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Viviendas turisticas
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Viviendas turisticas
Gracias de antemano por leerme y por su aportación desinteresada.
En la comunidad hay una vivienda turística. Los propietarios están molestos y han convocado una junta para prohibir esas viviendas y cambiar los estarutos saliendo
por mayoría de 3/5. ¿ se pueden cambiar los estatutos habiendo ya una vivienda turística? Porque supongo que en este caso no se le puede prohibir con carácter retroactivo. ¿ no sería discriminatorio para el resto que no van a poder hacerlo mientras esa vivienda si pueda?
En la comunidad hay una vivienda turística. Los propietarios están molestos y han convocado una junta para prohibir esas viviendas y cambiar los estarutos saliendo
por mayoría de 3/5. ¿ se pueden cambiar los estatutos habiendo ya una vivienda turística? Porque supongo que en este caso no se le puede prohibir con carácter retroactivo. ¿ no sería discriminatorio para el resto que no van a poder hacerlo mientras esa vivienda si pueda?
Sacado del Memento Propiedad Horizontal de Lefebvre: "La Ley sí permite a la comunidad de propietarios adoptar medidas restrictivas para el derecho dominical en lo que se refiere a la actividad de alquiler de viviendas para uso turístico, sin necesidad de unanimidad, como sí lo exige la prohibición de esta actividad en los estatutos.
Se establece así que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta misma mayoría se requiere para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
La norma utiliza el término «limitar», lo que ha dado pie a dos interpretaciones doctrinales:
- la que entiende que limitar solo significa regular la forma de ejercicio; y
- la que entiende que se puede prohibir la actividad.
Si bien ello implica que la comunidad de propietarios puede establecer limitaciones o condiciones a dicha actividad, sin que ello implique la prohibición absoluta para llevar a cabo dicha actividad por el propietario, pues para prohibir la actividad se requiere hacerlo estatutariamente y con la unanimidad de propietarios y de cuotas.
A día de hoy todavía no existe suficiente práctica jurídica y doctrina jurisprudencial para determinar el sentido de esta expresión, pero el Tribunal Supremo ha determinado que el alquiler de viviendas turísticas puede considerarse una actividad económica de carácter comercial, profesional o empresarial y, por ello, prohibirse en aquellas comunidades que no permitan las mismas en sus estatutos. Siendo el acuerdo que se pretende impugnar en este caso concreto anterior a la modificación de la LPH art.17.12 por el RDL 7/2019, que rebaja a tres quintas partes la mayoría necesaria para que una comunidad pueda prohibir el destino de las viviendas que la integran al alquiler turístico, un acuerdo de este tipo, a falta de previsión en los estatutos, hubiera requerido su modificación y, para ello, la unanimidad (TS 29-11-23, 27-11-23).
No obstante, para que puedan considerarse válidas este tipo de cláusulas, las restricciones deben ser proporcionales, limitadas a una causa justificada y atender a un bien común del total de propietarios. De otro modo, podría entenderse que existe un acuerdo adoptado con un uso abusivo del derecho (LPH art.18.1.c). El criterio para no considerar abusiva una cláusula limitativa o restrictiva de derechos es que obedezcan a la protección del interés general de la comunidad (TS 15-6-18).
La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos solo puede acordarse por mayoría de tres quintos si se refiere, exclusivamente, a la actividad regulada en la LAU art.5.e y en idénticos términos, y no a otras actividades como hospederías o residencia de estudiantes (Resolución de la DGSJFP 7-11-22).
Si todos los propietarios, por unanimidad, acuerdan restringir o prohibir la actividad turística en la finca, esta restricción sería legítima y aplicable a todos ellos, cuando dicha limitación quede recogida en los estatutos de la comunidad e inscrita en el Registro de la Propiedad. Si los estatutos están inscritos, los terceros que adquieran un inmueble en la finca deben respetar dicha norma. El problema surge si el acuerdo se adopta con posterioridad y no se inscribe en el Registro ¿Sería oponible a un tercer adquirente? A nuestro entender habría que probar que el comprador tenía conocimiento del acuerdo adoptado, por el medio que sea.
Si bien la norma regula las mayorías necesarias para la adopción de estas cláusulas, no se regulan las requeridas para la supresión de esta limitación, aunque se entiende que se requiere la misma mayoría."
Se establece así que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta misma mayoría se requiere para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
La norma utiliza el término «limitar», lo que ha dado pie a dos interpretaciones doctrinales:
- la que entiende que limitar solo significa regular la forma de ejercicio; y
- la que entiende que se puede prohibir la actividad.
Si bien ello implica que la comunidad de propietarios puede establecer limitaciones o condiciones a dicha actividad, sin que ello implique la prohibición absoluta para llevar a cabo dicha actividad por el propietario, pues para prohibir la actividad se requiere hacerlo estatutariamente y con la unanimidad de propietarios y de cuotas.
A día de hoy todavía no existe suficiente práctica jurídica y doctrina jurisprudencial para determinar el sentido de esta expresión, pero el Tribunal Supremo ha determinado que el alquiler de viviendas turísticas puede considerarse una actividad económica de carácter comercial, profesional o empresarial y, por ello, prohibirse en aquellas comunidades que no permitan las mismas en sus estatutos. Siendo el acuerdo que se pretende impugnar en este caso concreto anterior a la modificación de la LPH art.17.12 por el RDL 7/2019, que rebaja a tres quintas partes la mayoría necesaria para que una comunidad pueda prohibir el destino de las viviendas que la integran al alquiler turístico, un acuerdo de este tipo, a falta de previsión en los estatutos, hubiera requerido su modificación y, para ello, la unanimidad (TS 29-11-23, 27-11-23).
