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Uso exclusivo
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Uso exclusivo
En mi comunidad existía un local que tenia una amplia zona de uso exclusivo en la División Horizontal. El local cambío su finalidad al de vivienda y se dividió en cinco apartamentos. En las escrituras de segregación y de venta de los apartamento no se menciona nada del uso excluisivo. ¿Que pasa ahora con ese uso exclusivo? pues los dueños del antiguo local se quedaron con uno de los apartamentos y dicen que el uso exclusivo es ahora de ese apartamento.
Si nada se menciona en las nuevas escrituras, el uso exclusivo se dió para un local comercial. Desaparecido éste, desaparece la exclusividad pues solo nació para él. Ahora esa zona sigue siendo zona común, pero de uso de todos los copropietarios. Para darle uso exclusivo de esa zona a una de las viviendas, debe ser aprobado en junta por unanimidad, pues se está modificando el título.
Precisamente por eso le he hecho la pregunta ¿También la que se ha quedada el antiguo propietario?, porque intuyo que ese espacio se lo quedado él, cosa que quedará reflejado en su escritura.
Vamos por parte.
Existía un local con una zona común propia.
Se cambia de local a viviendas, supongo que con todos los trámites en regla.
El local se divide en 5 apartamentos, y ese patio se le otorga a uno en exclusividad.
En la compraventa de los 4 apartamentos (sin patio para que nos entendamos) sus nuevos propietarios aceptan las condiciones de la escritura pública, la cual lee el notario y la firman.
No le veo mayor problema. Ha habido una división de una propiedad, la cual puede hacer legítimamente su propietario y las ha vendido. Los nuevos propietarios sabían lo que compraban. La comunidad en este caso no tiene que decir nada puesto que aunque sea una zona común, esta zona persiste, no se ha anulado ni suprimido, y su propietario tiene el deber de tener bien mantenida.
Vamos por parte.
Existía un local con una zona común propia.
Se cambia de local a viviendas, supongo que con todos los trámites en regla.
El local se divide en 5 apartamentos, y ese patio se le otorga a uno en exclusividad.
En la compraventa de los 4 apartamentos (sin patio para que nos entendamos) sus nuevos propietarios aceptan las condiciones de la escritura pública, la cual lee el notario y la firman.
No le veo mayor problema. Ha habido una división de una propiedad, la cual puede hacer legítimamente su propietario y las ha vendido. Los nuevos propietarios sabían lo que compraban. La comunidad en este caso no tiene que decir nada puesto que aunque sea una zona común, esta zona persiste, no se ha anulado ni suprimido, y su propietario tiene el deber de tener bien mantenida.
Fontanero, creo que me he explicado mal, el local tenía una terraza y jardines en uso exclusivo, cambia su finalidad al de viviendas, supongo que con los trámites en regla pues ese cambio esta registrado en el Registro de la propiedad, en el cambio no se especifica nada del uso exclusivo del local. Se segregan dos apartamentos y se venden, ni en las escrituras de segregación, ni en lass de venta se menciona nada del uso exclusivo. Se segregan otros dos apartamento y se venden, tampoco se dice nada en las escrituras de segregacion, ni en las de venta del uso exclusivo. En ninguna, repito, de las escrituras pública, menciona nada de uso exclusivo. Por otra parte, esas zonas no son cerradas, se puede acceder a ellas desde otras partes de la comunidad, son zonas abiertas.
Sigo diciendo lo mismo que en mi primer post. Desaparece el local, desaparece el uso exclusivo. El dueño del local que dividió en apartamentos no puede decidir que esa exclusividad pase ahora a uno de los locales. Será la comunidad la que en Junta decida por unanimidad si conceder uso exclusivo de ese espacio a una de las nuevas viviendaas o no.
Pepe123. Los coeficientes los han podido hacer como les venga en gana, pero jamás podrán utilizar esos coeficientes respecto de la zona de uso exclusivo, pues no deja de ser zona común de todos y cada uno de los comuneros que intergran esa comunidad, tengan o no la vivienda en el bajo o en quinto...... Si el local tenía antes un 11% de coeficiente de participación en los elementos comunes, la suma del coeficiente de los 5 apartamtneos nuevos ha de ser de 11%. Si no, se tendría que haber aprobado por unanimidad el cambio de coeficientes en Junta, pues si se ponen más o menos, afecta a todos y cada uno del resto de copropietarios.
