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Unidad de actuacion
he comprado un terreno urbano y me dicen en el ayuntamiento que no puedo construir porque esta dentro de una unidad de actuacion y que no es una prioridad para el ayuntamiento , los anteriores propietarios sabian lo de la unidad de actuacion y sabiendo que yo queria construir no me dijeron nada puedo denunciarles por venta con ocultacion de datos o mala fe . un saludo y gracias
el desarrollo de una unidad de actuación no depende de las prioridades municipales, sino de la voluntad de los propietarios de la mayoría del suelo afectado
por otra parte, el planeamiento es un documento público de libre acceso ... por lo que no cabe hablar de ocultación de datos por parte de los vendedores
cuando se hace una cosa mal, conviene asumir las responsabilidades
cabe pedir ayuda en busca de soluciones al problema en que uno se ha metido, pero no cabe pedir ayuda para hacer a otro responsable de los actos propios
por otra parte, el planeamiento es un documento público de libre acceso ... por lo que no cabe hablar de ocultación de datos por parte de los vendedores
cuando se hace una cosa mal, conviene asumir las responsabilidades
cabe pedir ayuda en busca de soluciones al problema en que uno se ha metido, pero no cabe pedir ayuda para hacer a otro responsable de los actos propios
gracias por tu respuesta jecc yo tengo asumido que el error a sido mio por no haber ido antes al ayuntamiento pero como muchos ciudadanos de a pie no conocia esta particularidad y basta que ellos lo conocian solamente digo que hay que ser un poquito mas trasparente , de todos modos me gustaria saber si hay alguna posible solucion para este problema. que tengo que hacer estoy un poco perdido , gracias de antemano por vuestras respuestas.
para apuntar soluciones, es necesario conocer el problema ... conocer la dimensión de la parcela y su ubicación (el ayuntamiento y la UA)
sin eso, únicamente puedo indicarte lo ya escrito: el desarrollo de una unidad de actuación no depende de las prioridades municipales, sino de la voluntad de los propietarios de la mayoría del suelo afectado
si no quieres dejar datos en abierto, puedes enviármelos a:
dura.nortada@hotmail.com
sin eso, únicamente puedo indicarte lo ya escrito: el desarrollo de una unidad de actuación no depende de las prioridades municipales, sino de la voluntad de los propietarios de la mayoría del suelo afectado
si no quieres dejar datos en abierto, puedes enviármelos a:
dura.nortada@hotmail.com
Artículo 104 RGU.
1. La iniciación del expediente de reparcelación llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito del polígono o unidad de actuación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
2. Se entenderán comprendidas en la suspensión todas las licencias de obras de nueva planta o reforma de las edificaciones existentes, movimientos de tierras y cualesquiera otras que afecten a la configuración física de las fincas o puedan perturbar el resultado de la reparcelación en curso.
ASI PUES, LA CONFIGURACIÓN FÍSICA DE TU FINCA RESULTARÁ AFECTADA POR EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN??? Si la respuesta es no, la licencia debe de ser otorgada.
1. La iniciación del expediente de reparcelación llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito del polígono o unidad de actuación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
2. Se entenderán comprendidas en la suspensión todas las licencias de obras de nueva planta o reforma de las edificaciones existentes, movimientos de tierras y cualesquiera otras que afecten a la configuración física de las fincas o puedan perturbar el resultado de la reparcelación en curso.
ASI PUES, LA CONFIGURACIÓN FÍSICA DE TU FINCA RESULTARÁ AFECTADA POR EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN??? Si la respuesta es no, la licencia debe de ser otorgada.
coriolis, en primer lugar el Reglamento de Gestion ya no es de aplicacion en muchas Comunidades Autonomas, por tanto no se puede generalizar.
En segundo lugar, aunque la configuracion fisica de la finca no resultara afectada en la reparcelacion, al ser una Unidad de Actuacion, en la mayoria de las Comunidades al propietario le corresponde el 90 % del aprovechamiento, y no el 100% de la edificabilidad del futuro solar, por lo que es probable que a "txatarras" no le corresponda toda la edificabilidad futura de la parcela, con lo que "perturba el resultado de la reparcelacion". En todo caso si está dentro de una unidad de Actuacion seguro que no tiene la condicion de solar con el planeamiento previsto, por lo que no cabe conceder la Licencia.
En segundo lugar, aunque la configuracion fisica de la finca no resultara afectada en la reparcelacion, al ser una Unidad de Actuacion, en la mayoria de las Comunidades al propietario le corresponde el 90 % del aprovechamiento, y no el 100% de la edificabilidad del futuro solar, por lo que es probable que a "txatarras" no le corresponda toda la edificabilidad futura de la parcela, con lo que "perturba el resultado de la reparcelacion". En todo caso si está dentro de una unidad de Actuacion seguro que no tiene la condicion de solar con el planeamiento previsto, por lo que no cabe conceder la Licencia.
Cándido C.
