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Vivienda unifamiliar ayuntamiento considera que son más de una
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Vivienda unifamiliar ayuntamiento considera que son más de una
Hola
Os comento nuestro caso a ver si pudierais orientarnos porque nos han dado sólo 10 días para presentar alegaciones o ejecutan orden de derribo.
Vivienda unifamiliar recién construida. Proyecto, licencia, todo en orden. Al arquitecto defendía que durante la ejecución del proyecto pueden hacerse modificaciones que no modifiquen el proyecto original y que amplien la superficie construida. Las modificaciones sobre el proyecto original son:
- se hacen dos trasteros cumpliendo normativa en el sótano.
- se convierta una biblioteca en cocina auxiliar
Estas modificaciones aparecen en el proyecto de fin de obra visado por el colegio de arquitectos, pero el ayuntamiento dice que sólo es válido al proyecto inicial para el que concedió licencia. No hay modificaciones sustanciales más que eso. Ahora dice que eso no está incluido en el proyecto y que o lo corregimos o proceden al derribo.
¿Qué podemos hacer? ¿Hay alguna salida? ¿tiene el ayuntamiento razón?
Muchas gracias.
Os comento nuestro caso a ver si pudierais orientarnos porque nos han dado sólo 10 días para presentar alegaciones o ejecutan orden de derribo.
Vivienda unifamiliar recién construida. Proyecto, licencia, todo en orden. Al arquitecto defendía que durante la ejecución del proyecto pueden hacerse modificaciones que no modifiquen el proyecto original y que amplien la superficie construida. Las modificaciones sobre el proyecto original son:
- se hacen dos trasteros cumpliendo normativa en el sótano.
- se convierta una biblioteca en cocina auxiliar
Estas modificaciones aparecen en el proyecto de fin de obra visado por el colegio de arquitectos, pero el ayuntamiento dice que sólo es válido al proyecto inicial para el que concedió licencia. No hay modificaciones sustanciales más que eso. Ahora dice que eso no está incluido en el proyecto y que o lo corregimos o proceden al derribo.
¿Qué podemos hacer? ¿Hay alguna salida? ¿tiene el ayuntamiento razón?
Muchas gracias.
Si existe un único acceso a la vivienda y las distintas estancias, están comunicadas interiormente, que haya 2 o 3 cocinas y 2 o 3 baños, no implica que haya mas de una vivienda.
Otra cosa, es que se hubiera independizados la vivienda en 2 o 3 viviendas independientes, cada una con su propio acceso.
Otro tema aparte, es el aumento de superficie edificada, pero si eso no supone un incumplimiento de la normativa urbanística, el Ayuntamiento no debería hilar tan fino.
para eso es la documentación que se presenta como final y obtención de licencia de 1ª ocupación.
Otra cosa, es que se hubiera independizados la vivienda en 2 o 3 viviendas independientes, cada una con su propio acceso.
Otro tema aparte, es el aumento de superficie edificada, pero si eso no supone un incumplimiento de la normativa urbanística, el Ayuntamiento no debería hilar tan fino.
para eso es la documentación que se presenta como final y obtención de licencia de 1ª ocupación.
Muchas gracias por vuestras respuestas. La verdad, me quedo más tranquilo. No entendemos la actitud del ayuntamiento. Nos han obligado a recurrir a un abogado por este asunto. Todo está correcto, pero parece ser que ellos consideran que son más de una vivienda por tener 2 cocinas. La casa tiene un único acceso, hay dos zonas separadas por puertas. Todo es un único contrato (luz, agua, gas teléfono), un único propietario, pero nos han amenazado con derribo por ser una infracción urbanística que consideran grave. No entendemos esa agresividad.
Así que ahora mismo está en manos del abogado y el arquitecto para presentar las alegaciones y no sé si acabaremos en el juzgado o se darán cuenta que es absurdo lo que argumentan.
Muchas gracias por vuestros conocimientos.
Un saludo.
Así que ahora mismo está en manos del abogado y el arquitecto para presentar las alegaciones y no sé si acabaremos en el juzgado o se darán cuenta que es absurdo lo que argumentan.
Muchas gracias por vuestros conocimientos.
