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Uso comercial plazas aparcamiento.
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Uso comercial plazas aparcamiento.
Buenos días,
Somos una comunidad de vecinos con un parking donde hay plazas compradas por los propietarios de las viviendas y plazas que todavía son del promotor o de la entidad bancaria.
El asunto es que en uno de los locales del edificio se ha instalado un supermercado que para obtener la licencia el ayuntamiento fue exigido de disponer de plazas de aparcamiento para los clientes y permiso de la comunidad para su uso.
En un principio, la primera franquicia que lo intentó recibió nuestro "no" pues las plazas son de difícil acceso y nos pedía instalar un sistema de barreras, tiquets, cámaras de seguridad,...
Pero ahora lo intentado otra franquicia y lo que ha hecho ha sido usar las plazas para sus clientes mediante el acompañamiento de uno de sus trabajadores a cada cliente para abrir y cerrar la puerta del garaje y así poder estacionar. Sin pedir permiso ni nada.
Entendemos que es ilegal puesto que está utilizando el espacio común de paso para un uso comercial sin nuestra autorización pero cómo todavía el ayuntamiento no le ha otorgado la licencia (así va la cosas que ya están funcionando y todo) no sabemos cómo proceder.
¿Cómo podríamos actuar? Entendemos que mediante un gestor representando nuestra comunidad, pero ¿Contra el franquiciado?¿Contra el banco dueño de las plazas de parking? ¿Contra el ayuntamiento por no controlar esto?
El tema es que el uso por parte de este supermercado y el consiguiente aumento de utilización de puertas automáticas, luces,... es un gasto que pagamos todos.
Muchas gracias.
Somos una comunidad de vecinos con un parking donde hay plazas compradas por los propietarios de las viviendas y plazas que todavía son del promotor o de la entidad bancaria.
El asunto es que en uno de los locales del edificio se ha instalado un supermercado que para obtener la licencia el ayuntamiento fue exigido de disponer de plazas de aparcamiento para los clientes y permiso de la comunidad para su uso.
En un principio, la primera franquicia que lo intentó recibió nuestro "no" pues las plazas son de difícil acceso y nos pedía instalar un sistema de barreras, tiquets, cámaras de seguridad,...
Pero ahora lo intentado otra franquicia y lo que ha hecho ha sido usar las plazas para sus clientes mediante el acompañamiento de uno de sus trabajadores a cada cliente para abrir y cerrar la puerta del garaje y así poder estacionar. Sin pedir permiso ni nada.
Entendemos que es ilegal puesto que está utilizando el espacio común de paso para un uso comercial sin nuestra autorización pero cómo todavía el ayuntamiento no le ha otorgado la licencia (así va la cosas que ya están funcionando y todo) no sabemos cómo proceder.
¿Cómo podríamos actuar? Entendemos que mediante un gestor representando nuestra comunidad, pero ¿Contra el franquiciado?¿Contra el banco dueño de las plazas de parking? ¿Contra el ayuntamiento por no controlar esto?
El tema es que el uso por parte de este supermercado y el consiguiente aumento de utilización de puertas automáticas, luces,... es un gasto que pagamos todos.
Muchas gracias.
Si tienen el derecho de uso sobre esas plazas al haberlas alquilado a su propietario pueden usarlas. Necesitarán del permiso de la comunidad para hacer cualquier cambio en el parking, pero no para usar esas plazas, tantas veces y por cuanta gente consideren ellos necesario o deseen hacerlo.
Es realmente muy cutre, lo de que un empleado les acompañe y les abra la puerta, y no sé hasta qué punto esto será válido para el ayuntamiento para otorgarles o no la licencia de actividad en base a ese requisito, pero no veo ningún problema legal desde el punto de vista de la comunidad. Que el uso sea comercial... pues bien, ¿lo prohíben los estatutos? Si un vecino es autónomo y lo usa, o es empresario y mete su coche de empresa, ¿no puede hacerlo? ¿no puedes alquilar tu plaza a otro? Da igual que se le dé un uso comercial, por qué no (salvo que los estatutos lo prevean).
Es realmente muy cutre, lo de que un empleado les acompañe y les abra la puerta, y no sé hasta qué punto esto será válido para el ayuntamiento para otorgarles o no la licencia de actividad en base a ese requisito, pero no veo ningún problema legal desde el punto de vista de la comunidad. Que el uso sea comercial... pues bien, ¿lo prohíben los estatutos? Si un vecino es autónomo y lo usa, o es empresario y mete su coche de empresa, ¿no puede hacerlo? ¿no puedes alquilar tu plaza a otro? Da igual que se le dé un uso comercial, por qué no (salvo que los estatutos lo prevean).
