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Votaciones elegir mandos garages
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Por lo que hasta aquí he expuesto, es evidente que tu consulta, Damaot, queda supeditada a la descripción que tienes en el Título Constitutivo, así como a lo establecido en las Bases del Contrato de Adjudicación previo a la escritura.
Está claro, desde mi punto de vista, que por el destino mixto (Residencial - Pro horas) al que está destinado, debe existir en esos documentos una rigurosa descripción del reparto de gastos en ese garaje, pues no se concibe que los compradores residenciales lo hayan adquirido sin información previa de los gastos comunes que afrontarán, habida cuenta de que vigilantes, barreras, y ascensores, tienen un servicio preferencial a la gestión de la zona de alquiler por horas.
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Por lo que hasta aquí he expuesto, es evidente que tu consulta, Damaot, queda supeditada a la descripción que tienes en el Título Constitutivo, así como a lo establecido en las Bases del Contrato de Adjudicación previo a la escritura.
Está claro, desde mi punto de vista, que por el destino mixto (Residencial - Pro horas) al que está destinado, debe existir en esos documentos una rigurosa descripción del reparto de gastos en ese garaje, pues no se concibe que los compradores residenciales lo hayan adquirido sin información previa de los gastos comunes que afrontarán, habida cuenta de que vigilantes, barreras, y ascensores, tienen un servicio preferencial a la gestión de la zona de alquiler por horas.
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A tu pregunta sobre las votaciones, y salvo que se haya constituído como dos comunidades independientes, por la experiencia acumulada te puedo confirmar que la empresa concesionaria tiene UN VOTO, solamente uno, arropado por una cuota que será, según lo antedicho y lo que has expuesto en tu pregunta, la del 50 % que expresas más todas las plazas que aún no haya "vendido" en la zona de residentes.
De aquí debes extraer ambos datos para la doble mayoría requerida en el nombramiento. Cunta los votos obtenidos por cada candidato por un lado (recuerda, concesionaria 1 Voto), y luego recuenta las cuotas que cada voto representa.
El nombramiento será válido si alcanza el 50 1 en votos y cuotas, y no hay nombramiento válido si no se alcanzara dicha doble cifra...
A tu pregunta sobre las votaciones, y salvo que se haya constituído como dos comunidades independientes, por la experiencia acumulada te puedo confirmar que la empresa concesionaria tiene UN VOTO, solamente uno, arropado por una cuota que será, según lo antedicho y lo que has expuesto en tu pregunta, la del 50 % que expresas más todas las plazas que aún no haya "vendido" en la zona de residentes.
De aquí debes extraer ambos datos para la doble mayoría requerida en el nombramiento. Cunta los votos obtenidos por cada candidato por un lado (recuerda, concesionaria 1 Voto), y luego recuenta las cuotas que cada voto representa.
El nombramiento será válido si alcanza el 50 1 en votos y cuotas, y no hay nombramiento válido si no se alcanzara dicha doble cifra...
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Por último, y en base a la experiencia que he tenido, lo más deseable es que la Comunidad esté dirigida por los usuarios que han comprado plaza, sea éste el número que sea, sin permitirle a la empresa manejar la Comunidad a su antojo sin la supervisión de un Presidente de cuota minoritaria, y un administrador cuya independencia la tengais clara, bien por referencias fiables, bien por buscarlo, proponerlo y aprobarlo los compradores.
La actitud de la empresa de imponeros a un Presidente o un Administrador que ellos conocen diría muy poco en su favor.
Todo ello a salvo de mejor opinión, claro.
Y por cierto, es mejor que hables de "cargos" y no de mandos, se confunden con el mando a distancia de la puerta del garaje.
Saludos.
Por último, y en base a la experiencia que he tenido, lo más deseable es que la Comunidad esté dirigida por los usuarios que han comprado plaza, sea éste el número que sea, sin permitirle a la empresa manejar la Comunidad a su antojo sin la supervisión de un Presidente de cuota minoritaria, y un administrador cuya independencia la tengais clara, bien por referencias fiables, bien por buscarlo, proponerlo y aprobarlo los compradores.
La actitud de la empresa de imponeros a un Presidente o un Administrador que ellos conocen diría muy poco en su favor.
Todo ello a salvo de mejor opinión, claro.
Y por cierto, es mejor que hables de "cargos" y no de mandos, se confunden con el mando a distancia de la puerta del garaje.
Saludos.
Hola, Lexis:
Sabes muy bien que no está recogido, pero cuando una comunidad de usuarios, como es éste caso, se puede constituir para su funcionamiento como Comunidad de Propietarios bajo la LPH, así lo acuerdan las partes contratantes, el Notario, el Registrador de la Propiedad, y hasta Hacienda, debe ser legal ¿No?
