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Zona urbana no consolidada
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Zona urbana no consolidada
Hola. A ver si podrían sacarme de dudas.
Tenemos una propiedad heredada en Sant Iscle de Vallalta, en la provincia de Barcelona, que consta de 3 construcciones y que queremos vender. Se encuentran en zona urbana no consolidada pendiente del planeamiento. Bueno ellos en vez de planeamiento hablan de "Avanproyecto de rehabilitacion y ordenacion viaria del Barrio de Can Sole, con valoracion". Está desde hace 10 años aprobada y no se hace y creo que nunca se hará por los comentarios que hace el alcalde. Por lo que se be, había algun vecino que su situacion economica no se lo permitia pero el ayuntamiento podría haber dado facilidades de pago ya que se haría en forma de contribucion especial (o algo asi nos dijeron).
Concretamente el ayuntamiento describe la zona como:
"Suelo urbano, tipo 2 (ordenacion antigua y tradicional entre medianias) casco antiguo no consolidado para la urbanizacion. Se dispone de algunos servicios que le confieren la condicion de terreno urbano, no obstante estos servicios son absoletos, por tanto, los terrenos de la zona no son solares".
Tenemos acometidas de agua, electricidad, cloacas, que nos dicen que son absoletas pero son totalmente funcionales. Pagamos todas las taxas del agua, luz, cloacas, basuras y el IBI como urbana.
Las construcciones requieren de una rehabilitación porque entre que son antiguas y por el simple hecho de que hace ya unos 5 o 6 años que nadie vive en ellas pués se han ido desprendiendo los revoques por la humedad entre de otros.
En la ficha catastral pone lo siguiente:
Uso local principal - Residencial
Tipo de Finca - Parcela construida sin división horizontal.
Elementos de Construcción :
Industrial
Vivienda
Vivienda
La forma en que el ayuntamieno se dirige a los posibles compradores que van a preguntar, hablandoles de limitaciones de los tipos de obras que se pueden realizar, incluso que no pueden tocar tabiques divisores (no de carga)... se huele que estan tratando las construcciones como si fueran Rusticas en vez de Urbanas (igual me equivoco) y los interesados, claro está, se asustan de tanta prohibicion y lo dejan estar.
Zona urbana no consolidada (no solares) significa que las edificaciones son urbanas, ¿verdad ?...y por tanto con los pertinentes estudios e informes de arquitecto se podrían realizar obras mayores en las casas, siempre y cuando no alteren el volumen exterior de las edificaciones existentes, ¿ Es asi ?.
Muchas gracias por su tiempo.
Saludos.
Xavi
Tenemos una propiedad heredada en Sant Iscle de Vallalta, en la provincia de Barcelona, que consta de 3 construcciones y que queremos vender. Se encuentran en zona urbana no consolidada pendiente del planeamiento. Bueno ellos en vez de planeamiento hablan de "Avanproyecto de rehabilitacion y ordenacion viaria del Barrio de Can Sole, con valoracion". Está desde hace 10 años aprobada y no se hace y creo que nunca se hará por los comentarios que hace el alcalde. Por lo que se be, había algun vecino que su situacion economica no se lo permitia pero el ayuntamiento podría haber dado facilidades de pago ya que se haría en forma de contribucion especial (o algo asi nos dijeron).
Concretamente el ayuntamiento describe la zona como:
"Suelo urbano, tipo 2 (ordenacion antigua y tradicional entre medianias) casco antiguo no consolidado para la urbanizacion. Se dispone de algunos servicios que le confieren la condicion de terreno urbano, no obstante estos servicios son absoletos, por tanto, los terrenos de la zona no son solares".
Tenemos acometidas de agua, electricidad, cloacas, que nos dicen que son absoletas pero son totalmente funcionales. Pagamos todas las taxas del agua, luz, cloacas, basuras y el IBI como urbana.
Las construcciones requieren de una rehabilitación porque entre que son antiguas y por el simple hecho de que hace ya unos 5 o 6 años que nadie vive en ellas pués se han ido desprendiendo los revoques por la humedad entre de otros.
