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uso de terraza en situación "peculiar"
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Uso de terraza en situación "peculiar"
Buenos días a todos, os comento mi situación a ver si me podéis arrojar algo de luz, que mi Administrador de momento no lo consigue:
Resido en un ático con dos terrazas, una en planta, obviamente de uso privativo, que consta en las escrituras etc.
La otra terraza es la azotea, de la cual también tengo el uso privativo. Desde la terraza en planta se accede a la azotea.
¿Cuál es la particularidad?
Esa azotea estaba destinada originalmente a ser una terraza de uso comunitario y como tal, con acceso para todos los vecinos. La promotora tuvo la ocurrencia, parece ser que recién construida la urbanización o a mitad de construcción, de tapiar el acceso comunitario y colocar unas escaleras para que sólo se pudiera acceder a las azoteas desde las terrazas privativas propias de los áticos. Todo para hacer los áticos aún más golosos (y caros).
Así ocurre con todos los áticos de la urbanización, unos 10 en total.
Desde entonces, es decir, desde que se "estrenó" la urbanización hace más de 10 años, esas azoteas han tenido un uso totalmente privativo ya que, como digo, sólo existe acceso desde las terrazas en planta de los áticos.
Hay vecinos que se han hecho cerramientos, instalado jacuzzis, pérgolas....en fin, lo que han querido.
Yo ahora (compré la casa hace 7 años) me encuentro en la situación de que quiero instalar en la azotea 8 placas solares para autoconsumo, ya que tengo muy buena orientación para ello. Éstas irían fijadas a su vez en bloques de hormigón para evitar taladrar el suelo (soy muy escrupuloso para esas cosas) y los bloques reforzados con algún tipo de adhesivo o lastre (me lo haría una empresa de ingeniería tras los estudios pertinentes para evitar sobrecargas etc).
Lo he consultado con el Administrador y no es capaz de concretarme nada, si hay problema o no, me dice primero que si no taladro la cubierta no debería haber problema porque no altero un elemento común, pero luego me dice que lleve cuidado porque si "salta la liebre" con el hecho de que ponga placas, puede llegar algún vecino , pedir que se pongan placas para toda la comunidad y que yo (y entiendo que los otros áticos) llegue a perder el uso privativo de esa terraza (y por supuesto mi inversión en placas).
He leído que para revertir un uso privativo, debe ser por unanimidad pero claro, entiendo que es para usos privativo a "normales" y no sé si es aplicable a este "regalo envenenado" de terraza. Insisto, la terraza superior, la terraza en plana tiene todo en orden.
No sé si ese uso privativo aparece en el registro, si que puedo decir que no consta en la hoja simple ni en las escrituras de la vivienda.
Así que con esas me encuentro. Quiero hacer las cosas bien, pero el Administrador me dice que ojo con pedir permiso y llevarlo a junta por lo que pueda ocurrir con mi uso privativo. Posteriormente que cree que si no taladro el suelo, no debería haber problema. Por otro lado a la presidenta le ha dicho que no sabe qué decirme pero que me la juego a tener un problema si las pongo.
Así que estoy con una oportunidad tremenda de ahorrarme un dineral en electricidad pero sin atreverme a dar el paso.
Muchas gracias de antemano.
Resido en un ático con dos terrazas, una en planta, obviamente de uso privativo, que consta en las escrituras etc.
La otra terraza es la azotea, de la cual también tengo el uso privativo. Desde la terraza en planta se accede a la azotea.
¿Cuál es la particularidad?
Esa azotea estaba destinada originalmente a ser una terraza de uso comunitario y como tal, con acceso para todos los vecinos. La promotora tuvo la ocurrencia, parece ser que recién construida la urbanización o a mitad de construcción, de tapiar el acceso comunitario y colocar unas escaleras para que sólo se pudiera acceder a las azoteas desde las terrazas privativas propias de los áticos. Todo para hacer los áticos aún más golosos (y caros).
Así ocurre con todos los áticos de la urbanización, unos 10 en total.
