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usucapion en Valencia
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Viendo 1 - 20 de 26 comentarios
Usucapion en valencia
hola buenos dias a todos, un cliente me pide los plazos necesarios para usucapir un bajo en Valencia en el que lleva unos 25 años y en el que empezo a estar por alquiler, pero hace muchos años que ya no paga alquiler ya que fallecio la titular y ella ha seguido poseyendo y pagando todos los recibos de luz, agua, ibi,...
Mi pregunta es si podeis ayudarme para saber si al empezar como arrendataria tiene posibilidad de acogerse a la usucapion o no al entenderse que no empezo poseyendo como dueña y si puede cual es el plazo, desede cuando empieza desde que empezo el contrato o desde que este terminó al dejar de pagar??
Muchisimas gracias por adelantado
Mi pregunta es si podeis ayudarme para saber si al empezar como arrendataria tiene posibilidad de acogerse a la usucapion o no al entenderse que no empezo poseyendo como dueña y si puede cual es el plazo, desede cuando empieza desde que empezo el contrato o desde que este terminó al dejar de pagar??
Muchisimas gracias por adelantado
Para acceder al título por usucapion, debe presentar los recibos de impuestos, NO DE SERVICIOS, que ha estado pagando la persona que se quiere hacer con la propiedad. La usucapion comenzará a regir desde el primer recibo que haya abonado y que tenga el comprobante todos correlativos, no importa cómo accedió a la vivienda, sino los años que lleva pagando los impuestos y poseyendo, obviamente.
De ninguna manera opera la usucapión en este caso. La posesión en ningún momento ha sido a título de dueña. El pago de impuestos no tiene absolutamente nada que ver. Simplemente se usa para probar la posesión. Si acaso si presentas demanda, si que los pagos no eran en concepto de alquiler sino de compra.
Gracias a ambos, yo pensaba un poco lo mismo sobre la posesion en concepto de dueño, pero mi pregunta es si la posesion de dueño opera solo en la usacapion ordinaria o si tambien lo hace en la extraordinaria.
Ya que aunque la relacion nacion como alquiler, al dejar de abonar dicha cantidad, ella si se ha comportado como dueña al pagar todos los gastos incluidos los que no le correspondian como inquilina, de ahi mi duda, que pensais?
Ya que aunque la relacion nacion como alquiler, al dejar de abonar dicha cantidad, ella si se ha comportado como dueña al pagar todos los gastos incluidos los que no le correspondian como inquilina, de ahi mi duda, que pensais?
El 1959 no precisa de título, pero si de posesión en concepto de dueño, y siendo arrendatario se descarta lo 1º. No confundas el título de adquisición con la posesión en concepto de dueño. Esto segundo es una cuestión fáctica que deberá decidir el Juez, de ahí que se suelan aportar los gastos...(nadie paga los gastos de algo que no es suyo). Pero aquí el hecho de que entre como inquilina hace muy dificil pensar que un día cambia y dice...ahora soy dueña...
Morinelli, creo que en este caso se equivocó, fíjese bien el CC, ya lo dice ac37.
Se lo digo porque ha sido Ud. muy terminante con su contestación, no deja lugar a dudas, y como es un foro de opinión quien pregunta se puede llevar una sorpresa. (a veces las contestaciones no tienen base legal, y eso trae consecuencias, Ud. lo sabe)
En la mayoría de los casos, nadie que pretende usucapir comienza la posesión como dueño, el transcurso del tiempo y demás es lo que determina la posibilidad de la usucapion.
Saludos.
Se lo digo porque ha sido Ud. muy terminante con su contestación, no deja lugar a dudas, y como es un foro de opinión quien pregunta se puede llevar una sorpresa. (a veces las contestaciones no tienen base legal, y eso trae consecuencias, Ud. lo sabe)
En la mayoría de los casos, nadie que pretende usucapir comienza la posesión como dueño, el transcurso del tiempo y demás es lo que determina la posibilidad de la usucapion.
Saludos.
Veo que el tema, levanta las mismas cuestiones que me han suscitado a mi.
