada su compatibilidad con el uso característico o principal
Pero debe tenerse en cuenta que en el caso de implantarse el uso de espacio libre privado, esta superficie no puede ser inferior al 10% y que debería restarse del total destinado a comercial, si se decidiera compatibilizarlo con el uso básico característico.
Destinar el 80% de la superficie de la parcela a uso industrialtalleralmacénresidencial nivel 3 y el restante 20% optativamente a uso comercial dada su compatibilidad con el uso característico o principal
Pero debe tenerse en cuenta que en el caso de implantarse el uso de espacio libre privado, esta superficie no puede ser inferior al 10% y que debería restarse del total destinado a comercial, si se decidiera compatibilizarlo con el uso básico característico.
Alga, me quito él sombrero ante tus habilidades y conocimientos!
Cuando dices "sería una vivienda afectada a la actividad" me gustaría saber...
Lógicamente yo puedo comprar ese terreno y no ejercer ninguna actividad en el.
Incluso dedicar las naves como almacén aunque en realidad estén vacías.
Mientras esto ocurre ¿puedo hacer una construcción dedicada a residencia de nivel 3?
Cuando dices "sería una vivienda afectada a la actividad" me gustaría saber...
Lógicamente yo puedo comprar ese terreno y no ejercer ninguna actividad en el.
Incluso dedicar las naves como almacén aunque en realidad estén vacías.
Mientras esto ocurre ¿puedo hacer una construcción dedicada a residencia de nivel 3?
Finalmente he podido localizar el PGOU que afecta a ese terreno.
El nivel 3.del uso básico residencial, es aquel construido sobre parcela compartida con otro uso, no de vivienda, teniendo como fin exclusivo albergar al personal adscrito a la guarda y conservación de las instalaciones no residenciales, pudiendo tener accesos y elementos comunes o independientes.
(Permite construir vivienda destinada a ser habitada quien tenga la función de guardar o conservar las instalaciones, es decir, sería una vivienda afectada a la actividad)
Corresponden al uso básico Industrial, Talleres y Almacenes, las edificaciones, locales y establecimientos dedicados al conjunto de operaciones que se ejecutan para la obtención y transformación de materias primas, incluido envasado, transporte y distribución, así como a la investigación y al desarrollo.
Se incluyen igualmente en este uso los almacenes, talleres, establecimientos artesanos y de
reparación.
(Puesto que está perfectamente definido, no precisa de ninguna explicación especial)
Corresponden al uso básico comercial los edificios y locales de servicio al público destinados a la compra y venta al por menor, permuta de mercancías, etc. así como los establecimientos de oficinas, espectáculos, hoteleros y los de entretenimiento y ocio y gasolineras.
(Creo que también está claro su significado)
Y respecto al uso básico espacio libre privado, son aquellos espacios sin edificación, en el interior de las parcelas, dedicados al recreo, expansión y ventilación de la edificación. Se permite un 10% de ocupación según regulación del PGOU. En condiciones especiales de ubicación podrán ser considerados como espacios libres privados de uso público soportales, pasajes y plazas interiores
El nivel 3.del uso básico residencial, es aquel construido sobre parcela compartida con otro uso, no de vivienda, teniendo como fin exclusivo albergar al personal adscrito a la guarda y conservación de las instalaciones no residenciales, pudiendo tener accesos y elementos comunes o independientes.
(Permite construir vivienda destinada a ser habitada quien tenga la función de guardar o conservar las instalaciones, es decir, sería una vivienda afectada a la actividad)
Corresponden al uso básico Industrial, Talleres y Almacenes, las edificaciones, locales y establecimientos dedicados al conjunto de operaciones que se ejecutan para la obtención y transformación de materias primas, incluido envasado, transporte y distribución, así como a la investigación y al desarrollo.
Se incluyen igualmente en este uso los almacenes, talleres, establecimientos artesanos y de
reparación.
(Puesto que está perfectamente definido, no precisa de ninguna explicación especial)
Corresponden al uso básico comercial los edificios y locales de servicio al público destinados a la compra y venta al por menor, permuta de mercancías, etc. así como los establecimientos de oficinas, espectáculos, hoteleros y los de entretenimiento y ocio y gasolineras.
(Creo que también está claro su significado)
Y respecto al uso básico espacio libre privado, son aquellos espacios sin edificación, en el interior de las parcelas, dedicados al recreo, expansión y ventilación de la edificación. Se permite un 10% de ocupación según regulación del PGOU. En condiciones especiales de ubicación podrán ser considerados como espacios libres privados de uso público soportales, pasajes y plazas interiores
Viéndote perdido y deseando que mis respuestas te sean de ayuda, es por lo que considero necesario conocer el PGOU.