Un saludo.
yo también tengo la sospecha de que son dos unidades habitacionales independientes, de que todo parece indicar que se trata de dos viviendas ... pero eso no es suficiente, ni en derecho ni en arquitectura, para afirmar que no se trata de una vivienda unifamiliar
he proyectado algunas viviendas unifamiliares "especiales", obviamente para clientes con dinero, en las que, además de un cuerpo principal (grande y volumétricamente complejo), hay cuerpos habitacionales autónomos e independientes para hijos, invitados y servicio, además de construcciones para servicio de seguridad, oficina, nave de aperos, taller, garajes y pabellones ... y todo ello era una vivienda unifamiliar. En mi caso ha sido en fincas grandes, de las que se miden en Ha, dos casos en costa y una en interior.
¿cuantas puertas a la parcela?, muchas
¿cuantas puertas de la parcela al exterior?, cuatro la que menos de las tres
¿cuántas cocinas?, once en uno de los casos, y tres piscinas
el tema es que en este país, afortunadamente y para pesar de algunos técnicos municipales y de algunos políticos, no está regulada la relación de convivencia en la vivienda, de modo que no hay que ser parientes, ni hay juntarse a la cena o para ver la tele ... y la residencia de un individuo es su vivienda, y será unifamiliar en tanto constituya una unidad económica y registral, aunque con ese individuo convivan algunos de sus parientes, amigos, empleados, y cada uno de ellos mantenga cierto grado de privacidad por ser diferentes las edades, las apetencias, las culturas o las funciones
claro que dividir registralmente una vivienda unifamiliar no siempre es posible porque a menudo lo impide el planeamiento, pero ese no es el problema de estos tres clientes míos, ni previsiblemente será eso un problema para sus herederos
tampoco es un problema para algunos propietarios de La Moraleja, Aravaca, Pedralbes, etc
he proyectado algunas viviendas unifamiliares "especiales", obviamente para clientes con dinero, en las que, además de un cuerpo principal (grande y volumétricamente complejo), hay cuerpos habitacionales autónomos e independientes para hijos, invitados y servicio, además de construcciones para servicio de seguridad, oficina, nave de aperos, taller, garajes y pabellones ... y todo ello era una vivienda unifamiliar. En mi caso ha sido en fincas grandes, de las que se miden en Ha, dos casos en costa y una en interior.
¿cuantas puertas a la parcela?, muchas
¿cuantas puertas de la parcela al exterior?, cuatro la que menos de las tres
¿cuántas cocinas?, once en uno de los casos, y tres piscinas
el tema es que en este país, afortunadamente y para pesar de algunos técnicos municipales y de algunos políticos, no está regulada la relación de convivencia en la vivienda, de modo que no hay que ser parientes, ni hay juntarse a la cena o para ver la tele ... y la residencia de un individuo es su vivienda, y será unifamiliar en tanto constituya una unidad económica y registral, aunque con ese individuo convivan algunos de sus parientes, amigos, empleados, y cada uno de ellos mantenga cierto grado de privacidad por ser diferentes las edades, las apetencias, las culturas o las funciones
claro que dividir registralmente una vivienda unifamiliar no siempre es posible porque a menudo lo impide el planeamiento, pero ese no es el problema de estos tres clientes míos, ni previsiblemente será eso un problema para sus herederos
tampoco es un problema para algunos propietarios de La Moraleja, Aravaca, Pedralbes, etc
Hombre veo, ya sabemos que existen viviendas, parecidas a hoteles, pero no por ello deberán tener ningún problema si cumplen con la superficie edificable y número de viviendas por parcela determinadas en el planeamiento.
Quiero decir, el planeamiento no entra a establecer el número de departamentos que puedan contener las viviendas, pero si entra a regular la superficie máxima y la intensidad edificatoria un suelo de uso residencial, estableciendo categorías en función de la zona o composición de las parcelas.
Cito, a sabiendas que es una perogrullada.
Vivienda en edificación unifamiliar.
Vivienda bifamiliar.
Vivienda en edificación plurifamiliar o colectiva.
Quiero decir, el planeamiento no entra a establecer el número de departamentos que puedan contener las viviendas, pero si entra a regular la superficie máxima y la intensidad edificatoria un suelo de uso residencial, estableciendo categorías en función de la zona o composición de las parcelas.
