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Terrado comunitario

18 Comentarios
 
Terrado comunitario
02/12/2017 20:58
Hola a todos. Antes de nada gracias por vuestro foro. Hace un par de años compré un piso situado en la última planta de un edificio (piso de portero), que ocupa la mitad de la superficie de la planta, y el resto es el terrado.
El 10/3/1954 el dueño del edificio entero hade un Reglamento de Régimen Interno (RRI) que es una copia del art. 396 del C.C. y dice que el terrado es zona comunitaria. Pero ese mismo día hace una escritura de desafección del piso del portero y lo vende, y la escritura dice: piso de x habitaciones, salon, etcc.. y TERRAZA, y en los lindes se abarca la superficie de toda la última planta, incluyendo el terrado. En ningún momento dice que el piso linda con terrado comunitario, ni zona comunitaria ni nada parecido.
Yo creo que el terrado (o terraza) es privativo mío, pero el vecino de abajo dice que es comunitario, lo cual es molesto porque hay ventanas que dan a la terraza y existe falta de privacidad.
¿Podeis aclararmelo, por favor, si es privativo o es comunitario?
Fixin
Lucas5
04/12/2017 11:30
Dos preguntas:
- ¿Ha comprobado en su escritura cómo viene descrita su vivienda y si en la descripción se establece que ese terrado es suyo?
- Ese terrado, ¿es cierre del edificio, es decir, tiene viviendas debajo de él y hace las funciones de azotea?
Lucas5
Lucas5
04/12/2017 14:19
Si. Pone piso de 2 habitaciones, salon, etccc. y TERRAZA. En la escritura no establece nada, sólo incluye la terraza y en las lindes del piso la incluye también.
Ese terrado está al nivel de mi piso, tiene viviendas debajo de él y encima del tejado de mi vivienda (ático) existe una cubierta en la que hay antenas de la comunidad y un depósito de agua.
Gracias.
juanchito
Lucas5
04/12/2017 21:16
Hola Lucas:


Se supone que tu y solo tu tiene acceso a esa terraza ¿si o no?.

En aquellos años no estaba promulgada la LPH, las comunidades se regían por la comunidad de bienes, artículos 392 del código civil y siguientes, te hago saber, que las normas de régimen interior no tienen validez sobre este asunto, solo son normas de convivencia, por lo tanto .es papel mojado, lo que vale es la escritura, a no ser que lo que tu llamas reglamento de regimen interior sean estatutos, y la cosa cambiaría

.

Saludos/Juanchito
amadeo2002
Lucas5
04/12/2017 23:56
Si fuesen estatutos si no estuviesen pasados por el Registro, pienson que a Lucas5 no le afectarian segun el art.5
Lucas5
Lucas5
05/12/2017 09:08
Hola a todos. Gracias por contestar. A ver, contesto por partes. La entrada a la terraza es por puerta de escalera, y cualquiera puede accedera la terraza, ya que antes estaban los lavaderos.
Yo creo que este Reglamento (que sí esta registrado) viene a ser como unos estatutos, ya que es una copia exacta del art. 396 del C.C., y establece qué es común, etc... El tema es que el mismo día que se hace este Reglamento, se desafecta la vivienda del portero y se vende y en la escritura y registro pone que tiene la terraza y las lindes la incluyen, ya que las lindes abarcan toda la superficie de la planta, y en ningún caso pone la escritura que linda con terraza comunitaria ni nada parecido.
Gracias
Fixin
Lucas5
05/12/2017 09:39
Siento decirle que esa terraza es común y no privativa suya. Al tener viviendas debajo de ella tiene la consideración de cubierta por lo que es un bien común por naturaleza. Estos bienes comunes por naturaleza no pueden desafectarse al contrario que los bienes comunes por destino. Así lo establece el Tribunal Supremo en la sentencia de 24 de abril de 2013 donde deja claro que las terrazas puede cederse su uso privativo a un propietario pero munca se puede atribuir la propiedad de las mismas.
Lucas5
Lucas5
05/12/2017 10:42
Hola, gracias por contestar. Ya imaginaba que no sería propiedad mía la terraza, pero quiero saber si al desfectarla, puede ser común pero de uso privativo mío, porque no quiero que cualquier vecino suba y haga lo quiera cuando las ventanas de mi vivienda dan a esa terraza.
Un saludo.
amadeo2002
Lucas5
05/12/2017 15:34
Eso de que nunca una terraza que esta encima de una vivienda y es el tejado del edificio, no puede ser de propiedad privada, no es una verdad universal, puedo demostrar que donde yo vivo, hay 5 terrazas, una comunitaria 3 de uso y disfrute y otra de propiedad, con escritura individual y por consiguiente con su coeficiente de participacion
Fixin
amadeo2002
05/12/2017 16:45
Que se configure como privativa no hace que pierda su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, TS sentencia 8/4/2011. En el mismo sentido las sentencias del TS 18/6/2012 y la mencionada de 24 de abril de 2013.
Si quieres echarles un vistazo puedo facilitar todos los datos de las mismas.
Lucas5
Lucas5
05/12/2017 18:19
Hola. Creo que los 2 teneis razón. He leído esas sentencias y pone eso, que la pertenencia es de la comunidad, pero al mismo tiempo que el suelo que tú pisas puede ser de uso privativo. Yo no pretendo que sea mía, no me interesa, sólo que unicamente la pueda usar yo.
Pro el tema es: en función de los datos que os he aportado, ¿su uso es privativo o comunitario?
Gracias y un saludo
juanchito
Lucas5
05/12/2017 18:58
Hola otra vez Lucas:

Los articulo 392 y siguientes son los padres de la actual LPH, tu citas el 396 cuya copia es exacta a los estatutos que dices que hizo el dueño del edificio, es el que dice que son elementos comunes de un edificio.

La entrada a la terraza es por fuera de tu vivienda, tal como dices cualquier vecino puede acceder a ella.
El problema no es si esa terraza es privativa o común, es decir tuya o de la comunidad, porque en el fondo da igual, porque los gastos de las reparaciones como siempre correrán por cuenta de la comunidad, salvo en ambos casos por un mal uso, y si es de tu propiedad, pagarías mas .por lo gastos del sostenimiento de la comunidad.

El problema es que tienes ventanas que dan a la terraza, y cualquier vecino podía acceder a tu vivienda o "alcahuetear" tu intimidad-

El articulo 396 del CC, no dice nada sobre si una terraza es privativa o de uso y disfrute de un propietario, por lo tanto si solo dice eso, seria también papel mojado, y la escritura tendría mas peso legal.

Indudablemente si la escritura cita a la terraza, se puede interpretar como que ese espacio seria de uso y disfrute de la vivienda, deberías solicitar a la comunidad colocar otra puerta o al menos poner una cerradura nueva para que solo tu tuvieras acceso, solicítalo al presidente para que se vote en la próxima junta.

Toda esta opinión, la hago si saber lo que realmente pone en tu escritura, por regla general en las escrituras siempre pone si la terraza es privativa o comunitaria con derecho de uso y disfrute de la vivienda, por la situación de la vivienda me atrevo a asegurar que es de uso y disfrute, cosa distinta es la cubierta de tu vivienda, que sin duda es comunitaria.

Suerte y saludos/Juanchito
Lucas5
Lucas5
05/12/2017 19:24
Gracias juanchito, es eso exactamente. El tema es que algunos vecinos quieres subir a tomar el sol.
La escritura pine exactamente piso cuarto o ático único que consta de 2 habitaciones, salon, lavabo, cocina y terraza. Y en las lindes, se abarca la seperficie de toda la cuarta planta, incluyendo la terraza.
Gracias
juanchito
Fixin
05/12/2017 19:41
Hola Fixin;

Aunque parezca mentira,. si existen terrazas propiedad de la vivienda, lo mismo que balcones, el promotor tiene la potestad de poner en el titulo lo que le venga en gana, yo conozco unas y otras, concretamente vivo en una vivienda con una terraza de uso y disfrute es decir, COMUNITARIA.

El problema de Lucas es que la vivienda que compro era la del portero de la finca, por lo tanto, la vivienda no era tampoco comunitaria, (me ha parecido entender que todos los pisos era de un mismo dueño), luego NO EXISTÍA LA COMUNIDAD, y por lo tanto lo de desafectar la vivienda del portero tampoco es correcto, porque el edificio.era de un mismo dueño, debía haber modificado el titulo constitutivo, pero en los años cincuenta todo estaba oscuro, todo estaba permitido y se hacia la vista gorda.

Sin duda todo lo que sostiene un edificio es comunitario, nuestra vivienda es privativa, pero solo en cuanto al espacio, porque si pisamos el suelo, ¿son comunitarias las baldosas?, entiendo que no, la parte comunitaria sera lo que esta debajo, EL FORJADO.