Quizá alguien más enterado nos diga en virtud de qué Legislación puede incluirse este supuesto, yo no lo sé, pero no dudo de ello.
Sé que lo que te preocupa es las consecuencias de que te consideren a todos los efectos propietario sin serlo realmente, con lo que no se debería cargar con, por ejemplo, el IBI, o el Impuesto sobre el Patrimonio.
Pero sí eres propietario de un derecho real de dominio sobre un bien, del que puedes disponer libremente, venderlo, alquilar, transmitir por herencia, etc..
Y creo que la LPH es la Legislación más acorde aplicable para el desarrollo de lo que, al fin y al cabo, no deja de ser una Comunidad.
Para Drae y Epla, sepais que yo, como Damaot, también he entrado aqui para aprender, y compartir experiencias, nadie es perfecto.
Saludos
Sabes muy bien que no está recogido, pero cuando una comunidad de usuarios, como es éste caso, se puede constituir para su funcionamiento como Comunidad de Propietarios bajo la LPH, así lo acuerdan las partes contratantes, el Notario, el Registrador de la Propiedad, y hasta Hacienda, debe ser legal ¿No?
Quizá alguien más enterado nos diga en virtud de qué Legislación puede incluirse este supuesto, yo no lo sé, pero no dudo de ello.
Sé que lo que te preocupa es las consecuencias de que te consideren a todos los efectos propietario sin serlo realmente, con lo que no se debería cargar con, por ejemplo, el IBI, o el Impuesto sobre el Patrimonio.
Pero sí eres propietario de un derecho real de dominio sobre un bien, del que puedes disponer libremente, venderlo, alquilar, transmitir por herencia, etc..
Y creo que la LPH es la Legislación más acorde aplicable para el desarrollo de lo que, al fin y al cabo, no deja de ser una Comunidad.
Para Drae y Epla, sepais que yo, como Damaot, también he entrado aqui para aprender, y compartir experiencias, nadie es perfecto.
Saludos
Damaot:
Algo muy importante es pensar que los compradores del derecho no son propieatrios, de acuerdo, pero tampoco la empresa promotora es propietaria del otro 50%, puesto que es titular de la Concesión Demanial sobre el terreno, no es titular de éste mismo, puesto que al ser terreno público, el propietario será el Ayuntamiento o la institución pública que sea la verdader propietaria.
Por tanto, entiendo que debemos reducir el asunto a la validez de la votación del 50% 0,5%, de sólo dos votos, el de la promotora y el de un comprador de plaza, para darle la Presidencia a la empresa, o mejor dicho a su gerente.
Por ahi se ha dicho que el cargo no es delegable, por tanto el Presidente sería el responsable de la empresa, no quien éste designe para ello.
De todas formas, tampoco me has aclarado si existe descripción de gastos y reparto de los mismos en función del destino de cada plaza, residente o alquiler por horas...
Seguiremos en ello, aunque nadie nos ha aportado datos legales sobre la aplicabilidad de la LPH a la Concesión Demanial...
Saludos.
Algo muy importante es pensar que los compradores del derecho no son propieatrios, de acuerdo, pero tampoco la empresa promotora es propietaria del otro 50%, puesto que es titular de la Concesión Demanial sobre el terreno, no es titular de éste mismo, puesto que al ser terreno público, el propietario será el Ayuntamiento o la institución pública que sea la verdader propietaria.
Por tanto, entiendo que debemos reducir el asunto a la validez de la votación del 50% 0,5%, de sólo dos votos, el de la promotora y el de un comprador de plaza, para darle la Presidencia a la empresa, o mejor dicho a su gerente.
Por ahi se ha dicho que el cargo no es delegable, por tanto el Presidente sería el responsable de la empresa, no quien éste designe para ello.
De todas formas, tampoco me has aclarado si existe descripción de gastos y reparto de los mismos en función del destino de cada plaza, residente o alquiler por horas...
Seguiremos en ello, aunque nadie nos ha aportado datos legales sobre la aplicabilidad de la LPH a la Concesión Demanial...
Saludos.
Ra07 .
creo entenderte que el cesionario 50% y el
usufructuario-arrendatario o como le llamemos, =,50) tienen 2 votos.
el otro aspirante a presiodente tiene 18, luego, por esa regla de tres, éste último será el nuevo presidente, ?si no no¿
RA07, en algun lugar, que ahora no encuentro hemos dejado Stand bye a otro colega perteneciente a una comunidad creada por un contratista que no ha vendido todos los pisos, ?puedes decirte donde está¿ No le has contestado y sí a mí, ?puedes actualizarlo¿ gracias.
creo entenderte que el cesionario 50% y el
usufructuario-arrendatario o como le llamemos, =,50) tienen 2 votos.
el otro aspirante a presiodente tiene 18, luego, por esa regla de tres, éste último será el nuevo presidente, ?si no no¿
RA07, en algun lugar, que ahora no encuentro hemos dejado Stand bye a otro colega perteneciente a una comunidad creada por un contratista que no ha vendido todos los pisos, ?puedes decirte donde está¿ No le has contestado y sí a mí, ?puedes actualizarlo¿ gracias.
