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Urbanizacion en Galicia
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Urbanizacion en galicia
Hola a todos.
Primero os voy a explicar lo mas breve posible la situacion. Esto es una urbanizacion privada en Galicia que fue creada a principios de los 80, tiene el plan parcial aprobado y hay una junta de propietarios en la cual se pagan unas cuotas, en esta urbanizacion hay dos poligonos, uno con todos los servicios y otro solo con los viales en tierra, en la parte con servicios hasta el 2006 el ayuntamiento dio licencias de obra y ocupacion sin ningun tipo de clausula donde dijera que estaba pendiente un proyecto de urbanizacion. A partir de ahi suspendio las licencias por que empezo una revision del plan parcial, para adecuarla a la nueva ley de suelo de 2002 de Galicia, la cuestion es si el ayuntamiento ha dado licencias hasta hace poco eso implica que los gastos de urbanizar los tiene que asumir los vecinos de la parte que esta urbanizada o por lo contrario seria el ayuntamiento quien deberia realizarlos. A Parte de todo esto en 2005 el alcalde en una reunion de los propietarios ofrecio 300000 euros a cambio de unos terrenos que son de cesion obligatoria y gratuita, a cambio de que se realizara un proyecto en concreto presentado por una persona, despues de todo nos cederia de nuevo los terrenos por un numero determinado de años y seguiriamos haciendo el mantenimiento los vecinos.
Primero os voy a explicar lo mas breve posible la situacion. Esto es una urbanizacion privada en Galicia que fue creada a principios de los 80, tiene el plan parcial aprobado y hay una junta de propietarios en la cual se pagan unas cuotas, en esta urbanizacion hay dos poligonos, uno con todos los servicios y otro solo con los viales en tierra, en la parte con servicios hasta el 2006 el ayuntamiento dio licencias de obra y ocupacion sin ningun tipo de clausula donde dijera que estaba pendiente un proyecto de urbanizacion. A partir de ahi suspendio las licencias por que empezo una revision del plan parcial, para adecuarla a la nueva ley de suelo de 2002 de Galicia, la cuestion es si el ayuntamiento ha dado licencias hasta hace poco eso implica que los gastos de urbanizar los tiene que asumir los vecinos de la parte que esta urbanizada o por lo contrario seria el ayuntamiento quien deberia realizarlos. A Parte de todo esto en 2005 el alcalde en una reunion de los propietarios ofrecio 300000 euros a cambio de unos terrenos que son de cesion obligatoria y gratuita, a cambio de que se realizara un proyecto en concreto presentado por una persona, despues de todo nos cederia de nuevo los terrenos por un numero determinado de años y seguiriamos haciendo el mantenimiento los vecinos.
creo que, para que te entienda, has de volver a empezar ... y cercionarte de cuándo es la urbanización, de cuándo se aprobó el plan parcial, de cuándo se urbanizó esa primera parte, de cuándo se aprobó el correspondiente proyecto de urbanización, de cuánto paga el ayuntamiento (nunca tal ví) y a cambio de qué
Hola.
La urbanización se empezó a hacer a finales de los 70, el plan parcial se aprobó definitivamente en 1982, no sé exacto cuando se acabó de urbanizar ni cuando se aprobó el proyecto de urbanización, ando a la búsqueda de ello en el BOP, pero de todas formas el ayuntamiento concedio licencias de obra desde siempre hasta el 2006 que dejo de darlas porque empezó la revision del plan parcial debibo a la entrada en vigor de la Ley del suelo del 2002 en Galicia. En referencia a lo del ayuntamiento, el alcalde en el 2005 ofreció, en una reunión de vecinos, 50 millones de pesetas a cambio de las zonas de cesión gratuita y obligatoria según figura en el plan parcial(club social y zonas deportivas) y estas nos las cedería de nuevo durante unos 70 años, pero para hacer lo anterior tenia que ser realizado un proyecto de urbanización que busco el presidente de la comunidad de propietarios en aquel momento. Esta reunión fue grabada en video y esta en posesión de la comunidad de propietarios.