Desde entonces, es decir, desde que se "estrenó" la urbanización hace más de 10 años, esas azoteas han tenido un uso totalmente privativo ya que, como digo, sólo existe acceso desde las terrazas en planta de los áticos.
Hay vecinos que se han hecho cerramientos, instalado jacuzzis, pérgolas....en fin, lo que han querido.
Yo ahora (compré la casa hace 7 años) me encuentro en la situación de que quiero instalar en la azotea 8 placas solares para autoconsumo, ya que tengo muy buena orientación para ello. Éstas irían fijadas a su vez en bloques de hormigón para evitar taladrar el suelo (soy muy escrupuloso para esas cosas) y los bloques reforzados con algún tipo de adhesivo o lastre (me lo haría una empresa de ingeniería tras los estudios pertinentes para evitar sobrecargas etc).
Lo he consultado con el Administrador y no es capaz de concretarme nada, si hay problema o no, me dice primero que si no taladro la cubierta no debería haber problema porque no altero un elemento común, pero luego me dice que lleve cuidado porque si "salta la liebre" con el hecho de que ponga placas, puede llegar algún vecino , pedir que se pongan placas para toda la comunidad y que yo (y entiendo que los otros áticos) llegue a perder el uso privativo de esa terraza (y por supuesto mi inversión en placas).
He leído que para revertir un uso privativo, debe ser por unanimidad pero claro, entiendo que es para usos privativo a "normales" y no sé si es aplicable a este "regalo envenenado" de terraza. Insisto, la terraza superior, la terraza en plana tiene todo en orden.
No sé si ese uso privativo aparece en el registro, si que puedo decir que no consta en la hoja simple ni en las escrituras de la vivienda.
Así que con esas me encuentro. Quiero hacer las cosas bien, pero el Administrador me dice que ojo con pedir permiso y llevarlo a junta por lo que pueda ocurrir con mi uso privativo. Posteriormente que cree que si no taladro el suelo, no debería haber problema. Por otro lado a la presidenta le ha dicho que no sabe qué decirme pero que me la juego a tener un problema si las pongo.
Así que estoy con una oportunidad tremenda de ahorrarme un dineral en electricidad pero sin atreverme a dar el paso.
Muchas gracias de antemano.
Un tema muy sencillo de contestar, y que parece mentira que tu administrador o no ha sabido, o no ha querido darte una solución
Escribes:
"La promotora tuvo la ocurrencia, parece ser que recién construida la urbanización o a mitad de construcción, de tapiar el acceso comunitario".
La promotora cambia de opinión y anula el paso de todos los propietarios a esa azotea, como no ha registrado la escritura de obra nueva y división horizontal, podía perfectamente haber dado el uso y disfrute de las azoteas a los pisos áticos, o puede que ya estaba registrada la escritura, y no quiso saber nada del asunto,
Si no consta en el titulo constitutivo o estatutos, que las azoteas son de uso y disfrute de los áticos, esta claro que es una zona común de uso de todos propietarios, por supuesto que no podrían acceder por tu vivienda. máxime cuando alegas que en tu escritura no consta el uso y disfrute de la azotea, y si la terraza.
Para saber con toda seguridad en que situación se encuentra la azotea, deberás pedir a tu administrador, que te enseñe el titulo constitutivo del edificio, o solicitarlo en el registro de la propiedad.
No obstante sea o no la azotea un elemento común de uso exclusivo del ático, tendrás que solicitar la colocación de las placas en una Junta de Propietarios, y lograr la aprobación de "un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación".
Podías arriesgarte como lo han hecho el resto de propietarios de áticos, es una decision personal tuya, ¿Cómo reaccionaría la comunidad?, eso es imprevisible.
Terminas escribiendo:
"He leído que para revertir un uso privativo, debe ser por unanimidad pero claro, entiendo que es para usos privativo a "normales"
Mi opinión es que no se puede revertir lo que esta estipulado en el titulo constitutivo, y solo se podría hacer modificándolo y con la aprobación del perjudicado, pactando una compensación, pero no es tu caso.
Escribes:
"La promotora tuvo la ocurrencia, parece ser que recién construida la urbanización o a mitad de construcción, de tapiar el acceso comunitario".