Cito, a sabiendas que es una perogrullada.
Vivienda en edificación unifamiliar.
Vivienda bifamiliar.
Vivienda en edificación plurifamiliar o colectiva.
sí, Alga, pero eso es otra cosa ... y eso ocurre porque en este país, quizá porque somos unos pillos, los políticos tratan de limitar nuestras libertades
en las viviendas unifamiliares de las que te hablo no se considera como número de viviendas el número de núcleos habitacionales, sino que todo ello es una única vivienda
¿que hay que cumplir con los parámetros de edificabilidad?, sí, por supuesto
en lo de bifamiliar no siempre hay acuerdo interpretativo, pero en la unifamiliar está claro que es una unidad económica y registral ... y lo hay también en que la plurifamiliar es la susceptible de división horizontal en tantos elementos como unidades de uso independiente, hasta el punto que el conjunto de elementos vinculados constituyen una única unidad registral. Así, si el garaje o el trastero son elementos independientes, serán fincas registrales independientes ... pero, si para esa vivienda es obligatoria la dotación de aparcamiento y trastero, trastero y aparcamiento constan como anexos vinculados a la vivienda, y constituyen una única finca registral
porque no siempre es fácil entenderse, incluso en un mismo idioma, las normas, incluidos los planeamientos, suelen tener un apartado de definiciones, e incluso así no es fácil porque es frecuente un redacción deficiente. Has hablado de la plurifamiliar o colectiva porque, efectivamente, así, de uno u otro modo, o de ambos simultáneamente, suele estar definido en los planeamientos ... aunque yo creo que lo de colectiva debiera de reservarse a las residencias, a los alojamientos de larga duración, en general en régimen de alquiler, en los que el núcleo habitacional individual es dependiente de los espacios y servicios del conjunto.
no es fácil acotarlo todo, e incluso no creo que sea bueno hacerlo porque cada día surgen nuevas ideas y nuevas formas de relación que deben de tener cabida en el marco legal ... y el estado no debe ser excesivamente interventor
para no alejarnos del tema, lo planteado por jlx tiene pinta de que, en interpretación común, realmente son dos viviendas y nacen con vocación de independencia ... pero eso no quita de que, tanto él como su arquitecto, pueden mantener que es una vivienda unifamiliar, una unidad económica y registral indivisible. Y ahí termina su exposición, porque será la Administración quien haya de probar lo contrario, y no puede hacerlo porque la sospecha sobre una intención no es razón suficiente, porque no están reguladas las relaciones espaciales de la convivencia.
Lo más que existe son unas normas de habitabilidad, que realmente tratan de garantizar, al cliente-comprador-usuario, una calidad espacial y de dotaciones, y es así porque en este país la mayoría reside en viviendas en cuyo proyecto no ha participado.
supongo que la vivienda de jlx, con sus dos cocinas, cumple las normas de habitabilidad
personalmente estoy en contra de la aplicación de las normas de habitabilidad en aquellas viviendas cuya composición se ha acomodado a los deseos de sus propietarios, y, si pretenden mantener esas garantías al mercado, podrían añadir una nota registral de "no adaptada a las normas de habitabilidad vigentes"
en las viviendas unifamiliares de las que te hablo no se considera como número de viviendas el número de núcleos habitacionales, sino que todo ello es una única vivienda
¿que hay que cumplir con los parámetros de edificabilidad?, sí, por supuesto
en lo de bifamiliar no siempre hay acuerdo interpretativo, pero en la unifamiliar está claro que es una unidad económica y registral ... y lo hay también en que la plurifamiliar es la susceptible de división horizontal en tantos elementos como unidades de uso independiente, hasta el punto que el conjunto de elementos vinculados constituyen una única unidad registral. Así, si el garaje o el trastero son elementos independientes, serán fincas registrales independientes ... pero, si para esa vivienda es obligatoria la dotación de aparcamiento y trastero, trastero y aparcamiento constan como anexos vinculados a la vivienda, y constituyen una única finca registral
porque no siempre es fácil entenderse, incluso en un mismo idioma, las normas, incluidos los planeamientos, suelen tener un apartado de definiciones, e incluso así no es fácil porque es frecuente un redacción deficiente. Has hablado de la plurifamiliar o colectiva porque, efectivamente, así, de uno u otro modo, o de ambos simultáneamente, suele estar definido en los planeamientos ... aunque yo creo que lo de colectiva debiera de reservarse a las residencias, a los alojamientos de larga duración, en general en régimen de alquiler, en los que el núcleo habitacional individual es dependiente de los espacios y servicios del conjunto.