Y debemos todos los vecinos restantes mantener el desgaste de la puerta, el gasto extra en luces,... para que ellos saquen provecho?
¿Podemos el resto de vecinos establecer ahora unos estatutos que lo prohíban?
Con el primer franquiciado nos mostró los requisitos del ayuntamiento y figuraba el permiso de la comunidad para ello. ¿Se lo pueden pasar por le forro o untar a los del ayuntamiento?
Gracias
¿Podemos el resto de vecinos establecer ahora unos estatutos que lo prohíban?
Con el primer franquiciado nos mostró los requisitos del ayuntamiento y figuraba el permiso de la comunidad para ello. ¿Se lo pueden pasar por le forro o untar a los del ayuntamiento?
Gracias
Pues sí, tenéis que asumir el desgaste de puerta, gasto en luces, etc. Es lo que tienen las comunidades, no puedes impedir a la gente que entre y salga. El mismo derecho tienen ellos que vosotros, a ti nadie te dice cuantas veces al día puedes aparcar.
Los estatutos como dice amadeo solo se pueden establecer/modificar por unanimidad, lo cual es completamente lógico.
Los estatutos como dice amadeo solo se pueden establecer/modificar por unanimidad, lo cual es completamente lógico.
Pero hay algo que se me escapa...
Si ellos están sacando un lucro, un beneficio de esto no hay modo de impugnarlo.
Si yo en mi plaza monto un negocio de aspirado y secado de cotxes usando la luz de la comunidad del parking, nadie puede prohibirlo?
Y el tema de que accedan terceros (los clientes) al parking no supone más responsabilidades para todos?
No me parece del todo acorde a la ley y al buen uso de la propiedad en una comunidad.
Lo pondremos en manos de un buen gestor y/o abogado y veremos.
Gracias de todos modos por vuestras opiniones.
Si ellos están sacando un lucro, un beneficio de esto no hay modo de impugnarlo.
Si yo en mi plaza monto un negocio de aspirado y secado de cotxes usando la luz de la comunidad del parking, nadie puede prohibirlo?
Y el tema de que accedan terceros (los clientes) al parking no supone más responsabilidades para todos?
No me parece del todo acorde a la ley y al buen uso de la propiedad en una comunidad.
Lo pondremos en manos de un buen gestor y/o abogado y veremos.
Gracias de todos modos por vuestras opiniones.
Estarías utilizando las instalaciones para usos diferentes a los específicamente previstos, en concreto los elementos comunes en la propiedad horizontal. Pero en el caso del parking para el super solo los utilizan para aparcar, que es el fin previsto, y solo usan los elementos comunes para la finalidad que tienen, que es poder acceder a su propiedad (o a la propiedad arrendada), que es algo que no puede limitar nunca la comunidad.
Solo entran y salen, no hacen ningún otro uso de los elementos comunes, y es para eso mismo para lo que están. Es como si te quieres montar una oficina en un piso en propiedad horizontal, o una consulta médica o de masajes. La comunidad no tiene nada que decir, de que utilices tu propiedad con finalidad comercial, siempre que los elementos comunes solo se utilicen para poder acceder a tu propiedad privativa, que es para lo que están, y eso aunque pudieras argumentar que vas a hacer más gasto de ascensor por la cantidad de clientes que van a ir. Lógicamente si lo que quieres es poner la sala de espera en el rellano, pues eso ya no puedes (ni tener una cola de coches esperando que los laven), igual que tampoco podrías utilizar la electricidad comunitaria para usos privados distintos a los que la justifican.
Lo de ponerlo en manos de un abogado, pues bien, pero ten en cuenta que si el cliente es la comunidad (no unos vecinos a título particular) debe aprobarlo la comunidad, donde no sé si tenéis mayoría, y en caso de que no ganéis (que no creo que ganéis) tendréis que pagarlo solo los que votasteis a favor (si no me equivoco).
Solo entran y salen, no hacen ningún otro uso de los elementos comunes, y es para eso mismo para lo que están. Es como si te quieres montar una oficina en un piso en propiedad horizontal, o una consulta médica o de masajes. La comunidad no tiene nada que decir, de que utilices tu propiedad con finalidad comercial, siempre que los elementos comunes solo se utilicen para poder acceder a tu propiedad privativa, que es para lo que están, y eso aunque pudieras argumentar que vas a hacer más gasto de ascensor por la cantidad de clientes que van a ir. Lógicamente si lo que quieres es poner la sala de espera en el rellano, pues eso ya no puedes (ni tener una cola de coches esperando que los laven), igual que tampoco podrías utilizar la electricidad comunitaria para usos privados distintos a los que la justifican.