Respecto a la "exploración" que ha dado con la respuesta a la incógnita del cambio de uso, me temo que estás en un error .Para ser concedida una licencia de cambio de uso, en primer lugar, debe ser una previsión del planeamiento, en segundo, tal concesión necesariamente debe responder a una solicitud específica y nunca mediante solicitud y concesión de una licencia de obra menor.
Este tema va sobre un suelo urbano consolidado de uso industrial, teniendo en cuenta que en esta clase de suelo la ordenación pormenorizada viene dada por los planes de desarrollo del sector en que se encuentra la parcela, solo puedo decirte que para conocer los aprovechamientos y usos de esa parcela en concreto, deberás examinar el planeamiento que la estableciera en su día.
Respecto a la "exploración" que ha dado con la respuesta a la incógnita del cambio de uso, me temo que estás en un error .Para ser concedida una licencia de cambio de uso, en primer lugar, debe ser una previsión del planeamiento, en segundo, tal concesión necesariamente debe responder a una solicitud específica y nunca mediante solicitud y concesión de una licencia de obra menor.
Este tema va sobre un suelo urbano consolidado de uso industrial, teniendo en cuenta que en esta clase de suelo la ordenación pormenorizada viene dada por los planes de desarrollo del sector en que se encuentra la parcela, solo puedo decirte que para conocer los aprovechamientos y usos de esa parcela en concreto, deberás examinar el planeamiento que la estableciera en su día.
Alga, prefiero mantener oculta esa información.
Entiendo que observes detalles que no encajan, porque reconozco haber mezclado un poco los temas y objetivos. En realidad lo que estoy haciendo es explorar todas las posibilidades que me ofrecerá el terreno en futuro si finalmente me decido a comprarlo.
Sobre mis preguntas en el ultimo comentario, ya he resuelto la incógnita que tenia para solicitar el cambio de uso, seria a través de solitud de licencia de obra menor como actos no constructivos.
Ahora si desearía que me explicaras con detalle todo lo referente al uso pormenorizado según el corta y pega que plasme del poug. Gracias
Entiendo que observes detalles que no encajan, porque reconozco haber mezclado un poco los temas y objetivos. En realidad lo que estoy haciendo es explorar todas las posibilidades que me ofrecerá el terreno en futuro si finalmente me decido a comprarlo.
Sobre mis preguntas en el ultimo comentario, ya he resuelto la incógnita que tenia para solicitar el cambio de uso, seria a través de solitud de licencia de obra menor como actos no constructivos.
Ahora si desearía que me explicaras con detalle todo lo referente al uso pormenorizado según el corta y pega que plasme del poug. Gracias
La verdad que es todo un lujo para este web contar con usuarios como Alga.
Si tengo la suerte de que vuelvas a leer este hilo necesito que me ilumines nuevamente sobre los usos pormenorizados y que según el Poug del municipio en cuestión, dice:
Art. 17) Uso pormenorizado: Industrial - talleres y almacenes.
* Uso pormenorizado formado por el uso básico industrial - talleres y almacenes en un porcentaje mínimo del 80 %. Se permite el residencial, únicamente en el nivel 3.
* Son usos compatibles: El uso comercial, en un porcentaje máximo del 20 % el espacio libre publico y privado y el equipamiento. El viario para ajustes de alineación.
* Son usos prohibidos todos los demás.
A través de este articulo y sobre esa parcela de 2.000 m2 que a mi me interesa llego a la conclusión que podría tener un terreno con uso industrial básico al 80 % (1.600 m2) y un uso compatible de espacio libre privado al 20 % (400 m2)
Si esto es correcto, ¿En qué medida puedo plantear el uso residencial de nivel 3?
¿Cómo se solicita autorización de usos pormenorizados?
Si tengo la suerte de que vuelvas a leer este hilo necesito que me ilumines nuevamente sobre los usos pormenorizados y que según el Poug del municipio en cuestión, dice:
Art. 17) Uso pormenorizado: Industrial - talleres y almacenes.
* Uso pormenorizado formado por el uso básico industrial - talleres y almacenes en un porcentaje mínimo del 80 %. Se permite el residencial, únicamente en el nivel 3.
* Son usos compatibles: El uso comercial, en un porcentaje máximo del 20 % el espacio libre publico y privado y el equipamiento. El viario para ajustes de alineación.
* Son usos prohibidos todos los demás.
