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un solo recibo para la vivienda y el garaje

11 Comentarios
 
Un solo recibo para la vivienda y el garaje
24/02/2014 16:44
Si en una comunidad donde cada vivienda tiene su cuota independiente y el garaje de cada vivienda es otra finca independiente de ésta con su recibo de ibi, numero de finca, etc.
¿Me pueden obligar a un acuerdo donde vivienda y garaje contribuyan por medio de un único recibo?

Si se dejará de pagar que propiedad tendría que responder por el impago.
Si esto viene establecido ya asi. ¿De quien es la competencia del desglose de vivienda garaje si por ejemplo se vende el garaje.?
Si no es del administrador. Es de la junta. Pero no hubiera unanimidad para determinar en la nueva modificación.
¿Como se soluciona?
24/02/2014 18:17
A veces creamos un problema donde no lo hay, ¿qué más da un recibo qure dos? ¿no tiene la comunidad problemas más importantes?.
Y, si vende el garage, tranquilo, serán dos propietarios, dos recibos.
24/02/2014 23:13
Hola Pepe123 te debo un post para darte las gracias por toda la ayuda y aclaraciones a todas las dudas que me surgen, inestimable, el administrador cesó!!, no hay como entender bien las cosas...2 más 2 son 4 aquí y en la china y la finca 100% y no 140%, Ya te contaré con más detalle.

Por cierto, pregunto no afirmo, matsyendra no se estará refiriendo a que hay 2 comunidades, o al menos que el garaje es una subcomunidad con su CIF, cuenta bancaria, etc?. Si es así puede ser que se refiera a que ahora quieren emitir un único recibo y que este se ingrese en una única cuenta?. No sé, pero nosotros estamos con la división en subcomunidades como manda nuestra escritura DH, y cada subcomunidad tendrá su cuenta, y en ella se harán los ingresos de cada subcomunidad, para evitar que los descubiertos de una se arreglen con el saldo de la otra, pues al final al haber en el garaje propietarios no vecinos es un caos, pues nunca se nos aclaran. Se presupuesta para el garaje x dinero y en función de ello cuota por plaza, pero resulta que si se presupuesta 4000 y se gasta 8000 se usa el dinero de la cuenta, vamos de otros grupos (pues por ahora aún no están las subcomunidades).

Aprovecho y te pregunto, una de las administradoras consultadas para asumir el cargo dijo que lo más riguroso es una cuenta por subcomunidad y que se ingresa en la cuent común el dinero de gastos generales, en la del garaje el dinero del garaje y en la de cada portal la de cada portal. Nada de emisión de recibos obligatoria con lo cual nos evitamos las remesas, cada uno que domicilie el pago de las propiedades en la cuenta que corresponda, si alguien quiere que la administradora le carguen los recibo en la cuenta se le suma a la cuota la remesa correspondiente. Es lo más justo, o eso creemos la mayoría a la que el banco no nos cobra por domiciliar recibos. Con ello sólo pagamos el mantenimiento de la cuenta bancaria.
Esto lo vamos a votar en su día aunque somos más que mayoría por tanto no habrá problema. Asimismo, en aras a evitar tener que mantener los gastos de los morosos queríamos plantear 4 cuestiones más para votar:
1) Acordar que el ingreso se hará entre los días tal y tal...creo que el 1 al 10 es un plazo razonable no?.
2) Una vez vencido el plazo que la deuda automáticamente se incremente con el interés legal del dinero más algún punto más...por determinar.
3) Fijar nº de cuotas a partir de las cuales se procede a reclamar al moroso.
4) Si la administradora incluye el cobro a morosos extrajudicial y judicialmente para reclamaciones en que no es preceptiva intervención de abogado y procurador, que ella por ese servicio cobre exclusivamente al moroso, previa fijación de lo que cobrará. Que te parece?. A dos administradoras consultadas les parece bien la idea, pues de otra forma o nos cobran más a todos por ese servicio (que no tenemos que soportar) o se contrata abogado y procurador que será más que lo que cobrará la administradora y encima tenemos que adelantarlo la comunidad.

Te parece que quedaría bien claro el asunto así? No te parece más justo?.

