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Traspaso: arrendamiento de local de negocio del año 1965
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16 Comentarios
Traspaso: arrendamiento de local de negocio del año 1965
Hola principiantee. Teniendo en cuenta la fecha de celebración del contrato el traspaso del local de negocio se regula por la Disposición Transitoria Tercera B) punto 3. Así el titular arrendaticio podrá traspasar el local de negocio en los términos previstos en el art 32 LAU 1964:
Artículo 32
Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:
1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
La jurisprudencia ha reconocido que el incumplimiento de responsabilidades de tipo fiscalo administrativo son ajenas a la relación arrendaticia y en consecuencia aunque el local no goce de los correspondientes permisos o licencias, si el mismo está abierto y en él se ejerce una actividad, cabrá traspaso.
En cuanto al plazo de 1 año. Este debe ser inmediatamente anterior a la fecha del traspaso. En consecuencia, el traspaso de un local cerrado, no ostenta derecho de traspaso aún cuando se hubiere estado realizando con anterioridad activiades de tipo comercialo industrial, salvo que ello sea debido a causa justa.
2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso.
La cesión gratuita comportará la posibilidad de no reconocimento del traspaso por parte del arrendador o la resolución contractual, salvo que éste( arrendador) lo consienta expresamente( en este último caso no estaríamos ante el denominado "traspaso legal"
4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
Vease lo estipulado en el art 35.2 LAU 1964.
5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
Si no se formalizase en escritura pública el arrendador estará facultado a no reconocer el derecho de traspaso, salvo que aquel( arrendador) participase en la formalización del documento privado de traspaso.
6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.
La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso( Este párrafo forma parte de la redacción del art 32)
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Artículo 32
Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:
1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
La jurisprudencia ha reconocido que el incumplimiento de responsabilidades de tipo fiscalo administrativo son ajenas a la relación arrendaticia y en consecuencia aunque el local no goce de los correspondientes permisos o licencias, si el mismo está abierto y en él se ejerce una actividad, cabrá traspaso.
En cuanto al plazo de 1 año. Este debe ser inmediatamente anterior a la fecha del traspaso. En consecuencia, el traspaso de un local cerrado, no ostenta derecho de traspaso aún cuando se hubiere estado realizando con anterioridad activiades de tipo comercialo industrial, salvo que ello sea debido a causa justa.
2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso.
La cesión gratuita comportará la posibilidad de no reconocimento del traspaso por parte del arrendador o la resolución contractual, salvo que éste( arrendador) lo consienta expresamente( en este último caso no estaríamos ante el denominado "traspaso legal"
4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
Vease lo estipulado en el art 35.2 LAU 1964.
5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
Si no se formalizase en escritura pública el arrendador estará facultado a no reconocer el derecho de traspaso, salvo que aquel( arrendador) participase en la formalización del documento privado de traspaso.
6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.
La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso( Este párrafo forma parte de la redacción del art 32)
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Gracias Jan, porque confirmas lo que pensaba.
Hay otra cosa que me tiene intrigado en ralción a este traspaso y es la duración que tendrá el contrato de alquiler una vez se haya traspasado. Yo pensaba que los contratos de bares hechos a personas físicas, se acababan a los 20 años de entrada en vigor de la LAU del 94, esto es el 31 de diciembre de 2014, pero al plantearse el este caso y leer con detenimiento el párrafo 3ª de la letra B) de la Disposición Transitoria de la LAU del 94, se me plantea la duda de sí una vez traspasado el arrendamiento se acabará el 31 de diciembre de 2014 o 10 años después del traspaso, inclinándome por la solución de 10 años después del traspaso por la redacción de la Ley, porque en caso de duda se debe tomar la interpretación más favorable al arrendatario al ser la DT3ª una norma restrictiva de sus derechos.