Tanto el reglamento de gestión como los de planeamiento y disciplina urbanística son de aplicación supletoria diga lo que diga la normativa autonómica. Así lo interpretó el TC en la famosa sentencia 61/1997.
En la respuesta un tanto aventurada -lo reconozco- que doy parto de las siguientes premisas no explicitadas anteriormente:
- Se trata de una parcela que no resulta afectada en su configuración por el proyecto de reparcelación.
- NO se trata de obra nueva: rehabilitación, reforma etc...
- LA finca tiene la condición de solar.
Qué respuesta me das en este supuesto?????
Yo otorgaría la licencia de obra de rehabilitación.
Es más me encontré con el supuesto e informé favorablemente la licencia. Nunca si fuera obra nueva dados los deberes de cesión y siempre teniendo en cuenta que la finca tiene la condición de solar...
.... qué opinas Cándido C.
En espera de respuesta, un cordial saludo
Tanto el reglamento de gestión como los de planeamiento y disciplina urbanística son de aplicación supletoria diga lo que diga la normativa autonómica. Así lo interpretó el TC en la famosa sentencia 61/1997.
En la respuesta un tanto aventurada -lo reconozco- que doy parto de las siguientes premisas no explicitadas anteriormente:
- Se trata de una parcela que no resulta afectada en su configuración por el proyecto de reparcelación.
- NO se trata de obra nueva: rehabilitación, reforma etc...
- LA finca tiene la condición de solar.
Qué respuesta me das en este supuesto?????
Yo otorgaría la licencia de obra de rehabilitación.
Es más me encontré con el supuesto e informé favorablemente la licencia. Nunca si fuera obra nueva dados los deberes de cesión y siempre teniendo en cuenta que la finca tiene la condición de solar...
.... qué opinas Cándido C.
En espera de respuesta, un cordial saludo
Sin animo de polemizar, respondo en primer lugar a tus premisas:
"txatarras" pretende construirse una casa, como bien dice, no rehabilitar una construccion.
Si fuera una rehabilitacion o una reforma, todas las legislaciones hablan del deber del propietario de conservar y mantener la edificacion, y en base a eso siempre se le puede dar licencia, aunque esté en una unidad de actuacion, o esté fuera de ordenacion, o cualquier otro supuesto, siempre que la obra solo suponga consolidacion o mantenimiento.
En segundo lugar, si la finca tiene la condicion de solar, claramente estaria mal clasificada por el planeamiento si este la incluye dentro de una unidad de actuacion, ya que dentro de estas solo puede estar el suelo urbano no consolidado (en la generalidad de las CCAA) y si es solar es SUELO URBANO CONSOLIDADO.
Resumiendo: en una unidad de actuacion solo se puede dar licencia para obras de mantenimineto y conservacion de edificaciones existentes, nunca una licencia de obra nueva.
Respecto de la Sentencia 61/1997, decir que se pronuncio sobre la constitucionalidad de la Ley del suelo del 92 y no vamos a discutir aqui si fue acertada o no. Los reglamentos del 78 son normativa supletoria en aquellas comunidades en las que no se haya legislado reglamentariamente, y en lo que no contravien su propia Legislacion urbanistica. En las que han dictado sus propios reglamentos, los del 78 estatales no son de aplicación, y mas cuando contravienen la normativa urbanistica autonomica. A alguien podria caberle la duda de si son de aplicacion supletoria en lo no regulado por las CCAA con reglamento propio, pero yo entiendo que no, ya que si la CCAA en el ambito de sus plenas competencias no ha legislado voluntariamente sobre algo que antes si hacian los Reglamentos del 78, es que no quiere hacerlo, y solo ella, según el Art. 148 de la CE, puede legislar en materia urbanistica como se encargo de señalar la famosa sentencia 61/1997 del TC.
Recibe otro cordial saludo.
"txatarras" pretende construirse una casa, como bien dice, no rehabilitar una construccion.
Si fuera una rehabilitacion o una reforma, todas las legislaciones hablan del deber del propietario de conservar y mantener la edificacion, y en base a eso siempre se le puede dar licencia, aunque esté en una unidad de actuacion, o esté fuera de ordenacion, o cualquier otro supuesto, siempre que la obra solo suponga consolidacion o mantenimiento.
En segundo lugar, si la finca tiene la condicion de solar, claramente estaria mal clasificada por el planeamiento si este la incluye dentro de una unidad de actuacion, ya que dentro de estas solo puede estar el suelo urbano no consolidado (en la generalidad de las CCAA) y si es solar es SUELO URBANO CONSOLIDADO.
Resumiendo: en una unidad de actuacion solo se puede dar licencia para obras de mantenimineto y conservacion de edificaciones existentes, nunca una licencia de obra nueva.