no es fácil acotarlo todo, e incluso no creo que sea bueno hacerlo porque cada día surgen nuevas ideas y nuevas formas de relación que deben de tener cabida en el marco legal ... y el estado no debe ser excesivamente interventor
para no alejarnos del tema, lo planteado por jlx tiene pinta de que, en interpretación común, realmente son dos viviendas y nacen con vocación de independencia ... pero eso no quita de que, tanto él como su arquitecto, pueden mantener que es una vivienda unifamiliar, una unidad económica y registral indivisible. Y ahí termina su exposición, porque será la Administración quien haya de probar lo contrario, y no puede hacerlo porque la sospecha sobre una intención no es razón suficiente, porque no están reguladas las relaciones espaciales de la convivencia.
Lo más que existe son unas normas de habitabilidad, que realmente tratan de garantizar, al cliente-comprador-usuario, una calidad espacial y de dotaciones, y es así porque en este país la mayoría reside en viviendas en cuyo proyecto no ha participado.
supongo que la vivienda de jlx, con sus dos cocinas, cumple las normas de habitabilidad
personalmente estoy en contra de la aplicación de las normas de habitabilidad en aquellas viviendas cuya composición se ha acomodado a los deseos de sus propietarios, y, si pretenden mantener esas garantías al mercado, podrían añadir una nota registral de "no adaptada a las normas de habitabilidad vigentes"
Hola
Veo, quiero agradecerte enormemente tus exposiciones porque describen perfectamente nuestra situación, y, además, abarcan todos los puntos.
Es una vivienda unifamiliar con un sólo contrato para todos los servicios y un sólo dueño, mi padre. Todos los que allí vivimos somos familia directa. No somos gente de dinero, pero hemos tenido esta oportunidad y, tal como están las cosas, pensamos que había espacio para, dentro de la vivienda, hacer dos zonas que pudieran tener intimidad y cierta independencia entre ellas. De ahí lo de construir una cocina en la zona no principal.
Tenemos todo en regla. No se ha excedido el límite de edificabilidad, nos han dado la licencia pagando una muy buena cantidad de dinero. Lo único que difiere del proyecto para el que se concedió licencia es que hay una cocina de más y se han puesto puerta a dos huecos que quedaban abajo en el garaje para poder usarlos como trasteros. Todas estas modificaciones se han reflejado en el proyecto de fin de obra, nada se ha hecho a escondidas para que no se entere el ayuntamiento.
Efectivamente yo hago vida en una zona y mis padres en la otra zona. Entramos por la misma puerta (único acceso), mi padre es el propietario de la casa y sólo se ha buscado dar cierta intimidad e independencia a zonas de la vivienda. Que esa independencia de zonas ya figura en el proyecto para el que se concedió licencia, pero los técnicos al entrar en la casa y tener la sensación de que podían vivir dos familias allí de forma separada ha considerado que son dos viviendas y que es contrario a normativa. Cuando lo único que cambia es que hay una cocina de más. Del resto no se ha tocado nada, ni una pared, ni una escalera, nada de nada.
De nuevo os agradezco vuestras respuestas porque me han servido para estar más tranquilo.
Un saludo.
Veo, quiero agradecerte enormemente tus exposiciones porque describen perfectamente nuestra situación, y, además, abarcan todos los puntos.
Es una vivienda unifamiliar con un sólo contrato para todos los servicios y un sólo dueño, mi padre. Todos los que allí vivimos somos familia directa. No somos gente de dinero, pero hemos tenido esta oportunidad y, tal como están las cosas, pensamos que había espacio para, dentro de la vivienda, hacer dos zonas que pudieran tener intimidad y cierta independencia entre ellas. De ahí lo de construir una cocina en la zona no principal.