En la ficha catastral pone lo siguiente:
Uso local principal - Residencial
Tipo de Finca - Parcela construida sin división horizontal.
Elementos de Construcción :
Industrial
Vivienda
Vivienda
La forma en que el ayuntamieno se dirige a los posibles compradores que van a preguntar, hablandoles de limitaciones de los tipos de obras que se pueden realizar, incluso que no pueden tocar tabiques divisores (no de carga)... se huele que estan tratando las construcciones como si fueran Rusticas en vez de Urbanas (igual me equivoco) y los interesados, claro está, se asustan de tanta prohibicion y lo dejan estar.
Zona urbana no consolidada (no solares) significa que las edificaciones son urbanas, ¿verdad ?...y por tanto con los pertinentes estudios e informes de arquitecto se podrían realizar obras mayores en las casas, siempre y cuando no alteren el volumen exterior de las edificaciones existentes, ¿ Es asi ?.
Muchas gracias por su tiempo.
Saludos.
Xavi
El artículo 31 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto define al suelo urbano no consolidado de la siguiente manera:
1. Tiene la condición de suelo urbano no consolidado el suelo urbano otro que el consolidado.
2. El suelo urbano consolidado deviene no consolidado cuando el planeamiento urbanístico general lo somete a actuaciones de transformación urbanística incorporándolo a sectores sujetos a un plan de mejora urbana o en polígonos de actuación urbanística, o cuando deja de cumplir las condiciones de las letras b y d del artículo 29 como consecuencia de la nueva ordenación.
3. Para la transformación urbanística de un sector de suelo urbano no consolidado sujeto a un plan de mejora urbana, se precisa la formulación, la tramitación y la aprobación definitiva de un plan de mejora urbana, salvo en los casos de las áreas residenciales estratégicas y los sectores de interés supramunicipal, cuya ordenación detallada se establece por medio del correspondiente plan director urbanístico.
Esto significa que mientras no se apruebe el Plan de Mejora Urbana no se podrán autorizar otras obras que las de conservación y mantenimiento.
1. Tiene la condición de suelo urbano no consolidado el suelo urbano otro que el consolidado.
2. El suelo urbano consolidado deviene no consolidado cuando el planeamiento urbanístico general lo somete a actuaciones de transformación urbanística incorporándolo a sectores sujetos a un plan de mejora urbana o en polígonos de actuación urbanística, o cuando deja de cumplir las condiciones de las letras b y d del artículo 29 como consecuencia de la nueva ordenación.
3. Para la transformación urbanística de un sector de suelo urbano no consolidado sujeto a un plan de mejora urbana, se precisa la formulación, la tramitación y la aprobación definitiva de un plan de mejora urbana, salvo en los casos de las áreas residenciales estratégicas y los sectores de interés supramunicipal, cuya ordenación detallada se establece por medio del correspondiente plan director urbanístico.
Esto significa que mientras no se apruebe el Plan de Mejora Urbana no se podrán autorizar otras obras que las de conservación y mantenimiento.
Hola alga.
Gracias por responder.
El plan se aprovó pero hace ya 10 años y no se hizo y el alcalde se le ha escapado en una reunion que nunca se hará.
Son casas antiguas heredadas de mis abuelos y tal como estan ahora no son aptas para habitar.
¿ Quiere decir esto que nunca se podran hacer obras mayores necesarias para conseguir la licencia de ocupacion ?. Tal como está ahora, sin tirar abajo algún tabique no será posible conseguir la licencia y si es tal como dice usted es que ya ni intentar obtenerla.
Gracias.
Gracias por responder.
El plan se aprovó pero hace ya 10 años y no se hizo y el alcalde se le ha escapado en una reunion que nunca se hará.
Son casas antiguas heredadas de mis abuelos y tal como estan ahora no son aptas para habitar.