La promotora cambia de opinión y anula el paso de todos los propietarios a esa azotea, como no ha registrado la escritura de obra nueva y división horizontal, podía perfectamente haber dado el uso y disfrute de las azoteas a los pisos áticos, o puede que ya estaba registrada la escritura, y no quiso saber nada del asunto,
Si no consta en el titulo constitutivo o estatutos, que las azoteas son de uso y disfrute de los áticos, esta claro que es una zona común de uso de todos propietarios, por supuesto que no podrían acceder por tu vivienda. máxime cuando alegas que en tu escritura no consta el uso y disfrute de la azotea, y si la terraza.
Para saber con toda seguridad en que situación se encuentra la azotea, deberás pedir a tu administrador, que te enseñe el titulo constitutivo del edificio, o solicitarlo en el registro de la propiedad.
No obstante sea o no la azotea un elemento común de uso exclusivo del ático, tendrás que solicitar la colocación de las placas en una Junta de Propietarios, y lograr la aprobación de "un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación".
Podías arriesgarte como lo han hecho el resto de propietarios de áticos, es una decision personal tuya, ¿Cómo reaccionaría la comunidad?, eso es imprevisible.
Terminas escribiendo:
"He leído que para revertir un uso privativo, debe ser por unanimidad pero claro, entiendo que es para usos privativo a "normales"
Mi opinión es que no se puede revertir lo que esta estipulado en el titulo constitutivo, y solo se podría hacer modificándolo y con la aprobación del perjudicado, pactando una compensación, pero no es tu caso.
Muchas gracias por tu respuesta, el mismo lunes contacto con el administrador a ver si aparece algo en el título constitutivo (en los Estatutos no aparece nada).
En caso de que NO apareciese nada en el título constitutivo, sí sería factible que pudiesen revertir ese uso privativo, eliminando el acceso desde mi terraza y volviendo a abrir un acceso desde las escaleras para todos los vecinos?
Muchas gracias de nuevo
En caso de que NO apareciese nada en el título constitutivo, sí sería factible que pudiesen revertir ese uso privativo, eliminando el acceso desde mi terraza y volviendo a abrir un acceso desde las escaleras para todos los vecinos?
Muchas gracias de nuevo
Las azoteas transitables a las que todos o algunos de los vecinos tienen acceso son elementos comunes siempre.
Las terrazas a nivel de los áticos y los patios de los entresuelos a los que sólo se accede desde un piso pueden ser elementos comunes de uso privativo o formar parte del elemento privativo.
La azotea siempre va a ser un elemento común y las terrazas podrán ser tratadas como elemento común o privativo, todo dependerá del título constitutivo que tengan.
La principal diferencia entre una azotea y una terraza es que la azotea se sitúa en la última planta del edificio y ocupa una superficie parcial o total de este, además, su acceso se encuentra en una zona común por la que puede acceder cualquier vecino. En cambio una terraza solo tiene acceso a través de una o varias viviendas.
Con esta explicación, vemos la diferencia entre terraza y azotea, pero el problema es que todo aquel espacio que no conste en el título constitutivo como propiedad, anejo o elemento común de uso exclusivo, será siempre elemento común de uso y disfrute de todos los propietarios.
Preguntas:
En caso de que NO apareciese nada en el título constitutivo, sí sería factible que pudiesen revertir ese uso privativo, eliminando el acceso desde mi terraza y volviendo a abrir un acceso desde las escaleras para todos los vecinos?
La azotea si una vez que consultes el titulo constitutivo, no consta (creo que no constara) como un espacio de uso exclusivo del ático, nunca se habrá considerado como tal, por lo tanto yo opino que si la comunidad reclamara el uso para ella de ese espacio, y fuera factible habilitar un acceso y entablara un pleito contra los áticos pudiera ganarlo.
Pero ¿Qué ganaba la comunidad con esto, para que la iba a utilizar?, yo he conocido un caso de una comunidad que desconocía tener un espacio comunitario, y se lo anexiono un propietario que lo ocupaba por un error del promotor, y lo daban como un espacio privativo.
