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Urbanización sin areas comunes.
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Urbanización sin areas comunes.
Hola:
Somos una urbanización a la que la promotora ha vendido a otra promotora nuestras áreas comunes.La Fiscalía reconoce que es una ESTAFA pero resulta que ahora tenemos que reclamar nuestra parcela por lo civil porque el delito penal ha prescrito y no tenemos mapa porque ha desaparecido de la Notaria,en Catastro tampoco y el Ayuntamiento por estar también metido en el ajo presuntamente tampoco.
En nuestra escritura pone que está en documento adjunto y nos comunican que sin mapa no es viable la reclamación de nuestra parcela.¿Es eso cierto?.Nuestra parcela era muy grande y la promotora que compró nuestras áreas comunes con un plano falso donde literalmente nos hacía desaparecer construyó sobre ella otras promociones y además nos pidió dinero o bien procedería a construir sobre nuestra piscina porque ahora es la dueña legal de nuestra parcela .
Estamos registrados en el registro de la propiedad como los dueños de esa parcela desde 1985 hasta 1987 año en que dicho registro permite que esta nueva promotora se adjudique nuestras areas comunes como suyas con un plano falso.
¿De verdad no podemos reclamar sin mapa? ¿Hay alguna ley que diga eso?
Gracias.
Somos una urbanización a la que la promotora ha vendido a otra promotora nuestras áreas comunes.La Fiscalía reconoce que es una ESTAFA pero resulta que ahora tenemos que reclamar nuestra parcela por lo civil porque el delito penal ha prescrito y no tenemos mapa porque ha desaparecido de la Notaria,en Catastro tampoco y el Ayuntamiento por estar también metido en el ajo presuntamente tampoco.
En nuestra escritura pone que está en documento adjunto y nos comunican que sin mapa no es viable la reclamación de nuestra parcela.¿Es eso cierto?.Nuestra parcela era muy grande y la promotora que compró nuestras áreas comunes con un plano falso donde literalmente nos hacía desaparecer construyó sobre ella otras promociones y además nos pidió dinero o bien procedería a construir sobre nuestra piscina porque ahora es la dueña legal de nuestra parcela .
Estamos registrados en el registro de la propiedad como los dueños de esa parcela desde 1985 hasta 1987 año en que dicho registro permite que esta nueva promotora se adjudique nuestras areas comunes como suyas con un plano falso.
¿De verdad no podemos reclamar sin mapa? ¿Hay alguna ley que diga eso?
Gracias.
Hola Cabestrosailor:
La única idea que se me ocurre que podía demostrar algo sobre las zonas comunes esta reflejado en la escritura de obra nueva y división horizontal.
En ella debe figurar cuantos metros tenia la finca donde se iba a proceder a construir las viviendas, y una vez cerrada la participaciones de la total finca, si la promotora no pensaba seguir construyendo debe hacer constar la porción de terreno que sobra.
Una vez agotado el modulo 100, todo espacio que queda serian zonas comunes, no te aseguro que sea la solución, pero es un elemento muy importante para descubrir el "PUFO".
Suerte y saludos/Juanchito
La única idea que se me ocurre que podía demostrar algo sobre las zonas comunes esta reflejado en la escritura de obra nueva y división horizontal.
En ella debe figurar cuantos metros tenia la finca donde se iba a proceder a construir las viviendas, y una vez cerrada la participaciones de la total finca, si la promotora no pensaba seguir construyendo debe hacer constar la porción de terreno que sobra.
Una vez agotado el modulo 100, todo espacio que queda serian zonas comunes, no te aseguro que sea la solución, pero es un elemento muy importante para descubrir el "PUFO".
Suerte y saludos/Juanchito
GRacias Juanchito:¿que es el módulo 100? y otra cosilla
En la escritura de nuestra urbanización de obras nuevas y división horizontal de 1984 dice que en una parcela de 20.480,44 m2 llamada finca matriz se han segregado 5 parcelas para cinco edificios que suman 684 m2. Las parcelas tienen el tamaño de la planta de cada edificio y con lo construido se copa el coeficiente de edificabilidad. Efectivamente ,como comentas ,en la escritura se hace la resta final de las parcelas segregadas a la finca matriz para decir que :
RESTO: Como consecuencia de las segregaciones practicadas la finca matriz queda reducida en la suma total 684,45 m2 de las fincas segregadas e inalterados sus linderos generales por constituir enclaves de la misma.
Justamente en eso se basan los del Ayuntamiento ,los del registro de la propiedad e incluso catastro.Dicen que la escritura es clara que las parcelas de la división horizontal son independientes y se han segregado y ya no forman parte del resto de la parcela.
Claro que no puedo creerlos porque son los "presuntamente" han permitido que todo esto pase.
El promotor vendió a otra promotora el resto de la parcela, es decir, 19,400 m2 o - que incluye servidumbres de paso, jardines, piscina y pista de tenis después de estar registrados en el registro de la propiedad como urbanización y nos dijo que eso se puede hacer porque se hicieron segregaciones de las parcelas de la división horizontal y que esa parcela no nos pertenece en copropiedad. El plano de la urbanización, parece ser que desapareció en notaria, en ayuntamiento y catastro.
Para aclararlo reproduzco lo que pone la escritura:
II Segregaciones :De la finca anteriormente descrita se segregan las parcelas que a continuación se deslindan solicitando al señor registrador de la propiedad, las inscriba en los libros como fincas nuevas e independientes. (Estas son las parcelas donde solo caben los edificios que por cierto están separados entre ellos por bastante distancia)
Luego por ejemplo enuncio uno de los apartados de una de las parcelas:
Parcela de terreno de 45 metros(luego vienen las lindes de esa parcela con el resto de las otras), linda al norte con resto de finca matriz.
DEspués de todo esto un enunciado :
RESTO: Como consecuencia de las segregaciones practicadas la finca matriz queda reducida en la suma total 684,45 m2 de las fincas segregadas e inalterados sus linderos generales por constituir enclaves de la misma.
Luego
Declaraciones de obras nuevas:
Que la sociedad xxxx construyó a sus expensas sobre las parcelas anteriormente segregadas, las edificaciones que seguidamente se reseñan.
Después de cada descripción de lo construido sobre cada parcela segregada pone:
Sus linderos, tomando el predio en su conjunto son los mismos del solar sobre el que ubica el edificio descrito.
ELEMENTOS COMUNES y regímenes de COPROPIEDAD.
Son elementos comunes de los edificios anteriormente divididos los que enumera el art 396..
Dado que todos los edificios anteriormente descritos forman parte de la urbanización xxxx tendrán derecho a disfrutar de las zonas de accesos y restantes elementos de uso común y jardines de la referida urbanización.
Bueno para mi es claro que la parcela de 20.480 m2 donde se ubica la urbanización son las zonas comunes pero a día de hoy no nos pertenecen por estar vendidas a otra promotora que además ha construido sobre ella aún mas.
El Ayuntamiento nos cambió el coeficiente de edificabilidad 20 años después de estar construidos al doble y nos catalogó como Comercio porque sino la promotora que compró, lo que creo es la parcela de la urbanización, no podía construir al estar ya copado el límite con nuestra urbanización. El ayuntamiento nos dice que el promotor que compró nuestras áreas comunes una vez registrados en el registro de la propiedad como urbanización puede construir sobre la parcela porque ahora es suya.
¿Qué ley es la que dice que cuando se restan las parcelas de la división horizontal de la finca matriz el resto de la finca son las zonas mancomunadas?
Muchas gracias por todo!!!