Saludos.
25/02/2014 00:01
Yo no interpreto que haya subcomunidades, matsyendra no ha dicho nada al respecto. Quizá mi respuesta ha sido un poco escueta y casi abroncando al consultante. En cualquier caso, que la comunidad decida si es un recibo por propietario o por inmueble. En las comunidades que yo conozco, creo (debería revisarlo) que en todas es un recibo por propietario.
En cuanto a tus preguntas, yo creo que si formais subcomunidades, con su CIF, deberían tener su propia cuenta corriente, igual que su presidente, su administrador, etc., y a tus cuestiones concretas.
1 .- Es lo lógico, del 1 al 10 puede estar bien
2 .- Ojo, s soin recibos mensuales, aunque según el punto 1 se pague del 1 al 10, entiendo que deuda vencida sería el día 31 (28 o 30), no el día 11. En cuanto a los intereses, convendría que esto estuviera en los estatutos, aunque puede ser difícil tener unanimidad, sobre todo si ya hay morosos. Otra opción es aprobarlo, entiendo que por mayoría es suficiente.
3 .- Lo mismo que en el punto 2, pero más bien como una declaración de intenciones, para que siempre se actue de la misma forma. Porque para iniciar un proceso monitorio no basta con esa norma interna, hay que cumplir varios pasos, el primero aprobar la deuda en junta.
4 .- En estos temas es donde más flojo estoy, pero parece una buena idea. Quizá algún otro miembro del foro puede aportar ideas sobre este punto con mucho más conocimiento.
25/02/2014 00:52
Gracias de nuevo Pepe123:
1) Respecto al punto 2, los recibos son mensuales, pero se pagan a mes vencido si mal no recuerdo (se comenzó así desde el inicio), por ejemplo del 1 al 10 de marzo pagaríamos febrero. Por lo que entiendo que el 11 de marzo se estaría en mora no?. Además casualidades de la vida la comunidad se constituyó en febrero de hace unos años y el primer recibo en inicios marzo, eso si, no pone fechas, por lo que se complican las cosas, sobre todo en temas juntas, quorum, etc., amén de los problemas de tesorería que e pueden generar.
Por otro lado, aunque se pagara al inicio de cada mes, acordado así, entiendo que si el pago se estipula por adelantado y la fecha es del 1 al 10, el 11 ya se estaría en mora, reitero con acuerdo de pago anticipado, pues transcurrida la fecha de pago se está en mora no? al menos según el Código civil, salvo mejor opinión.

En cuanto a los intereses, en los estatutos pues no sé si será posible, pero es que hay gente que paga cuando le da la gana, es decir, le emiten el recibo el día 1 y unos pagan en esa fecha, otros el 15 y otros el 30. De nada vale fijar que a las 3 cuotas se reclamará...pues con eso sólo, todos esperamos a que falte un día para cumplirse el plazo y pagar. Esta es la tesitura de muchos vecinos, que dicen que si unos pagan cuando quieren (muchos por acuerdo con administrador a espaldas de los vecinos, yo no tenía ni idea) pues ellos también, pues no van a ser menos..y con esta dinámina no sé yo como se atenderían los pagos.

2) Lo de fijar nº de cuotas para monitorio está bien, y si sé que primero hay que liquidar y certificar deuda en junta, atribuir el poder al presidente para representar a la comunidad,comunicación fechaciente y si no me equivoco mínimo de 3 días para pagar, si no paga monitorio no?...y luego los cargos van para el moroso, digo yo que no protestarán porque el administrador le cobre por la reclamación en monitorio 50 euros (además del burofax que se le envíe, unos 75 euros, mientras que con abogado, procurador y burofax no se salva de 250 euros y eso por una deuda de igual 200 euros.
Aunque si para esto confirman que es necesario reflejarlo en estatutos, pues nada, pasado el plazo de pago ya es moroso, pues nada así sea una cuota de 50 euros pues monitorio con abogado y procurador (con previo procedimiento según LPH), así cuando vea que 50 euros pasan a ser 300 (o 50 más burofax algo más de 80 euros) igual cambian de idea (no hablamos de gente con problemas económicos, paro u otras situaciones a contemplar por solidaridad).
Todo esto que digo es para la comunidad general, no para las subcomunidades que digo yo podrán elaborar sus propios estatutos sin contradecir los de la comunidad general no?.

3) Nuestra escritura DH y estatutos (conjunto) estipula la creación de subcomunidades para cada portal una y otra garaje, y en mi bloque está claro que la luz no la van a cortar pues no hay morosos ni tenemos problemas. Para los gastos del portal, nos sobran 10 minutos de junta, presupuesto cada vecino al le aplica en coeficiente de la escalera y sabe su cuota, luego al final de ejercicio pues cuentas, si sobra dinero como la subcomunidad está en trámites, acordamos que en lugar de compensarlo o devolverlo pues hacer un fondo para nuestra subcomunidad, de cara a un futuro, pues el edificio tiene 6 años pero en un futuro vendrán revisiones de incendios (a los 10 años), puede romper el ascensor, etc., y siempre está bien dejar un bote no?. Todo esto acordado por UNANIMIDAD de vecinos del portal.