La urbanización se empezó a hacer a finales de los 70, el plan parcial se aprobó definitivamente en 1982, no sé exacto cuando se acabó de urbanizar ni cuando se aprobó el proyecto de urbanización, ando a la búsqueda de ello en el BOP, pero de todas formas el ayuntamiento concedio licencias de obra desde siempre hasta el 2006 que dejo de darlas porque empezó la revision del plan parcial debibo a la entrada en vigor de la Ley del suelo del 2002 en Galicia. En referencia a lo del ayuntamiento, el alcalde en el 2005 ofreció, en una reunión de vecinos, 50 millones de pesetas a cambio de las zonas de cesión gratuita y obligatoria según figura en el plan parcial(club social y zonas deportivas) y estas nos las cedería de nuevo durante unos 70 años, pero para hacer lo anterior tenia que ser realizado un proyecto de urbanización que busco el presidente de la comunidad de propietarios en aquel momento. Esta reunión fue grabada en video y esta en posesión de la comunidad de propietarios.
me parece que el alcalde está buscando un acuerdo, un modo económico de dar solución a varios problemas
- por una parte está el plan parcial aprobado y en el que se ha urbanizado, y quizá edificado en su mayor parte, sólo uno de sus polígonos. Resulta que los planes parciales no tenían mecanismos de revisión, por lo que su ordenación era inalterable. El paso del tiempo convierte en obsoleta cualquier previsión, máxime si esa previsión no llega a cumplirse en su totalidad, lo que hace conveniente revisar el plan parcial pero exige la aceptación vecinal.
- el ayuntamiento habría de encargarse del mantenimiento de la urbanización una vez realizada y entregada (puede entenderse recibida a partir de la concesión de licencias de primera ocupación) ... pero podría proyectar nuevas obras de urbanización que fueran consideradas imprescindibles para dar unos servicios acordes a las necesidades actuales, y podría pasaros un cargo de hasta el 90% de su importe mediante contribuciones especiales ... por lo que prefiere negociar que dichas obras e instalaciones, incluso su mantenimiento, sean asumidas por vosotros de modo íntegro y voluntario ... a cambio de una compensación económica y la concesión temporal de su gestión
puesto a explicar actitudes, quizá lo mejor sería hacerse preguntas:
¿qué pasaría con los terrenos hoy baldíos?
¿quién es el más interesado en llevar adelante el proyecto?
- por una parte está el plan parcial aprobado y en el que se ha urbanizado, y quizá edificado en su mayor parte, sólo uno de sus polígonos. Resulta que los planes parciales no tenían mecanismos de revisión, por lo que su ordenación era inalterable. El paso del tiempo convierte en obsoleta cualquier previsión, máxime si esa previsión no llega a cumplirse en su totalidad, lo que hace conveniente revisar el plan parcial pero exige la aceptación vecinal.
- el ayuntamiento habría de encargarse del mantenimiento de la urbanización una vez realizada y entregada (puede entenderse recibida a partir de la concesión de licencias de primera ocupación) ... pero podría proyectar nuevas obras de urbanización que fueran consideradas imprescindibles para dar unos servicios acordes a las necesidades actuales, y podría pasaros un cargo de hasta el 90% de su importe mediante contribuciones especiales ... por lo que prefiere negociar que dichas obras e instalaciones, incluso su mantenimiento, sean asumidas por vosotros de modo íntegro y voluntario ... a cambio de una compensación económica y la concesión temporal de su gestión
puesto a explicar actitudes, quizá lo mejor sería hacerse preguntas:
¿qué pasaría con los terrenos hoy baldíos?
¿quién es el más interesado en llevar adelante el proyecto?