En la escritura de nuestra urbanización de obras nuevas y división horizontal de 1984 dice que en una parcela de 20.480,44 m2 llamada finca matriz se han segregado 5 parcelas para cinco edificios que suman 684 m2. Las parcelas tienen el tamaño de la planta de cada edificio y con lo construido se copa el coeficiente de edificabilidad. Efectivamente ,como comentas ,en la escritura se hace la resta final de las parcelas segregadas a la finca matriz para decir que :
RESTO: Como consecuencia de las segregaciones practicadas la finca matriz queda reducida en la suma total 684,45 m2 de las fincas segregadas e inalterados sus linderos generales por constituir enclaves de la misma.
Justamente en eso se basan los del Ayuntamiento ,los del registro de la propiedad e incluso catastro.Dicen que la escritura es clara que las parcelas de la división horizontal son independientes y se han segregado y ya no forman parte del resto de la parcela.
Claro que no puedo creerlos porque son los "presuntamente" han permitido que todo esto pase.
El promotor vendió a otra promotora el resto de la parcela, es decir, 19,400 m2 o - que incluye servidumbres de paso, jardines, piscina y pista de tenis después de estar registrados en el registro de la propiedad como urbanización y nos dijo que eso se puede hacer porque se hicieron segregaciones de las parcelas de la división horizontal y que esa parcela no nos pertenece en copropiedad. El plano de la urbanización, parece ser que desapareció en notaria, en ayuntamiento y catastro.
Para aclararlo reproduzco lo que pone la escritura:
II Segregaciones :De la finca anteriormente descrita se segregan las parcelas que a continuación se deslindan solicitando al señor registrador de la propiedad, las inscriba en los libros como fincas nuevas e independientes. (Estas son las parcelas donde solo caben los edificios que por cierto están separados entre ellos por bastante distancia)
Luego por ejemplo enuncio uno de los apartados de una de las parcelas:
Parcela de terreno de 45 metros(luego vienen las lindes de esa parcela con el resto de las otras), linda al norte con resto de finca matriz.
DEspués de todo esto un enunciado :
RESTO: Como consecuencia de las segregaciones practicadas la finca matriz queda reducida en la suma total 684,45 m2 de las fincas segregadas e inalterados sus linderos generales por constituir enclaves de la misma.
Luego
Declaraciones de obras nuevas:
Que la sociedad xxxx construyó a sus expensas sobre las parcelas anteriormente segregadas, las edificaciones que seguidamente se reseñan.
Después de cada descripción de lo construido sobre cada parcela segregada pone:
Sus linderos, tomando el predio en su conjunto son los mismos del solar sobre el que ubica el edificio descrito.
ELEMENTOS COMUNES y regímenes de COPROPIEDAD.
Son elementos comunes de los edificios anteriormente divididos los que enumera el art 396..
Dado que todos los edificios anteriormente descritos forman parte de la urbanización xxxx tendrán derecho a disfrutar de las zonas de accesos y restantes elementos de uso común y jardines de la referida urbanización.
Bueno para mi es claro que la parcela de 20.480 m2 donde se ubica la urbanización son las zonas comunes pero a día de hoy no nos pertenecen por estar vendidas a otra promotora que además ha construido sobre ella aún mas.
El Ayuntamiento nos cambió el coeficiente de edificabilidad 20 años después de estar construidos al doble y nos catalogó como Comercio porque sino la promotora que compró, lo que creo es la parcela de la urbanización, no podía construir al estar ya copado el límite con nuestra urbanización. El ayuntamiento nos dice que el promotor que compró nuestras áreas comunes una vez registrados en el registro de la propiedad como urbanización puede construir sobre la parcela porque ahora es suya.
¿Qué ley es la que dice que cuando se restan las parcelas de la división horizontal de la finca matriz el resto de la finca son las zonas mancomunadas?
Muchas gracias por todo!!!
hola Cabestrosailor:
Solo te puedo contestar a lo del modulo 100:
Es el valor porcentual que se asigna (el promotor, constructor, etc.) cuando un edificio se divide en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de ellos un porcentaje que sumados todos nos da 100%.
Lo demás solo decirte que las participaciones no me cuadran, salgo de viaje te contestare a la vuelta. si puedes amplia con mas detalles la división horizontal.
Saludos/Juanchito
Solo te puedo contestar a lo del modulo 100:
Es el valor porcentual que se asigna (el promotor, constructor, etc.) cuando un edificio se divide en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de ellos un porcentaje que sumados todos nos da 100%.
Lo demás solo decirte que las participaciones no me cuadran, salgo de viaje te contestare a la vuelta. si puedes amplia con mas detalles la división horizontal.
Saludos/Juanchito
.Muchas gracias!!! Esto es lo que sale en la escritura pero abreviado,claro ,luego al final también sale un edificio a terminar que dicen que también forma parte de la urbanización pero al no estar terminado pues no figura la división horizontal del mismo.
PARCELA Y BLOQ. ASUP.PARCELA ASUPERF.PISOPARTICIPACION
FINCA UNO A-1 295 152,1 23,06%
FINCA DOS A-2 295 90,7 13,75%
FINCA TRES A-3 295 91,32 13,84%
FINCA CUATRO A4 295 68,85 10,43%
FINCA CINCO A5 295 109,75 16,64%
FINCA SEIS A6 295 68,85 10,43%
FINCA SIETE A7 295 78,15 11,85%
-PARCELA Y BLOQUE B
FINCA UNO B1 103 86,67 34,84%
FINCA DOS B2 103 97,23 38,95%
FINCA TRES B3 103 65,4 26,21%
PARCELA Y BLOQUE C
FINCA UNO CS1 138 58,48 20,11%
CS2 138 20,35 7%
CS3 138 18 6,19%
C1 138 114,66 39,43%
C2 138 79,3 27,27%
PARCELA Y BLOQUE E
FINCA UNO- E1 101 87,07 48,28%
FINCA DOS-E2 101 93,27 51,72%
BLOQUE D / UNIFAMILIAR
47,85 80,04 no pone nada
PARCELA Y BLOQ. ASUP.PARCELA ASUPERF.PISOPARTICIPACION
FINCA UNO A-1 295 152,1 23,06%
FINCA DOS A-2 295 90,7 13,75%
FINCA TRES A-3 295 91,32 13,84%
FINCA CUATRO A4 295 68,85 10,43%
FINCA CINCO A5 295 109,75 16,64%
FINCA SEIS A6 295 68,85 10,43%
FINCA SIETE A7 295 78,15 11,85%
-PARCELA Y BLOQUE B
FINCA UNO B1 103 86,67 34,84%
FINCA DOS B2 103 97,23 38,95%
FINCA TRES B3 103 65,4 26,21%
PARCELA Y BLOQUE C
FINCA UNO CS1 138 58,48 20,11%
CS2 138 20,35 7%
CS3 138 18 6,19%
C1 138 114,66 39,43%
C2 138 79,3 27,27%
PARCELA Y BLOQUE E
FINCA UNO- E1 101 87,07 48,28%
FINCA DOS-E2 101 93,27 51,72%
BLOQUE D / UNIFAMILIAR
47,85 80,04 no pone nada
Hola Juanchito: Disculpa la tardanza pero no he podido abrir el ordenador hasta ahora.Gracias por tu respuesta,a todo esto te puedo contestar.
No,no se permitía.
En el momento de la construcción la edificabilidad era del 0,20 m3/m2 por ser parcela rústica .La promotora construyó sobre una parcela que no era suya pero eran justo los metros complementarios que necesitaba para construir (20,448,40m2) y completar con la suya de 30.000 m2.Es decir en una parcela de 50.000 m2 aprox .al final del todo con el último bloque que consta en escritura en construcción...; se construyeron 1555 m2.
