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Viendo 21 - 40 de 114 comentarios
Gracias damaot.Mis padres me van a ayudar.Conocen a un abogado,consultarè con èl,y si puedo lo traigo a la reuniòn en representaciòn mia.Estarè atenta a tus post.Estoy tambièn harta de todo esto.Lo considero un abuso.No vivo en un barrio residencial,sino obrero,y sè que hay vecinos en peores situaciones que yo,incluso pobres pensionistas.Nos hemos visto metidos en derramas durante muchos años,la cual la mas cara llego a ser de 160 euros,otra era tan costosa,que la tuvieron que dividir en dos plazos,una de las obras del garaje la tuvimos que pagar dos veces,porque no quedo bien...en fin ¿para que seguir si se le estàn ya viendo las orejas al lobo?Estamos pagando las consecuencias de una mala gestiòn del dinero.En fin,diga lo que diga el abogado lo expondrè aqui,a mi favor o no.
Como anticipo de mis experiencias vividas en una Comunidad de Propietarios superior a cien , haré descripción de los casos más relevantes que iré describiendo. (mi errata, en lugar de 150 quería decir ciento cincuenta mil)
El relato que les hago corresponde a una opinión muy personal, expongo mi exclusivo sucedido , no pretendo con ello dogmatizar ni intento convencer a nadie, mis personajes los presento en forma figurada para que cada uno saque sus propias conclusiones; en mi descripción es probable que cualquiera de ustedes se encuentre con su propio problema; al final de mi relato les daré algunas ideas como he conseguido algún progreso.
Empecemos por nuestra Ley 49/60. Esta ley fue desarrollándose a lo largo de los años se han producido frecuentes enmiendas,, sin duda nuestros legisladores , en muchos puntos ,han sido muy influenciados por el Colegio de Administradores de Fincas que aglutina a todos los Colegiados de España Y SOBRE ELLOS HABLARÉ PROFUNDAMENTE.
A pesar de todas sus enmiendas, a mi forma de contiene muchos capítulos que castigan severamente a los propietarios disidentes, con razón o sin ella y dejan completamente desatedidas a unas minorías; la ley establece, en contra de lo que fuera deseable, ejemplo el arbitraje, resulta a todas luces antieconómico que cualquier discrepancia tiene que ser canalizada a través de demanda judicial, lo impone nuestra ley.
He leído multitud de sentencias que resultan grotescas , (en su momento describiré mi propia experiencia); los jueces, casi siempre se inclinan por castigar al demandante; injustamente, ellos se rigen por el régimen de mayorías; al discrepante incluso con poderosas razones siempre machacan al infortunado; su espantoso principio – la comunidad no debe de tener dificultades para cobrar sus cuotas, sean honestas o deshonestas- y esto forma parte del lastre que tenemos en nuestro sistema jurídico.
Una gran mayoría de nuestros administradores son afines a la profesión de derecho, se cono cen al dedillo todos los trucos para salir airosamente contra el infortunado demandante, naturalmente, aparte de éstos trucos de su profesión también se conocen infinidad de trucos para hacer suculenta su representatividad en la comunidad.; también resulta sorprendente que los Colegios de Administradores de Fincas están representados por un 99 % por ciento de estos personajes en lugar de lo que debiera exigir la ley, que un buen administrador de fincas no es el más apropiado de aquel que se conoce los trucos de los que se valen sino que sería altamente beneficioso lo fueran aquellos titulados en Mercantil; esta es una de las graves paradojas cuyo verdaderos problemas vienen por buena parte de estos listillos………, verdaderos malabaristas , que con extrema frecuencia enturbian las exigencias de los comuneros., en el mejor de los casos. En el próximo capítulo les hablare ampliamente de donde procede el despilfarro en las Comunidades y como se forman los problemas económicos.
El relato que les hago corresponde a una opinión muy personal, expongo mi exclusivo sucedido , no pretendo con ello dogmatizar ni intento convencer a nadie, mis personajes los presento en forma figurada para que cada uno saque sus propias conclusiones; en mi descripción es probable que cualquiera de ustedes se encuentre con su propio problema; al final de mi relato les daré algunas ideas como he conseguido algún progreso.
Empecemos por nuestra Ley 49/60. Esta ley fue desarrollándose a lo largo de los años se han producido frecuentes enmiendas,, sin duda nuestros legisladores , en muchos puntos ,han sido muy influenciados por el Colegio de Administradores de Fincas que aglutina a todos los Colegiados de España Y SOBRE ELLOS HABLARÉ PROFUNDAMENTE.
A pesar de todas sus enmiendas, a mi forma de contiene muchos capítulos que castigan severamente a los propietarios disidentes, con razón o sin ella y dejan completamente desatedidas a unas minorías; la ley establece, en contra de lo que fuera deseable, ejemplo el arbitraje, resulta a todas luces antieconómico que cualquier discrepancia tiene que ser canalizada a través de demanda judicial, lo impone nuestra ley.
He leído multitud de sentencias que resultan grotescas , (en su momento describiré mi propia experiencia); los jueces, casi siempre se inclinan por castigar al demandante; injustamente, ellos se rigen por el régimen de mayorías; al discrepante incluso con poderosas razones siempre machacan al infortunado; su espantoso principio – la comunidad no debe de tener dificultades para cobrar sus cuotas, sean honestas o deshonestas- y esto forma parte del lastre que tenemos en nuestro sistema jurídico.
