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Techado aparcamientos exteriores

23 Comentarios
Viendo 1 - 20 de 23 comentarios
Techado aparcamientos exteriores
13/10/2022 18:10
Buenas tardes, residi en una comunidad con recinto cerrado. En una zona hay aparcamientos al aire libre adquiridos en escrituras por algunos propietarios. Han propuesto el techado de los mismos con coste por parte de los propietarios de esos aparcamientos. Temo las molestias que puedan ocasionar de ruido en días de lluvia y viento, ya que las ventanas de nuestros dormitorios están muy cerca, y es un piso en planta baja.
Para su aprobación en necesaria la uninamidad o sólo una mayoría?
Un saludo y muchas gracias.
13/10/2022 20:09
Requeriran el acuerdo en la junta de los 3/5 de todos los propietarios sin tener en cuenta el presunto voto del ausente. Cosa bastante dificil de conseguir
Art. 17.4 y 17.8 LPH

Ademas deberá tener el consentimiento de los afectados
14/10/2022 08:04
jalisco
Gracias Jalisco por su respuesta.
Tengo la siguiente duda... en el apartado 4 entiendo que se refiere a nuevas instalaciones comunitarias con repercusión a los comuneros, pero en mi caso ésas instalaciones serían a título particular, ya que los aparcamientos son en propiedad de algunos vecinos, y serían ellos quienes correrán con los gastos de las nuevas instalaciones.
Cuando se refiere al acuerdo de las 3/5 partes, se refiere a los propietarios presentes en la Junta, o al total de propietarios.
Perdone mi ignorancia.
Un saludo y gracias.
14/10/2022 10:35
jalisco
Hola de nuevo y gracias por su ayuda.
He hablado con la administradora de la comunidad. Me dice que los aparcamientos son privados, y por lo tanto pueden techarlos, que sólo necesitan una mayoría simple para aprobar los, y que se rigen por jurisprudencia y que existen sentencias favorables en ese sentido. No le da importancia a la modificación del Título Constitutivo, y que pico puedo hacer al respecto. Que en caso de que sufra molestias a causa de dichos techados, tendría que emprender las acciones oportunas.
¿Es así, o hay alguna forma legal para evitarlo?
Un saludo
14/10/2022 12:38
Audie
Lo primero que habría que ver a qué distancia de sus ventanas se quiere poner ese techado ya que más que ruidos también le privará de las vistas actuales y además alguien con malas intenciones pudiera subirse a ellos y acceder a alguna vivienda que no lo sabemos. Por tanto hay que prever las posibles consecuencias.
Le dice la administradora que eso es en su zona privada y es cierto, pero eso no le da pie a realizar alguna reforma o modificación que pueda perjudicar a terceros. Y también le dice que eso lo avala la jurisprudencia. Mire, la jurisprudencia se demuestra. Dígale qué sentencia del T. S. (Tribunal Supremo) lo dice, que se la enseñe. Estos personajes de los administradores se sacan de la manga esa excusa para tapar la boca a la gente que ignoran temas de leyes (que somos la mayoría) a sabiendas que nadie les preguntará por tales sentencias, pregúntele porque me temo que no existen.
14/10/2022 16:27
Fontanero
Buenas tardes Fontanero, muchas gracias por su ayuda.
Los aparcamientos están frente al edificio, a unos 7m de mis ventanas (Vivo en el bajo).
Haré lo que aconseja, le solicitaré a la administradora las Sentencias, aunque mucho me temo que será aprobado por mayoría simple, con lo cual al no contar con una economía que me permita contratar a un abogado, tendré que aguantarme.
Un saludo y buen fin de semana
14/10/2022 17:18
Ese administrador no tiene ni ideá, si son privados, porqué se somete a votación de todos los propepietarios?
Sted deberá saber, como figuran en la escritura de división horizontal esos aparcamientos, si son paarte de la comunidad (que lo son, por eso se vota!, o si son una comunidad aparte (que no lo es, por eso solicuta el permiso).
Digalé al que dice ser administrador, porqué le convican a usted, si eso es particular, las plazas serán compradras, pero están en terreno comunitario.
Se necesita los 3/5 de todos los propietarios que viten que si en la junta, o sea si fuesen 10 propietarios, en la jinta deben votar si 6 propietarios y los ausentes no votan.
Usted diga que no está de acyerdo con esa votación y que su voto es no, y que impugnará el acuerdo.
Figese si sabe poco su administrador que le ha dicho como excusa, que no le da importancia a la modificación del Título Constitutivo. Dicho título no tiene que ver nada en absoluto con poner una chapa en una plaza de garaje.
Es una pena que esten dadndo de comer a esa persona, es dinero tirado
14/10/2022 17:33
jalisco
Muchas gracias de nuevo Jalisco.
Soy una ignorante total, y tengo la impresión de que intenta tomarme el pelo.
He vuelto a comunicarme con ella, y me insiste en la mayoría simple, llegando a comentar que " lo que no puede ser, es que algunos propietarios no puedan hacer lo que quieran con el aparcamiento de su propiedad, por la negación de unos pocos"
En fin...
Gracias y buen fin de semana, un saludo.
14/10/2022 20:19
Hable con su administradora y le indica que si desconoce que en una comunidad las cosas se aprueban segun los votos que exija la LPH en su árticulo correspondiente.
Y le vuelve a decir que el aparcamiento será de su propiedad, como puede ser una ventana, pero si se quiere cambiar la estética de esa ventana, necesitará tambien los 3/5 de aprobación, dado que se modifica la estética existente.
Que eso es de primera de administrador de fincas
15/10/2022 00:24
jalisco
Muchas gracias y así lo haré.
Perdone pero me surge otra duda...
¿Cuando se refiere a las 3/5 partes de aprobación, se refiere a las 3/5 partes de los asistentes, o a las 3/5 partes de todos los propietarios?
Perdone mi insistencia, pero no se a quien dirigirme para que me asesore.
Buenas noches.
perfil Int
15/10/2022 10:54
Hoy día hay materiales que aminoran los ruidos como el panel sándwich.
perfil Int
15/10/2022 10:57
Audie
Los propietarios que no asistan a la junta si no presentan oposición, se considera que estan de acuerdo.
perfil Int
15/10/2022 11:01
De acuerdo con las decisiones tomadas en junta se apruebe o no el techado.
15/10/2022 12:37
El art. 17.8 es un art. Bastante poco comprendido
. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, 8quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Que quiere decir este art.?
Que cuando la obra SEA abonada por el conjunto de la comunidad, SE TENDRÁ en cuenta el voto del ausente..
Y Que cuando la obra NO SEA abonada por el conjunto de la comunidad, NO SE TENDRÁ en cuenta el voto del ausente..
Para su completa comprensión, hay que tener en cuenta el comienzo del art.
SALVO.
Por lo tanto en este caso es algo totalmente privado, por lo cual en la junta hay que alcanzarclos 3/5 , si no el acuerdo no quedará aprobado
15/10/2022 18:34
jalisco
Buenas tardes, muchas gracias.
Lo he entendido, así que mucho me temo que saldrá aprobado, ya que sólo somos dos vecinos con viviendas en bajos afectados.
Un saludo
15/10/2022 21:21
Audie
El tema es más complicado de lo que parece, la administradora con eso de que los parking son privados no ha descubierto nada, ni te ha dado una respuesta a lo que te preocupa.

