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venta piso heredado en subasta
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Venta piso heredado en subasta
No puedo llegar a un acuerdo con mi hermano sobre la venta del piso heredado al 50%. Se ha tasado por un banco y se ha negado a vender a ese precio. Creo que oculta quedárselo en mejores condiciones. Si solicito división de cosa común al juez, ¿que pasa si los dos aceptamos el precio dado por el juez?
Creía que el juez consultaba primero a los co-propietarios porque tienen derecho a comprar antes de la pública subasta. El precio da igual quien lo ponga, el juez, un tasador, la cuestión es si a ese precio -que se supone mas bajo que el mercado- los dos hermanos aceptan comprar al otro. Ya se que con la situación actual no se vende fácilmente y lo de pública subasta estará también por los suelos, pero precisamente por eso ante una gran pérdida, cada co-propietario tendrá sus motivos para quedarse él solo con el total.
Si el asunto llega a la vía judicial es que no ha habido posibilidad de acuerdo entre Vds. para la venta de uno al otro, luego esa consulta es ociosa. Ello sin perjuicio de que siempre cabe la posibilidad de que, a lo largo del procedimiento judicial, se alcance ese acuerdo entre Vds.
El juez se limitará a acordar la división de la cosa común mediante la venta en pública subasta, a falta de acuerdo entre Vds., y con admisión (o no) de licitadores extraños y por el precio en que, nuevamente a falta de acuerdo, se tase pericialmente la finca, lo cual no quiere decir que, si se llega a la subasta, no se pueda quedar el piso un tercero ajeno por un precio inferior al de la tasación.
Un saludo,
El juez se limitará a acordar la división de la cosa común mediante la venta en pública subasta, a falta de acuerdo entre Vds., y con admisión (o no) de licitadores extraños y por el precio en que, nuevamente a falta de acuerdo, se tase pericialmente la finca, lo cual no quiere decir que, si se llega a la subasta, no se pueda quedar el piso un tercero ajeno por un precio inferior al de la tasación.
Un saludo,
Disculpad si hago una pregunta a propósito de este tema a Nemessis: Cuando dices..."y con admisión ( o no ) de licitadores extraños" ¿ quieres decir que el Juez puede acordar que la subasta se celebre solo para los que no son extraños ?...y ¿quienes serían?. Si no te importa, ya que es una cuestión que me parece interesante, podrías explicarlo. Gracias.
Lamento decir que la vía judicial es la peor opción que podéis tomar. Si sólo hay este bien en la herencia, es claramente indivisible, y en esta situación basta que uno de los herederos pida la subasta para que esta se realice.
Desafortunadamente, la subasta puede suponer una venta al 50% del valor de tasación o incluso menos, y como dije antes, no te puedes oponer a ella. Es una situación en la que tu única salida es pujar para comprarla, si tienes recursos para ello.
Desafortunadamente, la subasta puede suponer una venta al 50% del valor de tasación o incluso menos, y como dije antes, no te puedes oponer a ella. Es una situación en la que tu única salida es pujar para comprarla, si tienes recursos para ello.
Gracias a todas las opiniones, me han ayudado mucho. Loyola.V. me ha confirmado que la única salida es pujar para comprarla. Si no tengo recursos y mi hermano sí, tendría que vender mi parte a mi hermano.
Es un juego diabólico. En una copropiedad puedes forzar quedarte con todo. Se trata de no querer vender a un tercero a precio de tasación bancaria, no querer saber nada de gestión, sólo esperar hasta que la otra parte se harte y pida la división judicial, es decir, sentarte a la puerta a esperar ver el cadáver de tu enemigo pasar. ¿para qué molestarse en llegar a un acuerdo si se tienen recursos para cuando llegue el momento?
Es un juego diabólico. En una copropiedad puedes forzar quedarte con todo. Se trata de no querer vender a un tercero a precio de tasación bancaria, no querer saber nada de gestión, sólo esperar hasta que la otra parte se harte y pida la división judicial, es decir, sentarte a la puerta a esperar ver el cadáver de tu enemigo pasar. ¿para qué molestarse en llegar a un acuerdo si se tienen recursos para cuando llegue el momento?