Una gran mayoría de nuestros administradores son afines a la profesión de derecho, se cono cen al dedillo todos los trucos para salir airosamente contra el infortunado demandante, naturalmente, aparte de éstos trucos de su profesión también se conocen infinidad de trucos para hacer suculenta su representatividad en la comunidad.; también resulta sorprendente que los Colegios de Administradores de Fincas están representados por un 99 % por ciento de estos personajes en lugar de lo que debiera exigir la ley, que un buen administrador de fincas no es el más apropiado de aquel que se conoce los trucos de los que se valen sino que sería altamente beneficioso lo fueran aquellos titulados en Mercantil; esta es una de las graves paradojas cuyo verdaderos problemas vienen por buena parte de estos listillos………, verdaderos malabaristas , que con extrema frecuencia enturbian las exigencias de los comuneros., en el mejor de los casos. En el próximo capítulo les hablare ampliamente de donde procede el despilfarro en las Comunidades y como se forman los problemas económicos.
Carta que conservo de un martirizado propietario de hace varios años que puede servir de referencia a los pocos propietarios que asoman por ésta web, forma parte de los comentarios que pretendo verter en la misma, para que sean bien informados;
Intentar impugnar un acuerdo es operación desastrosa, en el mejor de los casos.
Puedo aleccionar de otros procedimientos más convincentes cuando todo falla…. ……. A mí han dado resultado, sin coste alguno,..
TRAS LA REFORMA DE LA LEY DE VECINO A ESCLAVO.
(No soy letrado ni administrador, solo un sufrido propietario.
A)
Actas. Se escribe solo lo que interesa 1º al administrador, 2º al presidente, que en muchos casos es incluso distinto a lo acordado.
B)
Administración. En algunos casos se cobra más de lo presupuestado o se requiere el pago por cantidades superiores a lo presupuestado; si no paga el exceso se puede entrar en (G)
Poco a poco van desapareciendo las garantías que ofrece la obligación de la colegiación ; actualmente están apareciendo unas gestorías administrativas que trabajan “a su aire”; No estaría de más que la Ley contemplara un castigo ejemplar no solo a aquellos afiliados que no cumplen con sus obligaciones sino que también un castigo ejemplar también para los “seupdoprofesionales” que en ambos casos actúen con mala fé como es evidentemente frecuente.
(C)
Conservación/Limpieza. Caballo de batalla de todas las comunidades; dos conceptos indistinguibles; Nunca las cosas están limpias ni conservadas y a conveniencia de determinados personajillos.
(D)
Impugnación del Acta. Es absolutamente inviable desde el punto de vista de un vecino normal ya que si quiere hacer uso del derecho tiene que inicialmente “tirar “ del orden de las 600.000 pts. en distintos trámites judiciales; pasados un par de años , recibirá una sentencia incolora e insabora de asuntos que nadie recuerda; el presidente ya será otro; puede apelar con otras tantas pesetas; pasados otro par de años.recibirá la opinión de la audiencia que tampoco es ejecutiva. Todo inútil.
(E)
JUNTAS. Desagradables, siempre hay una minoría en permanente oposición; e inútiles; los acuerdos no se llevan al Acta ni siquiera en su espíritu; es muy frecuente que no se cumpla nada de lo acordado; se toman acuerdos “programados por los caciques al margen de lo que figura en la convocatoria, hay cargos que no abandonan el sillón, no obstante haber acordado su cese; no pasa nada; no puede pasar nada puesto que una Junta no tiene poder para nada¸ si cansado deja de pagar, mucho peor, lea “F” y “G”.
(F)
Ley. Increíble. Debe de ser dura con los “caras” , según algunos presidentes y acompañantes, para los que protestan o“morosos”, y lo es; les aplica el artículo 21 que es un castigo verdaderamente ejemplar; el articulo 21 les puede llevar a la “ruina” agobiados con tanto gasto de abogados y procuradores; en el mejor de los casos, si la sentencia le es favorable , para recuperar lo perdido, más letrados, más procuradores. ES MAS BARATO PAGAR. Lo cómodo es huir de los juzgados “pleitos tengas y los ganes”, dice una maldición gitana; no olvidemos, que la reforma de la Ley ha sido patrocinada, promocionada prácticamente redactada por el summum de los Administradores de Fincas, principalmente para bien propio.
(G)
Morosos. La comunidad no debe pero puede reclamar aunque no corresponda; por cualquier otro error o mala interpretación del administrador o por envidias, mala intención, etc de la Junta Rectora; aunque no seas moroso, aunque te opongas a la reclamación, sino pagas o entregas un aval bancario, te embargan el piso, la cuenta, lo que sea.Lo dice la Ley.
Intentar impugnar un acuerdo es operación desastrosa, en el mejor de los casos.
Puedo aleccionar de otros procedimientos más convincentes cuando todo falla…. ……. A mí han dado resultado, sin coste alguno,..
TRAS LA REFORMA DE LA LEY DE VECINO A ESCLAVO.
(No soy letrado ni administrador, solo un sufrido propietario.
A)
Actas. Se escribe solo lo que interesa 1º al administrador, 2º al presidente, que en muchos casos es incluso distinto a lo acordado.
B)
Administración. En algunos casos se cobra más de lo presupuestado o se requiere el pago por cantidades superiores a lo presupuestado; si no paga el exceso se puede entrar en (G)
Poco a poco van desapareciendo las garantías que ofrece la obligación de la colegiación ; actualmente están apareciendo unas gestorías administrativas que trabajan “a su aire”; No estaría de más que la Ley contemplara un castigo ejemplar no solo a aquellos afiliados que no cumplen con sus obligaciones sino que también un castigo ejemplar también para los “seupdoprofesionales” que en ambos casos actúen con mala fé como es evidentemente frecuente.
(C)
Conservación/Limpieza. Caballo de batalla de todas las comunidades; dos conceptos indistinguibles; Nunca las cosas están limpias ni conservadas y a conveniencia de determinados personajillos.
(D)
Impugnación del Acta. Es absolutamente inviable desde el punto de vista de un vecino normal ya que si quiere hacer uso del derecho tiene que inicialmente “tirar “ del orden de las 600.000 pts. en distintos trámites judiciales; pasados un par de años , recibirá una sentencia incolora e insabora de asuntos que nadie recuerda; el presidente ya será otro; puede apelar con otras tantas pesetas; pasados otro par de años.recibirá la opinión de la audiencia que tampoco es ejecutiva. Todo inútil.