En mi anterior intervención dije:
"Habría que ver como se hizo el cambio de local a vivienda y posterior segregación en 5 apartamentos", y me refería al aspecto legal, cosa que no sabemos, pues no nos lo han contado. Por ello, podemos suponer que no se han cambiado coeficientes, o que sí, pero dar opiniones sobre suposiciones de lo que ha sucedido creo que no sirve de nada.
Y puestos a suponer, lo que yo creo es que si la comunidad NO tenía el uso de esa zona, el hecho de que el local se haya segregado SIN AFECTAR AL RESTO DE LA COMUNIDAD, NO debe afectar al uso que, lógicamente, debería seguir SIN SER de la comunidad. Simple lógica.
"Habría que ver como se hizo el cambio de local a vivienda y posterior segregación en 5 apartamentos", y me refería al aspecto legal, cosa que no sabemos, pues no nos lo han contado. Por ello, podemos suponer que no se han cambiado coeficientes, o que sí, pero dar opiniones sobre suposiciones de lo que ha sucedido creo que no sirve de nada.
Y puestos a suponer, lo que yo creo es que si la comunidad NO tenía el uso de esa zona, el hecho de que el local se haya segregado SIN AFECTAR AL RESTO DE LA COMUNIDAD, NO debe afectar al uso que, lógicamente, debería seguir SIN SER de la comunidad. Simple lógica.
Y según su lógica, entonces el uso debe seguir siendo de un local inexistente, es decir en un estado metafísico superior al humano... ¿no?. Podeemos suponer muchas cosas, pero solo contestamos en base a la infomración que nos dan. ¿Que no nos dicen todo?¿Que lo que nos dien no es cierto?. Pues será problema de ellos....
O no me explico, o no me entiendes.
Yo lo que digo es que si ha habido un cambio (el que sea) sin afectar al resto de la comunidad, pues eso, que no afecta en nada, y si antes no tenía el uso y disfrute de un bien común, seguirá sin tenerlo.
¿De quién es ahora el uso y disfrute?, ese es el quid e la cuestión. Si nos cuantan más detalles quizá sepamos más.
Yo lo que digo es que si ha habido un cambio (el que sea) sin afectar al resto de la comunidad, pues eso, que no afecta en nada, y si antes no tenía el uso y disfrute de un bien común, seguirá sin tenerlo.
¿De quién es ahora el uso y disfrute?, ese es el quid e la cuestión. Si nos cuantan más detalles quizá sepamos más.
Según figura en el Registro, el cambio de local a vivienda fue aprobado por unanimidad en Junta ordinaria de la Comunidad, no tengo el acta de dicha Junta y en esa fecha no había libro de Actas, pues la Ley que obliga a ello es de 1990. Respecto a los coeficientes, la suma de los coeficientes de los cinco apartamentos es igual al coeficiente que tenía el antiguo local. El cambio y division en cinco apartamentos, si afecta a la comunidad, pues en donde antes había un propietario, ahora hay cinco. Lo que digo es totalmente cierto y digo todo lo que se, de eso podeis estar plenamente seguros.
Pues debe ser que no le entiendo, porque no me parece nada lógico ni con argumentos que al no haber afectado las zonas comunues, siga existiendo una zona común con uso exclusivo para a favor del propiuetario de algo que ya no existe..... El uso exclusivo se da generalmente (hay excepciones como todo) en función de ser el propietario o ususario (en el caso de ser inquilino y no dueño) de un bien privativo, que por las características arquitectónicas hace que esa zona común solo sea accesible desde la zona privativa, por lo que salvo servidumbre u obligatoridad de dejar paso por su zona privativa para el arreglo de la zona común, el dueño de la zona privativa no tiene obligación para dejar acceder a nadie..... Desaparecido ese bien inmueble, que en el registro de la propiedad tiene una referencia única, desaparece el uso y disfrute exclusivo, pues sería lo mismo que una servidumbre sigue siendo válida cuando el predio dominante o sirviente ha desaparecido.... Supongo que uno de los nuevos 5 apartamentos es el que da ahora a la zona común y que solo se puede acceder a ella desde este apartamento. Lo lógico sería darles el uso y disfrute exclusivo, sobre todo porque así deben conservarlo en buen estado a su coste (dentro del mantenimiento normal por uso), y así quitarse de posibles futuros problemas. Pero a mi entender, debe aprobarse por unanimidad pues el uso exclusivo del local ya dejó de existir al desaparecer el mismo.