Opino que hay terrazas privadas y comunitarias, si así lo dice el titulo constitutivo o las escrituras, ¿Como se sabe?, sencillamente porque tienen doble o triple cuota de participación, acaso un piso con mas terraza tiene la misma cuota que la que tiene menos, al promotor la ley le permite dar o quitar.

Las sentencias en este caso a mi no me sirven, ¿que diferencia hay entre privativas y comunitarias, ninguna, en la privativa solo puede entrar el dueño, en las de uso y disfrute solo puede entrar el dueño de la vivienda, si hay que hacer reparaciones, salvo por mal uso, en las dos paga la comunidad, en las dos no puedes hacer obras, etc. etc. etc., la diferencia esta en el recibo comunitario, la privativa pagara mas, y por lo tanto mas peso en las juntas, pero no juguemos con las cosas de comer, mi terraza que es comunitaria, va unida a mi piso, y es un ANEXO INSEPARABLE MIENTRAS EXISTA EL EDIFICIO.y ya pueden hacer todas las juntas que quieran para quitarme ese derecho de uso, igual que las privativas, esa es la cuestión.

Respeto pomo siempre tu opinión..

Saludos/Juanchito.
Lucas5
Lucas5
05/12/2017 23:19
Gracias juanchito- tienes toda la razón. Yo creía que era una desafectación, pero en la escritura de primera transmisión pone que el piso se separa de la finca y se vende. En tal caso, ¿puedo pensar que la terraza es de uso privativo mío?, ya que incluye la terraza en la descripción y las linde.
Un saludo
juanchito
Lucas5
06/12/2017 12:40
Hola Lucas:

Existen muchas maneras de saber si una terraza como es en tu caso es propiedad o de uso y disfrute de la vivienda.

1º.- Si simplemente en la escritura de propiedad pone que tiene una terraza de x metros y sus linderos, afirmo que es privativa de la vivienda.

2º.- Si pone que tiene una terraza de uso y disfrute de la vivienda, es propiedad de la comunidad.

3º.- La prueba mas contundente es el titulo constitutivo, voy a tratar de explicarte mi teoría sobre el asunto, hay definiciones jurídicas, son sencillas y fáciles de entender considero que estas capacitado para ello.

Antes de Julio de 1960, las comunidades de propietarios de viviendas se regían por el titulo III del Código Civil, artículos 392 al 406, entonces para nada existían estatutos ni normas, si había contratos que obligaban a cumplir a los propietarios.
El dueño del edificio, en un documento hizo constar el articulo 396 del CC, este articulo define mas bien que son los elementos comunes de un edificio, por eso diría que como la vivienda era de uso del portero de la finca, la terraza era comunitaria (también la vivienda), pero contravino el articulo 392 del Código Civil, al decir que la terraza es comunitaria, al no existir un pro indiviso no existía comunidad, (sin proindiviso no hay comunidad) puesto que la propiedad era de una sola persona.

En Julio de 1960 nació la ley 49 llamada Ley de la Propiedad Horizontal, todos los edificios que se regían por la comunidad de bienes, pasaron a cuanto disponía la citada Ley.

Cuando el propietario único del edificio vendió los pisos y la vivienda de la portería, sin duda tuvo que redactar el titulo constitutivo del edilicio, para repartir las cuotas de participación de cada vivienda incluida la antigua portería, y la terraza la dejo o bien en propiedad de esa vivienda o como de uso exclusivo de uso para ella.

Para asegurarte deberías gastarte unos pocos euros no mas de treinta, y pedir en el registro de la propiedad de tu localidad, el titulo constitutivo de ese edificio, y descubrirás el asunto

Podías también consultar el catastro, yo considero que el registro es mas importante, pero allí veras el plano de la vivienda, sus metros etc.

Esto es sencillo de averiguar sin necesidad de consultas de abogados, porque debes demostrar a tu comunidad que tienes razón, pero considero que la propiedad y el disfrute es prácticamente lo mismo, con la salvedad de que si eres propietario pagaras mas de comunidad.

Una vez que tengas en tu poder la certeza de lo relativo a la terraza, tienes dos opciones, que ellos vengan a ti, cambiando la cerradura, o que tu vayas a ellos, solicitando para la próxima junta de propietarios la inclusión de un punto en el orden del día sobre el tema, yo apostaría por lo segundo.