(E)
JUNTAS. Desagradables, siempre hay una minoría en permanente oposición; e inútiles; los acuerdos no se llevan al Acta ni siquiera en su espíritu; es muy frecuente que no se cumpla nada de lo acordado; se toman acuerdos “programados por los caciques al margen de lo que figura en la convocatoria, hay cargos que no abandonan el sillón, no obstante haber acordado su cese; no pasa nada; no puede pasar nada puesto que una Junta no tiene poder para nada¸ si cansado deja de pagar, mucho peor, lea “F” y “G”.
(F)
Ley. Increíble. Debe de ser dura con los “caras” , según algunos presidentes y acompañantes, para los que protestan o“morosos”, y lo es; les aplica el artículo 21 que es un castigo verdaderamente ejemplar; el articulo 21 les puede llevar a la “ruina” agobiados con tanto gasto de abogados y procuradores; en el mejor de los casos, si la sentencia le es favorable , para recuperar lo perdido, más letrados, más procuradores. ES MAS BARATO PAGAR. Lo cómodo es huir de los juzgados “pleitos tengas y los ganes”, dice una maldición gitana; no olvidemos, que la reforma de la Ley ha sido patrocinada, promocionada prácticamente redactada por el summum de los Administradores de Fincas, principalmente para bien propio.
(G)
Morosos. La comunidad no debe pero puede reclamar aunque no corresponda; por cualquier otro error o mala interpretación del administrador o por envidias, mala intención, etc de la Junta Rectora; aunque no seas moroso, aunque te opongas a la reclamación, sino pagas o entregas un aval bancario, te embargan el piso, la cuenta, lo que sea.Lo dice la Ley.
Damaot,lo que usted expone aqui es la pura y dura verdad.Yo tambièn la estoy viviendo,sòlo le digo que muchas veces en estas reuniones no està ni presente el acta,que ya es decir.No pude ponerme en contacto con el abogado,asì que en la reuniòn le hice la siguiente pregunta al administrador:¿Còmo en una comunidad de cientos y pocos comuneros(el dato de 48 vecinos no es cierto),de los cuales sòlo son morosos 6,se puede caer una cuenta?Me metiò un rollo patatero sobre lo dificil que es gestionar las cuentas de una comunidad.Total estas reuniones estàn compradas y manipuladas de antemano,eso lo sabia ya desde hace tiempo.Muchas gracias damaot,por la informaciòn.Una pregunta,si no es demasiada confianza¿Y si la cuota de esa derrama por impago,por que no me queda otra,la pago yo como buenamente pueda,por ejemplo a 20 euros al mes,¿El me puede denunciar?
No veo inconveniente y además demuestra su voluntad de pagar; hágalo si su situación lo exige; de todas las formas le diré algunas cositas de la ley; a un propietario que debe cuotas no se le puede considerar como moroso hasta tanto se cumplan unos requisitos, a saber; debe convocarse una asamblea o introducirse este concepto en una que fijé las condiciones extrictas del deudor con un detalle exhaustivo de la procecdencia de las cuotas que debe; solo la asamblea en reunión deberá consignar la condición de moroso y autorizar al presidente, nó a otro, que de las órdenes oportunas para que se comunique al deudor la falta de pago y a partir de este momento, solo este momento,se conceptúa la condición de moroso.
Siga con atención las anormalidades más frecuentes que vengo denunciando......
Siga con atención las anormalidades más frecuentes que vengo denunciando......
Partimos de la base que nuestros legisladores,”tan” bien orientados o influenciados especialmente por los Colegios de Administradores de Fincas nada han escrito sobre cómo establecer con trasparencia cualquier tipo de exposición de cuentas perfectamente descifrables por los Propietarios administrados; sencillamente la Ley no expone procedimientos exigibles, lo mismo es para administrar a dos propietarios (cuenta la vieja) como a 200; la ética del código de cuentas de Administración del Estado (¿¿¿¿), código de comercio para cualquier tipo de empresa debe presentar sus cuentas administrativas ha establecido como exigible de referencia el Plan General Contable Español de hace muchos Años desde los procedimientos costosísimos manuales hasta los modernos sistemas contables informatizados de uso más o menos sofisticados, permite ofrecer exposiciones de cuentas limpias y transparentes, proporcionan en un mínimo de tiempo componer todo tipo de exigencias por parte de necesidades con respuestas automáticas. Pues bien nuestros “expertos” administradores contables conocen el sistema pero no lo llevan en esencia, no se lo exige la ley; y derivan en procedimientos “sencillos” (cobros y pagos y basta; lo dice nuestra LEY; n o soy experto contable pero conozco las reglas elementales contables y lamentablemente al haber sido engañado repetidas veces puedo describir sus inaceptables procedimientos...
Cualquier persona conoce suficientemente un extracto bancario de una cuenta personal; ingresos y gastos, igual a saldo; fíjense lo sencilla que parecer una cuenta bancaria; ¿ cuántas personas creen ustedes son capaces de hacer un seguimiento exhaustivo del contenido de su cuenta?=la letra menuda de los documentos que se nos ponen delante, CASI NADIE LO LEE¸ejemplo, INVERSIONES PREFERENTES, SUBORDINADAS, ETC. ; sus cuenta, que la examinen con detalle no pasará de un 10%,(comprobación de intereses bancarios en más o menos, cambio de tipos etc. lo dice mi experiencia, no superaran UN 40% y QUE, ABANDONADOS O QUE CONSIDERAN NO TIENEN TIEMPO DE MIRAR, NI SIQUIERA SE GUARDAN LOS COMPROBANTES (van al fuego o a la basura), CREO MÁS DE UN 50%. Este es el trato que injustamente dedicamos a nuestro bien más codiciado; lo expongo como prólogo aquello que hacemos buena parte de españoles y naturalmente estos principios los llevaremos a las cuentas que habitualmente, salvo rara excepción, nos presentan MUCHOS de nuestros administradores corrientes o colegiados, grandes comunidades o pequeñas.
