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Sustitución barandillas
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15 Comentarios
Sustitución barandillas
Hola ! Gracias canosarq.
La casa tiene más de 30 años y se ha venido haciendo el mantenimiento ordinario pero al estar en una zona costera el óxido la ha la ha deteriorado.
El problema es si se considera elemento común y por tanto compete a la Comunidad su reposición o por el contrario corresponde al propietario del piso?
Gracias.
La casa tiene más de 30 años y se ha venido haciendo el mantenimiento ordinario pero al estar en una zona costera el óxido la ha la ha deteriorado.
El problema es si se considera elemento común y por tanto compete a la Comunidad su reposición o por el contrario corresponde al propietario del piso?
Gracias.
Entiendo que las barandillas de cada vivienda son privativas y no comunitarias, y de mantenimiento de cada propietario, dado que ni son fachada, ni estuctura, ni zona común.
Pongo un simple ejemplo:
En un edificio de 100 propietarios (pisos) 99 realizan debídamente el mantenimiento de sus barandillas. 1 no lo hace.
¿¿¿Corresponde a los 100 comuneros pintar a los 30 años la barandilla del 1...???
De ser así me lo decís, que tengo que barnizar mis ventanas de madera, que las tengo hechas un cristo (vivo al borde del mar), ha ver si consigo me lo pague mi comunidad.
Pongo un simple ejemplo:
En un edificio de 100 propietarios (pisos) 99 realizan debídamente el mantenimiento de sus barandillas. 1 no lo hace.
¿¿¿Corresponde a los 100 comuneros pintar a los 30 años la barandilla del 1...???
De ser así me lo decís, que tengo que barnizar mis ventanas de madera, que las tengo hechas un cristo (vivo al borde del mar), ha ver si consigo me lo pague mi comunidad.
Buenas Octopus:
El artículo 396 del Código Civil entre otros muchos puntos dice:
".......los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, ..."
Por lo que yo entiendo que es un tema de comunidad, si quisieseis sustituir ese balcon por un cierre teneis que contar con la unanimidad porque afecta a la fachada ¿o no?. Espero te sirva. Un saludo.
El artículo 396 del Código Civil entre otros muchos puntos dice:
".......los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, ..."
Por lo que yo entiendo que es un tema de comunidad, si quisieseis sustituir ese balcon por un cierre teneis que contar con la unanimidad porque afecta a la fachada ¿o no?. Espero te sirva. Un saludo.
Entiendo que lo que dice Kar es lo correcto. En caso contrario podria darse el caso de que el propietario quiera sustituir la barandilla metalica y la Comunidad no le autorice. Hay que tener en cuenta que la barandilla no solo es un elemento de fachada sino de seguridad por lo que la Comunidad debe realizar la sustitucion con diligencia.
Se trata de un gasto común y es a la comunidad a quien corresponde su reparación o sustitución en su caso. El acuerdo para su reparación o sustitución por otra de análogas características requiere únicamente mayoría simple. En caso de que se negaran a repararla o sustituirla, necesitarías impugnar el acuerdo y demandar a la comunidad para que reparen o sustituyan la barandilla acompañando a la demanda un informe técnico del que se deprenda el deterioro y la necesidad de su reparación, o en su caso, sustitución.
Bien, pero el 396 sigue al 395..., que hace referencia a "...la cosa o derecho común..." (que no de uso privativo)
El 396 hace referencia a zonas comunes...
Mas arriba indico que las barandillas de cada piso "NO SON COMUNES SINO PRIVATIVAS SU MANTENIMIENTO Y USO -aunque se pueda entender que son comunes en cuanto a aspecto exterior de fachada-", opinión en la que me ratifico.
Nota: Hago referencia al Libro de Mantenimiento de la Edificación.
El 396 hace referencia a zonas comunes...
Mas arriba indico que las barandillas de cada piso "NO SON COMUNES SINO PRIVATIVAS SU MANTENIMIENTO Y USO -aunque se pueda entender que son comunes en cuanto a aspecto exterior de fachada-", opinión en la que me ratifico.
Nota: Hago referencia al Libro de Mantenimiento de la Edificación.