Suerte y un saludo/Juanchito
Lucas5
Lucas5
07/12/2017 08:55
Gracias, juanchito, eres muy amable. Pues verás, no existe título constitutivo como tal, sino que se hace mediante el RRI que hace una descripción de los pisos, sin atribuir privativamente ningún patio o terraza de ningún piso, sino que hace como un corta y pega de los reglamentos de aquella época al uso en que dice que el terrado es comunitario, etc... Pero el mismo día que se escritura este "título constitutivo" (RRI), se hace la escritura de separación y venta del ático, en la que se le asigna la terraza, y la incluye en las lindes de la propiedad (las lindes abarcan la superficie de toda la planta), pero no pone la superficie de dicha terraza. Aunque no especifique la superficie de dicha terraza, ¿puedo considerar que estoy en el apartado 1º de tu comentario?.
Gracias de nuevo. Un saludo.
juanchito
Lucas5
07/12/2017 12:59
Hola Lucas:

Si te he de ser sincero, la única duda que tengo sobre tu tema es la siguiente:

Dices en tu primera intervención:
:
"El 10/3/1954 el dueño del edificio entero hade un Reglamento de Régimen Interno (RRI) que es una copia del art. 396 del C.C. y dice que el terrado es zona comunitaria. Pero ese mismo día hace una escritura de desafección del piso del portero y lo vende".

Me hago las siguientes reflexiones:

1ª Entiendo que todos los pisos estaban sin vender o alquilados, y solo había un dueño del edificio.

2ª Era un edificio sin vender con vivienda de portería sin haber empleado de fincas urbanas.

3ª. Antes de poner a la venta los pisos, redacta lo que tu llamas RRI donde a tenor del articulo 396 CC, indica los pisos y una vivienda de portería con una terraza, pero luego rectifica y le conviene sacar mas beneficios y anula la vivienda de portería y su terraza, y la pone en venta con el resto de viviendas como una mas.

No voy a entrar si había registrado el RRI creo que no porque RRI y venta lo hace el mismo día.

En 1954 la ley de la propiedad horizontal no existía, como he reiterado en varias ocasiones, las comunidades se regían por la comunidad de bienes, artículos 392 y siguientes por lo tanto las viviendas si tenían cuota de participación;

Artículo 393 CC.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a
sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las
porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

El dueño del edificio sin duda había repartido el modulo 100 entre todas las unidades de propiedad conforme a los mecanismos legales que existían en esa época, excepto la vivienda de portería y terraza que eran elementos comunes como así dice el articulo 396 del CC.

Pero como aun no había puesto a la venta las viviendas, no se pudo formar la comunidad porque no existía (articulo 392 CC), no se puede desafectar la vivienda de la portería, lo que hace es rectificar ese RRI y vuelve a repartir el modulo 100 entre las viviendas y la portería que pasa a ser una vivienda mas.

Desconozco todo lo relacionado con las comunidades en 1954 hasta 1960 que entra en vigor la LPH porque entonces yo estaba en el "LIMBO" como vulgarmente se decía, pero repito lo que he dicho antes:

Ámbito de aplicación de la Ley 49/1960 (LPH)
Articulo 2: esta Ley será de aplicación:

A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

En una palabra, a tu edificio.otra cosa, la escritura de venta opino que no es una separación, en todo caso es una agregación, es decir que la vivienda de la portería y terraza que eran elementos comunes, pasa a ser parte del modulo 100, pasa a ser comunidad.

Si es cierto que la terraza puede ser de tu propiedad, mi terraza de uso y disfrute no consta para nada sus metros, hay terrazas en propiedad, yo he visto las escrituras que no consta los metros, simplemente dice: Vivienda de x metros con una terraza, en otras si consta los metros.

Si en tu escritura dice que hay una terraza, sin duda que la terraza es de tu propiedad, aunque da igual que sea propiedad o de uso y disfrute, tu problema lo tienes con aquellos vecinos que se empeñan en subir a "tomar el sol", esa guerra solo la podrás ganar con hechos, de lo contrario tu problema sera difícil de ganar.

Suerte y saludos/Juanchito
Lucas5
Lucas5
07/12/2017 13:42
Genial, juanchito, genial. Muchas gracias, de verdad. Es así. Respecto a tu 1ª reflexión, correcto, estaban alquilados con 1 solo duelo.
Respecto de tu 2ª reflexión, sí, tenía vivienda de portería (el ático) y no había ya portero.
De la 3ª reflexión, supongo que sí, decide ponerla a la venta para sacar más dinero.
Por lo tanto te haré caso y pasaré a hechos consumnados cambiando la cerradura de la terraza y ya dirán algo.
Gracias.