Lógicamente la dueña de la parcela de 20.480,44 m2 los denunció en 1976 y en 1984 hubo una resolución judicial en la que la dueña de la parcela le vendería a la promotora su terreno y el mismo día se declararía obras nuevas y división horizontal de la urbanización y en la misma parcela de la señora quedó constituida la urbanización en escritura pública y registrada en el registro de la propiedad en 1984 (DOS ESCRITURAS EL MISMO DÏA).En el Ayuntamiento todo se quedó en suspenso,tampoco había por esas fechas certificado de terminación de obra pero si tenemos los documentos del Ayuntamiento de cuando se comenzó y sabemos que el coeficiente de edificabilidad era el que indiqué arriba.En el 1986 muere la señora que era la dueña de la parcela y meses después la promotora que construyó sobre la parcela de esta señora resta las parcelas de la división horizontal de la parcela donde fue construida la urbanización y utiliza la primera escritura ,es decir,la de la venta de la señora para vender 19.764m2 donde se ubica la urbanización ,a todo esto hay que decir que incluye jardines,piscina ,pista de tenis etc que ahora son propiedad de la promotora que compró el terreno de la urbanización.No está de más decir que la promotora compradora aportó un mapa donde literalmente desaparecía la urbanización y se decía que habían unas segregaciones hechas en dicha parcela pero que ninguna afectaba al resto de la finca pues era de salida directa a la calle.Cosa incierta.Vaya que juntó todas las parcelas de la división horizontal en una sola y las envió a un lado del mapa.
No,no se permitía.
En el momento de la construcción la edificabilidad era del 0,20 m3/m2 por ser parcela rústica .La promotora construyó sobre una parcela que no era suya pero eran justo los metros complementarios que necesitaba para construir (20,448,40m2) y completar con la suya de 30.000 m2.Es decir en una parcela de 50.000 m2 aprox .al final del todo con el último bloque que consta en escritura en construcción...; se construyeron 1555 m2.
Lógicamente la dueña de la parcela de 20.480,44 m2 los denunció en 1976 y en 1984 hubo una resolución judicial en la que la dueña de la parcela le vendería a la promotora su terreno y el mismo día se declararía obras nuevas y división horizontal de la urbanización y en la misma parcela de la señora quedó constituida la urbanización en escritura pública y registrada en el registro de la propiedad en 1984 (DOS ESCRITURAS EL MISMO DÏA).En el Ayuntamiento todo se quedó en suspenso,tampoco había por esas fechas certificado de terminación de obra pero si tenemos los documentos del Ayuntamiento de cuando se comenzó y sabemos que el coeficiente de edificabilidad era el que indiqué arriba.En el 1986 muere la señora que era la dueña de la parcela y meses después la promotora que construyó sobre la parcela de esta señora resta las parcelas de la división horizontal de la parcela donde fue construida la urbanización y utiliza la primera escritura ,es decir,la de la venta de la señora para vender 19.764m2 donde se ubica la urbanización ,a todo esto hay que decir que incluye jardines,piscina ,pista de tenis etc que ahora son propiedad de la promotora que compró el terreno de la urbanización.No está de más decir que la promotora compradora aportó un mapa donde literalmente desaparecía la urbanización y se decía que habían unas segregaciones hechas en dicha parcela pero que ninguna afectaba al resto de la finca pues era de salida directa a la calle.Cosa incierta.Vaya que juntó todas las parcelas de la división horizontal en una sola y las envió a un lado del mapa.
Luego el Ayuntamiento o Catastro pues ninguno de los dos asume la responsabilidad cuando la promotora compradora pide permisos de construcción donde supongo que eran nuestras zonas mancomunadas y para que se pueda construir nos ponen un coeficiente de construcción de 0,66 y nos catalogan de COMERCIO y lo dicho tanto Catastro, que tiene oficinita en el propio Ayuntamiento, como el Ayuntamiento ,dicen que no fueron ellos.Asi que con ese nuevo coeficiente el nuevo promotor ,dueño ahora del resto de la parcela de 20.480,44 m2 pudo construir sin que le afectase lo ya construido,es decir,nuestra urbanización.Y volvemos a lo mismo,ambos se acogen a que hubo una segregación de esas parcelas pero que me perdonen si peco de listilla pero hacer desaparecer una urbanización en un mapa para comprarla,cambiarnos el coeficiente de edificabilidad una vez construidos y bastantes años después ,digamos veinte añitos pues huele a chamusquina y por eso te preguntaba lo del la ley o norma que dice lo que me comentaste de que sería nuestra parcela de zonas mancomunadas si en escritura se restan las parcelas de la división horizontal de los 5 edificios a la parcela total y pone en escritura lo de :
RESTO: Como consecuencia de las segregaciones practicadas,la finca matriz queda reducida en la suma total de las superficies segregadas (684,85 m2) e inalterados sus linderos generales pos constituir enclaves de la misma.
También:
ELEMENTOS COMUNES: (en esto nos dicen que cómo no está escrito en la escrituraque la piscina ,la pista de tenis ,el club de reuniones pues no son nuestras.Esto lo dice el propio Ayuntamiento,bueno el arquitecto y el tecnico que dieron permisos para que la nueva promotora construyera en la finca.
V.-Son elementos comunes de los edificios anteriormente divididos,los que enumera el artículo 396
del código civil,estando sometido en cuanto a sus regímenes de comunidad a las prescripciones de la ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960
Dado que todos los edificios anteriormente descritos forman parte de la urbanización "XXX",tendrán derecho a disfrutar de las zonas de accesos y restantes elementos de uso común y jardines de la referida urbanización y en consecuencia vendrán obligados a pagar en proporción a los metros cuadrados construidos de cada departamento,todos los gastos de mantenimientos,conservación y administración de la urbanización.
Y como el MAPA de la urbanización no aparece en la notaria ,aunque pone que es documento adjunto unas 9 veces en la escritura ,ni el Ayuntamiento ,ni catastro pues no podemos saber nuestros lindes y por lo tanto no podemos reclamar nuestras zonas mancomunadas.
Sorry por la perorata que te escribo y gracias por haberme dado un poco de luz entre tanta chacina que aunque no lo creas me has dado una alegría con lo del modulo 100 y lo del resto de la finca.
GRACIAS!!!
RESTO: Como consecuencia de las segregaciones practicadas,la finca matriz queda reducida en la suma total de las superficies segregadas (684,85 m2) e inalterados sus linderos generales pos constituir enclaves de la misma.
También:
ELEMENTOS COMUNES: (en esto nos dicen que cómo no está escrito en la escrituraque la piscina ,la pista de tenis ,el club de reuniones pues no son nuestras.Esto lo dice el propio Ayuntamiento,bueno el arquitecto y el tecnico que dieron permisos para que la nueva promotora construyera en la finca.
V.-Son elementos comunes de los edificios anteriormente divididos,los que enumera el artículo 396
del código civil,estando sometido en cuanto a sus regímenes de comunidad a las prescripciones de la ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960
Dado que todos los edificios anteriormente descritos forman parte de la urbanización "XXX",tendrán derecho a disfrutar de las zonas de accesos y restantes elementos de uso común y jardines de la referida urbanización y en consecuencia vendrán obligados a pagar en proporción a los metros cuadrados construidos de cada departamento,todos los gastos de mantenimientos,conservación y administración de la urbanización.
Y como el MAPA de la urbanización no aparece en la notaria ,aunque pone que es documento adjunto unas 9 veces en la escritura ,ni el Ayuntamiento ,ni catastro pues no podemos saber nuestros lindes y por lo tanto no podemos reclamar nuestras zonas mancomunadas.
Sorry por la perorata que te escribo y gracias por haberme dado un poco de luz entre tanta chacina que aunque no lo creas me has dado una alegría con lo del modulo 100 y lo del resto de la finca.
GRACIAS!!!