¿A qué comunidad pertenecen esos parking? son una propiedad indivisa y solo tienen cuota de participación en la total finca, o tienen cuota de participación en alguna comunidad.

La respuesta la encontraremos en el título constitutivo, y estatutos que estarán redactados en él, en algunas comunidades con ese tipo de parking, los estatutos prohíben su techado.

No des palos de ciego, no hagas caso a la administradora cuando dice "que no le da importancia a la modificación del título constitutivo" pues una vez que lo leas, veras si tiene o no importancia, es posible que en él está la clave del techado de los parking.

Pídele que te enseñe el título constitutivo y que te diga porque no hay que darle importancia a lo que dice.
16/10/2022 11:25
juanchito
Buenos días y muchas gracias por su ayuda.
Es un residencial y cada vivienda tiene una plaza en parking subterráneo, pero la promotora hizo aparcamientos exteriores sin techar incluidos en la comunidad, que fueron puestos a la venta. Estos aparcamientos fueron embargados por un banco a la promotora, y a su vez subastados por el Banco a un precio bajo, por lo cual fueron adquirido por vecinos. Tienen cuota de participación en la comunidad.
La comunidad no cuenta con Estatutos, ya que en dos ocasiones se llevó a votación, y un vecino se negó. Aquí nadie cumple normas.
El tema del techado de aparcamientos ya se llevó a Junta hace unos 4 años, y el voto fue por uninamidad, con lo cual no se aprobó, por eso me extraña tanto que ahora la administradora diga que no es por uninamidad. En qué ha cambiado la ley en éste tiempo?
Un saludo
16/10/2022 11:44
En 2013 se cambio la LPH , y entonces se necesitava unanimidad, pero se quedo en 3/5 segun el art. que le adjunte.
Ya le he dicho que se lo remita a su administradora por que lo desconoce.
Guanchito , la administradora de forma implicita ya afirma que es una unica comunidad, dado que tienen que votar todos los propietarios.
Audie, yo no veo tan facil su aprobación, dado que como le dije son 3/5 de Todos Los propietarios en junta
16/10/2022 18:23
Audie
Parece ser que los parking forman parte de la comunidad, y escribes:
"He hablado con la administradora de la comunidad. Me dice que los aparcamientos son privados, y por lo tanto pueden techarlos, que sólo necesitan una mayoría simple para aprobar los". Y añade " No le da importancia a la modificación del Título Constitutivo",
Este es el razonamiento que hace tu administradora, para que desistas de tu desacuerdo.