Esto es el caldo de cultivo, en su mayoria me atrevo a decir, con alguna honrosa excepcion ocurre en nuestras Comunidades........ ,
Cualquier persona conoce suficientemente un extracto bancario de una cuenta personal; ingresos y gastos, igual a saldo; fíjense lo sencilla que parecer una cuenta bancaria; ¿ cuántas personas creen ustedes son capaces de hacer un seguimiento exhaustivo del contenido de su cuenta?=la letra menuda de los documentos que se nos ponen delante, CASI NADIE LO LEE¸ejemplo, INVERSIONES PREFERENTES, SUBORDINADAS, ETC. ; sus cuenta, que la examinen con detalle no pasará de un 10%,(comprobación de intereses bancarios en más o menos, cambio de tipos etc. lo dice mi experiencia, no superaran UN 40% y QUE, ABANDONADOS O QUE CONSIDERAN NO TIENEN TIEMPO DE MIRAR, NI SIQUIERA SE GUARDAN LOS COMPROBANTES (van al fuego o a la basura), CREO MÁS DE UN 50%. Este es el trato que injustamente dedicamos a nuestro bien más codiciado; lo expongo como prólogo aquello que hacemos buena parte de españoles y naturalmente estos principios los llevaremos a las cuentas que habitualmente, salvo rara excepción, nos presentan MUCHOS de nuestros administradores corrientes o colegiados, grandes comunidades o pequeñas.
Esto es el caldo de cultivo, en su mayoria me atrevo a decir, con alguna honrosa excepcion ocurre en nuestras Comunidades........ ,
Constitución de una comunidad de propietarios.
Siguiendo lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, me limitaré como exige el funcionamiento referido a conceptos económicos en especial, dejaré también a un lado conceptos tan importantes provenientes de nuestra depauperada ley, que dicho sea de paso acaba de reformarse; un bodrio de 65 páginas que analizaremos en otro momento, contiene muy pocas cositas provechosas sobre todo para comunidades de alto nivel de morosidad y por otro lado desaparecen todos los derechos intocables y preservables desde la construcción del edificio incorporando una decisiva intervención estatal en muchos conceptos en cuanto a modificación de estructuras de edificación, preceptos exigibles en su dia modificados ahora por acuerdos exigidos administrativamente, todo muy triste;nuestros hijos tendrán que plantearse evitar vivir en colmenas como las nuestras........
Un grupo de propietarios deciden constituirse en sociedad para administrar el presupuesto de gastos para diferentes servicios; se toma como referencia el documento de constitución obra nueva en división horizontal de construcción del edificio,
Mi dedicación en este post se referirá exclusivamente a análisis de las cuentas que nos presenta nuestra administración de un principio y luego describiré toda una serie de" lindezas" que nos hacen buena parte de nuestros administradores ante tanta ausencia de normas administrativas que presenta nuestra ley.
Los documentos necesarios esenciales para un buen entendimiento de las cuentas:
Hay que partir de un momento inicial:
1º Listado general de propietarios con sus coeficientes, números catastrales en un orden que describiré; 1º las viviendas en orden de arriba abajo, plantas de oficina, plazas de garaje, locales comerciales, otros habitáculos comprendidos en la propiedad; todos ellos formaran el 100/100;
2º)PRESUPUESTO DE GASTOS A DISTRIBUIR POR BLOQUES SEGÚN USO DE LOS MISMOS.
, ejemplo, calefacción, agua caliente central, mantenimiento de ascensores, fuerza y luz para los distintos servicios , limpieza, gastos de personal de servicio, seguros del edificio, impuestos, depuradora, etc.
3º Valoración en función del presupuesto, de los gastos previstos anuales y aprobación de las doce mensualidades del ejercicio que se comienza..
4º Fin del primer año; Listado general de gastos individualizados por riguroso orden de fechas que afecten al espacio de tiempo que comprende el gasto..
5º Listado anual que deberá contener la distribución GASTO REAL desde el reparto distributivo de bloques configurados a cada propietario ; la suma total deberá coincidir matemáticamente con el listado 4.
DE LOS DATOS PROPORCIONADOS ANTERIORMENTE HAY QUE LLEVARLOS AL RESUMEN FINAL QUE COMPRENDE LOS RESULTADOS PARCIALES TOTALES DEL BALANCE GENERAL QUE EXPONDRE PROXIMAMENTE, BIEN PARCIALMENTE O TODOS ELLOS INTEGRADOS EN UNA HOJA ELECTRONICA; AQUEL QUE USA EL ORDENADOR PARA ALGO MAS QUE PARA ENTRAR EN PAGINAS SEXO…..
Estos son los ingredientes principales para una administración “decente”; todo aquel administrador que se salga de esto está incurriendo en un abuso del derecho que asiste a los administrados, de lo que me ocuparé seguidamente…….
Siguiendo lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, me limitaré como exige el funcionamiento referido a conceptos económicos en especial, dejaré también a un lado conceptos tan importantes provenientes de nuestra depauperada ley, que dicho sea de paso acaba de reformarse; un bodrio de 65 páginas que analizaremos en otro momento, contiene muy pocas cositas provechosas sobre todo para comunidades de alto nivel de morosidad y por otro lado desaparecen todos los derechos intocables y preservables desde la construcción del edificio incorporando una decisiva intervención estatal en muchos conceptos en cuanto a modificación de estructuras de edificación, preceptos exigibles en su dia modificados ahora por acuerdos exigidos administrativamente, todo muy triste;nuestros hijos tendrán que plantearse evitar vivir en colmenas como las nuestras........