Hola Cabestrosailor:
Perdona pero no he podido contestar antes.
Lo primero es decir que no comprendo como este tema tan interesante no ha tenido mas opiniones de los foreros destacados y los de menor puntuación los que nos denominan habituales, reiteración de temas sobre las terrazas y ascensores, tu tema es verdaderamente interesante por lo extraño y complicado, espero que llegues a ver la luz al final del túnel, (cosa muy difícil pero no imposible)
Ya tengo mi opinión sobre lo que ha podido pasar, pero necesito antes saber unos datos para estar mas seguro del tema.
1º.-
Como es la urbanización, si es cerrada con una entrada para todos los bloques, con viales y jardines etc, o solo se compone de cinco edificios separados entre si por paredes o setos.
2º.-
Bloque A : siete pisos ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque.
Bloque B : tres pisos ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque.
Bloque C: cinco pisos ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque
Bloque D: dos pisos ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque.
Solar E. Unifamiliar ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque
3º.-
Los cinco solares comparte entre si servicios se algún tipo conserje, empresa de limpiezas, etc.
calefacción, alumbrado, vertido y suministro de agua.
Muy complicado de entender tu ultima entrada. con lo de la señora propietaria que luego fallece, catalogar un solar como comercio, planos que no aparecen.
Saludos/Juanchito
Perdona pero no he podido contestar antes.
Lo primero es decir que no comprendo como este tema tan interesante no ha tenido mas opiniones de los foreros destacados y los de menor puntuación los que nos denominan habituales, reiteración de temas sobre las terrazas y ascensores, tu tema es verdaderamente interesante por lo extraño y complicado, espero que llegues a ver la luz al final del túnel, (cosa muy difícil pero no imposible)
Ya tengo mi opinión sobre lo que ha podido pasar, pero necesito antes saber unos datos para estar mas seguro del tema.
1º.-
Como es la urbanización, si es cerrada con una entrada para todos los bloques, con viales y jardines etc, o solo se compone de cinco edificios separados entre si por paredes o setos.
2º.-
Bloque A : siete pisos ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque.
Bloque B : tres pisos ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque.
Bloque C: cinco pisos ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque
Bloque D: dos pisos ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque.
Solar E. Unifamiliar ¿salida directa a la calle? o se comunica con algún otro bloque
3º.-
Los cinco solares comparte entre si servicios se algún tipo conserje, empresa de limpiezas, etc.
calefacción, alumbrado, vertido y suministro de agua.
Muy complicado de entender tu ultima entrada. con lo de la señora propietaria que luego fallece, catalogar un solar como comercio, planos que no aparecen.
Saludos/Juanchito
Hola:
Gracias por todo ante todo,perdona la tardanza ,trabajo e investigaciones a go-gó :)
La urbanización en el momento de la construcción (1973) era abierta.Para ir a la pista de tenis había que cruzar la calle ; que por cierto ,en la escritura pone,la calle de la urbanización pues no se recepcionaron las calles al Ayuntamiento hasta 2014 por el nuevo promotor que compró lo que yo creo que son nuestras zonas comunes.Siempre puedo estar equivocada.Claro.
Entre los bloques hay jardines ,viales ,club de reuniones ,piscina y antes de que el promotor que compró los 19000 y pico metros se usaba la pista de tenis que ahora es de otra urbanización.
Te dejo una foto a través de ImgBB para que veas la urbanización en el 1977.
https://ibb.co/marjsn
Si, compartimos servicios y en catastro consta que somos la comunidad de propietarios de la urbanización XXX aunque de mapitas nada.
Tenemos hasta un CIF,compartimos agua y pagamos los servicios de mantenimiento a una empresa ( que de eso también hay para tirar del hilo pues a medida que el nuevo promotor iba construyendo las promociones ,pues las iba conectando a nuestro contador de agua.
También fui al registro de la propiedad para reivindicar nuestras áreas comunes y me dijeron que como se habían hecho las segregaciones de las parcelas ,estaba bien,les dije que si me lo daban por escrito y claro que me dijeron que nanai.
Y lo dicho,cuando denunciamos ante los juzgados pues nos dicen que primero para reclamar nuestras zonas ,hay que saber cuales son los límites de la misma y como los mapas de la fecha de la constitución de la urbanización (1984) no aparecen por ningún lado... y el nuevo promotor compró en 1986 pues...
Bueno, si que tengo un mapa de 1974 recientemente descubierto que ya tiene la urbanización construida ,dos de los bloques ponen "en construcción; son del Ministerio de Hacienda y el tema de la señora es la clave porque era la dueña de los 20.480,44 m2 y la primera promotora (la nuestra) le construyó sin permiso en su parcela en 1973 y cuando ella vuelve a su "remanso de paz" observa atónita que le han construido sobre su parcela , y de hay se pasa a una denuncia que gana en 1984 y en resolución judicial se acuerda que ella le vende su parcela a la promotora y el mismo día la promotora hace la escritura de segregación,obras nuevas y división horizontal de la urbanización XXX sobre la parcela de 20.480,44 m2.
La historia tiene mas mandanga todavía pero sólo es saber lo de las segregaciones que no me cuadra con nada y saber antes de meternos de nuevo a juicio si el mapa que encontré hace unos días podría servir.
Muchas gracias por todo.
Gracias por todo ante todo,perdona la tardanza ,trabajo e investigaciones a go-gó :)
La urbanización en el momento de la construcción (1973) era abierta.Para ir a la pista de tenis había que cruzar la calle ; que por cierto ,en la escritura pone,la calle de la urbanización pues no se recepcionaron las calles al Ayuntamiento hasta 2014 por el nuevo promotor que compró lo que yo creo que son nuestras zonas comunes.Siempre puedo estar equivocada.Claro.
Entre los bloques hay jardines ,viales ,club de reuniones ,piscina y antes de que el promotor que compró los 19000 y pico metros se usaba la pista de tenis que ahora es de otra urbanización.
Te dejo una foto a través de ImgBB para que veas la urbanización en el 1977.
https://ibb.co/marjsn
Si, compartimos servicios y en catastro consta que somos la comunidad de propietarios de la urbanización XXX aunque de mapitas nada.
Tenemos hasta un CIF,compartimos agua y pagamos los servicios de mantenimiento a una empresa ( que de eso también hay para tirar del hilo pues a medida que el nuevo promotor iba construyendo las promociones ,pues las iba conectando a nuestro contador de agua.
También fui al registro de la propiedad para reivindicar nuestras áreas comunes y me dijeron que como se habían hecho las segregaciones de las parcelas ,estaba bien,les dije que si me lo daban por escrito y claro que me dijeron que nanai.
Y lo dicho,cuando denunciamos ante los juzgados pues nos dicen que primero para reclamar nuestras zonas ,hay que saber cuales son los límites de la misma y como los mapas de la fecha de la constitución de la urbanización (1984) no aparecen por ningún lado... y el nuevo promotor compró en 1986 pues...
Bueno, si que tengo un mapa de 1974 recientemente descubierto que ya tiene la urbanización construida ,dos de los bloques ponen "en construcción; son del Ministerio de Hacienda y el tema de la señora es la clave porque era la dueña de los 20.480,44 m2 y la primera promotora (la nuestra) le construyó sin permiso en su parcela en 1973 y cuando ella vuelve a su "remanso de paz" observa atónita que le han construido sobre su parcela , y de hay se pasa a una denuncia que gana en 1984 y en resolución judicial se acuerda que ella le vende su parcela a la promotora y el mismo día la promotora hace la escritura de segregación,obras nuevas y división horizontal de la urbanización XXX sobre la parcela de 20.480,44 m2.