Respecto de la Sentencia 61/1997, decir que se pronuncio sobre la constitucionalidad de la Ley del suelo del 92 y no vamos a discutir aqui si fue acertada o no. Los reglamentos del 78 son normativa supletoria en aquellas comunidades en las que no se haya legislado reglamentariamente, y en lo que no contravien su propia Legislacion urbanistica. En las que han dictado sus propios reglamentos, los del 78 estatales no son de aplicación, y mas cuando contravienen la normativa urbanistica autonomica. A alguien podria caberle la duda de si son de aplicacion supletoria en lo no regulado por las CCAA con reglamento propio, pero yo entiendo que no, ya que si la CCAA en el ambito de sus plenas competencias no ha legislado voluntariamente sobre algo que antes si hacian los Reglamentos del 78, es que no quiere hacerlo, y solo ella, según el Art. 148 de la CE, puede legislar en materia urbanistica como se encargo de señalar la famosa sentencia 61/1997 del TC.
Recibe otro cordial saludo.
Saludos Cándido C.
a) En efecto, la finca estaba erroneamente incluida en el ámbito de gestión sistemática.
b) Me das la razón a la posibilidad de otorgar licencia en el supuesto que comento no obstante la taxativa y automática suspensión de licencias a que la mayoría de la normativa urbanística se refiere en fase de gestión.... Sobre esto era sobre lo único que pretendía polemizar.
c) Dudo mucho que el legislador autonómico pueda contradecir el marco normativo diseñado y la interpretación que a él le ha dado el TC. Evidentemente, la aplicación supletoria será excepcionalísima y casi inoperante. Pero piensa en alguna comunidad autónoma con normativa urbanística incompleta (por ejemplo, Valencia).
Lo dicho... Saludos Cándido C.
a) En efecto, la finca estaba erroneamente incluida en el ámbito de gestión sistemática.
b) Me das la razón a la posibilidad de otorgar licencia en el supuesto que comento no obstante la taxativa y automática suspensión de licencias a que la mayoría de la normativa urbanística se refiere en fase de gestión.... Sobre esto era sobre lo único que pretendía polemizar.
c) Dudo mucho que el legislador autonómico pueda contradecir el marco normativo diseñado y la interpretación que a él le ha dado el TC. Evidentemente, la aplicación supletoria será excepcionalísima y casi inoperante. Pero piensa en alguna comunidad autónoma con normativa urbanística incompleta (por ejemplo, Valencia).
Lo dicho... Saludos Cándido C.
Buenas tarde, me compré un terreno dentro de unidad de actuación por ayuntamiento, el alcalde me comenta que lo más seguro que quiten el plan de actuación pero el peor de los casos solo se quita de un 5 a un 20% del terreno. Quisiera saber si es verdad o si me pueden quitar la totalidad del terreno.? Un saludo
Buenas a todos:
Se extrae la moraleja de todos estos posts. Antes de comprar hay que informarse en el Ayuntamiento correspondiente, incluso pedirlo por escrito. Tened en cuenta, que el vendedor no va a deciros nada desfavorable, ya que no tiene obligación ni de saberlo ni de decirlo.
Así es la vida. Otro aspecto es a la hora de ejecutar la urbanización. Puede que esté más hecho o calculado. Por ahí se puede negocial / discutir.
Esto suele pasar en muchos terrenos en su día rústicos pasado ahora por algún Plan Parcial a Urbanizables. Te dejan construir sí, pero con la condición de urbanizar (hacer calle, retrancar muros, pavimentar, poner alguna farola y/o banquitos) y esto, claro, ya no compensa en la mayoría de los casos.
Así que "cuidadín".
Saludos
Se extrae la moraleja de todos estos posts. Antes de comprar hay que informarse en el Ayuntamiento correspondiente, incluso pedirlo por escrito. Tened en cuenta, que el vendedor no va a deciros nada desfavorable, ya que no tiene obligación ni de saberlo ni de decirlo.
Así es la vida. Otro aspecto es a la hora de ejecutar la urbanización. Puede que esté más hecho o calculado. Por ahí se puede negocial / discutir.
Esto suele pasar en muchos terrenos en su día rústicos pasado ahora por algún Plan Parcial a Urbanizables. Te dejan construir sí, pero con la condición de urbanizar (hacer calle, retrancar muros, pavimentar, poner alguna farola y/o banquitos) y esto, claro, ya no compensa en la mayoría de los casos.
Así que "cuidadín".
Saludos
Buenos días
Tengo una duda, en una manzana urbana en la cual existe un solar y una edificación fuera de ordenación, se podría hacer una actuación aislada???
En caso de que lo haga un ayuntamiento, como repercutía al propietario de la edificación???
Y del solar???
Dado el supuesto que dicha actuación sea a iniciativa del ayuntamiento
Tengo una duda, en una manzana urbana en la cual existe un solar y una edificación fuera de ordenación, se podría hacer una actuación aislada???
En caso de que lo haga un ayuntamiento, como repercutía al propietario de la edificación???
Y del solar???
Dado el supuesto que dicha actuación sea a iniciativa del ayuntamiento