Mi caso es el siguiente: Mis primos, tienen el 33,33% del valor del inmueble donde vive desde hace más de 30 años mi madre, (su tía) habíamos llegado a un acuerdo en el valor del piso, para que mi madre comprara ese 33,33% ya se han hecho todas las gestiones declaración de herederos, levantamiento antigua, hipoteca..., sin embargo en la fecha actual el bco. no concede el préstamo hipotecario a mi madre, aunque sí podemos abonarle una parte a mis primos, en vez de 45.000,00 que es lo tasado por el bco. podemos abonarle 35.000,00 (gracias al resto de familiares). Sin embargo el abogado de mis primos prefiere que se registre la vivienda con los copropietarios y exigirle a mi madre un alquiler..... ¿cuál sería la opción más correcta?....... MUCHÍSIMAS GRACIAS DE ATENMANO A LOS QUE PUEDAN ORIENTARME GRACIAS ..... mi madre lleva cerca un año sin poder dormir y con una depresión tremenda ,
GRACIAS.
GRACIAS.
segundo2, por sus mensajes, parece que su hermano no quiere vender a un tercero, y Vd sí. ¿Se ha planteado la opción de venderle su parte a él?
reyesjesus, no hay una opción "más correcta que la otra". Sus primos podrían pactar un aplazamiento del pago que resta, y venderle a su madre su cuota en la vivienda. Quizá planteen lo del alquiler, porque valoran como algo positivo el tener una parte de propiedad, como una inversión, de la que además reciben una renta.
Sin embargo, creo que a la larga sería una mejor opción para todos que su madre compre esa cuota de propiedad. Por cierto, ¿ella tiene la propiedad del otro 67%?
A sus primos les pueden explicar que mantener una situación de copropiedad a largo plazo no merece la pena, que en algún momento les va interesar pedir la división, y que no hay motivo para aplazar ese trámite, por el que antes o despues habrá que pasar (quizá cuando ellos necesiten dinero, o porque su madre deje de vivir allí)
reyesjesus, no hay una opción "más correcta que la otra". Sus primos podrían pactar un aplazamiento del pago que resta, y venderle a su madre su cuota en la vivienda. Quizá planteen lo del alquiler, porque valoran como algo positivo el tener una parte de propiedad, como una inversión, de la que además reciben una renta.
Sin embargo, creo que a la larga sería una mejor opción para todos que su madre compre esa cuota de propiedad. Por cierto, ¿ella tiene la propiedad del otro 67%?
A sus primos les pueden explicar que mantener una situación de copropiedad a largo plazo no merece la pena, que en algún momento les va interesar pedir la división, y que no hay motivo para aplazar ese trámite, por el que antes o despues habrá que pasar (quizá cuando ellos necesiten dinero, o porque su madre deje de vivir allí)
Loyola en primer lugar agradecerte tu opinión y el haberte molestado en contestar, llevamos un año de "perros", decirte que mi madre si tiene la proiedad del 67%. Nos faltan 10.000,00Euros y materialmente es imposible que nos lo financien como ya dije según tasación les pertenece 45.000,00 y sólo tenemos 35.000,00 ¿Podrían echar a mi madre de la casa? vive desde hace 30 años ella tiene 65 años. G R A C I A S
Agradecida,
El régimen de este tipo de subastas judiciales en que se pretende la venta de un bien en régimen de copropiedad y el reparto del precio obtenido entre los copartícipes, no está regulado específicamente, por lo que la solución más común que se ha dado es entender que, en principio, serían aplicables las normas de las subastas judiciales de la ejecución forzosa a instancia de cualquiera de los copartícipes, que insta la ejecución del pronunciamiento judicial ya que no les es posible su cumplimiento voluntario por acuerdo entre ellos, (normalmente la discrepancia vendrá en el precio que ha de abonar uno al otro, además de diferencias personales que impiden la venta directa a un tercero). Ahora bien, se trata de lo que la jurisprudencia denomina “ejecucion impropia” en la que no existe, estrictamente la dualidad ejecutante-ejecutado, sino que la ejecución beneficia a ambas partes y, entre otras particularidades, es posible atemperar las estrictas normas de la subasta judicial de la ejecución forzosa a la finalidad de esa ejecución en la que fundamentalmente se persigue el acuerdo de las partes en la división: 1º mediante la transmisión entre ellos o por todos ellos a un tercero y, si no hay acuerdo, 2º, la venta de la finca mediante subasta y obtención del mayor precio posible para repartirlo entre ambos.