La historia tiene mas mandanga todavía pero sólo es saber lo de las segregaciones que no me cuadra con nada y saber antes de meternos de nuevo a juicio si el mapa que encontré hace unos días podría servir.
Muchas gracias por todo.
Hola de nuevo Cabestrosailor: PARTE i (por si no entra todo)
Indudablemente este tema no es de propiedad horizontal, es mas bien de investigar porque el promotor no dio las zonas comunes a UNA URBANIZACIÓN FICTICIA..
Dices: "En la escritura de nuestra urbanización de obras nuevas y división horizontal de 1984 dice que en una parcela de 20.480,44 m2 llamada finca matriz se han segregado 5 parcelas para cinco edificios que suman 684 m2"
Así comienza el problema, un promotor honrado lo hubiera hacho de la siguiente manera:
En un solar de 20.480,44 m2, pienso construir cinco bloques y en la obra nueva y divission horizontal, nunca hubiera segregado ni un solo metro, el problema viene por la SEGREGACION, hubiera empezado diciendo:
bloque 1º sito en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas y locales, declara la 1ª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, y le daria al valor total de la finca construida por ejemplo el 25,00%.
Blopque 2º: sito en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas y locales, declara la 2ªª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, menos los que resto de la primera, y le daría al valor total de la finca construida por ejemplo el 20,00%.
Bloque 3º sito en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas y locales, declara la 3ª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, menos los que resto de la primera y segunda, y le daría al valor total de la finca construida por ejemplo el 20,00%.
Vivienda unifamiliar sita en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas , declara la 4ª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, menos los que resto de la primera, segunda y tercera , y le daría al valor total de la finca construida por ejemplo el 15,00%..
Bloque 5º sito en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas y locales, declara la 5ª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, menos los que resto de la primera, segunda, tercera y cuarta y le daría al valor total de la finca construida por ejemplo el 25,00%.
Finalizaría la escritura diciendo: Declara que con las operaciones aquí queda formalizadas, queda AGOTADO EL TOTAL EDIFICABLE DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE ALZAN.
Si sumas 20% de la 1ª, 20% de la 2ª, 20% de la 3ª, 15% del unifamiliar, 25% del bloque 5º, te dará el modulo 100% es decir todos los bloques tienen una participación en el resto del solar de
20.480,44 m2 que quede sin edificar, y ESE ESPACIO SERIAN LAS ZONAS COMUNES A LOS CINCO BLOQUES.
Vamos ahora con tu problema dices:
En la escritura de nuestra urbanización de obras nuevas y división horizontal de 1984 dice que en una parcela de 20.480,44 m2 llamada finca matriz se han segregado 5 parcelas para cinco edificios que suman 684 m2. Las parcelas tienen el tamaño de la planta de cada edificio y con lo construido se copa el coeficiente de edificabilidad.
Quiere decir que no construirá mas en los metros segregados.
Paso a la segunda parte
Saludos/Juanchito
Indudablemente este tema no es de propiedad horizontal, es mas bien de investigar porque el promotor no dio las zonas comunes a UNA URBANIZACIÓN FICTICIA..
Dices: "En la escritura de nuestra urbanización de obras nuevas y división horizontal de 1984 dice que en una parcela de 20.480,44 m2 llamada finca matriz se han segregado 5 parcelas para cinco edificios que suman 684 m2"
Así comienza el problema, un promotor honrado lo hubiera hacho de la siguiente manera:
En un solar de 20.480,44 m2, pienso construir cinco bloques y en la obra nueva y divission horizontal, nunca hubiera segregado ni un solo metro, el problema viene por la SEGREGACION, hubiera empezado diciendo:
bloque 1º sito en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas y locales, declara la 1ª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, y le daria al valor total de la finca construida por ejemplo el 25,00%.
Blopque 2º: sito en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas y locales, declara la 2ªª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, menos los que resto de la primera, y le daría al valor total de la finca construida por ejemplo el 20,00%.
Bloque 3º sito en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas y locales, declara la 3ª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, menos los que resto de la primera y segunda, y le daría al valor total de la finca construida por ejemplo el 20,00%.
Vivienda unifamiliar sita en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas , declara la 4ª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, menos los que resto de la primera, segunda y tercera , y le daría al valor total de la finca construida por ejemplo el 15,00%..
Bloque 5º sito en calle tal, la superficie total construida es de x metros consta de X plantas y locales, declara la 5ª obra nueva y resta los metros construidos de los 20.480,44 m2, menos los que resto de la primera, segunda, tercera y cuarta y le daría al valor total de la finca construida por ejemplo el 25,00%.
Finalizaría la escritura diciendo: Declara que con las operaciones aquí queda formalizadas, queda AGOTADO EL TOTAL EDIFICABLE DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE ALZAN.
Si sumas 20% de la 1ª, 20% de la 2ª, 20% de la 3ª, 15% del unifamiliar, 25% del bloque 5º, te dará el modulo 100% es decir todos los bloques tienen una participación en el resto del solar de
20.480,44 m2 que quede sin edificar, y ESE ESPACIO SERIAN LAS ZONAS COMUNES A LOS CINCO BLOQUES.
Vamos ahora con tu problema dices:
En la escritura de nuestra urbanización de obras nuevas y división horizontal de 1984 dice que en una parcela de 20.480,44 m2 llamada finca matriz se han segregado 5 parcelas para cinco edificios que suman 684 m2. Las parcelas tienen el tamaño de la planta de cada edificio y con lo construido se copa el coeficiente de edificabilidad.
Quiere decir que no construirá mas en los metros segregados.
Paso a la segunda parte
Saludos/Juanchito
hola Cabestrosailor segunda parte:
PARCELA Y BLOQ. A
FINCA UNO A-1 295 152,1 23,06% tiene 152,1 m2 construidos Coeficiente de edificio 23,06
FINCA DOS A-2 295 90,7 13,75% tiene 90,7 m2 construidos Coeficiente de edificio 13,75
FINCA TRES A-3 295 91,32 13,84% tiene 91,32 m2 construidos Coeficiente de edificio 13,84
FINCA CUATRO A4 295 68,85 10,43% tiene 68,35 m2 construidos Coeficiente de edificio 16,43
FINCA CINCO A5 295 109,75 16,64% tiene 109,75 m2 construido Coeficiente de edificio 16,64
FINCA SEIS A6 295 68,85 10,43% tiene 68,35 m2 construidos Coeficiente de edificio 10,43
FINCA SIETE A7 295 78,15 11,85% tiene 78,15 m2 construido Coeficiente de edificio 11,85
la suma de todos los coeficientes de edificio suma 100, sin embargo no tiene coeficiente o cuota de participación en la total finca, porque no hay propiedad compartida con el resto de bloques.
El edificio ocupa 295 metros cuadrados segregados de los 20.480,44 m2 quedan 20.185,44 metros cuadrados.
-PARCELA Y BLOQUE B
FINCA UNO B1 103 86,67 34,84% tiene 86,87 m2 coeficiente de edificio 34,84%
FINCA DOS B2 103 97,23 38,95% tiene 97,23 m2 coeficiente de edificio 38,95%
FINCA TRES B3 103 65,4 26,21% tiene 65,4 m2 coeficiente de edificio 26,21%
la suma de todos los coeficientes de edificio suma 100, sin embargo no tiene coeficiente o cuota de participación en la total finca, porque no hay propiedad compartida con el resto de bloques.
El edificio ocupa 103 metros cuadrados segregados de los 20.185,44 metros cuadrados. quedan 20.082,44 metros cuadrados.