Tenemos todo en regla. No se ha excedido el límite de edificabilidad, nos han dado la licencia pagando una muy buena cantidad de dinero. Lo único que difiere del proyecto para el que se concedió licencia es que hay una cocina de más y se han puesto puerta a dos huecos que quedaban abajo en el garaje para poder usarlos como trasteros. Todas estas modificaciones se han reflejado en el proyecto de fin de obra, nada se ha hecho a escondidas para que no se entere el ayuntamiento.
Efectivamente yo hago vida en una zona y mis padres en la otra zona. Entramos por la misma puerta (único acceso), mi padre es el propietario de la casa y sólo se ha buscado dar cierta intimidad e independencia a zonas de la vivienda. Que esa independencia de zonas ya figura en el proyecto para el que se concedió licencia, pero los técnicos al entrar en la casa y tener la sensación de que podían vivir dos familias allí de forma separada ha considerado que son dos viviendas y que es contrario a normativa. Cuando lo único que cambia es que hay una cocina de más. Del resto no se ha tocado nada, ni una pared, ni una escalera, nada de nada.
De nuevo os agradezco vuestras respuestas porque me han servido para estar más tranquilo.
Un saludo.
Sin duda será tu abogado quien mejor puede asesorarte, a mí me da la sensación que haciendo un modificado del proyecto incluyendo la cocina y las puertas de los trasteros y solicitando licencia para dicho modificado pasaras por caja, quedaría el problema resuelto.
Que el arquitecto haya incluido todo ello en el certificado de fin de obra no justifica que, si los técnicos municipales informan desfavorablente las obras realizadas, ademas de denegarte la licencia de primera ocupación, el alcalde puede verse obligado a noticarte la iniciación de un procedimiento de legalización con la finalidad indicada.
Si la solución es la que te indico y pareces apuntar en el primer post, creo que merece la pena valorar las consecuencias de pleitear con el ayuntamiento por ese motivo.
En cualquier caso, mi deseo es que todo se desarrolle satisfactoriamente.
Que el arquitecto haya incluido todo ello en el certificado de fin de obra no justifica que, si los técnicos municipales informan desfavorablente las obras realizadas, ademas de denegarte la licencia de primera ocupación, el alcalde puede verse obligado a noticarte la iniciación de un procedimiento de legalización con la finalidad indicada.
Si la solución es la que te indico y pareces apuntar en el primer post, creo que merece la pena valorar las consecuencias de pleitear con el ayuntamiento por ese motivo.
En cualquier caso, mi deseo es que todo se desarrolle satisfactoriamente.
Lo más curioso de todo es que ya tenemos licencia de primera ocupación, porque no ha sido obra nueva, ha sido ampliación de la casa que ya existía construida. Cuando solicitamos la licencia de primera ocupación el ayuntamiento nos dijo que no hacía falta porque era ampliación.
Todo esto ha surgido cuando para registrar la nueva vivienda (ampliación de la ya existente) nos han pedido un certificado de primera ocupación y es cuando los técnicos se han personado en la casa. Nosotros tenemos todo ya dado de alta porque ya teníamos primera ocupación.
Todo esto ha surgido cuando para registrar la nueva vivienda (ampliación de la ya existente) nos han pedido un certificado de primera ocupación y es cuando los técnicos se han personado en la casa. Nosotros tenemos todo ya dado de alta porque ya teníamos primera ocupación.
Ojalá nos hubieran dado la opción de legalizar las irregularidades porque esto ya se habría solucionado. Pero la única opción que nos han dado es derribarlas. Quitar la cocina me supondría perder unos 5000€, quitar electrodomésticos, quitar canalización del agua, quitar alicatado (esto es lo que me exigen); y prefiero emplear eso en un abogado por una situación que considero injusta y desproporcionada. Incluso en las notificación que han enviado incluyen sentencias del tribunal supremo indicando que pueden proceder al derribo sin que hayan cumplido los 2 meses que estipula la ley si la irregularidad es grave y manifiesta. Y la irregularidad grave y manifiesta es que consideran que son dos viviendas por tener dos cocinas y dos zonas habitables.
Gracias por tus palabras, alga, yo también espero que se resuelva de la mejor forma.
Gracias por tus palabras, alga, yo también espero que se resuelva de la mejor forma.