¿ Quiere decir esto que nunca se podran hacer obras mayores necesarias para conseguir la licencia de ocupacion ?. Tal como está ahora, sin tirar abajo algún tabique no será posible conseguir la licencia y si es tal como dice usted es que ya ni intentar obtenerla.
Gracias.
El plan debe señalar, de entre los previstos en la ley, el sistema por el que actuar en la unidad de ejecución.
Básicamente son:
Compensación, cuya iniciativa corresponde a los propietarios.
Cooperación en el que el ayuntamiento ejecuta las obras con cargo a los propietarios.
Y expropiación.
En cualquier caso sea cual sea el sistema elegido, los costes de urbanización siempre los sufragan los propietarios, pero si no hay una mayoría suficiente de los propietarios que esté en predisposición de sacar las obras adelante, el ayuntamiento difícilmente querrá asumir ningún riesgo obligando a los propietarios.
Básicamente son:
Compensación, cuya iniciativa corresponde a los propietarios.
Cooperación en el que el ayuntamiento ejecuta las obras con cargo a los propietarios.
Y expropiación.
En cualquier caso sea cual sea el sistema elegido, los costes de urbanización siempre los sufragan los propietarios, pero si no hay una mayoría suficiente de los propietarios que esté en predisposición de sacar las obras adelante, el ayuntamiento difícilmente querrá asumir ningún riesgo obligando a los propietarios.
Gracias alga de nuevo.
Pero quiero decir, rehabilitar la casa para que sea habitable y conseguir la licencia de ocupacion no entraría dentro de la categoria de... ¿ mantenimiento y conservacion del inmueble ?.
Sería tirar abajo algun tabique divisor y asegurar o cambiar un par de vigas de madera. Restaurar los revoques, actualizar las instalaciones interiores de agua y luz y poca cosa más.
Saludos.
Pero quiero decir, rehabilitar la casa para que sea habitable y conseguir la licencia de ocupacion no entraría dentro de la categoria de... ¿ mantenimiento y conservacion del inmueble ?.
Sería tirar abajo algun tabique divisor y asegurar o cambiar un par de vigas de madera. Restaurar los revoques, actualizar las instalaciones interiores de agua y luz y poca cosa más.
Saludos.
Entiendo que la negativa en conceder la licencia de rehabilitación de la casa y posterior concesión de la cédula de habitabilidad, estará fundada en su imposibilidad de utilización debido a la insuficiencia de los servicios públicos existentes.
El Decreto 141/2012, de 30 de octubre, regulador de las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y concesión de la cédula de habitabilidad, obliga a los ayuntamientos a que los proyectos de obra que se les presenten para obtener la respectiva autorización, cumplan con las determinaciones de este Decreto.
Dicho de una manera lo mas esquemáticamente posible, si la cédula de habitabilidad es el documento acreditativo de que la vivienda es apta para ser destinada a residencia humana, porque cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad (funcionalidad, seguridad, salubridad y sostenibilidad), indicadas en la norma, es evidente que siendo las redes de servicios y viales existentes en la urbanización deficientes, carece de sentido que el ayuntamiento autorice unas obras de mejora en un edificio residencial que no podrá utilizarse porque se le denegaría la cédula de habitabilidad por los motivos reseñados.
El Decreto 141/2012, de 30 de octubre, regulador de las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y concesión de la cédula de habitabilidad, obliga a los ayuntamientos a que los proyectos de obra que se les presenten para obtener la respectiva autorización, cumplan con las determinaciones de este Decreto.
Dicho de una manera lo mas esquemáticamente posible, si la cédula de habitabilidad es el documento acreditativo de que la vivienda es apta para ser destinada a residencia humana, porque cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad (funcionalidad, seguridad, salubridad y sostenibilidad), indicadas en la norma, es evidente que siendo las redes de servicios y viales existentes en la urbanización deficientes, carece de sentido que el ayuntamiento autorice unas obras de mejora en un edificio residencial que no podrá utilizarse porque se le denegaría la cédula de habitabilidad por los motivos reseñados.