PARCELA Y BLOQUE C
FINCA UNO CS1 138 58,48 20,11% tiene 58,48 m2 construidos coeficiente edificio 20,11%
CS2 138 20,35 7% tiene 20,35 m2 construidos coeficiente edificio 7%
CS3 138 18 6,19% tiene 18,6 m2 construidos coeficiente edificio 19%
C1 138 114,66 39,43% tiene 114,66 m2 construidos coeficiente edificio 39,43%
C2 138 79,3 27,27% tiene 79,30 m2 construidos coeficiente edificio 27,27%
La suma de todos los coeficientes de edificio suma 100, sin embargo no tiene coeficiente o cuota de participación en la total finca, porque no hay propiedad compartida con el resto de bloques.
El edificio ocupa 138 metros cuadrados segregados de los 20.082,44 metros cuadrados, quedan 19.944,44 metros cuadrados.
PARCELA Y BLOQUE E
FINCA UNO- E1 101 87,07 48,28% tiene 87,07 m2 construidos coeficiente edificio 48,28%
FINCA DOS-E2 101 93,27 51,72% tiene 93,27 m2 construidos coeficiente edificio 51,72%
La suma de todos los coeficientes de edificio suma 100, sin embargo no tiene coeficiente o cuota de participación en la total finca, porque no hay propiedad compartida con el resto de bloques.
El edificio ocupa 101 metros cuadrados segregados de los 19.944,44 metros cuadrados, quedan 19.843.44 metros cuadrados.
BLOQUE D / UNIFAMILIAR
47,85 80,04 superficie construida 80,04 m2 no tiene coeficiente de edificio porque es una sola propiedad,
El edificio ocupa 47,85 metros cuadrados segregados de los 19.843.44 metros cuadrados, quedan 19.795,59 metros cuadrados.
Segunda parte.
Saludos/Juanchito
PARCELA Y BLOQ. A
FINCA UNO A-1 295 152,1 23,06% tiene 152,1 m2 construidos Coeficiente de edificio 23,06
FINCA DOS A-2 295 90,7 13,75% tiene 90,7 m2 construidos Coeficiente de edificio 13,75
FINCA TRES A-3 295 91,32 13,84% tiene 91,32 m2 construidos Coeficiente de edificio 13,84
FINCA CUATRO A4 295 68,85 10,43% tiene 68,35 m2 construidos Coeficiente de edificio 16,43
FINCA CINCO A5 295 109,75 16,64% tiene 109,75 m2 construido Coeficiente de edificio 16,64
FINCA SEIS A6 295 68,85 10,43% tiene 68,35 m2 construidos Coeficiente de edificio 10,43
FINCA SIETE A7 295 78,15 11,85% tiene 78,15 m2 construido Coeficiente de edificio 11,85
la suma de todos los coeficientes de edificio suma 100, sin embargo no tiene coeficiente o cuota de participación en la total finca, porque no hay propiedad compartida con el resto de bloques.
El edificio ocupa 295 metros cuadrados segregados de los 20.480,44 m2 quedan 20.185,44 metros cuadrados.
-PARCELA Y BLOQUE B
FINCA UNO B1 103 86,67 34,84% tiene 86,87 m2 coeficiente de edificio 34,84%
FINCA DOS B2 103 97,23 38,95% tiene 97,23 m2 coeficiente de edificio 38,95%
FINCA TRES B3 103 65,4 26,21% tiene 65,4 m2 coeficiente de edificio 26,21%
la suma de todos los coeficientes de edificio suma 100, sin embargo no tiene coeficiente o cuota de participación en la total finca, porque no hay propiedad compartida con el resto de bloques.
El edificio ocupa 103 metros cuadrados segregados de los 20.185,44 metros cuadrados. quedan 20.082,44 metros cuadrados.
PARCELA Y BLOQUE C
FINCA UNO CS1 138 58,48 20,11% tiene 58,48 m2 construidos coeficiente edificio 20,11%
CS2 138 20,35 7% tiene 20,35 m2 construidos coeficiente edificio 7%
CS3 138 18 6,19% tiene 18,6 m2 construidos coeficiente edificio 19%
C1 138 114,66 39,43% tiene 114,66 m2 construidos coeficiente edificio 39,43%
C2 138 79,3 27,27% tiene 79,30 m2 construidos coeficiente edificio 27,27%
La suma de todos los coeficientes de edificio suma 100, sin embargo no tiene coeficiente o cuota de participación en la total finca, porque no hay propiedad compartida con el resto de bloques.
El edificio ocupa 138 metros cuadrados segregados de los 20.082,44 metros cuadrados, quedan 19.944,44 metros cuadrados.
PARCELA Y BLOQUE E
FINCA UNO- E1 101 87,07 48,28% tiene 87,07 m2 construidos coeficiente edificio 48,28%
FINCA DOS-E2 101 93,27 51,72% tiene 93,27 m2 construidos coeficiente edificio 51,72%
La suma de todos los coeficientes de edificio suma 100, sin embargo no tiene coeficiente o cuota de participación en la total finca, porque no hay propiedad compartida con el resto de bloques.
El edificio ocupa 101 metros cuadrados segregados de los 19.944,44 metros cuadrados, quedan 19.843.44 metros cuadrados.
BLOQUE D / UNIFAMILIAR
47,85 80,04 superficie construida 80,04 m2 no tiene coeficiente de edificio porque es una sola propiedad,
El edificio ocupa 47,85 metros cuadrados segregados de los 19.843.44 metros cuadrados, quedan 19.795,59 metros cuadrados.
Segunda parte.
Saludos/Juanchito
Tercera parte
Hemos descubierto el primer dilema, de un solar de 20.480,44 m2 se segregan cinco solares, uno que se llamara bloque A de 295 m2, bloque B de 103 m2, bloque C de 138 m2, bloque E de 101 m2, y unifamiliar bloque D de 47,85 m2, la suma segregada es de 684,85 m2, que restados de los 20.480,44 quedaría un solar de 19.795,59 m2 que segun tu SERIAN LAS ZONAS COMUNES DE LOS CINCO BLOQUES.
La clave esta en la segregaciones, una parcela rustica no se puede segregar y lo hicieron, entonces el promotor segregaba cada trozo y hacia la escritura de división horizontal de ese trozo segregado, dándole solo el modulo 100 al edificio, luego segrego otro trozo de la misma manera hasta la quinta segregación.
Por eso al ser una segregación cada trozo es una finca registral independiente entre cada una de ellas y lo mas importante de la finca matriz, por eso no hay cuota de participación de total finca, porque no se hizo una división horizontal de los metros segregados junto al resto del solar.
Ejemplo: tengo un solar de 20.000 metros, segrego un trozo de 500 metros, luego otro de 2000 me quedan 17.500, segrego otro de 5.000, me quedan 12.500 metros,
Cada trozo segregado es de un propietario, y yo soy el dueño de los 12.500 metros restantes.
No hay comunidad entre los trozos segregados, no hay zonas comunes.
Eso es lo que hizo el promotor, una estafa porque no dijo lo que realmente se compraba, hizo ver una comunidad ficticia, unos elementos comunes en un solar de su propiedad que luego vendió a otra promotora.
Mis argumentos no son infalibles, te los planteo de manera sencilla para que lo entiendas, yo creo que eso es lo que sucedió, por eso dice que se aplicara el articulo 396 del código civil en vez de la LPH, que si se puede aplicar solo a los edificios A-B-C-E en el edificio, al D el unifamiliar nunca.
CONCLUSIÓN: ¿DONDE ESTÁN LAS ZONAS COMUNES?
RESPUESTA: NO EXISTEN, YO DIRÍA QUE NO EXISTE NI UNA MANCOMUNIDAD.
Para que existan zonas comunes debe haber una cuota de participación en la total finca, y me da la impresión que no la hay.
Empieza por hacer una visita al archivo de urbanismo del ayuntamiento, para ver la segregaciones que se hicieron, allí tiene que estar el plano de la finca matriz, para descubrir el pufo ese es el primer paso.