No existe aplicabilidad de la LPH a las concesiones demaniales.
Los casos conocidos funcionan como asociaciones con nombre varios : "Agrupación de."... Grupo de...
"Unión de artesanos".... etc.
Aunque tienen estatutos, juntas, presidente, secretario, etc.... como las SSAA. o las SSLL, o las comunidades.
Los casos conocidos funcionan como asociaciones con nombre varios : "Agrupación de."... Grupo de...
"Unión de artesanos".... etc.
Aunque tienen estatutos, juntas, presidente, secretario, etc.... como las SSAA. o las SSLL, o las comunidades.
Sidi, Lexis, RA07, espero que en la próxima semana os puedo dar noticias; me voy a ver al arquitecto de Hacienda , porque no se si sabreis, estamos constituidos cada uno de los usufructuarios de garages como sujetos afectos al Ibi y allí tenemos el expediente; debe haber una chaopuza gorda entre el Excmo. Ayuntamiento,el cesionario y nosotros.
A decir verdad, si salvamos esta relacion directa, no debemos pagar el ibi y en consecuencia el camino debe ir por el que marca Sidi.
Gracias por el interés de todos.
RA07, te recuerdo mi segundo párrafo dia 17.2.
A decir verdad, si salvamos esta relacion directa, no debemos pagar el ibi y en consecuencia el camino debe ir por el que marca Sidi.
Gracias por el interés de todos.
RA07, te recuerdo mi segundo párrafo dia 17.2.
Damaot, recuerdo esa otra comunidad creada por el contratista, pero no me acuerdo en que post se puso esa consulta. Echaré un vistazo a ver si lo encuentro.
Vamos a ver, Damaot, el quid de la cuestión está en la validez de ese nombramiento de Presidente de la concesionaria.
Ese nombramiento no ha sido válido, puesto que no ha obtenido mayoría de votos, aunque sí de cuotas.
Pero la LPH establece claramente que la elección de Presidente se hara mediante la aplicación del Art. 17, 3º, doble mayoría de votos y cuotas.
Vayamos al caso más desfavorable para vosotros, acuerdo votado en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes.
Dices que asistieron 25 en total. Vamos a calcular cada plaza de garaje residente con un coeficiente aproximado de 50/350 = 0,00285 %
Propuesta de nombramiento para (A) Concesionario
-- A FAVOR
Concesionaria (2 Plantas, 50%) 1 voto 50%
2 Propietarios Varias Plazas 2 votos 10%
TOTAL_____ 3 votos 60%
---EN CONTRA
22 Propietarios residentes 22 votos 0.00285%
TOTAL 22 votos 0.0627%
Como ves, la concesionaria no obtiene mayoría de votos, y vosotros teneis los votos, pero no alcanzais mayoría de cuotas.
En la votación que tú has descrito al principio, no se puede tomar el acuerdo de nombrar Presidente, por lo que cualquiera de las partes puede acudir en Primera Instancia al Juez para que, mediante Juicio de Equidad, despues de oir a los contradictores en comparecencia simultánea, supla la falta de acuerdo.
Dicha decisión es al mismo tiempo recurrible ante la AP.
Esto es lo que sé del asunto, hasta el momento.
También me interesa mucho este tema.
Saludos.
Vamos a ver, Damaot, el quid de la cuestión está en la validez de ese nombramiento de Presidente de la concesionaria.
Ese nombramiento no ha sido válido, puesto que no ha obtenido mayoría de votos, aunque sí de cuotas.
Pero la LPH establece claramente que la elección de Presidente se hara mediante la aplicación del Art. 17, 3º, doble mayoría de votos y cuotas.
Vayamos al caso más desfavorable para vosotros, acuerdo votado en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes.
Dices que asistieron 25 en total. Vamos a calcular cada plaza de garaje residente con un coeficiente aproximado de 50/350 = 0,00285 %
Propuesta de nombramiento para (A) Concesionario
-- A FAVOR
Concesionaria (2 Plantas, 50%) 1 voto 50%
2 Propietarios Varias Plazas 2 votos 10%
TOTAL_____ 3 votos 60%
---EN CONTRA
22 Propietarios residentes 22 votos 0.00285%
TOTAL 22 votos 0.0627%
Como ves, la concesionaria no obtiene mayoría de votos, y vosotros teneis los votos, pero no alcanzais mayoría de cuotas.