Así las cosas, llegados a la subasta, cabe la posibilidad de que se pongan de acuerdo en la tasación de la finca (en otro caso habría que tasarla mediante un perito que correría por cuenta de ambos), la evitación de la subasta mediante la presentación de un tercero que se comprometa a adquirir la finca vía artículo 640 LEC, siempre que haya acuerdo entre los copartícipes; la venta por una inmobiliaria, por ejemplo, vía 641; o, dependiendo del caso, directamente, cualquiera de ellos podría solicitar y por el juzgado puede acordarse la celebración de una primera subasta entre ellos, sin admisión de terceros, a fin de que el que más puje se quede con la finca abonando su parte al otro y, si ninguno quiere quedarse con la parte del otro, la posterior celebración de subasta normal con admisión de licitadores extraños. En esta última, a su vez, puede haber otras particularidades que pueden acordarse: si, en caso de que no exista postor, se les permite o no pujar a los copartícipes; si se les exime a ambos o se les obliga al pago del depósito previo para pujar ..., dependerá de lo que pidan las partes y de lo que acuerde el juzgado en tal sentido.
En definitiva, como decía, en determinados supuestos cabe la posibilidad de celebración de subasta a la que únicamente se admita como licitadores a los propios copartícipes de la finca que se pretende dividir, ello dependerá del caso concreto y de las diferencias que existan entre ellos, siempre que así se solicite razonablemente, si hay acuerdo entre las partes y a ello se accede por el juzgado.
Un saludo,
El régimen de este tipo de subastas judiciales en que se pretende la venta de un bien en régimen de copropiedad y el reparto del precio obtenido entre los copartícipes, no está regulado específicamente, por lo que la solución más común que se ha dado es entender que, en principio, serían aplicables las normas de las subastas judiciales de la ejecución forzosa a instancia de cualquiera de los copartícipes, que insta la ejecución del pronunciamiento judicial ya que no les es posible su cumplimiento voluntario por acuerdo entre ellos, (normalmente la discrepancia vendrá en el precio que ha de abonar uno al otro, además de diferencias personales que impiden la venta directa a un tercero). Ahora bien, se trata de lo que la jurisprudencia denomina “ejecucion impropia” en la que no existe, estrictamente la dualidad ejecutante-ejecutado, sino que la ejecución beneficia a ambas partes y, entre otras particularidades, es posible atemperar las estrictas normas de la subasta judicial de la ejecución forzosa a la finalidad de esa ejecución en la que fundamentalmente se persigue el acuerdo de las partes en la división: 1º mediante la transmisión entre ellos o por todos ellos a un tercero y, si no hay acuerdo, 2º, la venta de la finca mediante subasta y obtención del mayor precio posible para repartirlo entre ambos.
Así las cosas, llegados a la subasta, cabe la posibilidad de que se pongan de acuerdo en la tasación de la finca (en otro caso habría que tasarla mediante un perito que correría por cuenta de ambos), la evitación de la subasta mediante la presentación de un tercero que se comprometa a adquirir la finca vía artículo 640 LEC, siempre que haya acuerdo entre los copartícipes; la venta por una inmobiliaria, por ejemplo, vía 641; o, dependiendo del caso, directamente, cualquiera de ellos podría solicitar y por el juzgado puede acordarse la celebración de una primera subasta entre ellos, sin admisión de terceros, a fin de que el que más puje se quede con la finca abonando su parte al otro y, si ninguno quiere quedarse con la parte del otro, la posterior celebración de subasta normal con admisión de licitadores extraños. En esta última, a su vez, puede haber otras particularidades que pueden acordarse: si, en caso de que no exista postor, se les permite o no pujar a los copartícipes; si se les exime a ambos o se les obliga al pago del depósito previo para pujar ..., dependerá de lo que pidan las partes y de lo que acuerde el juzgado en tal sentido.