Este es un tema recurrente en este foro. Por mi parte siempre respondo a el y siempre digo lo mismo. Las barandillas forman parte de la fachada ya que están de puerta de balcón para fuera y son comunitarias. Y parece de sentido común, ya que ningún propietario tiene la culpa de que tenga su corresponiente desgaste y envejecimiento por mucho que se pinten o repinten.
Bien:
Os hago referencia a:
EDJ.2002/16057/SAP Girona de 18 de Febrero de 2002.
AP GIRONA.sec.2ª,
S.18.2.2002,nº110/2002,rec.39/2000.
Ponente. Abril Campos, Jose Manuel
Referente a "barandillas"
(Hace una preclara diferencia entre Mantenimiento Comunitario y Privativo, según mi entender)
Nota1:
Si quereis pincho entera la Sentencia, -ésta y otras 4 referentes al tema-, pero igual el Administrador me regaña por pasarme de 5000 caracteres)
Nota2:
Las teneis en "Jurisprudencia" a quien le interese.
Os hago referencia a:
EDJ.2002/16057/SAP Girona de 18 de Febrero de 2002.
AP GIRONA.sec.2ª,
S.18.2.2002,nº110/2002,rec.39/2000.
Ponente. Abril Campos, Jose Manuel
Referente a "barandillas"
(Hace una preclara diferencia entre Mantenimiento Comunitario y Privativo, según mi entender)
Nota1:
Si quereis pincho entera la Sentencia, -ésta y otras 4 referentes al tema-, pero igual el Administrador me regaña por pasarme de 5000 caracteres)
Nota2:
Las teneis en "Jurisprudencia" a quien le interese.
Insisto en que ya se pueden pintar las barandillas todo lo que se quiera que a la larga se acabarán oxidando, antes o después en función de la calidad de las mismas. El hecho de que se pinten lo único que hará es alargar su vida, pero si son malas, como parece ser el caso se van a oxidar igual, más siendo una finca de más de 30 años. El ejemplo de la ventana no sirve, ya que puertas y ventanas si pertenecen al propietario por así decirlo.
AP Girona, sec. 2ª, S 18-2-2002, nº 110/2002, RESUMEN Acoge la AP el recurso de apelación formulado contra la sentencia de primera instancia que había estimado la demanda de nulidad de acuerdos adoptados en junta de propietarios. La Sala expone que el nudo central de la litis se centra en determinar si la sustitución de las barandillas de algunos de los departamentos del edificio debe correr a cargo de la comunidad de propietarios o bien por el propietario del departamento que ostenta el uso exclusivo de la terraza, y señala el indudable carácter común de tales barandillas, resolviendo que no puede enlazarse necesariamente elemento común con obligación de la comunidad de soportar los gastos relativos a su reparación o conservación y en el caso son los estatutos de la comunidad los que atribuyen la conservación y reparación de las terrazas al departamento al que corresponda la propiedad o el uso exclusivo.
TERCERO.- En consecuencia, de lo expuesto, se extrae que la Comunidad de Propietarios regula lo relativo a gastos, reparaciones y conservaciones por medio de sus normas estatutarias, que vinculan a la parte actora, y en esos estatutos, de conformidad con el deber de contribución de los copropietarios a los gastos del inmueble, se establece que por lo que atañe a las terrazas y terrados de uso exclusivo su reparación y conservación corresponderá a los copropietarios, mientras que en otro caso deberá ser sufragado por la Comunidad. Asimismo resulta de la prueba practicada que las terrazas de los pisos de la fachada Norte son de uso exclusivo de los propietarios de estos pisos, y que según el acta de reconocimiento judicial las barandillas algunas están deterioradas, mientras que otras se han instalado recientemente. En definitiva, la interpretación de la norma estatutaria no puede ser la acogida por el juez a quo, sino que, a juicio de esta Sala, corresponde a los propietarios de los pisos la conservación, mantenimiento y reparación de las terrazas y terrados, y en éstas debe incluirse el mantenimiento, reparación y, en su caso, substitución de las barandillas metálicas, sin que pueda considerarse que la norma estatutaria contravenga la ley, toda vez que se regula extremos expresamente reconocidos en el art. 5 LPH EDL 1960/55, y sin que tampoco pueda acogerse el alegato de que en el caso de las terrazas cerradas con obra y no con barandilla se produciría una discriminación y un trato injusto, toda vez que la norma estatutaria impone la obligación de conservación y reparación de las terrazas de uso exclusivo a quienes tienen atribuido ese uso, lo que incluye las barandillas sean del material que sean. Así, para el caso de los cierres de los apartamentos de la fachada Norte, ello supone que la conservación, reparación o sustitución de las barandillas metálicas debe quedar incluida entre las obligaciones de los copropietarios titulares de los referidos apartamentos, como lo evidencia el hecho de que ya algunos de ellos hayan procedido a sustituir las barandillas y que el estado de conservación de las mismas difiera según el usuario de las mismas, lo que se adecua con la inexistencia de obligación a cargo de la Comunidad de Propietarios.