Si tienes alguna duda no dudes en consultarme.
Suerte y saludos/Juanchito
Hemos descubierto el primer dilema, de un solar de 20.480,44 m2 se segregan cinco solares, uno que se llamara bloque A de 295 m2, bloque B de 103 m2, bloque C de 138 m2, bloque E de 101 m2, y unifamiliar bloque D de 47,85 m2, la suma segregada es de 684,85 m2, que restados de los 20.480,44 quedaría un solar de 19.795,59 m2 que segun tu SERIAN LAS ZONAS COMUNES DE LOS CINCO BLOQUES.
La clave esta en la segregaciones, una parcela rustica no se puede segregar y lo hicieron, entonces el promotor segregaba cada trozo y hacia la escritura de división horizontal de ese trozo segregado, dándole solo el modulo 100 al edificio, luego segrego otro trozo de la misma manera hasta la quinta segregación.
Por eso al ser una segregación cada trozo es una finca registral independiente entre cada una de ellas y lo mas importante de la finca matriz, por eso no hay cuota de participación de total finca, porque no se hizo una división horizontal de los metros segregados junto al resto del solar.
Ejemplo: tengo un solar de 20.000 metros, segrego un trozo de 500 metros, luego otro de 2000 me quedan 17.500, segrego otro de 5.000, me quedan 12.500 metros,
Cada trozo segregado es de un propietario, y yo soy el dueño de los 12.500 metros restantes.
No hay comunidad entre los trozos segregados, no hay zonas comunes.
Eso es lo que hizo el promotor, una estafa porque no dijo lo que realmente se compraba, hizo ver una comunidad ficticia, unos elementos comunes en un solar de su propiedad que luego vendió a otra promotora.
Mis argumentos no son infalibles, te los planteo de manera sencilla para que lo entiendas, yo creo que eso es lo que sucedió, por eso dice que se aplicara el articulo 396 del código civil en vez de la LPH, que si se puede aplicar solo a los edificios A-B-C-E en el edificio, al D el unifamiliar nunca.
CONCLUSIÓN: ¿DONDE ESTÁN LAS ZONAS COMUNES?
RESPUESTA: NO EXISTEN, YO DIRÍA QUE NO EXISTE NI UNA MANCOMUNIDAD.
Para que existan zonas comunes debe haber una cuota de participación en la total finca, y me da la impresión que no la hay.
Empieza por hacer una visita al archivo de urbanismo del ayuntamiento, para ver la segregaciones que se hicieron, allí tiene que estar el plano de la finca matriz, para descubrir el pufo ese es el primer paso.
Si tienes alguna duda no dudes en consultarme.
Suerte y saludos/Juanchito
Muchas gracias Juanchito:
Al ayuntamiento fui y no sueltan prenda.
No me quedan claras varias cosas como que el registrador de la propiedad permita registrar una urbanización sin áreas comunes,sin permiso de segregación por parte del Ayuntamiento,pasándose por alto toda la normativa,los coeficientes de edificabilidad,el tamaño mínimo de parcela cuando es rústica
Si, lo del articulo 396 lo entiendo pero no entiendo por qué existe pues un epígrafe que pone:
V.- Elementos comunes y regímenes de copropiedad.
En su segunda parte reza:
Dado que todos los edificios anteriormente descritos forman parte de la urbanización xxx,tendrán derecho a disfrutar de las zonas de accesos y restantes elementos de uso común y jardines de la referida urbanización,y en su consecuencia vendrán obligados a pagar en proporción a los metros cuadrados construidos de cada departamento,todos los gastos de mantenimiento,conservación y administración de la urbanización.
Evidentemente como tú me relatas en la escritura lo que se pone es el módulo 100 que es el coeficiente de edificación pero no existe en dicha escritura coeficiente de participación ,aunque ya anticipa en el párrafo anterior que deberá haberlo; tal y como luego se sacó en nuestras primeras actas.
La finca de 20.480,44 m2 la llaman finca matriz ,dentro de esa finca se hacen 5 segregaciones llamadas parcelas.
Buscando por internet veo que no es lo mismo finca que parcela ,aunque pueden coincidir:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, puede abrir folio en el Registro de la Propiedad.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
¿Es posible que hubiesen tenido que hacer esas segregaciones porque se iba a hacer una urbanización y la palabra clave sea URBANIZACION?
Por otro lado,si que me gustaría si es posible enviarte la escritura sin los datos personales en un link porque quizás a mi se me pasan cosas que creo que no son importantes y no las pongo y en ellas puede estar la clave.
Por ejemplo como
OTORGA:
-Que deja declaradas las obras nuevas de las edificaciones ,tan y como han sido descritas en el expositivo de esta escritura.
II. Que deja constituidas en régimen de propiedad horizontal y por tanto los edificios A b c y E en la forma descrita de esta escritura.
Gracias por todo!!!
¿Puedo enviarte la escritura por link?
Al ayuntamiento fui y no sueltan prenda.
No me quedan claras varias cosas como que el registrador de la propiedad permita registrar una urbanización sin áreas comunes,sin permiso de segregación por parte del Ayuntamiento,pasándose por alto toda la normativa,los coeficientes de edificabilidad,el tamaño mínimo de parcela cuando es rústica
Si, lo del articulo 396 lo entiendo pero no entiendo por qué existe pues un epígrafe que pone:
V.- Elementos comunes y regímenes de copropiedad.
En su segunda parte reza:
Dado que todos los edificios anteriormente descritos forman parte de la urbanización xxx,tendrán derecho a disfrutar de las zonas de accesos y restantes elementos de uso común y jardines de la referida urbanización,y en su consecuencia vendrán obligados a pagar en proporción a los metros cuadrados construidos de cada departamento,todos los gastos de mantenimiento,conservación y administración de la urbanización.
Evidentemente como tú me relatas en la escritura lo que se pone es el módulo 100 que es el coeficiente de edificación pero no existe en dicha escritura coeficiente de participación ,aunque ya anticipa en el párrafo anterior que deberá haberlo; tal y como luego se sacó en nuestras primeras actas.
La finca de 20.480,44 m2 la llaman finca matriz ,dentro de esa finca se hacen 5 segregaciones llamadas parcelas.
Buscando por internet veo que no es lo mismo finca que parcela ,aunque pueden coincidir:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, puede abrir folio en el Registro de la Propiedad.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
¿Es posible que hubiesen tenido que hacer esas segregaciones porque se iba a hacer una urbanización y la palabra clave sea URBANIZACION?
Por otro lado,si que me gustaría si es posible enviarte la escritura sin los datos personales en un link porque quizás a mi se me pasan cosas que creo que no son importantes y no las pongo y en ellas puede estar la clave.
Por ejemplo como
OTORGA:
-Que deja declaradas las obras nuevas de las edificaciones ,tan y como han sido descritas en el expositivo de esta escritura.
II. Que deja constituidas en régimen de propiedad horizontal y por tanto los edificios A b c y E en la forma descrita de esta escritura.
Gracias por todo!!!
¿Puedo enviarte la escritura por link?
Hola Cabestrosailor:
Indudablemente hay un lío tremendo con tu tema, es muy complicado lograr restituir las zonas comunes que aseguras el promotor vendió luego a un colega.
Parte de la base que lo único que puedes lograr es saber que es lo que sucedió,y como se hizo, porque meterte en un contencioso administrativo contra los poderes facticos, ademas de costar mucho dinero es una causa casi imposible de ganar visto lo bien que lo hicieron.
Cada vez que leo todos tus comentarios, estoy convencido de que la clave es la SEGREGACIÓN.