Un grupo de propietarios deciden constituirse en sociedad para administrar el presupuesto de gastos para diferentes servicios; se toma como referencia el documento de constitución obra nueva en división horizontal de construcción del edificio,
Mi dedicación en este post se referirá exclusivamente a análisis de las cuentas que nos presenta nuestra administración de un principio y luego describiré toda una serie de" lindezas" que nos hacen buena parte de nuestros administradores ante tanta ausencia de normas administrativas que presenta nuestra ley.
Los documentos necesarios esenciales para un buen entendimiento de las cuentas:
Hay que partir de un momento inicial:
1º Listado general de propietarios con sus coeficientes, números catastrales en un orden que describiré; 1º las viviendas en orden de arriba abajo, plantas de oficina, plazas de garaje, locales comerciales, otros habitáculos comprendidos en la propiedad; todos ellos formaran el 100/100;
2º)PRESUPUESTO DE GASTOS A DISTRIBUIR POR BLOQUES SEGÚN USO DE LOS MISMOS.
, ejemplo, calefacción, agua caliente central, mantenimiento de ascensores, fuerza y luz para los distintos servicios , limpieza, gastos de personal de servicio, seguros del edificio, impuestos, depuradora, etc.
3º Valoración en función del presupuesto, de los gastos previstos anuales y aprobación de las doce mensualidades del ejercicio que se comienza..
4º Fin del primer año; Listado general de gastos individualizados por riguroso orden de fechas que afecten al espacio de tiempo que comprende el gasto..
5º Listado anual que deberá contener la distribución GASTO REAL desde el reparto distributivo de bloques configurados a cada propietario ; la suma total deberá coincidir matemáticamente con el listado 4.
DE LOS DATOS PROPORCIONADOS ANTERIORMENTE HAY QUE LLEVARLOS AL RESUMEN FINAL QUE COMPRENDE LOS RESULTADOS PARCIALES TOTALES DEL BALANCE GENERAL QUE EXPONDRE PROXIMAMENTE, BIEN PARCIALMENTE O TODOS ELLOS INTEGRADOS EN UNA HOJA ELECTRONICA; AQUEL QUE USA EL ORDENADOR PARA ALGO MAS QUE PARA ENTRAR EN PAGINAS SEXO…..
Estos son los ingredientes principales para una administración “decente”; todo aquel administrador que se salga de esto está incurriendo en un abuso del derecho que asiste a los administrados, de lo que me ocuparé seguidamente…….
Estimado damaot, jamás, y digo jamás se me ocurriria aplicar ese tipo de "contabilidad" a comunidad alguna, ni profesional ni personalmente. Hay tantos conceptos que se ha dejado en el tintero y tantas recomendaciones que no comprendo (números catastrales, pisos de arriba a abajo). Puede efectivamente utilizar hojas de excell, y si se le da bien incluso trasladarlo a bases de datos de acces que le serán mucho más utiles, cada uno tiene su forma de trabajar y de hacerlo lo mas cómodo posible para su uso, pero no termino de ver que tiene que ver esto con la consulta realizada que inicia al hilo.
Por otra parte el indicar que casi nadie se lee lo que le llega a casa, ¿a quién podemos o debemos culpar de eso?. Insisto igual su forma de llevar las cuentas a vd. le sirve, pero a mi no, si me lo envia y no lo leo la culpa será mia por no hacerlo, no suya por hacerlo a su manera.
Creo se debe recordar que la figura del administrador jamás tiene vida propia, es como un ordenador, hace las cosas según se le indican, no a su aire. Si no se pulsa la tecla no pasa nada, pues con el administrador ocurre lo mismo, si no le decimos que lo queremos en tinta azul lo seguirá haciendo en negro. El administrador es una persona (física o jurídica) que está al servicio de la comunidad, no al contrario, por tanto debe ser la comunidad quien encargue a este cómo quiere las cosas y cuando las quiere, no me sirve eso de "no hay quien entienda nada", si no se entiende se redacta de nuevo y se hace de forma comprensible para todos, para eso estan las reuniones previas que se deben mantener antes de cualquier Junta. Se hacen estas reuniones o simplemente se espera uno a la Junta para decir "no lo entiendo" y este administrador es muy malo?.
Por otra parte el indicar que casi nadie se lee lo que le llega a casa, ¿a quién podemos o debemos culpar de eso?. Insisto igual su forma de llevar las cuentas a vd. le sirve, pero a mi no, si me lo envia y no lo leo la culpa será mia por no hacerlo, no suya por hacerlo a su manera.
Creo se debe recordar que la figura del administrador jamás tiene vida propia, es como un ordenador, hace las cosas según se le indican, no a su aire. Si no se pulsa la tecla no pasa nada, pues con el administrador ocurre lo mismo, si no le decimos que lo queremos en tinta azul lo seguirá haciendo en negro. El administrador es una persona (física o jurídica) que está al servicio de la comunidad, no al contrario, por tanto debe ser la comunidad quien encargue a este cómo quiere las cosas y cuando las quiere, no me sirve eso de "no hay quien entienda nada", si no se entiende se redacta de nuevo y se hace de forma comprensible para todos, para eso estan las reuniones previas que se deben mantener antes de cualquier Junta. Se hacen estas reuniones o simplemente se espera uno a la Junta para decir "no lo entiendo" y este administrador es muy malo?.