A través de este articulo y sobre esa parcela de 2.000 m2 que a mi me interesa llego a la conclusión que podría tener un terreno con uso industrial básico al 80 % (1.600 m2) y un uso compatible de espacio libre privado al 20 % (400 m2)
Si esto es correcto, ¿En qué medida puedo plantear el uso residencial de nivel 3?
¿Cómo se solicita autorización de usos pormenorizados?
1º) No necesariamente para iniciar una actividad en un local es preciso realizar obras. El local puede estar perfectamente adaptado y cumplir con la normativa que sea de aplicación a la actividad.
En consecuencia, en este supuesto, no existe relación directa entre actividad y una licencia de obras inexistente.
2º) El nuevo propietario puede realizar las mejoras en el tejado y fachada que considere necesarias. Dichas obras pueden ejecutarse para mejorar un edificio, sin un uso definido, en espera de ser alquilado o vendido.
En consecuencia, en este supuesto, no existe relación directa entre licencia de obras y una actividad que todavía se desconoce cual se va a implantar.
3º) Con la venta del terreno y de su contenido, si se sigue desarrollando la misma actividad que el vendedor, hay que comunicar al ayuntamiento el cambio de titularidad.
En el supuesto de que el nuevo propietario o, en su caso, un inquilino desee desarrollar una actividad distinta, aquella licencia no sirve, debe presentarse una declaración responsable para poder iniciarla.
4º) Como se desprende de los anteriores apartados, no existe conflicto ninguno para solicitar licencia de obras y ejecutarlas. Bastará con presentar proyecto y solicitar la correspondiente licencia sin vincularla a ninguna actividad.
5º) Sin embargo, puesto que la licencia del anterior titular pierde vigencia desde el momento en que el nuevo propietario no comunica al ayuntamiento su continuidad en ella, para iniciar una nueva actividad en ese mismo local, lo habitual es que sea preciso efectuar obras de adaptación a la normativa de aplicación, (higiene, habitabilidad, accesibilidad y seguridad).
En este supuesto, el proyecto técnico que será preciso acompañar a la solicitud de licencia de apertura y actividad que se presente en el ayuntamiento, deberá contener las obras y mejoras que sean preciso realizar en el edificio de manera que permitan emitir los correspondientes informes municipales con anterioridad a la concesión de la licencia.
Evidentemente, en estos casos ya no sirve una declaración responsable para iniciar la actividad, la actividad no podrá iniciarse si antes no se han ejecutado las obras e instalaciones autorizadas por la licencia y sin que el ayuntamiento inspecciones el correcto cumplimiento de la misma.
En consecuencia, en este supuesto, no existe relación directa entre actividad y una licencia de obras inexistente.
2º) El nuevo propietario puede realizar las mejoras en el tejado y fachada que considere necesarias. Dichas obras pueden ejecutarse para mejorar un edificio, sin un uso definido, en espera de ser alquilado o vendido.
En consecuencia, en este supuesto, no existe relación directa entre licencia de obras y una actividad que todavía se desconoce cual se va a implantar.
3º) Con la venta del terreno y de su contenido, si se sigue desarrollando la misma actividad que el vendedor, hay que comunicar al ayuntamiento el cambio de titularidad.
En el supuesto de que el nuevo propietario o, en su caso, un inquilino desee desarrollar una actividad distinta, aquella licencia no sirve, debe presentarse una declaración responsable para poder iniciarla.
4º) Como se desprende de los anteriores apartados, no existe conflicto ninguno para solicitar licencia de obras y ejecutarlas. Bastará con presentar proyecto y solicitar la correspondiente licencia sin vincularla a ninguna actividad.
5º) Sin embargo, puesto que la licencia del anterior titular pierde vigencia desde el momento en que el nuevo propietario no comunica al ayuntamiento su continuidad en ella, para iniciar una nueva actividad en ese mismo local, lo habitual es que sea preciso efectuar obras de adaptación a la normativa de aplicación, (higiene, habitabilidad, accesibilidad y seguridad).
En este supuesto, el proyecto técnico que será preciso acompañar a la solicitud de licencia de apertura y actividad que se presente en el ayuntamiento, deberá contener las obras y mejoras que sean preciso realizar en el edificio de manera que permitan emitir los correspondientes informes municipales con anterioridad a la concesión de la licencia.
Evidentemente, en estos casos ya no sirve una declaración responsable para iniciar la actividad, la actividad no podrá iniciarse si antes no se han ejecutado las obras e instalaciones autorizadas por la licencia y sin que el ayuntamiento inspecciones el correcto cumplimiento de la misma.