Que mas te da si hubo mala fe por parte de ayuntamiento, notario y registro amen de promotor, lo que importa es saber la clave de los hechos.
La parcela de los 20.480,44 m2 es rustica, pues bien, el art. 13.2 del TRLS dispone que: Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística.
1º en el archivo de la gerencia de urbanismo de tu localidad, debe esta el expediente del cambio de rural a urbano, plano de las cinco segregaciones así como todo lo relacionado con la urbanización que se pensaba hacer licencia de obra, expediente de urbanización, proyecto etc. esa es LA CLAVE. tienes derecho a consultarlo.
¿Porque el promotor segrego cinco parcelas de la finca matriz?, porque no segrego una sola parcela para construir en ella las cinco propiedades, con los metros que hubiera querido, asignando las zonas comunes, convirtiéndola en UNA URBANIZACIÓN de facto y no ficticia.
2º.- Respuesta: Porque el no quería hacer una urbanización, segrego cinco trozos como fincas independientes, hizo la escritura de división horizontal en A,B,C, y E, dando únicamente la cuota de edificio, para que exista comunidad tiene que haber cuota, por eso no hay zonas comunes, los restantes 19.795,59 m2 que no fueron segregados los vendió a otra promotora.
Lo que se llama zonas comunes son espacios de propiedad que deberían haber compartido en este caso las cinco propiedades si no hubieran sido segregadas, las segregaciones han impedido que haya zonas comunes, el promotor no ha repartido la cuota de participación porque no ha dejado terreno, tenia a su disposición 20.480,44 m2, hizo la primera segregación de 295 m2 bloque A, 103 m2 del bloque B, 138 m2 del bloque C, 101 m2 del bloque E, y 47,85 m2 del unifamiliar, total se comió 684,85 m2, lo que le quedo que eran 19.795,59 metros cuadrados, en vez de hacer las zonas comunes prometidas, como supo hacer la trampa de las segregaciones, las vendió a otro promotor, ese truco se llevo vuestras zonas comunes.
Esa es la realidad, NO HAY METROS DE TERRENO, NO HAY CUOTA DE PARTICIPACIÓN, NO HAY ZONAS COMUNES. Y NO HAY URBANIZACIÓN, LO QUE HAY SON CINCO PROPIEDADES INDEPENDIENTES ENTRE SI.
¿PORQUE? RESPUESTA,: PORQUE SEGREGO, Y EL AYUNTAMIENTO SE BASA EN ESO.
Saludos/Juanchito
Indudablemente hay un lío tremendo con tu tema, es muy complicado lograr restituir las zonas comunes que aseguras el promotor vendió luego a un colega.
Parte de la base que lo único que puedes lograr es saber que es lo que sucedió,y como se hizo, porque meterte en un contencioso administrativo contra los poderes facticos, ademas de costar mucho dinero es una causa casi imposible de ganar visto lo bien que lo hicieron.
Cada vez que leo todos tus comentarios, estoy convencido de que la clave es la SEGREGACIÓN.
Que mas te da si hubo mala fe por parte de ayuntamiento, notario y registro amen de promotor, lo que importa es saber la clave de los hechos.
La parcela de los 20.480,44 m2 es rustica, pues bien, el art. 13.2 del TRLS dispone que: Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística.
1º en el archivo de la gerencia de urbanismo de tu localidad, debe esta el expediente del cambio de rural a urbano, plano de las cinco segregaciones así como todo lo relacionado con la urbanización que se pensaba hacer licencia de obra, expediente de urbanización, proyecto etc. esa es LA CLAVE. tienes derecho a consultarlo.
¿Porque el promotor segrego cinco parcelas de la finca matriz?, porque no segrego una sola parcela para construir en ella las cinco propiedades, con los metros que hubiera querido, asignando las zonas comunes, convirtiéndola en UNA URBANIZACIÓN de facto y no ficticia.
2º.- Respuesta: Porque el no quería hacer una urbanización, segrego cinco trozos como fincas independientes, hizo la escritura de división horizontal en A,B,C, y E, dando únicamente la cuota de edificio, para que exista comunidad tiene que haber cuota, por eso no hay zonas comunes, los restantes 19.795,59 m2 que no fueron segregados los vendió a otra promotora.
Lo que se llama zonas comunes son espacios de propiedad que deberían haber compartido en este caso las cinco propiedades si no hubieran sido segregadas, las segregaciones han impedido que haya zonas comunes, el promotor no ha repartido la cuota de participación porque no ha dejado terreno, tenia a su disposición 20.480,44 m2, hizo la primera segregación de 295 m2 bloque A, 103 m2 del bloque B, 138 m2 del bloque C, 101 m2 del bloque E, y 47,85 m2 del unifamiliar, total se comió 684,85 m2, lo que le quedo que eran 19.795,59 metros cuadrados, en vez de hacer las zonas comunes prometidas, como supo hacer la trampa de las segregaciones, las vendió a otro promotor, ese truco se llevo vuestras zonas comunes.
Esa es la realidad, NO HAY METROS DE TERRENO, NO HAY CUOTA DE PARTICIPACIÓN, NO HAY ZONAS COMUNES. Y NO HAY URBANIZACIÓN, LO QUE HAY SON CINCO PROPIEDADES INDEPENDIENTES ENTRE SI.
¿PORQUE? RESPUESTA,: PORQUE SEGREGO, Y EL AYUNTAMIENTO SE BASA EN ESO.
Saludos/Juanchito
Después de leer todo el hilo no he conseguido hacerme con la real situación del problema.
¿Qué significa "SOMOS UNA URBANIZACIÓN"?
Porque ser promotores de un proceso urbanizador no parece que seáis. Por los comentarios, diriá que ese cometido lo ha llevado a cabo, en su condición de promotor, el propietario único de un terreno.
Bien entendido, por supuesto, que por promotor debe entenderse el propietario orginal del suelo que, previa tramitación de un plan parcial que lo ordena urbanísticamente y proyecto de urbanización, presenta estos documentos en el ayuntamiento para su aprobación y transformación en suelo urbanizado que vender a los interesados en edificar en las parcelas resultantes de la ordenación establecida en el planeamiento.
Evidentemente, el promotor de esa actuación urbanística estaría legitimado para segregar las parcelas edificables de la finca matriz, vender el resto de dicha finca a otra persona para que hiciera lo mismo con el resto de parcelas y, el resto, que no sería edificable, cederlo gratuitamente al ayuntamiento junto con los viales y redes de servicios de "la urbanización".
En mi opinión, si ese proceso no se ha producido en el tiempo, lo que existe es una cosa distinta a "UNA URBANIZACIÓN".
¿Qué significa "SOMOS UNA URBANIZACIÓN"?
Porque ser promotores de un proceso urbanizador no parece que seáis. Por los comentarios, diriá que ese cometido lo ha llevado a cabo, en su condición de promotor, el propietario único de un terreno.
Bien entendido, por supuesto, que por promotor debe entenderse el propietario orginal del suelo que, previa tramitación de un plan parcial que lo ordena urbanísticamente y proyecto de urbanización, presenta estos documentos en el ayuntamiento para su aprobación y transformación en suelo urbanizado que vender a los interesados en edificar en las parcelas resultantes de la ordenación establecida en el planeamiento.
Evidentemente, el promotor de esa actuación urbanística estaría legitimado para segregar las parcelas edificables de la finca matriz, vender el resto de dicha finca a otra persona para que hiciera lo mismo con el resto de parcelas y, el resto, que no sería edificable, cederlo gratuitamente al ayuntamiento junto con los viales y redes de servicios de "la urbanización".
En mi opinión, si ese proceso no se ha producido en el tiempo, lo que existe es una cosa distinta a "UNA URBANIZACIÓN".