El día que tengamos las subcomunidades creadas no me lo voy a creer!! No tener que aguantar a vecinos de otro bloque porque le suben 2 euros la cuota y luego quieren poner un macetero con planta de diseño de casi 1000 euros, y yo que le digo que pongan lo que quieran si lo pagan ellos, y ellos que para mantener la estética que tiene que ser en ambos portales, en fin.

Lo de los morosos profesionales alguna forma hay que buscar para atajar el tema, ya no se trata de que paguen cuando quieren o no paguen, sino de que mi dinero está pagando ya no sus gastos de portal sino sus impuestos (IBI garajes, que ya solicité individualización).

Es más, si hay reuniones extraordinarias convocadas por una subcomunidad, ejemplo portal b que siempre tienen pegas a todo, pues dicha reunión extraordinaria de dicha subcomunidad la pagarían ellos. Más o menos fue lo que nos explicaron las dos administradoras consultadas (mujeres, que hasta ahora las impresiones buenas, creo que para llevar las cuentas llevamos ventaja el género fenemino), me parecieron competentes y claras, en su contrato dejan que antes de la presentación de cuentas de comunidad general o subcomunidades, mínimo 15 días antes están a disposición de vecinos, acompañadas de facturas, documentación, cálculo, etc.

25/02/2014 00:53
No me cabía (menudo rollo te suelto!!)

Se que la profesionalidad hay que pagarla, pero yo le pago gustosa a una administradora legal y que no me tenga en una junta 6 horas para no aprobar nada y hablar de todo menos del orden del día, que las actas reflejen lo que quieren, etc. Ah...añaden que en su forma de proceder acostumbran a grabar las juntas para evitar problemas.
El problema lo tendrán quienes quieren un "sirviente/a" 24 hors pagando una miseria, yo prefiero que sea competente en las cuentas, gestión, trámites legales que nos eviten multas, etc., a un administrador típico preferido por marujas que prefieren tener su teléfono y llamarlo cuando se funde una bombilla o se estropea el ascensor...cuando encima hay una pegatina con el nº 24 horas de atención (servicio cubierto en el mantenimiento), no se puede llamar directamente!! o así sea domingo hay que llamar al administrador al medio día o noche?.

En fin, ahora vamos a reunirlos los vecinos del portal con apoyo de los bajo, para ser mayoría absoluta y decir una u otra. Luego el presidente, este año de nuestro bloque, que convoque reunión extraordinaria para nombrar administrador y como punto 2, que lo primero tras tener la documentación culmine el proceso de creación de subcomunidades. Ya te iré contanto a lo largo de la semana.

Saludos.

P.D. Y fijo que alguna duda también me surge!!! nada si vienes por mi tierra unas copas van de mi cuenta.
25/02/2014 00:56
Ah...y lo de matsyendra lo pensé porque en otro post habla de que es necesaria unanimidad para el acuerdo. Pero igual me equivoco.

Saludos.
25/02/2014 11:28
me alegro haber dado lugar a un hilo tan abultado. y siento mi demora. quizas mi caso particular se aleja los ultimos post.
mi caso:
en la DH los garajes estan en un local proindiviso. considerado subcomunidad funcional con una cuota indivisa dentro de la DH del conjunto.
un buen dia para unos. y no tan bueno para otros. se "aprueba" viviendas mas garaje todos por igual. sin unanimidad. pero los plazos de impugnar han pasado.
en uno de los casos cuando se tomo el acuerdo uno de los garajes ya estaba vendido por el propietario de la vivienda con la que originalmente se correspondia. con lo cual quedaba un recibo para dos propietarios en este caso particular.
se pide un recibo y sin aprobacion de junta ni nada el administrador de cosecha propia dice cuanto debe pagar cada uno.

cabe decir que habia viviendas con cuotas altisimas y por otro lado algunos garajes eran el triple de grandes que otros.

lo que yo pienso es que te obliga cada propiedad por separado no en suma. si no cual de ellas te embargarian por impago.

puede un presidente obligar a que exista un recibo para cada propiedad?
en caso afirmativo:
prevalece el acuerdo que en suma viv garaje correspondiente todos por igual?
o al hacer el desglose impera mas la cuota del titulo.
(nunca habria unanimidad)
se puede solicitar peritaje o juicio de equidad?
como se tramita?
25/02/2014 14:49
En primer lugar, disculpa por incluir mis comentarios en tu post sin haber abierto un nuevo hilo.

