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Zona comun creada por cesion y servidumbre

2 Comentarios
 
Zona comun creada por cesion y servidumbre
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18/06/2014 23:58
Voy a plantear al estudio y opinión de los expertos y entusiastas de la propiedad horizontal y del Derecho Civil, la situación jurídica compleja de mi Comunidad. Se parte de una parcela rectangular en la que se hace escritura de segregación y obra nueva dando 22 parcelas iguales y dos parcelas mayores situadas estas en un extremo del rectángulo. No hay zona común por tanto no hay cuota de propiedad/participación. El promotor como propietario único de las 24 parcelas decide crear una zona deportiva y piscina sobre los terrenos que cada una de las 22 parcelas iguales cederán por SERVIDUMBRE. Se documenta en Escritura Pública de "Cesión de uso y Constitución de Servidumbre" donde se expresa que se constituirá una zona común con piscina y zona deportiva con la cesión de una diferente porción de terreno a los que se le dará carácter de servidumbre. Servidumbre reciproca donde cada parcela será predio sirviente y la Comunidad predio dominante. Se establece un régimen de utilización con el carácter de estatuto real y se dice que la adopción de acuerdos será por mayoría (cada parcela un voto) y la contribución de cada parcela a cubrir los gastos de mantenimiento y conservación será inversamente proporcional del terreno cedido. Así a las dos parcelas mayores que no ceden ningún terreno se le asigna una cuota del 13%, a las que ceden 6 m2 una cuota del 9%, y a las que ceden 40 m2, una cuota del 2%.
La Comunidad al ver en unas escrituras unas cuotas, las establece como cuotas de participación y dice que para cambiarlas será necesario la unanimidad. Se propone modificar la cuotas y actualizarle según los metros útiles de las viviendas más parcelas y es rechazada.
Uno de los vecinos de las parcelas mayores basado en el régimen jurídico de las servidumbres recogido en el Código Civil presenta escrito de renuncia al uso de la zona común y deja de pagar las cuotas.
¿ Tiene razón el vecino? La zona común asi constituida se rige por el régimen de la propiedad horizontal, por el régimen de la comunidad de bienes o por el régimen de las servidumbres?
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20/06/2014 12:26
Si la zona común se constituyó como servidumbre, se rige por las normas de servidumbre, y la renuncia del dueño del predio dominante esta recogida en el punto 5º del artículo 546 del Código Civil como motivo de extinción de la servidumbre.

Salvo que las escrituras de compraventa de las viviendas establezcan unas normas de obligado cumplimiento, en relación con la servidumbre establecida en la escritura de “Cesión de Uso y Constitución de Servidumbre”, la renuncia hecha por el propietario de una de las fincas tiene validez.

En este caso sería una extinción parcial, y la finca cuyo propietario ha renunciado es la única que deja de ser predio dominante.

El único error es que la renuncia hecha en documento privado no tiene efectos en el Registro de la Propiedad. El renunciante debería hacer la renuncia en escritura, ante Notario, y llevarla a inscribir en al Registro, para que su finca desapareciera como predio dominante.
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20/06/2014 19:08
En primer lugar dar las gracias a iosat por comentar mi caso. Después, decir que yo entiendo que el predio sirviente es cada una de las 24 parcelas y el predio dominante es la Comunidad de Propietarios. Por tanto la servidumbre se podría extinguir si la Comunidad así lo acordase por unanimidad, pues es ella quien es el predio dominante. Sin embargo, si es uno de los propietarios de las unifamiliares quien pretende renunciar creo que no puede.
Ahora bien, el art. 599 CC que también trata sobre las servidumbre, dice que el dueño del predio sirviente podrá librarse de la carga de costear el mantenimiento de la servidumbre si abandona su predio al dueño del dominante, que yo entiendo que se aplicaría para este caso particular, que si el dueño de una de las unifamiliares renuncia al fin por la que se constituyó la servidumbre que es el USO Y DISFRUTE de las zonas deportivas y piscina, puede dejar de pagar las cuotas de gastos de mantenimiento. La servidumbre no se extingue, él tiene que permitir que su porción de terreno afectada por la servidumbre la sigan usando los demás, pero no tiene que contribuir a los gastos.
Me gustaría que siguierais comentando si estoy en lo cierto o no porque yo no soy del oficio y esto lo deduzco después de muchas horas de lectura.
PD. En mi escritura de compraventa lo que aparece es : "SERVIDUMBRE.- La finca objeto de la presente, constituye predio sirviente de la servidumbre constituida mediante escritura pública de cesión de uso y constitución de servidumbre otorgada por (promotor), mediante escritura publica autorizada por el Notario (tal) el día 4 de marzo de 2002, bajo el número 516 de protocolo"