Lo de ponerlo en manos de un abogado, pues bien, pero ten en cuenta que si el cliente es la comunidad (no unos vecinos a título particular) debe aprobarlo la comunidad, donde no sé si tenéis mayoría, y en caso de que no ganéis (que no creo que ganéis) tendréis que pagarlo solo los que votasteis a favor (si no me equivoco).
Si la comunidad aprueba ir a juicio, el acuerdo obliga a todos los miembros de la comunidad. se gane, si no hay condena en costas a la parte contraria,o se pierda, pagan todos salvo que el pleito sea contra uno o varios propietarios. Ahi, si los propietarios contra los que se pleitea ganan quedan excluidos de pagar.
El Tribunal Supremo ha manifestado en varias ocasiones que los gastos judiciales originados como consecuencia de un enfrentamiento entre la Comunidad de propietarios y alguno de sus miembros, no tienen la consideración de gastos generales respecto del copropietario que se enfrenta a la comunidad.
En consecuencia, si el enfrentado a la Comunidad ha de soportar el pago de sus gastos procesales propios (tendrá que pagarle a su abogado, etc.), no podrá imponérsele contribución al pago de los correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación (art. 9.1 e) LPH), pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios.
Sentencia TS (Sala 1ª) de 23 mayo de 1990: ” Si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad.”
Sentencia TS (Sala 1ª) 24 julio de 1997: ” Si la comunidad de propietarios no actúa de consuno, sino que, rota la armonía, surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno (en el caso varios) de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de gastos generales con relación al segundo, es decir, que los comuneros demandados no tienen que contribuir a los gastos judiciales generados por la comunidad.”
En igual sentido se ha pronunciado más recientemente la sentencia de la AP Navarra (Sección 1ª) de 21 marzo de 2013: ” Respecto de los gastos de procedimientos seguidos entre la propia actora y la comunidad demandada, no estimamos que resulte ser razonable que la misma (la comunera), en cuanto miembro de la comunidad de propietarios a cuya actuación se opuso y resultó ello fundado, venga obligada a participar en los gastos que la Comunidad ha de afrontar en procedimientos seguidos frente a la propia actora.”
En consecuencia, si el enfrentado a la Comunidad ha de soportar el pago de sus gastos procesales propios (tendrá que pagarle a su abogado, etc.), no podrá imponérsele contribución al pago de los correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación (art. 9.1 e) LPH), pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios.
Sentencia TS (Sala 1ª) de 23 mayo de 1990: ” Si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad.”
Sentencia TS (Sala 1ª) 24 julio de 1997: ” Si la comunidad de propietarios no actúa de consuno, sino que, rota la armonía, surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno (en el caso varios) de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de gastos generales con relación al segundo, es decir, que los comuneros demandados no tienen que contribuir a los gastos judiciales generados por la comunidad.”
En igual sentido se ha pronunciado más recientemente la sentencia de la AP Navarra (Sección 1ª) de 21 marzo de 2013: ” Respecto de los gastos de procedimientos seguidos entre la propia actora y la comunidad demandada, no estimamos que resulte ser razonable que la misma (la comunera), en cuanto miembro de la comunidad de propietarios a cuya actuación se opuso y resultó ello fundado, venga obligada a participar en los gastos que la Comunidad ha de afrontar en procedimientos seguidos frente a la propia actora.”
Hola a todos:
He estado a punto de dar la razón a paquito, pero he cambiado de opinión.
Considero que la comunidad debería convocar una junta extraordinaria de propietarios, y debatir si es factible que en un garaje privado se realicen actividades comerciales, el hecho de que entren vehículos no de plazas alquiladas, sino procedentes de un local comercial seria una actividad comercial.
Es distinto si el garaje perteneciera a una empresa que puede alquilar unas plazas, y también como los hay reservar plazas para clientes de centros comerciales del edificio, todos conocemos que se hace en las ciudades donde residimos.
Redactar unos estatutos seria perder el tiempo porque nunca se alcanzaría la unanimidad, considero que con la mayoría cualificada seria suficiente, la comunidad tiene potestad para decidir si se puede o no realizar actividades comerciales.
Es un tema complicado, pero eso de que empleado haga de portero es insólito y casi de chiste.
Saludos/Juanchito
He estado a punto de dar la razón a paquito, pero he cambiado de opinión.
Considero que la comunidad debería convocar una junta extraordinaria de propietarios, y debatir si es factible que en un garaje privado se realicen actividades comerciales, el hecho de que entren vehículos no de plazas alquiladas, sino procedentes de un local comercial seria una actividad comercial.
