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Varias cosas juntas
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Varias cosas juntas
Buenos días:
Probablemente en Enero/Febrero de 2005 tengamos Junta General Ordinaria, en la que se supone aprobaremos nuevo presupuesto.
Mis preguntasde cara a esta junta son las siguientes:
1ª) ¿Tiene obligación el secretario-administrador de presentarse con facturas y libros contables?. Doy por supuesto que los albaranes y pagos sin IVA no son admisibles. En el caso de que haya albaranes, notas de entrega y demás pagos sin IVa...¿Cómo denunciar esta situación?.
2º) ¿DEbe aprobarse la liquidación del presupuesto de 2004 antes de aprobar nuevo presupuesto para 2005?. Supongo que sí, que es un requisito "sine qua non".
3º) En la circular que nos envíen legalmente tienen que figurar los morosos, advirtiéndoles la posiblidad de privación de derecho de voto?
4º) Para incluir el listado de morosos en la convocatoria de junta:
¿Hay que aprobarlo antes anivel de Junta de Gobierno...etc? ¿O no es necesario?
¿Debe estar vencido el ejercicio presupuestario?
En todo caso, según he leído aquí, no puede incluirse a ningún moroso en la lista junto a la convocatoria...si no se le ha mandado antes al menos una carta...
GRACIAS A TODOS Y PERDONAD EL ROLLO
Probablemente en Enero/Febrero de 2005 tengamos Junta General Ordinaria, en la que se supone aprobaremos nuevo presupuesto.
Mis preguntasde cara a esta junta son las siguientes:
1ª) ¿Tiene obligación el secretario-administrador de presentarse con facturas y libros contables?. Doy por supuesto que los albaranes y pagos sin IVA no son admisibles. En el caso de que haya albaranes, notas de entrega y demás pagos sin IVa...¿Cómo denunciar esta situación?.
2º) ¿DEbe aprobarse la liquidación del presupuesto de 2004 antes de aprobar nuevo presupuesto para 2005?. Supongo que sí, que es un requisito "sine qua non".
3º) En la circular que nos envíen legalmente tienen que figurar los morosos, advirtiéndoles la posiblidad de privación de derecho de voto?
4º) Para incluir el listado de morosos en la convocatoria de junta:
¿Hay que aprobarlo antes anivel de Junta de Gobierno...etc? ¿O no es necesario?
¿Debe estar vencido el ejercicio presupuestario?
En todo caso, según he leído aquí, no puede incluirse a ningún moroso en la lista junto a la convocatoria...si no se le ha mandado antes al menos una carta...
GRACIAS A TODOS Y PERDONAD EL ROLLO
A la 1ª pregunta: entiendo que el administrador debe presentarse con las facturas y libros contables que ademas cuando haya cambio de cargo deberá traspasar a su sucesor (hay obligacion de conservacion durante determinado periodo)
A la segunda pregunta: entiendo que por logica es mejor aprobar primero el presupuesto del 2004, que una vez aprobado servirá de referencia para configurar el del 2005 y ver si es suficiente mantener las mismas cuotas y fondo de reserva
A la 3ª pregunta: Si, solo los morosos que figuren en la circular y no se pongan al día en el pago de las cuotas, podrán ser privados de voto en la Junta.
A la 4ª: Entiendo que simplemente al redactar el acta se pondrá en una lista a las personas que bancariamente conste que no están al día en el pago de las cuotas comunitarias.
A la segunda pregunta: entiendo que por logica es mejor aprobar primero el presupuesto del 2004, que una vez aprobado servirá de referencia para configurar el del 2005 y ver si es suficiente mantener las mismas cuotas y fondo de reserva
A la 3ª pregunta: Si, solo los morosos que figuren en la circular y no se pongan al día en el pago de las cuotas, podrán ser privados de voto en la Junta.
A la 4ª: Entiendo que simplemente al redactar el acta se pondrá en una lista a las personas que bancariamente conste que no están al día en el pago de las cuotas comunitarias.
Buenas tardes: En contestación a sus preguntas mi opinión es la siguiente:
1ª) La obligación del Administrador es la de rendir cuentas. Aunque sea lo más conveniente, lo cierto es que las comunidades de propietarios no tienen obligación legal de llevar libros de contabilidad por lo que la obligación del administrador consistirá en justificar los gastos mediante la exhibición de los documentos de pago oportunos así como llevar un control de los ingresos y gastos. Lo habitual es que la mayor parte, por no decir todos los pagos de la comunidad se realicen contra la cuenta bancaria que previamente se habrá abierto a nombre de ésta debiendo cuadrar el gasto declarado con los pagos que se realicen a través del banco.
