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Venta de casa alquilada

7 Comentarios
 
Venta de casa alquilada
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22/02/2007 11:12
Hola, expongo aquí la cuestión por si alguien puede informarme, y ésta es que he heredado una pequeña casa de pueblo donde habita una inquilina en régimen de alquiler desde hace bastantes años. Quiero vender la casa, por tanto ¿qué debo hacer si la inquilina no quiere comprámela? ¿En ese caso es imposible venderla? Muchas gracias a quien me conteste.
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22/02/2007 11:49
Se puede vender, pero el comprador tendrá que mantener como inquilina a esta persona.

Es lo que en el argot se denomina "vivienda con bicho".



Esas risitas ......
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22/02/2007 12:18
Pero entonces, si alguien quiere comprarla y la quiere utilizar como primera vivienda, es decir para vivir él ¿ tampoco puede hacerlo?. No hay forma de echar al "bicho"( con perdón ).
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22/02/2007 12:35
No, no puede porque al adquirir acepta los derechos del inquilino.

Podría llegar a un acuerdo económico con él.
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22/02/2007 16:04
Muchas gracias por tu aclaración "ardilla"
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Jan
22/02/2007 18:57
Hola adoss0002. Por favor,responda a las siguientes preguntas:

1) Fecha de celebración del contrato( basta con que indique si es anterior o posterior al 9 de mayo de 1985)

2) Si se trata de un arrendamiento de Vivienda o de Temporada(segunda residencia).

Un saludo.
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23/02/2007 10:15
Hola "Jan", te contesto a las dos preguntas que me haces:

1)La señora lleva viviendo 31 años en la casa, por lo tanto la celebración del contrato-verbal- es ANTERIOR a la fecha del 9 de mayo de 1985.

2) Es un arrendamiento de VIVIENDA.

Gracias por tu interés.
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Jan
23/02/2007 18:27
Hola ados002. Al ser su contrato posterior al 9 de mayo de 1985 la normativa aplicable al mismo es la Dispos. Transitoria Primera Punto 1 LAU 1994, la cual se remite a su vez a la antigua LAU. Para que me entienda, en su caso concreto, sería de aplicación la LAU 1964.

En primer lugar usted antes de vender la finca a un tercero debe notificarselo a su arrendataria ,para que esta ejercite o no su Derecho de tanteo o de retracto.

.Dicha notificación tiene por objeto que su arrendataria pueda hacer uso de su Derecho de Tanteo del art 47.1 LAU 1964. Dicha notificación debe revestir carácter fehaciente( burofax con acuse de recibo o conducto notarial) pues si no lo reviste se tendrá por no realizada.

En dicha notificación han de constar los siguientes datos:
- Condiciones esenciales de la transmisión.Si se trata de una venta o de una cesión solutoria, precio, fecha, ect..

- Nombre, domicilio y circunstancias del adquirente.

Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable y usted, como Arrendador, no podrá retirar la misma hasta que no transcurra el plazo de 60 días naturales a contar desde el día siguiente a la notificación fehaciente. Ese plazo de 60 días naturales es el que tiene su arrendataria para aceptar( abonando el precio o prestar las garantías que el transmitente hubiese incluido en su oferta) o rechazar la oferta.

Si la Arrendataria no ejercita su derecho de tanteo usted( Arrendador )podrá transmitir la finca, pero si NO lo hace en el plazo de 180 días naturales a contar desde la fecha de notificación del derecho de tanteo, usted( Arrendador) no podrá intentar transmitir la finca hasta que no transcurran 2 años a contar desde la fecha de notificación del derecho de tanteo.

Debería también hablarle del Derecho de retracto, pero debido al contenido de su consulta no creo que le resultase de utilidad.

Finalmente, si la Arrendataria NO hace uso del Derecho de tanteo y la finca es adquirida por un tercero sería aplicable el art 57 LAU 1964: " Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones". Ello significa que el Adquirente debe respetar el contenido íntegro del contrato de arrendamiento original: Duración, actualización de la renta, ect..

El adquirente de la vivienda, al igual que el actual arrendador, podría intentar la denegación de la prórroga forzosa en base a:

1) El art 62 LAU 1964, debiendo cumplir los requisitos exigidos en los arts 63 a 69 del mismo cuerpo legal.

2) El art 78 LAU 1964, debiendo cumplir los requisitos exigidos en los arts 79 a 94 LAU 1964. Esta opción es muy improbable que se produzca.

Finalmente, el adquirente de la vivienda al igual que el actual arrendador podrían instar la resolución del contrato si se diese alguna de las causas contempladas en el art 114 LAU 1964.

Como puede comprobar el tema no es sencillo por lo que le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía, mejor si es experto en arrendamientos de renta antigua, para que a la luz del contrato y el tipo de transmisión le explique si su Arrendataria puede o no hacer uso del Derecho de Tanteo o el de Retracto.


Salvo mejor criterio. Un saludo.

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Mario GARCIA-OLIVA
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