No obstante, para que puedan considerarse válidas este tipo de cláusulas, las restricciones deben ser proporcionales, limitadas a una causa justificada y atender a un bien común del total de propietarios. De otro modo, podría entenderse que existe un acuerdo adoptado con un uso abusivo del derecho (LPH art.18.1.c). El criterio para no considerar abusiva una cláusula limitativa o restrictiva de derechos es que obedezcan a la protección del interés general de la comunidad (TS 15-6-18).
La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos solo puede acordarse por mayoría de tres quintos si se refiere, exclusivamente, a la actividad regulada en la LAU art.5.e y en idénticos términos, y no a otras actividades como hospederías o residencia de estudiantes (Resolución de la DGSJFP 7-11-22).
Si todos los propietarios, por unanimidad, acuerdan restringir o prohibir la actividad turística en la finca, esta restricción sería legítima y aplicable a todos ellos, cuando dicha limitación quede recogida en los estatutos de la comunidad e inscrita en el Registro de la Propiedad. Si los estatutos están inscritos, los terceros que adquieran un inmueble en la finca deben respetar dicha norma. El problema surge si el acuerdo se adopta con posterioridad y no se inscribe en el Registro ¿Sería oponible a un tercer adquirente? A nuestro entender habría que probar que el comprador tenía conocimiento del acuerdo adoptado, por el medio que sea.
Si bien la norma regula las mayorías necesarias para la adopción de estas cláusulas, no se regulan las requeridas para la supresión de esta limitación, aunque se entiende que se requiere la misma mayoría."
Según tengo entendido (se aceptan correcciones, faltaría más) tendría carácter retroactivo si se aprobara por unanimidad, cosa que evidentemente no va a ocurrir si hay un propietario con una vivienda turística, y no tendría carácter retroactivo para las que estén ya debidamente registradas como tales. ¿Cree que es discriminatorio contra los que no la tienen? Pues voten ustedes en contra, si tienen planeado tenerlas algún día como alquiler turístico; si votan a favor es que la mayoría está decidiendo que no pueda establecerse ninguna más.
Yo he votado en contra de la prohibición por el hecho de que ya hay una. Yo no tengo interés en poner ninguna vivienda turística pero no me parece justo que siga habiendo la que ya está y los demás no puedan. También se habló de aumentarles la cuota pero eso no salió. Cosa curiosa es que los administradores estén de acuerdo en esa medida pero no creo que ellos paguen más cuota por estar en un piso donde hay afluencia de gente constantemente. Cosas de poca coherencia.
A mí sí que me parece justo, aunque estamos hablando ya de conceptos muy genéricos y subjetivos de derecho; si quien tiene esa vivienda turística la compró con ese fin, cuando era legal, y pidió los permisos en plena legalidad, no puede ir la comunidad ahora a impedirle lo que podía hacer, si no hay ningún cambio legal que ilegalice esa actividad, o no habría ninguna seguridad jurídica en nada que involucrara una propiedad horizontal. Un cambio de ley puede hacer ilegal lo que no lo era, pero la opinión de tu vecino del quinto, pues hombre... Imagínate que te compras una casa para poner oficinas, o un bar en el bajo, o lo que sea, nadie te lo impide y les parece bien, pero al día siguiente los vecinos por mayoría te obligan a cerrarlo. Puessss... Lo que sí se puede hacer es establecer una nueva norma que no tenga carácter retroactivo. Es que si la ley fuera de otra manera y permitiera a las comunidades retirar autorizaciones ya otorgadas por un poder público, estoy casi seguro de que eso caería en el constitucional.
Que tras eso un vecino sí puede hacerlo y otro no; bien, como puedes deducirte por adquisición de vivienda si la adquiriste hasta cierto año, pero no después, o como puedes ponerte una farmacia si no hay ninguna en una calle, pero no otro que venga después poner otra justo al lado. No siempre porque uno pueda desarrollar una actividad o tener cierto "derecho" pueden ya desarrollarla todos sin limitación, o que no lo tenga nadie. Que "a veces" puede resultar en diferencias de trato, pues sí, que en general no pueden darse, pero hay excepciones de mayor valor a tener en cuenta que pueden permitirlo en determinadas ocasiones, cuando nos topamos con temas de retroactividad y derechos adquiridos. Se convertiría todo en un auténtico infierno sin ninguna seguridad jurídica, de otra manera.
Que tras eso un vecino sí puede hacerlo y otro no; bien, como puedes deducirte por adquisición de vivienda si la adquiriste hasta cierto año, pero no después, o como puedes ponerte una farmacia si no hay ninguna en una calle, pero no otro que venga después poner otra justo al lado. No siempre porque uno pueda desarrollar una actividad o tener cierto "derecho" pueden ya desarrollarla todos sin limitación, o que no lo tenga nadie. Que "a veces" puede resultar en diferencias de trato, pues sí, que en general no pueden darse, pero hay excepciones de mayor valor a tener en cuenta que pueden permitirlo en determinadas ocasiones, cuando nos topamos con temas de retroactividad y derechos adquiridos. Se convertiría todo en un auténtico infierno sin ninguna seguridad jurídica, de otra manera.