De primeras y con normativa en mano yo tambien soy de la opinion de que la usucapion es perfectamente valida una vez transcurran los 30 años. Pero es precisamente lo que dice Morinelli lo que se me ocurrio a mi como idea en contra de la usucapion y es la consciencia de que esta persona entro como inquilina y me resulta dificil saber cuando dejo de serlo ya que si hoy mismo le pidiesen el importe del alquiler, ella tendria que pagarlo o irse. Supongo que lo mejor en cualquier caso es esperar los 30 años y ver de que humor esta el juez en ese momento...
De primeras y con normativa en mano yo tambien soy de la opinion de que la usucapion es perfectamente valida una vez transcurran los 30 años. Pero es precisamente lo que dice Morinelli lo que se me ocurrio a mi como idea en contra de la usucapion y es la consciencia de que esta persona entro como inquilina y me resulta dificil saber cuando dejo de serlo ya que si hoy mismo le pidiesen el importe del alquiler, ella tendria que pagarlo o irse. Supongo que lo mejor en cualquier caso es esperar los 30 años y ver de que humor esta el juez en ese momento...
Ese es el tema, primero esperar que se cumpla el tiempo necesario a pesar de que puedas ir recopilando datos.
Pero por otra parte, a partir de que falleció la titular, ¿nunca nadie se acercó como heredero, familiar o interesado en saber de esta vivienda y de quién vive en ella? Cómo y a quién pagaba el alquiler una vez fallecida la titular?
Son detalles a tener en cuenta, aunque en la solicitud de usucapion no tendrá mucha importancia.
Pero por otra parte, a partir de que falleció la titular, ¿nunca nadie se acercó como heredero, familiar o interesado en saber de esta vivienda y de quién vive en ella? Cómo y a quién pagaba el alquiler una vez fallecida la titular?
Son detalles a tener en cuenta, aunque en la solicitud de usucapion no tendrá mucha importancia.
Desde que ella como inquilina entra en la casa, porque desde ese momento tuvo la posesión, tú la pides, si luego te dicen que no tiene el tiempo requerido, deberás esperar, pero por lo pronto, no perder más tiempo, que con el tiempo que lleve todo el trámite me da que ya llegará a los años que necesita.
Por otra parte, no es necesario que el dueño esté muerto para solicitar la usucapion, puede estar en el extranjero y haber abandonado la propiedad, por ese mismo motivo luego saldrán los edictos para que se entere quien corresponda.
Adelante!
Saludos.
Por otra parte, no es necesario que el dueño esté muerto para solicitar la usucapion, puede estar en el extranjero y haber abandonado la propiedad, por ese mismo motivo luego saldrán los edictos para que se entere quien corresponda.
Adelante!
Saludos.
Yo es que alucino contigo Usuario1.
Para ti dave16 te copio una parte de una STS
"Sin embargo, hay que recordar que la prescripción aplicada en la resolución recurrida ha sido la extraordinaria, es decir, la del artículo 1.959 del Código Civil , pues se ha aplicado el lapsus temporal de 30 años, y en este tipo de prescripción sólo es necesaria la posesión en concepto de dueño durante 30 años, sin que sea necesario justo título. Por tanto, resulta estéril el argumento mantenido por la recurrente, pues este documento sólo fue tenido en cuenta por la resolución recurrida como dato fáctico para fijar el comienzo de la posesión en concepto de dueño, no para fundamentar el "justo título", que además no era necesario, dado que la prescripción aplicada fue la extraordinaria, tal como se ha indicado."
Igual estos tienen una base legal...Y sí, suelo ser terminante en mis contestaciones cuando contesto algo incorrecto. Por cierto, te has leído ya la Ley Hipotecaria..o sigues diciendo que el propietario de un inmueble hipotecado es el acreedor?
Para ti dave16 te copio una parte de una STS
"Sin embargo, hay que recordar que la prescripción aplicada en la resolución recurrida ha sido la extraordinaria, es decir, la del artículo 1.959 del Código Civil , pues se ha aplicado el lapsus temporal de 30 años, y en este tipo de prescripción sólo es necesaria la posesión en concepto de dueño durante 30 años, sin que sea necesario justo título. Por tanto, resulta estéril el argumento mantenido por la recurrente, pues este documento sólo fue tenido en cuenta por la resolución recurrida como dato fáctico para fijar el comienzo de la posesión en concepto de dueño, no para fundamentar el "justo título", que además no era necesario, dado que la prescripción aplicada fue la extraordinaria, tal como se ha indicado."