1.- los parking son privados y no comunitarios.
2.- El acuerdo se puede aprobar por mayoría simple
3.- Si el techado se aprueba no se altera el titulo constitutivo.

Y por eso te he preguntado si los parking formaban parte o no de la comunidad, porque si no hubieran pertenecido, las administradora, llevaría toda la razón, pero como forman parte de la comunidad, la administradora (ella sabrá qué datos tiene para afirmarlo), se equivoca.

Sin duda si no hay estatutos que prohíba techar los parking, y el título constitutivo no dice nada al respecto, ¿cómo podías impedir (siempre con una impugnación) que se techen?

A) ¿El techado de los parking supone una alteración del título constitutivo?,

B) Vulneran los parking lo dispuesto en el artículo 7. 1 de la LPH por modificar su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios

C).- El articulo 18-c (impugnación de acuerdos) de la LPH te da derecho a impugnar un posible acuerdo de la junta de techar los parking, por suponer un grave perjuicio para tu vivienda.

Dices que hace cuatro años se aprobó por unanimidad desestimar el techado, cosa rara, porque los interesados votarían SI, por lo tanto no existiría la unanimidad, desconozco porque artículo fue votado para que exigiera la unanimidad.
Yo opino que la votación debería ser para autorizar el techado mediante una alteración del título constitutivo, y si es en Cataluña serían 4/5, y en el resto de España 3/5.
Pero aunque se lograra, inventando o aludiendo a otro artículo de la LPH, te quedaba la opción de impugnar el acuerdo si salvas tu voto, votando NO personalmente o por delegación, o no asistir a la junta, porque ese acuerdo te perjudica.

Yo esperaría a que se celebre la junta, y una vez que recibas el acta, si se aprueba el techado, impugnar el acuerdo si merece la pena, en mi comunidad de segunda residencia, también hay parking a cielo abierto, estaban techado con brezo, y los propietarios de los parking, cambiaron el brezo por chapas onduladas galvanizadas, los estatutos prohibían el cambio, pero esas chapas se colocaron, nadie impugno el cambio, y se hubiera ganado el pleito, además por aquellos años, se necesitaba la unanimidad para cambiarlo.

Impugnar cuesta dinero, no siempre el juez aplica la ley, los jueces la interpretan, cosa que no pueden hacer nadie más, lee los comentarios de quienes damos nuestra opinión son orientativos, ni siquiera un abogado te asegurara que tienes la razón, pero enfréntate a tu problema cuando tengas el acta de la junta, entonces tendrás 30 días para decidirte, solo te quedara la impugnación, así es la LPH, mala e injusta, como casi todas las leyes.

Saludos.
16/10/2022 18:52
jalisco
No veas en lo que escribo estar en desacuerdo contigo. como siempre respeto las opiniones de los demás intervinientes, , yo en el tema de Audie no veo claro que se tenga que votar el asunto por 3/5 del articulo 17.4 y 17.8 de la LPH, incluso dudo de mi opinión si el articulo 7,1. la única verdad sobre el tema, es que tendra que impugnar da igual que lo aprueben por 3/5.

Los párquines a cielo abierto en las comunidades sobre todo residenciales, son susceptibles de apaños, manejos y trapalas que decimos en mi tierra, por parte de los promotores, y traen complicaciones legales, de las cuales conozco muchas, porque están fuera del edificio. al contrario que los garajes.

El articulo 17.4 y 17.8 se refiere a inmuebles, los parking a cielo abierto no son edificios y ni tan siquiera garajes. sueles ser partes proindivisas de un trozo de solar, sin cuota de participación, tan solo tienen una cuota en su conjunto con la total finca.