A Juan de Arguijo (1617) se le atribuye la expresión "virgencita que me quede como estaba" si como te ha dicho el administrador que no levantes la liebre, quédate como estas, disfruta de esa azotea como el resto de áticos, olvida el proyecto placas, a no ser que juegues a ver que pasa, y ganes o pierdas, seguro que la comunidad no sabe como esta la situación de la azotea, y supone que es de uso exclusivo del ático, pero el administrador te ha dado un consejo, tu eres quien tiene que decidir, siempre te quedara la opinión de algún otro interviniente, o de un abogado experto en Propiedad Horizontal,
Hay administradores a los que los promotores les dan copia del titulo constitutivo, a mi me han dado mas de una copia, de todas formas en el registro de la propiedad la puedes adquirir, no te costara mucho dinero, y una vez que sepas que dice de la azotea, (yo estoy seguro que no consta que la azotea es de uso exclusivo del ático), ojala me equivoque, decides.
Y tienes razón en que los demás propietarios exigirían colocar sus placas en tu azotea, el administrador quizá no haya querido darte muchos detalles, pero sin duda sabe a que te expones.
Las terrazas a nivel de los áticos y los patios de los entresuelos a los que sólo se accede desde un piso pueden ser elementos comunes de uso privativo o formar parte del elemento privativo.
La azotea siempre va a ser un elemento común y las terrazas podrán ser tratadas como elemento común o privativo, todo dependerá del título constitutivo que tengan.
La principal diferencia entre una azotea y una terraza es que la azotea se sitúa en la última planta del edificio y ocupa una superficie parcial o total de este, además, su acceso se encuentra en una zona común por la que puede acceder cualquier vecino. En cambio una terraza solo tiene acceso a través de una o varias viviendas.
Con esta explicación, vemos la diferencia entre terraza y azotea, pero el problema es que todo aquel espacio que no conste en el título constitutivo como propiedad, anejo o elemento común de uso exclusivo, será siempre elemento común de uso y disfrute de todos los propietarios.
Preguntas:
En caso de que NO apareciese nada en el título constitutivo, sí sería factible que pudiesen revertir ese uso privativo, eliminando el acceso desde mi terraza y volviendo a abrir un acceso desde las escaleras para todos los vecinos?
La azotea si una vez que consultes el titulo constitutivo, no consta (creo que no constara) como un espacio de uso exclusivo del ático, nunca se habrá considerado como tal, por lo tanto yo opino que si la comunidad reclamara el uso para ella de ese espacio, y fuera factible habilitar un acceso y entablara un pleito contra los áticos pudiera ganarlo.
Pero ¿Qué ganaba la comunidad con esto, para que la iba a utilizar?, yo he conocido un caso de una comunidad que desconocía tener un espacio comunitario, y se lo anexiono un propietario que lo ocupaba por un error del promotor, y lo daban como un espacio privativo.
A Juan de Arguijo (1617) se le atribuye la expresión "virgencita que me quede como estaba" si como te ha dicho el administrador que no levantes la liebre, quédate como estas, disfruta de esa azotea como el resto de áticos, olvida el proyecto placas, a no ser que juegues a ver que pasa, y ganes o pierdas, seguro que la comunidad no sabe como esta la situación de la azotea, y supone que es de uso exclusivo del ático, pero el administrador te ha dado un consejo, tu eres quien tiene que decidir, siempre te quedara la opinión de algún otro interviniente, o de un abogado experto en Propiedad Horizontal,
Hay administradores a los que los promotores les dan copia del titulo constitutivo, a mi me han dado mas de una copia, de todas formas en el registro de la propiedad la puedes adquirir, no te costara mucho dinero, y una vez que sepas que dice de la azotea, (yo estoy seguro que no consta que la azotea es de uso exclusivo del ático), ojala me equivoque, decides.
Y tienes razón en que los demás propietarios exigirían colocar sus placas en tu azotea, el administrador quizá no haya querido darte muchos detalles, pero sin duda sabe a que te expones.
