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venta de piso con inquilino

6 Comentarios
 
Venta de piso con inquilino
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04/10/2006 15:09
Mis padres viven en un piso de alquiler desde 1974, pagando una renta actualizada según la Lau de 1994. Ahora el dueño, les ha enviado una carta, diciendo que les vende el piso, por un precio bastante alto, y que tiene 30 días para contestarle si no podrá vender el piso a un 3º. Este señor, desde que mis padres viven en el piso, no ha echo ninguna reforma, todo lo arreglaron mis padres(tuberias, electricidad, ventanas, suelos, puertas...), incluso hace poco les obligo a cambiar las ventanas de la fachada principal y poner puerta blindanda, pagando todo esto mis padres, y parece ser que ahora, con la venta no tiene en cuenta ninguna de las reformas que ellos han echo. ¿que derechos tienen mis padres? Si el banco no les dá el prestamo para comprar el piso, se tienen que marchar de él? ¿Que pasos debemos de seguir?
Gracias.
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Jan
04/10/2006 17:55
Hola preocupada. Voy a tratar de resolver sus dudas.

En lo referente a las obras realizadas en la vivienda objeto de arrendamiento. Habría que ver qué tipo de obras se hicieron( Conservación o De mejora) y quien instó la realización de las mismas( Arrendador, Autoridad Administrativa competente, sus padres o si la vivienda está sometida al régimen de Propiedad Horizontal, por la mayoría de los arrendatarios). En función de esos datos, el modo de repercusión del coste de las obras( al menos las de Conservación) a los Arrendatarios varía.

En lo relativo a la notificación de enajenación de la vivienda que sus padres han recibido.Dicha notificación tiene por objeto que sus padres puedan hacer uso de su Derecho de Tanteo del art 47.1 LAU 1964. Dicha notificación debe revestir carácter fehaciente( burofax con acuse de recibo o conducto notarial) pues si no lo reviste se tendrá por no realizada. Aún si la carta que han recibido sus padres es certificada albergo serias dudas de que pueda entenderse que suponga un medio fehaciente de notificación.

En dicha notificación han de constar los siguientes datos:
- Condiciones esenciales de la transmisión.Si se trata de una venta o de una cesión solutoria, precio, fecha, ect..

- Nombre, domicilio y circunstancias del adquirente.

Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable y su Arrendador no podrá retirar la misma hasta que no transcurra el plazo de 60 días naturales a contar desde el día siguiente a la notificación fehaciente. Ese plazo de 60 días naturales es el que tienen sus padres para aceptar( abonando el precio o prestar las garantías que el transmitente hubiese incluido en su oferta) o rechazar la oferta.

Si sus padres no ejercitan su derecho de tanteo el Arrendador podrá transmitir la finca, pero si NO lo hace en el plazo de 180 días naturales a contar desde la fecha de notificación del derecho de tanteo, su Arrendador no podrá intentar transmitir la finca hasta que no transcurran 2 años a contar desde la fecha de notificación del derecho de tanteo.

Debería también hablarle del Derecho de retracto,pero debido al contenido de su consulta no creo que le resultase de utilidad.

Finalmente, si sus padres no hacen uso del Derecho de tanteo y la finca es adquirida por un tercero sería aplicable el art 57 LAU 1964: " Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones". Ello significa que el Adquirente debe respetar el contenido íntegro del contrato de arrendamiento original: Duración, actualización de la renta, ect..

Salvo mejor criterio. Un saludo.
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05/10/2006 15:36
Jan, muchas gracias por su respuesta. Entiendo, que si mis padres renuncian a su derecho de compra, y lo hace una tercera persona, al ser el contrato por tiempo indefinido (así consta en el mismo), esta persona no podría echarles, y tendría que respetar la renta que estan pagando, con la correspondiente subida anual del IPC.
Lo que mas nos preocupaba era el que si lo compraba una persona ajena, esta pudiera echarles del piso cuando quisiera, pero si el tema es tal y como lo entiendo, me quedo más tranquila.
De nuevo, muchas gracias por su contestación. Un Saludo.
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08/10/2006 21:15
Anonimo, eso es como lo dices, salvo que la persona que adquiera la vivienda necesite la misma para vivir, con lo cual, entiendo, salvo mejor criterio, que podra denegar la prorrogar forzosa.

O al menos, eso es lo que yo entiendo.

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Jan
09/10/2006 11:14
Hola preocupada. Lo que dice la Sra Curiosa es cierto, pero hay que matizarlo.

El adquirente de la vivienda, al igual que el actual arrendador, podría intentar la denegación de la prórroga forzosa en base a:

1) El art 62 LAU 1964, debiendo cumplir los requisitos exigidos en los arts 63 a 69 del mismo cuerpo legal.

2) El art 78 LAU 1964, debiendo cumplir los requisitos exigidos en los arts 79 a 94 LAU 1964. Esta opción es muy improbable que se produzca.

Finalmente, el adquirente de la vivienda al igual que el actual arrendador podrían instar la resolución del contrato si se diese alguna de las causas contempladas en el art 114 LAU 1964.

Los citados preceptos pueden ser leidos introduciendo en el Buscador GOOGLE: lau 1964.

Salvo mejor criterio. Un saludo.
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10/10/2006 14:54
Hola Jan: he leido los articulos de la Lau 1964, que comentas en tu mensaje anterior, pero no me queda muy claro.
En estos arts. (excepto el 114), hablan de causas de excepción a la prorroga, pero creo que en este caso eso no sirve, ya que en el contrato de mis padres, pone claramente que la duración será indefinida, por lo tando no existe prorroga alguna. No estoy segura, si cada anualidad del contrato se considera prorroga, o al poner duracion indefinida en el mismo, no se considera ningun tipo de prorroga.
Te agradeceria me aclararas estos terminos.
Gracias,
Un Saludo.
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Jan
10/10/2006 20:18
Hola preocupada. La expresión " duración indefinida" era muy utilizada en los contratos que se celebraban al amparo de la LAU 1994. Dicha expresión significa que, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato.(Vg 5 años o la expresión "duración indefinida") el contrato se prorrogará OBLIGATORIAMENTE PARA EL ARRENDADOR y POTESTATIVAMENTE para el ARRENDATARIO. Es decir, si el ARRENDATARIO NO comunica de forma fehaciente a su Arrendador su voluntad de NO RENOVAR EL CONTRATO, éste se prorrogará automáticamente. La excepción a la obligación del Arrendador de aceptar la prórroga del contrato viene recogida en los arts que ya le mencioné.

Por lo tanto, dichos preceptos son también aplicables al contrato de Arrendamiento de sus padres.

Un saludo.

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