Estimado señor Enderbury21; Debo de significarle que encuentro positiva en cierto modo su interpretación los temas que nos ocupan; en primer término estoy con usted en cuanto las Comunidades de Propietarios son de poca participación; no estoy de acuerdo cuando las Comunidades son de un nivel a partir de 20, 50 o 110, ésta última donde yo convivo; aquí, la figura del Presidente toma una relevancia importante, que no siempre coincide con las necesidades de todos los propietarios para conseguir una administración eficiente y a la vez económica, de ahí que todos los propietarios en sus estatutos que han aceptado en la compra el inmueble, (con la nueva ley, puestos en evidencia por la administración del Estado que introduce gratuitas modificaciones que rompen en muchos casos los sagrados compromisos que los primitivos propietarios convinieron para el bienestar de su convivencia), están obligados a respetar salvo aquellos determinados caciques han hecho de su Comunidad su feudo; para éstas ingratas personas van dirigidas mi participación en éste foro y les contaré mis razones y procedimientos de estos personajillos en una Comunidad como la mía que durante al menos diez años he sido vilipendiado , difamado,despreciado por esta pandilla de golfillos, no por su condición humilde, sino que todos ellos proceden de una sociedad media, alta donde hay empresarios,médicos , abogados y una porción alta de exempleados del Estado y hasta notarios.
He sido director de sucursal de una gran empresa maderera, con cincuenta y cinco empleados a mi cargo; mi desenvolvimiento especialmente en ventas fué fulgurante, en temas comerciales, administrativos y de relaciones humanas; de nada me ha servido para defender mis derechos en esta comunidad; ha sido un caos, se nos ha robado impunemente , aquí entra el caciquismo, conchabamiento , presidente de turno-administrador e intenciones sistemáticas todos los años con borron y cuenta nueva……… por ahí voy as empezar
He sido director de sucursal de una gran empresa maderera, con cincuenta y cinco empleados a mi cargo; mi desenvolvimiento especialmente en ventas fué fulgurante, en temas comerciales, administrativos y de relaciones humanas; de nada me ha servido para defender mis derechos en esta comunidad; ha sido un caos, se nos ha robado impunemente , aquí entra el caciquismo, conchabamiento , presidente de turno-administrador e intenciones sistemáticas todos los años con borron y cuenta nueva……… por ahí voy as empezar
damaot, lo cierto..... es que no sé por dónde empezar. No es mi intención rebatirle en nada de lo indicado pues cualquiera que se haya movido en el mundo de las comunidades sabe de qué van los temas.
Comunidades grandes/comunidades pequeñas, la unica diferencia es el número de personas que acuden a las juntas. Normalmente el Administrador (salvo aquel que comienza su andadura) es una persona que ya ha tenido que bregar con mucha gente, quiero decir con esto que ya dispone de un bagaje que le hace seleccionar aquellos propietarios que van a ser colaboradores, los que van a ser mandones, los protestones, etc, etc. Normalmente basta con un par de juntas para saber donde encuadrar a cada uno, y ese problema lo tenemos en las pequeñas y en las grandes.
Si nos atenemos en exclusiva a lo que se espera del administrador, normalmente este no se saldrá de las lineas marcadas, pero lo hará de tal forma que los mas participativos estén de su parte. En ocasiones echaremos la culpa al administrador de todo lo que ocurra en la Comunidad cuando en realidad la cupa es de quien se ha hecho con ella. Me explico.
El Administrador acude a las Juntas en su calidad de Secretario, y cual es la función del Secretario? Pues.... esencialmente levantar Acta de la reunión, ni mas ni menos. Si en el transcurso de la Junta se plantea algún tema por el que por su experiencia profesional o conocimientos pueda aportar algo, lo hará, pero sin entrometerse especialmente dado que la Junta es el órgano que dirige la Comunidad y está compuesta exclusivamente por los propietarios.
En ocasiones se escucha aquello de ... "es que el administrador".... no, el Administrador no, lo que ocurre es que en las Comunidades como en todas partes hay gente que sobresale mas que otras o que sabe hacerse oir mejor que los demás, pero esto nos ocurre en todos los ámbitos de la vida y no por ello es culpa del Administrador.
Insisto, en la Junta los que hablan y llegan a acuerdos son los propietarios, por qué le echamos entonces la culpa al Administrador?. Si el vecino de turno o el grupito de siempre consigue salirse con la suya y aprobar (entre todos) algo, no es culpa del Administrador, el solo es la persona encargada de llevarlo a cabo.
Por tanto partamos siempre de la base de que la dirección de la Comunidad es de los comuneros, no del Administrador.
Yo con todos mis respetos hacia los profesionales que indica (medicos, abogados, etc, etc,) cada uno en su sitio, puede haber un médico que sea "acojonante" detectando virus en una oreja, que igual no sabe ni por dónde se anda a la hora de apretar un tornillo.
El estatus o mejor dicho, el dinero no nos da, por suerte, el conocimiento.
Y por favor, lo de "señor" déjelo de lado, entiendo que aqui estamos todos entre iguales y con el mayor de los respetos.
Un cordial saludo.
Comunidades grandes/comunidades pequeñas, la unica diferencia es el número de personas que acuden a las juntas. Normalmente el Administrador (salvo aquel que comienza su andadura) es una persona que ya ha tenido que bregar con mucha gente, quiero decir con esto que ya dispone de un bagaje que le hace seleccionar aquellos propietarios que van a ser colaboradores, los que van a ser mandones, los protestones, etc, etc. Normalmente basta con un par de juntas para saber donde encuadrar a cada uno, y ese problema lo tenemos en las pequeñas y en las grandes.
Si nos atenemos en exclusiva a lo que se espera del administrador, normalmente este no se saldrá de las lineas marcadas, pero lo hará de tal forma que los mas participativos estén de su parte. En ocasiones echaremos la culpa al administrador de todo lo que ocurra en la Comunidad cuando en realidad la cupa es de quien se ha hecho con ella. Me explico.
El Administrador acude a las Juntas en su calidad de Secretario, y cual es la función del Secretario? Pues.... esencialmente levantar Acta de la reunión, ni mas ni menos. Si en el transcurso de la Junta se plantea algún tema por el que por su experiencia profesional o conocimientos pueda aportar algo, lo hará, pero sin entrometerse especialmente dado que la Junta es el órgano que dirige la Comunidad y está compuesta exclusivamente por los propietarios.