Es distinto si el garaje perteneciera a una empresa que puede alquilar unas plazas, y también como los hay reservar plazas para clientes de centros comerciales del edificio, todos conocemos que se hace en las ciudades donde residimos.
Redactar unos estatutos seria perder el tiempo porque nunca se alcanzaría la unanimidad, considero que con la mayoría cualificada seria suficiente, la comunidad tiene potestad para decidir si se puede o no realizar actividades comerciales.
Es un tema complicado, pero eso de que empleado haga de portero es insólito y casi de chiste.
Saludos/Juanchito
Es que según entiendo por lo que ha dicho sí que son plazas alquiladas (por el propietario de las mismas, a quien este considere).
No se están haciendo actividades comerciales ahí: simplemente se usan para el fin establecido por parte del derecho que tiene el arrendador, que a su vez cede el uso a otro. Como si alquilo una plaza que es mía, y el arrendador luego le deja aparcar ahí al coche de su pareja, o a un amigo. ¿Por qué no, qué tiene que decir la comunidad?
Aunque tampoco veo por qué no puedes hacer una actividad comercial (en sí misma, dependerá de cuál y cómo) en una propiedad privada dentro de un régimen de propiedad horizontal si los estatutos no lo dicen. ¿No puedo ponerme una consulta médica en mi piso? ¿Por qué no?
Lo veo un caso rarísimo, ¿en serio va un super a acompañar a la gente para abrirles y cerrarles la puerta, a CADA cliente? ¿esto lo autoriza el ayuntamiento como plazas de aparcamiento para dar una licencia, cuando el arrendatario podría cancelar el contrato pasado el tiempo correspondiente? No sé yo... Pero desde el punto de vista de la comunidad no veo mayor problema.
No se están haciendo actividades comerciales ahí: simplemente se usan para el fin establecido por parte del derecho que tiene el arrendador, que a su vez cede el uso a otro. Como si alquilo una plaza que es mía, y el arrendador luego le deja aparcar ahí al coche de su pareja, o a un amigo. ¿Por qué no, qué tiene que decir la comunidad?
Aunque tampoco veo por qué no puedes hacer una actividad comercial (en sí misma, dependerá de cuál y cómo) en una propiedad privada dentro de un régimen de propiedad horizontal si los estatutos no lo dicen. ¿No puedo ponerme una consulta médica en mi piso? ¿Por qué no?
Lo veo un caso rarísimo, ¿en serio va un super a acompañar a la gente para abrirles y cerrarles la puerta, a CADA cliente? ¿esto lo autoriza el ayuntamiento como plazas de aparcamiento para dar una licencia, cuando el arrendatario podría cancelar el contrato pasado el tiempo correspondiente? No sé yo... Pero desde el punto de vista de la comunidad no veo mayor problema.
Si no está expresamente prohibido en los estatutos comunitarios nada pueden hacer. Utilizan, como ya le han dicho, las plazas de aparcamiento para su fin que es aparcar. La actividad comercial no es el alquiler de las plazas a modo de garaje público sino que su negocio es el supermercado.
Están en su derecho de poner todo el asunto en manos de un abogado pero dudo que consigan otra cosa que no sea gastar dinero. Y si, los gastos judiciales cuando la comunidad se enfrenta a un propietario tienen que ser asumidos por todos los propietarios a excepción del que se enfrenta a dicha comunidad.
Están en su derecho de poner todo el asunto en manos de un abogado pero dudo que consigan otra cosa que no sea gastar dinero. Y si, los gastos judiciales cuando la comunidad se enfrenta a un propietario tienen que ser asumidos por todos los propietarios a excepción del que se enfrenta a dicha comunidad.
buenos dias...he estado leyendo sus comentarios...y me gustaria comentarles que en mi caso es una pizzeria la que ofrece varias plaza a clientes...plazas que ha alquilado a un propietario
De manera frecuente causan daños en mi coche....
¿en esta situación ...la pizzeria es responsable o puede inhibirse?
dice que en ningún caso es responsable de lo que haga un tercero.....pero entiendo que cuando no hay control de ningún tipo no es lo mismo que si yo dejo mi plaza a un amigo..del que si conozco los datos
Entiendo que el uso esta asociado a una actividad comercial...y no los propios de un garaje comunitario.
gracias
De manera frecuente causan daños en mi coche....
¿en esta situación ...la pizzeria es responsable o puede inhibirse?
dice que en ningún caso es responsable de lo que haga un tercero.....pero entiendo que cuando no hay control de ningún tipo no es lo mismo que si yo dejo mi plaza a un amigo..del que si conozco los datos
Entiendo que el uso esta asociado a una actividad comercial...y no los propios de un garaje comunitario.
gracias