DT3ª:
".... Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años. "
O sea que, sí no me equivoco, como mínimo siempre serán 10 años , aunque el traspaso se haga el día 30 de diciembre del año 2014. Con lo que un arrendad¡tario que pueda traspasar, sí no se jubila antes del 31-12-2014, podría traspasarlo un día antes, y el arrendamiento alargarse 10 años más hasta el 29-12-2024.
Que os parece esta reflexión?
Mario.
Hay otra cosa que me tiene intrigado en ralción a este traspaso y es la duración que tendrá el contrato de alquiler una vez se haya traspasado. Yo pensaba que los contratos de bares hechos a personas físicas, se acababan a los 20 años de entrada en vigor de la LAU del 94, esto es el 31 de diciembre de 2014, pero al plantearse el este caso y leer con detenimiento el párrafo 3ª de la letra B) de la Disposición Transitoria de la LAU del 94, se me plantea la duda de sí una vez traspasado el arrendamiento se acabará el 31 de diciembre de 2014 o 10 años después del traspaso, inclinándome por la solución de 10 años después del traspaso por la redacción de la Ley, porque en caso de duda se debe tomar la interpretación más favorable al arrendatario al ser la DT3ª una norma restrictiva de sus derechos.
DT3ª:
".... Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años. "
O sea que, sí no me equivoco, como mínimo siempre serán 10 años , aunque el traspaso se haga el día 30 de diciembre del año 2014. Con lo que un arrendad¡tario que pueda traspasar, sí no se jubila antes del 31-12-2014, podría traspasarlo un día antes, y el arrendamiento alargarse 10 años más hasta el 29-12-2024.
Que os parece esta reflexión?
Mario.
sin animo de entrometerme solo comento...".... Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años. "
Parece que haceis el enfasis de la ley en "Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización" pero no tomais en consideracion lo que viene despues "o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley. " Yo creo que quizas no es todo como parece.Para mi y esto sin ser abogada sino afectada de las incongruencias de esta LAU del 1994 esta claro que el legislador tenia en mente limitar estos contratos sometidos ala prorroga forzosa en un periodo de 20 años a apartir de la entrada en vigor de la ley.Intencion que tb se expresa en el preambulo de la LAU 1994.Si ahora resulta que en con un traspaso el dia antes se sacan de la manga otros 10 años de vigencia de contrato como se compensa al dueño del local por esa desventaja?Solo eso un comentario sin mala intencion.Un saludo a todos
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años. "
Parece que haceis el enfasis de la ley en "Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización" pero no tomais en consideracion lo que viene despues "o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley. " Yo creo que quizas no es todo como parece.Para mi y esto sin ser abogada sino afectada de las incongruencias de esta LAU del 1994 esta claro que el legislador tenia en mente limitar estos contratos sometidos ala prorroga forzosa en un periodo de 20 años a apartir de la entrada en vigor de la ley.Intencion que tb se expresa en el preambulo de la LAU 1994.Si ahora resulta que en con un traspaso el dia antes se sacan de la manga otros 10 años de vigencia de contrato como se compensa al dueño del local por esa desventaja?Solo eso un comentario sin mala intencion.Un saludo a todos
Hola a todos. El supuesto planteado es muy interesante. Creo que hay 2 datos interesantes que, sin resolver la duda planteada por el Sr principiante, creo son interesantes:
1) Duración del contrato tras el traspaso:
a) 10 años a contar desde su realización si quedase MENOS de ese plazo para los 20 años que finalizan el 25 de noviembre de 2014( fecha APROBACIÓN de la LAU1994)
b) El plazo que reste, hasta el 25 de Noviembre de 2014, si este plazo fuese superior a 10 años.
2) Los traspasos que se produjesen A PARTIR DE LA APROBACIÓN DE LA LEY se considerarán como si se hubieran producido A PARTIR DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY, no gozando éstos del incremento de 5 años. La razón es evitar un posible fraude.
Un saludo.