El hecho de realizar pagos sin factura es indiferente pues lo esencial es que el Administrador acredite el pago y el documento esencial a tal fin es el recibo y no la factura. La única consecuencia de pagar sin factura es la ausencia de garantía de los trabajos realizados, por lo que sería deseable que el administrador exija facturas a la hora de pagar. En cuanto a los albaranes y notas de entrega lo normal es que no lleven desglosado el IVA pues tan solo documentan pedidos o entregas.
Si usted quiere denunciar pagos realizados por el administrador sin factura, deberá suscribir y firmar una denuncia ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria en la que describirá los hechos, los autores del hecho objeto de denuncia (que en ningún caso será la comunidad ni su administrador, sino quien tenga la obligación de emitir factura) y además deberá aportar cuantas pruebas tenga de los hechos expresados en el escrito de denuncia, sin que usted pueda ser parte en el expediente que se abra a tal fin, si bien probablemente se podrá conocer su identidad.
En cuanto a los ingresos, deben cuadrar con el presupuesto aprobado. La diferencia entre lo presupuestado y lo ingresado se aplicará a morosidad.
2º) No es un requisito sine qua non. Corresponde al administrador proponer y someter a votación de la junta general de propietarios el presupuesto de gastos previsible para el año 2005 y su experiencia será fundamental para proponer un presupuesto ajustado a la realidad de sus gastos sin necesidad de haber aprobado anteriormente la liquidación del ejercicio 2.004. Piense que puede ocurrir que no estén de acuerdo con la rendición de cuentas que el administrador efectúe del ejercicio 2.004 y decidan en consecuencia no aprobar el presupuesto de gastos para el 2005. Ello conduciría a la paralización del desarrollo normal de la comunidad y a desatender numerosas obligaciones comunales. Por ello la respuesta a la cuestión 2ª es NO y SI que pueden aprobar el presupuesto de gastos del ejercicio 2.005 sin aprobar los gastos del ejercicio 2.004.
3º) Junto con la convocatoria a junta es absolutamente necesario acompañar un listado expresivo de los propietarios que no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad.
4º) La convocatoria la debe realizar el Presidente, o en su caso el administrador, pero por orden expresa del Presidente. El listado de morosos que refiere no debe ser aprobado antes a nivel de junta de gobierno. En cuanto al posible vencimiento presupuestario la ley hace referencia al vencimiento de la deuda y este dependerá no del presupuesto aprobado sino del acuerdo en que se apruebe la forma de atender dicho presupuesto que determinará el momento de exigibilidad de la cuota (mensual; trimestral; cuatrimestral; anual, etc.) y consecuentemente su vencimiento.
5º) No existe impedimento alguno para ello sino al contrario. El artículo 15 de la Ley tiene carácter imperativo y no dispositivo y es un requisito insubsanable remitir junto con la convocatoria el listado de los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no estuvieren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a su consignación judicial o notarial de la suma adeudada. La consecuencia es la privación del derecho de voto, si bien podrán participar en las deliberaciones. Si bien no está de más recordar por escrito a los propietarios su obligación de pago, no es menos cierto que éstos deben conocer cuales son sus obligaciones así como participar en los asuntos que conciernen a la comunidad. Por ello, la respuesta a su pregunta es que SI que junto a la convocatoria se DEBE incluir el listado de morosos aunque no se le haya mandado antes, al menos una carta.
Le sugiero que consulte estas cuestiones con su administrador ya que noto que su información sobre asuntos de propiedad horizontal, al menos en cuanto a las cuestiones expuestas por usted en las que además de efectuar una pregunta continuaba la misma con una afirmación, es bastante escasa y desacertada por calificarlo de un modo suave. Espero haber sido de ayuda y ya me dirá de donde son los vileros.
1ª) La obligación del Administrador es la de rendir cuentas. Aunque sea lo más conveniente, lo cierto es que las comunidades de propietarios no tienen obligación legal de llevar libros de contabilidad por lo que la obligación del administrador consistirá en justificar los gastos mediante la exhibición de los documentos de pago oportunos así como llevar un control de los ingresos y gastos. Lo habitual es que la mayor parte, por no decir todos los pagos de la comunidad se realicen contra la cuenta bancaria que previamente se habrá abierto a nombre de ésta debiendo cuadrar el gasto declarado con los pagos que se realicen a través del banco.