Igual estos tienen una base legal...Y sí, suelo ser terminante en mis contestaciones cuando contesto algo incorrecto. Por cierto, te has leído ya la Ley Hipotecaria..o sigues diciendo que el propietario de un inmueble hipotecado es el acreedor?
Y perdón por el desvío del tema. Dave16 te invito a leerte un hilo del Foro de Penal (alzamiento de bienes). Lo digo para que veas quién es el que mantiene esas tésis, y así tú puedes sacar tus propias conclusiones...
los 30 años serán desde que se adquiere la posesión a título de dueño. El usucapido no tiene ni que estar vivo ni muerto ni en el extranjero, que para eso es la prescripción excepcional. Y por supuesto la demanda habrás de presentarla ya cumplidos los 30 años, ya que será el momento de la litispendencia el que se tenga en cuenta.
los 30 años serán desde que se adquiere la posesión a título de dueño. El usucapido no tiene ni que estar vivo ni muerto ni en el extranjero, que para eso es la prescripción excepcional. Y por supuesto la demanda habrás de presentarla ya cumplidos los 30 años, ya que será el momento de la litispendencia el que se tenga en cuenta.
y por si te quedaban dudas...
"La usucapión extraordinaria precisa simplemente de los requisitos comunes, sin necesidad de justo título ni buena fe. Y tales requisitos son la posesión, con los caracteres que enumera el artículo 1941, y el tiempo, que es de mayor duración. La posesión, a los efectos de la usucapión, debe ser en concepto de dueño (o titular del derecho de que se trata), pública, pacífica y no interrumpida. El extremo que conviene destacar es el carácter de "en concepto de dueño". La jurisprudencia ha insistido reiteradamente en que es imprescindible para que se produzca la usucapión: sentencias de 6 de junio de 1986, 5 de diciembre de 1986, 20 de noviembre de 1990, 14 de marzo de 1991, 10 de julio de 1992, 29 de octubre de 1994.
El sentido de esta expresión "en concepto de dueño" también ha sido reiteradamente explicado por la jurisprudencia. La sentencia de 14 de marzo de 1991 expresa: es doctrina de esta Sala la de que como dice de manera expresa el artículo 447 del Código Civil y reitera el 1941, sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio, y tan terminantes son estos preceptos que el Tribunal Supremo al aplicarlos hubo de declarar que tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar en armonía con el artículo 1941 sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño (S. 17 febrero 1894, 2.7 noviembre 1923, 24 diciembre 1928, 29 enero 1953 y 4 julio 1963); que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al animus domini (S. 19 junio 1984) y, finalmente, que para que pueda originarse la prescripción adquisitiva, incluso la extraordinaria, como medio de adquirir el dominio, se requiere, no sólo el transcurso de los 30 años sin interrupción en la posesión, sino también que esta posesión no sea simple tenencia material o la posesión natural, sino que sea la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de hacer la cosa como suya, en concepto de dueño". Asimismo, la de 3 de junio de 1993 reitera que la posesión en concepto de dueño "ha de basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, sin que baste la mera tenencia material, sino que a ella se añadirá la intención de haber la cosa como suya, en concepto de dueño" y concluye la de 18 de octubre de 1994: "no es suficiente la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, cuya prueba tampoco se ha producido en este supuesto litigioso, sin que exista ningún precepto que sostenga que la posesión en concepto de dueño deba presumirse."
"La usucapión extraordinaria precisa simplemente de los requisitos comunes, sin necesidad de justo título ni buena fe. Y tales requisitos son la posesión, con los caracteres que enumera el artículo 1941, y el tiempo, que es de mayor duración. La posesión, a los efectos de la usucapión, debe ser en concepto de dueño (o titular del derecho de que se trata), pública, pacífica y no interrumpida. El extremo que conviene destacar es el carácter de "en concepto de dueño". La jurisprudencia ha insistido reiteradamente en que es imprescindible para que se produzca la usucapión: sentencias de 6 de junio de 1986, 5 de diciembre de 1986, 20 de noviembre de 1990, 14 de marzo de 1991, 10 de julio de 1992, 29 de octubre de 1994.