El alcalde publico en el BOP que iba a realizar la revision del plan parcial pero no pregunto a los vecinos, ¿eso seria correcto?, por otra parte como dices que la urbanizacion puede darse por recibida a partir de la concesion de licencias de primera ocupacion, mi pregunta es si esto abarca al poligono urbananizado o a todos los poligonos del plan parcial y si existera un proyecto de urbanizacion aprobado, el alcalde podria volver a realizar el proyecto o no.
Arturo,
Hay varias cuestiones que no me encajan, pero voy a intentar, desde mis deducciones sobre el asunto que planteas, resolver alguna de tus dudas.
1º) Los terrenos dotacionales de una urbanización, como todo el mundo debe saber, son de cesión obligatoria y gratuíta al ayuntamiento, ¿ cómo puedes afirmar que el ayuntamiento os ofrece 300.000 € por un suelo que obtiene gratuítamente ? ¿ no querras decir que lo que ofrece es invertir esa cantidad en los edificios que hayan de construirse en ese suelo, aunque luego los ponga a disposición de uso de la urbanización ? no es lo mismo una que otra cosa.
2º) Junto con las cesión del suelo dotacional, debe cederse a su vez, viales, zonas verdes, alumbrado público y las redes de los servicios de abastecimiento de agua y saneamiento y desde el momento en que la urbanización cede y el ayuntamiento acepta esas cesiónes en documento público, del mantenimiento de la urbanización debe hacerse cargo el ayuntamiento.
Enlazando con el punto anterior, me parece un tanto extraño que el ayuntamiento proponga invertir una determinada cantidad de dinero en un suelo que todavía no ha hecho suyo.
3º) Los Planes Parciales tienen una duración indefinida, ello conlleva que cualquier modificación de sus determinaciones, cuando están definitívamente ejecutados, lleva aparejada una tramitación específica, es decir tal modificación deberá tramitarse y aprobarse por los mismos órganos que lo hicieron en su primitiva promulgación, una cuestión esencial para validar la tramitación es que a los propietarios del ámbito se les notifique individudualmente el inicio del expediente y además, esa modificación, debe someterse a exposición pública para que los afectados puedan alegar lo que consideren pertinente en defensa de sus intereses.
No debes confundir una modificación del planeamiento con un nuevo proyecto de urbanización, pues también son dos cosas diferentes.
Si esa modificación supone una disminución de los aprovechamientos programados en el planeamiento que se modifica, en razón a que la urbanización está terminada y las cesiones ya producidas, tendrías derecho a ser indemnizados por el valor de la minoración de vuestros derechos afectados.
4º) Sin embargo el Plan Parcial de esa urbanización, al parecer, preveía su ejecución en dos fases y en él, necesariamente, deben estar determinados unos plazos para la ejecución de las obras de urbanización, en el supuesto de que esos plazos se hayan incumplido por causas imputables al urbanizador, el ayuntamiento podrá revisar su planeamiento y, conforme a las determinaciones de la Ley del Suelo de Galicia, adaptarlo a los nuevos parámetros exigidos en la Ley. Si ello conlleva modificar los estándares de la urbanización y consecuentemente un coste inducido, éste lo debereis sufragar equitatívamente entre los propietarios beneficiados.
No se si habré disipado tus dudas, un saludo.
Hay varias cuestiones que no me encajan, pero voy a intentar, desde mis deducciones sobre el asunto que planteas, resolver alguna de tus dudas.
1º) Los terrenos dotacionales de una urbanización, como todo el mundo debe saber, son de cesión obligatoria y gratuíta al ayuntamiento, ¿ cómo puedes afirmar que el ayuntamiento os ofrece 300.000 € por un suelo que obtiene gratuítamente ? ¿ no querras decir que lo que ofrece es invertir esa cantidad en los edificios que hayan de construirse en ese suelo, aunque luego los ponga a disposición de uso de la urbanización ? no es lo mismo una que otra cosa.