FALLO
Que estimando el recurso de apelación interpuesto...
TERCERO.- En consecuencia, de lo expuesto, se extrae que la Comunidad de Propietarios regula lo relativo a gastos, reparaciones y conservaciones por medio de sus normas estatutarias, que vinculan a la parte actora, y en esos estatutos, de conformidad con el deber de contribución de los copropietarios a los gastos del inmueble, se establece que por lo que atañe a las terrazas y terrados de uso exclusivo su reparación y conservación corresponderá a los copropietarios, mientras que en otro caso deberá ser sufragado por la Comunidad. Asimismo resulta de la prueba practicada que las terrazas de los pisos de la fachada Norte son de uso exclusivo de los propietarios de estos pisos, y que según el acta de reconocimiento judicial las barandillas algunas están deterioradas, mientras que otras se han instalado recientemente. En definitiva, la interpretación de la norma estatutaria no puede ser la acogida por el juez a quo, sino que, a juicio de esta Sala, corresponde a los propietarios de los pisos la conservación, mantenimiento y reparación de las terrazas y terrados, y en éstas debe incluirse el mantenimiento, reparación y, en su caso, substitución de las barandillas metálicas, sin que pueda considerarse que la norma estatutaria contravenga la ley, toda vez que se regula extremos expresamente reconocidos en el art. 5 LPH EDL 1960/55, y sin que tampoco pueda acogerse el alegato de que en el caso de las terrazas cerradas con obra y no con barandilla se produciría una discriminación y un trato injusto, toda vez que la norma estatutaria impone la obligación de conservación y reparación de las terrazas de uso exclusivo a quienes tienen atribuido ese uso, lo que incluye las barandillas sean del material que sean. Así, para el caso de los cierres de los apartamentos de la fachada Norte, ello supone que la conservación, reparación o sustitución de las barandillas metálicas debe quedar incluida entre las obligaciones de los copropietarios titulares de los referidos apartamentos, como lo evidencia el hecho de que ya algunos de ellos hayan procedido a sustituir las barandillas y que el estado de conservación de las mismas difiera según el usuario de las mismas, lo que se adecua con la inexistencia de obligación a cargo de la Comunidad de Propietarios.
FALLO
Que estimando el recurso de apelación interpuesto...
Aquí la teneis..., para que nadie diga que en este foro no se exponen las cosas claras y completas.
A mi entender, una cosa son las Leyes y Normas y otra su interpretación práctica, sobre todo cuando las hace un Juez del Supremo.
Y que conste que no la pincho entera porque con buen criterio no me deja el administrador por pasarme de 5000 caracteres, y os pongo un "recorte".
Pero si quereis, en plan capítulos de un serial, tengo otras !!!!4!!!, también del Supremo.
A mi entender, una cosa son las Leyes y Normas y otra su interpretación práctica, sobre todo cuando las hace un Juez del Supremo.
Y que conste que no la pincho entera porque con buen criterio no me deja el administrador por pasarme de 5000 caracteres, y os pongo un "recorte".
Pero si quereis, en plan capítulos de un serial, tengo otras !!!!4!!!, también del Supremo.