En la votación que tú has descrito al principio, no se puede tomar el acuerdo de nombrar Presidente, por lo que cualquiera de las partes puede acudir en Primera Instancia al Juez para que, mediante Juicio de Equidad, despues de oir a los contradictores en comparecencia simultánea, supla la falta de acuerdo.
Dicha decisión es al mismo tiempo recurrible ante la AP.
Esto es lo que sé del asunto, hasta el momento.
También me interesa mucho este tema.
Saludos.
Sidi y Lexis: Estais equivocados en este asunto.
Yo tengo una plaza en un garaje así, desde hace varios años, y está legalizada, escriturada ante Notario, incrita en el Registro, y funcionando bajo la LPH. Cuando se acabe el plazo por el cual hemos comprado,acabará al mismo tiempo la Concesión Demanial a la empresa concesionaria-promotora, por lo cual revertirá el dominio directamente al Ayuntamiento.
Aún no se ha librado IBI por ese dominio, quizá por que aún no lo han llevado al Catastro al quedar todavía plazas sin vender, pero ese impuesto nos lo han asignado a los usuarios en la Escritura.
Y aqui os diré que respecto al IBI sí tengo mis dudas razonables, puesto que no soy propietario, sino usufructuario de un bien inmueble, y por tanto no sé si soy sujeto pasivo del Impuesto.
Sin embargo, también es perfectamente legal cargar en el Contrato el IBI al inquilino de un local de negocio (uso distinto a vivienda), si así lo acuerdan las partes, ya que prima la voluntad de las partes en dicha modalidad de Contrato de Arrendamiento.
Saludos a los dos.
Yo tengo una plaza en un garaje así, desde hace varios años, y está legalizada, escriturada ante Notario, incrita en el Registro, y funcionando bajo la LPH. Cuando se acabe el plazo por el cual hemos comprado,acabará al mismo tiempo la Concesión Demanial a la empresa concesionaria-promotora, por lo cual revertirá el dominio directamente al Ayuntamiento.
Aún no se ha librado IBI por ese dominio, quizá por que aún no lo han llevado al Catastro al quedar todavía plazas sin vender, pero ese impuesto nos lo han asignado a los usuarios en la Escritura.
Y aqui os diré que respecto al IBI sí tengo mis dudas razonables, puesto que no soy propietario, sino usufructuario de un bien inmueble, y por tanto no sé si soy sujeto pasivo del Impuesto.
Sin embargo, también es perfectamente legal cargar en el Contrato el IBI al inquilino de un local de negocio (uso distinto a vivienda), si así lo acuerdan las partes, ya que prima la voluntad de las partes en dicha modalidad de Contrato de Arrendamiento.
Saludos a los dos.
Muy interesante RA07; tengo que hacerte una salvedad sobre tu respuesta; la hora fijada era a las17 en primera convocatoria y 17,30 en segunda; hubo un poco de desconcierto y se empezo sobre las17,20; no se cumplió exactamente el precepto de la segunda convocatoria, por cuanto puede dar al traste con la versión que das.
De todas formas, como ya todos conoceis un poco del asunto, cuando reciba el Acta, os contaré lo que se escribió y lo que se habló.
Referente al tema del IBI, tengo aquí una sentencia que refleja matematicamente nuestro problema ocurrido en otra parte de España;os la relaciono epigrafiada:
Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-administrativo, Seccion 6ª,Sentencia de 24.3.2004, rec.757/2003
Ponente: Robles Fernandez, Margarota
Nº de recurso: 757/2003
Jurisdicción: CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVA.
La sentencia está fallada a favor de los usuarios de Garage; si os haceis con ella, dareis vuestros comentarios. Cualquiera puede pedirmela a una direccion correo, es mucha paliza copiarla a pulso, son 6 hojas letra menuda.
De todas formas, como ya todos conoceis un poco del asunto, cuando reciba el Acta, os contaré lo que se escribió y lo que se habló.
Referente al tema del IBI, tengo aquí una sentencia que refleja matematicamente nuestro problema ocurrido en otra parte de España;os la relaciono epigrafiada:
Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-administrativo, Seccion 6ª,Sentencia de 24.3.2004, rec.757/2003
Ponente: Robles Fernandez, Margarota
Nº de recurso: 757/2003
Jurisdicción: CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVA.
La sentencia está fallada a favor de los usuarios de Garage; si os haceis con ella, dareis vuestros comentarios. Cualquiera puede pedirmela a una direccion correo, es mucha paliza copiarla a pulso, son 6 hojas letra menuda.