2º) Junto con las cesión del suelo dotacional, debe cederse a su vez, viales, zonas verdes, alumbrado público y las redes de los servicios de abastecimiento de agua y saneamiento y desde el momento en que la urbanización cede y el ayuntamiento acepta esas cesiónes en documento público, del mantenimiento de la urbanización debe hacerse cargo el ayuntamiento.
Enlazando con el punto anterior, me parece un tanto extraño que el ayuntamiento proponga invertir una determinada cantidad de dinero en un suelo que todavía no ha hecho suyo.
3º) Los Planes Parciales tienen una duración indefinida, ello conlleva que cualquier modificación de sus determinaciones, cuando están definitívamente ejecutados, lleva aparejada una tramitación específica, es decir tal modificación deberá tramitarse y aprobarse por los mismos órganos que lo hicieron en su primitiva promulgación, una cuestión esencial para validar la tramitación es que a los propietarios del ámbito se les notifique individudualmente el inicio del expediente y además, esa modificación, debe someterse a exposición pública para que los afectados puedan alegar lo que consideren pertinente en defensa de sus intereses.
No debes confundir una modificación del planeamiento con un nuevo proyecto de urbanización, pues también son dos cosas diferentes.
Si esa modificación supone una disminución de los aprovechamientos programados en el planeamiento que se modifica, en razón a que la urbanización está terminada y las cesiones ya producidas, tendrías derecho a ser indemnizados por el valor de la minoración de vuestros derechos afectados.
4º) Sin embargo el Plan Parcial de esa urbanización, al parecer, preveía su ejecución en dos fases y en él, necesariamente, deben estar determinados unos plazos para la ejecución de las obras de urbanización, en el supuesto de que esos plazos se hayan incumplido por causas imputables al urbanizador, el ayuntamiento podrá revisar su planeamiento y, conforme a las determinaciones de la Ley del Suelo de Galicia, adaptarlo a los nuevos parámetros exigidos en la Ley. Si ello conlleva modificar los estándares de la urbanización y consecuentemente un coste inducido, éste lo debereis sufragar equitatívamente entre los propietarios beneficiados.
No se si habré disipado tus dudas, un saludo.
Muchas gracias por tu respuesta, de todas formas mis dudas están en si realmente los vecinos tenemos que pagar todos los gastos de urbanizar. Si existe un proyecto de urbanización aprobado que cumplía la ley del suelo anterior a la del 2002 no entiendo porque nos obligan a volver a urbanizar todo y pagarlo si los primeros dueños de las fincas pagaron por urbanizar en los años 80, y además si el ayuntamiento dio licencias de obra sin ninguna claúsula que dijera que había que urbanizar, por tanto, ¿ésto puede significar que ha recepcionado la urbanización?.
En cuanto al video el alcalde ofrecía 300.000 euros por los terrenos comunes si realizábamos un proyecto en concreto de uno de los anteriores presidente de la comunidad y después nos cedía esos terrenos por un número determinado de años.
Gracias de nuevo y un saludo.
En cuanto al video el alcalde ofrecía 300.000 euros por los terrenos comunes si realizábamos un proyecto en concreto de uno de los anteriores presidente de la comunidad y después nos cedía esos terrenos por un número determinado de años.
Gracias de nuevo y un saludo.
Arturo te aclaro,
TODOS los costes de urbanización de una actuacion urbanística son a cargo de los propietarios de suelo de la misma. No pretenderás que los paguen el municipio.
Que exista un Proyecto de Urbanización, no significa que esté ejecutado, por la misma razón de que haya viales sin asfaltar, podría estar incompletas las redes de servicios, las aceras, las redes de suministro de energía, etc.
Ningún ayuntamiento recepciona las cesiones que te enumero en el punto 2º del post anterior, mientras la urbanización no esté totalmente ejecutada a su plena satisfacción.