El sentido de esta expresión "en concepto de dueño" también ha sido reiteradamente explicado por la jurisprudencia. La sentencia de 14 de marzo de 1991 expresa: es doctrina de esta Sala la de que como dice de manera expresa el artículo 447 del Código Civil y reitera el 1941, sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio, y tan terminantes son estos preceptos que el Tribunal Supremo al aplicarlos hubo de declarar que tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar en armonía con el artículo 1941 sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño (S. 17 febrero 1894, 2.7 noviembre 1923, 24 diciembre 1928, 29 enero 1953 y 4 julio 1963); que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al animus domini (S. 19 junio 1984) y, finalmente, que para que pueda originarse la prescripción adquisitiva, incluso la extraordinaria, como medio de adquirir el dominio, se requiere, no sólo el transcurso de los 30 años sin interrupción en la posesión, sino también que esta posesión no sea simple tenencia material o la posesión natural, sino que sea la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de hacer la cosa como suya, en concepto de dueño". Asimismo, la de 3 de junio de 1993 reitera que la posesión en concepto de dueño "ha de basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, sin que baste la mera tenencia material, sino que a ella se añadirá la intención de haber la cosa como suya, en concepto de dueño" y concluye la de 18 de octubre de 1994: "no es suficiente la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, cuya prueba tampoco se ha producido en este supuesto litigioso, sin que exista ningún precepto que sostenga que la posesión en concepto de dueño deba presumirse."
A su vez, conviene destacar el artículo 432 del Código Civil que distingue la posesión en concepto de dueño (o de titular de otro derecho real) o en concepto de tenedor de la cosa, es decir, en concepto de no titular. Y, en relación con el mismo, el artículo 436 establece la presunción iuris tantum de que el poseedor continúa la posesión en el mismo concepto (así, en concepto o no de titular) en que la adquirió, mientras no se pruebe lo contrario.
El motivo de casación se refiere a este tema. Se alega infracción del artículo 1959 del Código Civil y se mantiene que hubo usucapión extraordinaria. Pero olvida que la casación no es una tercera instancia y que debe partir de los hechos que la sentencia de instancia ha estimado acreditados. La sentencia de la Audiencia Provincial (fundamento 4°) ha entrado en la cuestión y clara y rotundamente afirma que en la codemandada (Dª Consuelo M. V., madre de las demandantes, única que alega la usucapión) "falta la voluntad de poseer como dueño, ya en el momento adquisitivo, ya durante el posterior disfrute, en la medida en que la demandada es perfectamente consciente y sabedora de que no ha ostentado sobre los bienes derecho dominical alguno, sino un mero y limitado derecho de goce, a virtud de su calidad de usufructuaria" y, respecto a la misma, añade: "se aprecia un complejo de maniobras maliciosa, consciente y voluntariamente dirigidas a privar a los demandantes de sus respectivos derechos hereditarios".
Tales elementos fácticos recogidos en la sentencia de instancia dejan meridianamente claro que a la demandada no puede considerársela poseedora en concepto de dueño. Falta, pues, el elemento necesario de la posesión, que se precisa para usucapión, tanto ordinaria como extraordinaria. Por lo que el motivo debe ser desestimado.
El motivo de casación se refiere a este tema. Se alega infracción del artículo 1959 del Código Civil y se mantiene que hubo usucapión extraordinaria. Pero olvida que la casación no es una tercera instancia y que debe partir de los hechos que la sentencia de instancia ha estimado acreditados. La sentencia de la Audiencia Provincial (fundamento 4°) ha entrado en la cuestión y clara y rotundamente afirma que en la codemandada (Dª Consuelo M. V., madre de las demandantes, única que alega la usucapión) "falta la voluntad de poseer como dueño, ya en el momento adquisitivo, ya durante el posterior disfrute, en la medida en que la demandada es perfectamente consciente y sabedora de que no ha ostentado sobre los bienes derecho dominical alguno, sino un mero y limitado derecho de goce, a virtud de su calidad de usufructuaria" y, respecto a la misma, añade: "se aprecia un complejo de maniobras maliciosa, consciente y voluntariamente dirigidas a privar a los demandantes de sus respectivos derechos hereditarios".
Tales elementos fácticos recogidos en la sentencia de instancia dejan meridianamente claro que a la demandada no puede considerársela poseedora en concepto de dueño. Falta, pues, el elemento necesario de la posesión, que se precisa para usucapión, tanto ordinaria como extraordinaria. Por lo que el motivo debe ser desestimado.