1) Duración del contrato tras el traspaso:
a) 10 años a contar desde su realización si quedase MENOS de ese plazo para los 20 años que finalizan el 25 de noviembre de 2014( fecha APROBACIÓN de la LAU1994)
b) El plazo que reste, hasta el 25 de Noviembre de 2014, si este plazo fuese superior a 10 años.
2) Los traspasos que se produjesen A PARTIR DE LA APROBACIÓN DE LA LEY se considerarán como si se hubieran producido A PARTIR DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY, no gozando éstos del incremento de 5 años. La razón es evitar un posible fraude.
Un saludo.
Buenos dias a todos,gracias por tu reflexion Jan. Osea que las observaciones de principiante tienen base legal y juridica y si se hiciese ese traspaso el 24 de noviembre de 2014 se daria validez a otros 10 años de contrato.En fin que no veo por donde cojerlo mas alla del 2015 seguro.Aun de esta manera si se hace escritura publica tiene el propietario el derecho de pagar el mismo precio al inquilino y asi recuperar su local porque es la unica opcion que veo posible y factible en esto.Muchas gracias a todos y que tengais un buen dia.
Bueno...mas de un mes y mi juicio ha de repetirse en su totalidad pero no hay fecha...lo mejor viene ahora...este sabado mi inquilino ha cmabiado cuadro de la luz,potencia de la misma diferenciales y una nueva instalacion electrica de cableado etc...todo esto sin pedirnos permiso...le pedimos explicaciones y nos dice que denunciemos...lo intentamos y hasta el lunes dia 10 no se tramita la denuncia en mi ayuntamiento ya que juzgadod e guardia,policia nacional y policia municipal se negaron a tramitarla...a dia de hoy nadie ha ido a inspeccionar mi local...a dia de hoy mi inquilino a finalizado las obras y no tengo ams que mi denuncia mi testimonio y mis fotos...ahora que hago...mañana voy a ver a mi abogado pero esto es cada vez mas desesperante y me veo indefensa...gracias por escucharme..un saludo a todos...
buenas a todos,
Hoy toy mas animadilla.el juicio se celebra esta semana.Que sea lo que dios quiera y la suerte del dia disponga y tb el juez que nos toque claro.en fin me parece penoso pero la justicia es lenta...algun dia llegare no?ultimamente me consuelo pensando que quizas para el 2015 como habeis apuntado muchos y muchas de vosotras se acabe todo esto.En fin una vez mas gracias por escucharme.
Hoy toy mas animadilla.el juicio se celebra esta semana.Que sea lo que dios quiera y la suerte del dia disponga y tb el juez que nos toque claro.en fin me parece penoso pero la justicia es lenta...algun dia llegare no?ultimamente me consuelo pensando que quizas para el 2015 como habeis apuntado muchos y muchas de vosotras se acabe todo esto.En fin una vez mas gracias por escucharme.
Hola circe. Vaya, lamento que no se haya celebrado el juicio y que tenga usted que esperar. Ójala la espera valga la pena y obtenga n buen resultado cuando se celebre en Octubre o Noviembre.
Si, voy a coger unos días de vacaciones por lo que hasta el día 7 de Agosto no entraré en el foro.
Reciba un cordial saludo.
Si, voy a coger unos días de vacaciones por lo que hasta el día 7 de Agosto no entraré en el foro.
Reciba un cordial saludo.
hola necesito saber como funcionan los traspasos,es decir :yo voy a alquilar un local y me dan la posibilidad de adquirirlo por medio de traspaso,cuando yo quiera vender mi negocio tambien por traspaso ,la parte que me arrendó el local tiene derecho a algun porcentaje de lo que yo perciba por el traspaso?
Buenas m_andura ponte en manos de un abogado.Si cojes un traspaso de un local que este en prorroga forzosa ( antes del 1984 creo que es) se te acabara en el 2015 en fin que lo mires todo bien antes de cojer nada ya que igual inviertes una pasta y luego sin estar bien asesorado te encuentras con la sorpresa de que tu inversion se ha evaporado.Un saludo y suerte