NO tiene nada que ver la licencia de obras con la recepción de la urbanización, no se trata de considerarla o no recepcionada, para que sea un hecho TIENE que existir un ACTA PUBLICA de ofrecimiento por parte de la JUNTA DE COMPENSACION y de aceptación por parte del ayuntamiento, si esa ACTA no existe, es inexistente la recepción.
De todas formas si no estais conformes y estais a tiempo, podeis impugnar el acuerdo municipal de imposición de los costes de urbanización alegando, en el supuesto que la tengais, de que con la otorgación de la CEDULA DE HABITABILIDAD a las viviendas, cabe estimar que el ayuntamiento consideró que esas viviendas disponían de todos los servicios urbanísticos requeridos por la Ley para ser habitadas. Te digo esto como una mera posibilidad.
Un saludo.
TODOS los costes de urbanización de una actuacion urbanística son a cargo de los propietarios de suelo de la misma. No pretenderás que los paguen el municipio.
Que exista un Proyecto de Urbanización, no significa que esté ejecutado, por la misma razón de que haya viales sin asfaltar, podría estar incompletas las redes de servicios, las aceras, las redes de suministro de energía, etc.
Ningún ayuntamiento recepciona las cesiones que te enumero en el punto 2º del post anterior, mientras la urbanización no esté totalmente ejecutada a su plena satisfacción.
NO tiene nada que ver la licencia de obras con la recepción de la urbanización, no se trata de considerarla o no recepcionada, para que sea un hecho TIENE que existir un ACTA PUBLICA de ofrecimiento por parte de la JUNTA DE COMPENSACION y de aceptación por parte del ayuntamiento, si esa ACTA no existe, es inexistente la recepción.
De todas formas si no estais conformes y estais a tiempo, podeis impugnar el acuerdo municipal de imposición de los costes de urbanización alegando, en el supuesto que la tengais, de que con la otorgación de la CEDULA DE HABITABILIDAD a las viviendas, cabe estimar que el ayuntamiento consideró que esas viviendas disponían de todos los servicios urbanísticos requeridos por la Ley para ser habitadas. Te digo esto como una mera posibilidad.
Un saludo.
Gracias de nuevo por tu respuesta aunque de todas formas sigo sin entender como el ayuntamiento otorgó licencias de obra durante tantos años si supuestamente no se habia acabado de urbanizar, según tengo entendido para conceder licencias de obra la finca tiene que tener todos los servicios y estar urbanizado o en su defecto que haya alguna claúsula en la licencia de obra en la que me comprometa a urbanizar a la par que construir y esa claúsula no la tiene mi licencia. Además hay un bando del alcalde del 2003 en el que decía que no concedía licencias en unas determinadas calles porque en éstas no se había acabado el proyecto urbanizador pero que el resto debían solicitar la licencia. Con todo ésto, lo que yo entiendo es que en uno de los polígonos (donde tengo mi finca con mi licencia de obra) se llegó a urbanizar y que debía cumplir la ley del suelo de aquella época y, por tanto, se podían conceder licencias, entonces mi duda es si al cambiar la ley del suelo y como la urbanización ya no cumple íntegramente esta ley nueva (faltarían aceras, meter telefonía), ¿estamos los vecinos obligados a ponerla de forma que cumpla la ley actual aunque cumpliera la anterior ley?. Y otra pregunta, ¿dónde podría buscar esa acta pública de aceptación por parte del ayuntamiento?, es que en la oficina de la comunidad desaparecieron muchos papeles (libro de actas...), incluso hubo un presidente de la comunidad hace años que a su vez era el alcalde y robó bastante dinero de la comunidad así que me gustaría saber en que sitios puedo buscar toda la documentación referente a la comunidad de propietarios (libro de actas, constitución..) y la urbanizacion (proyecto de reparcelación, proyecto de urbanización, acta pública de cesión, fianza depostitada por el promotor y demás documentos que puedan ser de utilidad).
Perdón por el rollo y un saludo.
Perdón por el rollo y un saludo.