En ocasiones se escucha aquello de ... "es que el administrador".... no, el Administrador no, lo que ocurre es que en las Comunidades como en todas partes hay gente que sobresale mas que otras o que sabe hacerse oir mejor que los demás, pero esto nos ocurre en todos los ámbitos de la vida y no por ello es culpa del Administrador.
Insisto, en la Junta los que hablan y llegan a acuerdos son los propietarios, por qué le echamos entonces la culpa al Administrador?. Si el vecino de turno o el grupito de siempre consigue salirse con la suya y aprobar (entre todos) algo, no es culpa del Administrador, el solo es la persona encargada de llevarlo a cabo.
Por tanto partamos siempre de la base de que la dirección de la Comunidad es de los comuneros, no del Administrador.
Yo con todos mis respetos hacia los profesionales que indica (medicos, abogados, etc, etc,) cada uno en su sitio, puede haber un médico que sea "acojonante" detectando virus en una oreja, que igual no sabe ni por dónde se anda a la hora de apretar un tornillo.
El estatus o mejor dicho, el dinero no nos da, por suerte, el conocimiento.
Y por favor, lo de "señor" déjelo de lado, entiendo que aqui estamos todos entre iguales y con el mayor de los respetos.
Un cordial saludo.
Estimado colega Enderbury21;
Deduzco por su escrito que tiene un criterio moderado de la actitud de profesionales administradores de Comunidades de Propietarios y lo celebro por sus buenas intenciones.
Por lo que a mí respecta en el proyecto que tengo es hacer un análisis de mis experiencias en la actuación de una Comunidad corrompida, donde yo pertenezco , sustentado asimismo del conocimiento de otras Comunidades en mi ciudad y de las experiencias recibidas de esta web ejemplar de Porticolegal durante al menos diez años en los que he leído y he participado en multitud de relatos diversos y créame de verdad que no coincido con todas sus apreciaciones.
La razón de hacer éste relato no tiene otro objeto que divulgarlo en forma constructiva entre las personas que leen éste post, me cabe la duda de la suficiente presencia de propietarios a quienes van dirigidos estos escritos especialmente ; me consta que el post se lee suficientemente pero no hay participación más allá de nosotros; sería bueno contrastar opiniones .
Mi mayor presencia en PorticoLegal estuvo durante los años 2003/10; si los lectores quieren conocer mis intervenciones, no tienen más que entrar en la base de datos en “damaot”.
Atentamente,
Deduzco por su escrito que tiene un criterio moderado de la actitud de profesionales administradores de Comunidades de Propietarios y lo celebro por sus buenas intenciones.
Por lo que a mí respecta en el proyecto que tengo es hacer un análisis de mis experiencias en la actuación de una Comunidad corrompida, donde yo pertenezco , sustentado asimismo del conocimiento de otras Comunidades en mi ciudad y de las experiencias recibidas de esta web ejemplar de Porticolegal durante al menos diez años en los que he leído y he participado en multitud de relatos diversos y créame de verdad que no coincido con todas sus apreciaciones.
La razón de hacer éste relato no tiene otro objeto que divulgarlo en forma constructiva entre las personas que leen éste post, me cabe la duda de la suficiente presencia de propietarios a quienes van dirigidos estos escritos especialmente ; me consta que el post se lee suficientemente pero no hay participación más allá de nosotros; sería bueno contrastar opiniones .
Mi mayor presencia en PorticoLegal estuvo durante los años 2003/10; si los lectores quieren conocer mis intervenciones, no tienen más que entrar en la base de datos en “damaot”.
Atentamente,
Vayamos por capítulos; 1)
Cuando se constituye una comunidad ,existen algunos aspectos que conviene tener en cuenta; las viviendas no se venden todas a la vez y por consiguiente, los compradores habitualmente se atienen a un plan bien avanzado de cuando se han realizado los documentos de obra nueva, división horizontal, registro de estatutos y demás condiciones que forman la base de la compra; habitualmente suele ser el contratista o promotor de la vivienda que ha tomado viva parte en la confección de los estatutos y el avance del primer presidente que si no es el contratista puede ser cualquier comprador muy cercano del contratista; de ésta forma se arranca con grandes amaneramientos, ventajitas que se inician, pongamos por ejemplo, puede repartirse los gastos siguiendo el orden tradicional que establece la ley según el coeficiente de propiedad asignado a cada vivienda o local, pero también, incomprensiblemente la ley también tolera aquello que acuerden los propietarios ¿????? , lo dice la ley…..,.; pues este sistema puede constituirse en un abuso manifiesto por parte de los iniciadores, normalmente, por ejemplo con viviendas de grandes dimensiones que luego se reparten los gastos a partes iguales con viviendas medias y bajas de superficie.
Nuestro foro está lleno de manifiestos de personas que son incapaces de remediar este abuso ; hay medios legales para corregirlo, denunciándolo, es decir, provocando e impugnando,pero no habrá suficientes votos; la justicia se encargará de darle el primer sopapo en primera instancia y no insisto aquí, no se lo recomiendo a nadie, el costo de ésta “insolencia” le quitará las ganas de intentar nuevas aventuras; así buena parte de las viejas comunidades.; los jueces y las juezas tienen un criterio muy definido sobre nuestras diferencias comuneras, se guían por el principio de mayorías; un solo propietario reclamando es una “oveja negra dentro de los contribuyentes; el pago de los gastos de comunidad ,para ellos, son prioritarios…y más causas lamentables que a lo largo de estos relatos comentaré sucedidos en mi carne…. Y dinero; hoy en día, peor todavía. Así que jueces, tabú…. Recuerden la maldición del gitano…...