Dicho lo cual, y no soy experta en LPH, asi que lo que le conteste es salvo mejor opinión, le hablo desde mi experiencia, pues con ayuda de Pepe123 hice las cuentas hace poco sobre algo parecido si bien aclaro que mi DH estaba muy clara.

1) Sú título de DH y estatutos indican que se creará una comunidad general para la finca y una subcomunidad para el garaje? Si lo pone y así se hizo desde el inicio, sólo se puede modificar por unanimidad, pero tiene que verlo en la DH, ponga exactamente que indica. Además de modificarlo por unanimidad para oponerlo a terceros el acta debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el RP.

2) Su DH y/o estatutos no indican nada, sino que se decidió crear la subcomunidad por unanimidad de propietarios en su día, ese acuerdo se elevó a público e inscribió en el RP?.

**Lo anterior se lo digo porque no me queda claro si el garaje es LEGALMENTE una subcomunidad, creada con alta en hacienda, cuenta bancaria propia, libro de actas propio legalizado, etc.

3) Su finca supone un 100%:
-de ese 100% cuanto representan las viviendas? Mire la DH y sume el coeficiente asignado a cada vivienda sobre el totalidad de la finca, sume y tendrá el porcentaje de las viviendas respecto al garaje;

-que porcentaje representa el garaje respecto al total de la finca? en la DH le pondrá un porcentaje total del garaje seguro sin especificar por plaza;

-luego aunque las plazas sean de diferentes metros lo normal es que la DH ponga que cada propietario con plaza tiene un parte indivisa sin que pueda exigir una de mayor o menor cabida (...), por tanto, vaya a su escritura de compraventa, y respecto al garaje le pondrá que supone xxx partes respecto al garaje (no a la finca), que multiplicado por el nº de plazas debe dar el % que la DH le asigna a los sotanos destinados a garaje.

Faltaría por especificiar si en los sotanos de garaje hay trasteros o no, y si usted tiene pues mire cuanto corresponde, igual que en la plaza de garaje mire en su escritura de compraventa.

Sin estos datos es complicado ver y emitir una opinión sobre lo que pregunta, en mi humilde opinión.

Respecto al peritaje de las plazas de garaje (si se refiere al garaje) por metros dudo mucho, pues lo normal es que ponga claramente que cada plaza representa x porción/porcentaje respecto al total del garaje con independencia de los metros, las plazas no suelen ser iguales, y en los casos de propiedades que conozco por ser de mi familia pone claramente que ningún propietario puede optar por una mayor o menor ni pedir compensación, el primero que compra pues decide cual quiere y así hasta el final, el que ve que su plaza es más pequeña podrá negociar el precio con el constructor pero lo que no puede es alterar el porcentaje que representa respecto a la finca.

Saludos.

Todo salvo mejor opinión, pero creo que los datos que le indico son necesarios para pronunciarse.
25/02/2014 16:24
(Gracias Inoa por intentar orientarme.)
La DH contempla local proindiviso. Que se entendera como comunidad funcional.
Luego cuando se hizo el acta de constitucion no se mencionó. Solo aparecen los propietarios de los pisos.
al poco tiempo un propietario quiso q se participara por las cuotas del titulo. y asi como cada vivienda tenia su cuota y estas son muy distintas entre sí, ya que hay viviendas casi el doble que otras. y en la DH dice explicitamente que para los gastos del local de garajes se participara deacuerdo a los metros de cada uno. que tambien hay q decir q algunos son el triple que otros.
El tema fue q un dia ese acuerdo de cada propietario de vivienda y de garaje pagaria por la cuota de su vivienda y del garaje por los metrod que ocupaba en el. (con un recibo). Paso por unos "listos" al amparo de un administrador que se les dio en la labor. a acordar que volverian a pagar viviendas y garajes por igual.
ya habia propietarios entonces de garaje que no eran de vivienda pues se produjeron ventas independientes.
para arreglarlo despues de casi dos años obligados a compartir un recibo para los dos. sin someter a junta el administrador dictó en cuanto debia participar cada uno de ese recibo. Y lo peor fue que no respeto la proporcion que habia se podia deducir con exactitud del titulo de ambas fincas.
disculpeme escribo con el movil y me resulta muy complicado.
mi pregunta:
Puedo como presidente reestablecer las cuotas por fincas no por lotes de viviendas mas garaje. y q se apliquen las cuotas de la DH.
no tendria ni una mayoria simple por unas 2 centesimas. a esa mayoria no les beneficiaria el cambio y no estan dispuestos a ceder en los privilegios y blindaje que se han consolidado