El hecho de realizar pagos sin factura es indiferente pues lo esencial es que el Administrador acredite el pago y el documento esencial a tal fin es el recibo y no la factura. La única consecuencia de pagar sin factura es la ausencia de garantía de los trabajos realizados, por lo que sería deseable que el administrador exija facturas a la hora de pagar. En cuanto a los albaranes y notas de entrega lo normal es que no lleven desglosado el IVA pues tan solo documentan pedidos o entregas.
Si usted quiere denunciar pagos realizados por el administrador sin factura, deberá suscribir y firmar una denuncia ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria en la que describirá los hechos, los autores del hecho objeto de denuncia (que en ningún caso será la comunidad ni su administrador, sino quien tenga la obligación de emitir factura) y además deberá aportar cuantas pruebas tenga de los hechos expresados en el escrito de denuncia, sin que usted pueda ser parte en el expediente que se abra a tal fin, si bien probablemente se podrá conocer su identidad.
En cuanto a los ingresos, deben cuadrar con el presupuesto aprobado. La diferencia entre lo presupuestado y lo ingresado se aplicará a morosidad.
2º) No es un requisito sine qua non. Corresponde al administrador proponer y someter a votación de la junta general de propietarios el presupuesto de gastos previsible para el año 2005 y su experiencia será fundamental para proponer un presupuesto ajustado a la realidad de sus gastos sin necesidad de haber aprobado anteriormente la liquidación del ejercicio 2.004. Piense que puede ocurrir que no estén de acuerdo con la rendición de cuentas que el administrador efectúe del ejercicio 2.004 y decidan en consecuencia no aprobar el presupuesto de gastos para el 2005. Ello conduciría a la paralización del desarrollo normal de la comunidad y a desatender numerosas obligaciones comunales. Por ello la respuesta a la cuestión 2ª es NO y SI que pueden aprobar el presupuesto de gastos del ejercicio 2.005 sin aprobar los gastos del ejercicio 2.004.
3º) Junto con la convocatoria a junta es absolutamente necesario acompañar un listado expresivo de los propietarios que no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad.
4º) La convocatoria la debe realizar el Presidente, o en su caso el administrador, pero por orden expresa del Presidente. El listado de morosos que refiere no debe ser aprobado antes a nivel de junta de gobierno. En cuanto al posible vencimiento presupuestario la ley hace referencia al vencimiento de la deuda y este dependerá no del presupuesto aprobado sino del acuerdo en que se apruebe la forma de atender dicho presupuesto que determinará el momento de exigibilidad de la cuota (mensual; trimestral; cuatrimestral; anual, etc.) y consecuentemente su vencimiento.
5º) No existe impedimento alguno para ello sino al contrario. El artículo 15 de la Ley tiene carácter imperativo y no dispositivo y es un requisito insubsanable remitir junto con la convocatoria el listado de los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no estuvieren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a su consignación judicial o notarial de la suma adeudada. La consecuencia es la privación del derecho de voto, si bien podrán participar en las deliberaciones. Si bien no está de más recordar por escrito a los propietarios su obligación de pago, no es menos cierto que éstos deben conocer cuales son sus obligaciones así como participar en los asuntos que conciernen a la comunidad. Por ello, la respuesta a su pregunta es que SI que junto a la convocatoria se DEBE incluir el listado de morosos aunque no se le haya mandado antes, al menos una carta.
Le sugiero que consulte estas cuestiones con su administrador ya que noto que su información sobre asuntos de propiedad horizontal, al menos en cuanto a las cuestiones expuestas por usted en las que además de efectuar una pregunta continuaba la misma con una afirmación, es bastante escasa y desacertada por calificarlo de un modo suave. Espero haber sido de ayuda y ya me dirá de donde son los vileros.
Muy buenas, Dickturpin
Gracias por tu respuesta.
Los vileros son de Villajoyosa, entre Benidorm y El Campello (Alicante).
Y digo son y no somos porque yo soy castellano leonés.
La comunidad a la que me refiero está en Villajoyosa , y tal como sospechas todo es un desastre, enter otras cosas porque es el primer año de funcionamiento.
Obviamente el administrador debería contestar estas preguntas, pero como no nos inspira demasiada confianza, antes de decirle nada preferimos saber por dónde van los tiros.
Gracias y un saludo
Gracias por tu respuesta.
Los vileros son de Villajoyosa, entre Benidorm y El Campello (Alicante).
Y digo son y no somos porque yo soy castellano leonés.
La comunidad a la que me refiero está en Villajoyosa , y tal como sospechas todo es un desastre, enter otras cosas porque es el primer año de funcionamiento.
Obviamente el administrador debería contestar estas preguntas, pero como no nos inspira demasiada confianza, antes de decirle nada preferimos saber por dónde van los tiros.
Gracias y un saludo