En definitiva, como decía, en determinados supuestos cabe la posibilidad de celebración de subasta a la que únicamente se admita como licitadores a los propios copartícipes de la finca que se pretende dividir, ello dependerá del caso concreto y de las diferencias que existan entre ellos, siempre que así se solicite razonablemente, si hay acuerdo entre las partes y a ello se accede por el juzgado.
Un saludo,
Nemessis vuelvo a agradecerte ( valga la redundancia) tu ayuda. La pregunta viene por un problema de reparto de herencia con mi familia, ellos ( 5 hermanos ) están de acuerdo en todo ya que viven allí y yo desde hace muchos años vivo a 1000Km., no me han consultado nunca nada, creen que la mayoría es la que decide y han llegado incluso a reunirse el pasado 21 de julio para repartir sin contar conmigo. Yo gracias a este y otros foros me he ido informando y les tuve que mandar una carta diciéndoles que esa reunión no era válida y que si no contaban conmigo podía pedir reparto judicial que incluso a las malas podría terminar en subasta ¿es correcto?. De momento no me han contestado, ni siquiera sé si repartieron o no, lo que si me he encontrado es con muchos inconvenientes para hacer la declaración del Impuesto de Sucesiones ya que en las revisiones catastrales se fueron poniendo a "su nombre" algunas fincas y una casa, con lo cual hacienda no las incluyó en el inventario y ahora que lo sé tengo que deshacer lo mal hecho, ¿ que me aconsejas ?. Saludos.
Agradecida, creo que no nos entendemos ... Lo siento pero mi anterior contestación se refiere a la división mediante la venta en subasta de un único bien que es esencialmente indivisible (lo que se llama división de cosa común) y que está en régimen de copropiedad entre varios propietarios.
Su problema es sustancialmente distinto, es el de la división de una herencia que está formada por distintos bienes.
Esa partición y adjudicación de bienes se hace ante notario y deben concurrir todos los herederos. En caso de que no se pongan de acuerdo en la partición y/o adjudicación cualquiera de ellos pude llevarlo a la vía judicial: se valorarían los bienes por un perito, se nombraría un contador-partidor y se haría el reparto judicialmente. Esté tranquila que, en principio, legalmente no podrán hacer nada sin contar con Vd.
No obstante, le recomiendo que busque un abogado y, si sus hermanos no se mueven para partir en un plazo razonable, inicie los trámites judiciales Vd., ya verá como corren ...
Suerte,
Su problema es sustancialmente distinto, es el de la división de una herencia que está formada por distintos bienes.
Esa partición y adjudicación de bienes se hace ante notario y deben concurrir todos los herederos. En caso de que no se pongan de acuerdo en la partición y/o adjudicación cualquiera de ellos pude llevarlo a la vía judicial: se valorarían los bienes por un perito, se nombraría un contador-partidor y se haría el reparto judicialmente. Esté tranquila que, en principio, legalmente no podrán hacer nada sin contar con Vd.
No obstante, le recomiendo que busque un abogado y, si sus hermanos no se mueven para partir en un plazo razonable, inicie los trámites judiciales Vd., ya verá como corren ...
Suerte,
segundo2: ¿podría vender el piso a un tercero a precio de tasación? En los tiempos que corren es muy probable que los posibles compradores les pidieran un descuento. De todos modos, Ud puede comparar con lo que se ofrece en la zona y a qué precios, para ver si la tasación que tienen está muy afinada o no, y sobre todo, trate de averiguar si las operaciones de venta se cierran al precio que pide el vendedor o se negocia a la baja.
Esto se lo digo, porque si para vender a un tercero tendría posiblemente que bajar el precio, ¿cómo pretende que el otro copropietario le pague según tasación?