25/02/2014 17:13
Yo ya le dije que no soy experta en LPH, le voy contando por mi experiencia, supongo que alguien más le ayudará, pues ahora si facilita más datos importantes a mi juicio para que le ayuden.
En mi caso, la DH es muy clara, acordaron lo que les dio la gana, pero no lo elevaron a escritura pública ni lo inscribieron en RP, por tanto, a los posteriores adquirientes (yo) no nos vinculaba, pues yo compré una vivienda en unas condiciones públicas (RP), y por tanto, solicité ahora que me dí cuenta que no aplicaban bien los coeficientes que se modificaran de acuerdo con lo que indica la DH.

Su caso, veo que es complicado, 2 cosas para que me queden (o a quien lo lea claro):
1) Me está diciendo que hay propietarios que vendieron sus plazas o alguna de ellas, y el administrador emite un sólo recibo al propietario originario de la plaza aunque la vendiera, y en ese único recibo dice que parte paga el propietario de la vivienda y que parte el que compró la plaza que es un nuevo propietario (vamos y tiene derecho a voto en junta)?? Si es así...es para correr. Explique este punto, pues como le decía Pepe123 si vende el garaje serán 2 propietarios y dos recibos, pero por lo que puso en el último post no me acaba de quedar clara la situación.

2) En cuanto a lo de su DH, lo único que me queda claro, salvo mejor opinión, es que hay una única comunidad (viviendas +local garaje). Cuestión distinta es que establece como se participa en los gastos pero la comunidad es única.

3) Usted tiene la escritura de compraventa delante? (también compara la DH con la escritura de compraventa):
-Le pone que compra una vivienda con x anejos destinados a plaza de garaje que suman un coeficiente x?; o
-Le pone que compra una vivienda x con coeficiente x, y x plazas de garaje con coeficiente x cada una?.

Es que esto es importante, a mi juicio, para saber que coeficiente de propiedad tiene sobre la finca en total (viviendas y garaje).


Luego está el tema de los gastos, dónde hay que diferenciar:
-los gastos comunes de mantenimiento de la finca (tejados, fachada, seguro comunitario, fondo comunitario, administración...y no se si me queda algo), en estos gastos partipan todos, incluso el propietario de una plaza de garaje que no lo sea de vivienda, pues son gastos necesarios para el sostenimiento de la finca, vamos que viva uno en ella o no hay que pagarlos igual)...mire lo que pone en DH, para gastos comunes, en mi caso, especifica que se participa en base al coeficiente de propiedad (mi vivienda tiene un coeficiente de propiedad, mis plazas de garaje otro, trasteros otro, y la suma en el coeficiente de propiedad con el que se calcula mi cuota para dichos gastos).

-Los gastos del portal (ascensores, luz, limpieza, etc.) participan sólo los vecinos que vivan y hagan uso de ellos, está claro que el propietario de un garaje si no usa el portal pues no va a pagar esos gastos. En mi caso, la DH especifica el porcentaje de cada vivienda (hay más de un portal) que es un coeficiente mayor que el de propiedad pues se tienen en cuenta si el piso es exterior, planta en la que está, etc.

-gastos propios del garaje (luz del garaje, portal, limpieza, extintores, BIE, detección CO, etc), pues usted mismo dice que en esos gastos se participa en función de los metros, pues bien habrá que calcular para cada plaza su cuota en estos gastos propios del garaje. En mi DH esto no lo especifica, pone el porcentaje de gastos comunes (con lo que cada plaza contribuye a gastos generales de la finca) pero los gastos no, si bien aunque las plazas tienen diferentes metros indica el valor de cada plaza y de cada tratero, todas las plazas tienen el mismo valor, y ese coeficiente es el que se aplica para los gastos propios del garaje.

Mire si en su escritura de compraventa (no en DH) especifica que su plaza son x metros que representan un coeficiente x, o x partes respecto al total del garaje.

Es que es complejo el tema sin saber los datos, pero vaya añadiendo estos datos, porque seguro que así podrán aclararle más.

Saludo.

P.D. Según los datos anteriores, pues se verá que es lo que puede exigir o no según la LPH, DH y Estatutos.
Lo que no puede por mucho que sea presidente es unilateralmente imponer las cuotas.
26/02/2014 22:17
Para matsyendra:

Si la vivienda es una finca registral con su coeficiente y el garaje es otra finca registral con otro coeficiente, el Administrador a petición suya, está obligado a emitir dos recibos independientes.