Trate de hablar abiertamente y con sinceridad con su hermano, sin sacar conclusiones sobre cual es su intención. Averigüe lo que es importante para él en este asunto, y vea como puede negociar para ajustar la prioridad de él con la de Ud. De momento, si quisiera ir por las malas, y tuviera la intención que Ud indica, no necesita "sentarse a esperar ver el cadaver" de nadie; puede pedir él mismo la división judicial mediante subasta, y pujar. Con frecuencia, empeoramos la situación por comernos la cabeza y sacar conclusiones sobre lo que quieren los demás, sin habérselo preguntado.
reyesjesus: El problema que Ud tiene es de dinero. No parece que sus primos fueran a oponerse a vender si Uds dieran el precio acordado. Aunque en otro mensaje, dije que posiblemente sus primos valorasen como algo positivo mantener una porción de propiedad, me parece que hay otra razón de peso para la propuesta que les han hecho de mantener la propiedad indivisa y cobrar un alquiler, y es clara, Uds no pueden comprar.
Esto hace necesario plantearse alternativas, y ellos les han ofrecido una. ¿Qué alternativa quieren proponerles Uds? ¿Aplazar el pago de los 10.000 €? ¿Tienen posibilidades reales de reunir ese importe en un determinado plazo, por ejemplo 1 ó 2 años? ¿Se pueden comprometer a ello? Este es el quid de la cuestión.
Si quieren comprar la parte de sus primos, tienen que buscar la manera de reunir el precio. No vale sentarse con el problema en el regazo como si fuera un gatito, y esperar que nos lluevan las soluciones. Ejemplos de cosas que pueden hacer para ganar dinero: alquilar una ó dos habitaciones de la casa donde vive su madre; cuidar niños o ancianos (lo puede hacer su madre ó Ud, o las dos); si Ud o sus hermanos trabajan, hacer horas extras; buscar un trabajo complementario de fin de semana... Todas las posibilidades suponen un esfuerzo, un pequeño sacrificio; pero si no nos esforzamos nosotros mismos por aquello que nos interesa ¿quién lo va a hacer?
Sus primos, no.
Esto se lo digo, porque si para vender a un tercero tendría posiblemente que bajar el precio, ¿cómo pretende que el otro copropietario le pague según tasación?
Trate de hablar abiertamente y con sinceridad con su hermano, sin sacar conclusiones sobre cual es su intención. Averigüe lo que es importante para él en este asunto, y vea como puede negociar para ajustar la prioridad de él con la de Ud. De momento, si quisiera ir por las malas, y tuviera la intención que Ud indica, no necesita "sentarse a esperar ver el cadaver" de nadie; puede pedir él mismo la división judicial mediante subasta, y pujar. Con frecuencia, empeoramos la situación por comernos la cabeza y sacar conclusiones sobre lo que quieren los demás, sin habérselo preguntado.
reyesjesus: El problema que Ud tiene es de dinero. No parece que sus primos fueran a oponerse a vender si Uds dieran el precio acordado. Aunque en otro mensaje, dije que posiblemente sus primos valorasen como algo positivo mantener una porción de propiedad, me parece que hay otra razón de peso para la propuesta que les han hecho de mantener la propiedad indivisa y cobrar un alquiler, y es clara, Uds no pueden comprar.
Esto hace necesario plantearse alternativas, y ellos les han ofrecido una. ¿Qué alternativa quieren proponerles Uds? ¿Aplazar el pago de los 10.000 €? ¿Tienen posibilidades reales de reunir ese importe en un determinado plazo, por ejemplo 1 ó 2 años? ¿Se pueden comprometer a ello? Este es el quid de la cuestión.
Si quieren comprar la parte de sus primos, tienen que buscar la manera de reunir el precio. No vale sentarse con el problema en el regazo como si fuera un gatito, y esperar que nos lluevan las soluciones. Ejemplos de cosas que pueden hacer para ganar dinero: alquilar una ó dos habitaciones de la casa donde vive su madre; cuidar niños o ancianos (lo puede hacer su madre ó Ud, o las dos); si Ud o sus hermanos trabajan, hacer horas extras; buscar un trabajo complementario de fin de semana... Todas las posibilidades suponen un esfuerzo, un pequeño sacrificio; pero si no nos esforzamos nosotros mismos por aquello que nos interesa ¿quién lo va a hacer?
Sus primos, no.