Cuando se constituye una comunidad ,existen algunos aspectos que conviene tener en cuenta; las viviendas no se venden todas a la vez y por consiguiente, los compradores habitualmente se atienen a un plan bien avanzado de cuando se han realizado los documentos de obra nueva, división horizontal, registro de estatutos y demás condiciones que forman la base de la compra; habitualmente suele ser el contratista o promotor de la vivienda que ha tomado viva parte en la confección de los estatutos y el avance del primer presidente que si no es el contratista puede ser cualquier comprador muy cercano del contratista; de ésta forma se arranca con grandes amaneramientos, ventajitas que se inician, pongamos por ejemplo, puede repartirse los gastos siguiendo el orden tradicional que establece la ley según el coeficiente de propiedad asignado a cada vivienda o local, pero también, incomprensiblemente la ley también tolera aquello que acuerden los propietarios ¿????? , lo dice la ley…..,.; pues este sistema puede constituirse en un abuso manifiesto por parte de los iniciadores, normalmente, por ejemplo con viviendas de grandes dimensiones que luego se reparten los gastos a partes iguales con viviendas medias y bajas de superficie.
Nuestro foro está lleno de manifiestos de personas que son incapaces de remediar este abuso ; hay medios legales para corregirlo, denunciándolo, es decir, provocando e impugnando,pero no habrá suficientes votos; la justicia se encargará de darle el primer sopapo en primera instancia y no insisto aquí, no se lo recomiendo a nadie, el costo de ésta “insolencia” le quitará las ganas de intentar nuevas aventuras; así buena parte de las viejas comunidades.; los jueces y las juezas tienen un criterio muy definido sobre nuestras diferencias comuneras, se guían por el principio de mayorías; un solo propietario reclamando es una “oveja negra dentro de los contribuyentes; el pago de los gastos de comunidad ,para ellos, son prioritarios…y más causas lamentables que a lo largo de estos relatos comentaré sucedidos en mi carne…. Y dinero; hoy en día, peor todavía. Así que jueces, tabú…. Recuerden la maldición del gitano…...
Capítulo 2
De estos polvos serán estos lodos….
He hecho una pequeña reseña de como empieza una Comunidad con pequeñas trampas, luego ya iremos añadiendo sucesivas anormalidades, siempre por consentimiento de esos señores, que les sobra de todo, que en su vida privada sus ingresos son elevados y que se despreocupan de todo, incluso de asistir a las reuniones…
Digamos que al presidente hombre supuestamente honorable, le dejan hacer…. en principio no hay duda que se comportará moderadamente; él tiene una de las viviendas con mayor coeficiente de propiedad, todavía no hay gastos extraordinarios ; reparte de una forma “sencilla”, tantos gastos entre tantos propietarios , cuenta redonda, ¿no es así¿, pues no es así, no debe de ser así; se van tomando decisiones importantes, seguros de edificio, calefacción central carbón o fluido, gastos de limpieza, luz de escalera, etc. , en todo le dejan hacer a su criterio, de igual manera…; .el constructor del edificio no ha vendido todos los pisos pero va muy a gusto en la burra y además ambos son buenos amigos…… mejor todavía; pongamos que el constructor termina siendo insolvente porque no puede hacer frente a la fuerte carga que soporta y desaparece del firmamento; de pronto surgen los primeros vicios ocultos, se reclaman al constructor y el presidente se queda con el culo al aire; tiene que hacer previsiones para realizar una obra importante de emergencia y estos “generosos” propietarios , siempre tan dignos en la escalera , empiezan a ponerse nerviosos; el presidente no da la cara; los vicios ocultos son importantes y hay que hacer la primera derrama, que ha de hacerse muy cuantiosa, luego habrá que acudir a los tribunales para “empaquetar” al contratista y todo son líos; el presidente que hasta ahora ha ido a su aire se ve presionado; reunión al canto; ahora salta uno de esos propietarios que se siente afectado económicamente por el acuerdo que se tomó en su día y todos se escabullen; dejan que se estrelle, nadie da la cara ; sin embargo se hace el reparto a partes iguales, pide la dimisión del presidente, éste se escuda en otros del mismo estilo y su demanda no progresa; los gastos empiezan a ser insoportables y empiezan las dudas , el presidente dice que “no puede soportar la carga de trabajo” y reclama un administrador, de esos expertos en derecho….. (si, si) ahora se considera necesario, pero no deja el sillón, sencillamente porque puede desempolvarse “mierda” que no interesa…………..
Continuará……
De estos polvos serán estos lodos….
He hecho una pequeña reseña de como empieza una Comunidad con pequeñas trampas, luego ya iremos añadiendo sucesivas anormalidades, siempre por consentimiento de esos señores, que les sobra de todo, que en su vida privada sus ingresos son elevados y que se despreocupan de todo, incluso de asistir a las reuniones…
Digamos que al presidente hombre supuestamente honorable, le dejan hacer…. en principio no hay duda que se comportará moderadamente; él tiene una de las viviendas con mayor coeficiente de propiedad, todavía no hay gastos extraordinarios ; reparte de una forma “sencilla”, tantos gastos entre tantos propietarios , cuenta redonda, ¿no es así¿, pues no es así, no debe de ser así; se van tomando decisiones importantes, seguros de edificio, calefacción central carbón o fluido, gastos de limpieza, luz de escalera, etc. , en todo le dejan hacer a su criterio, de igual manera…; .el constructor del edificio no ha vendido todos los pisos pero va muy a gusto en la burra y además ambos son buenos amigos…… mejor todavía; pongamos que el constructor termina siendo insolvente porque no puede hacer frente a la fuerte carga que soporta y desaparece del firmamento; de pronto surgen los primeros vicios ocultos, se reclaman al constructor y el presidente se queda con el culo al aire; tiene que hacer previsiones para realizar una obra importante de emergencia y estos “generosos” propietarios , siempre tan dignos en la escalera , empiezan a ponerse nerviosos; el presidente no da la cara; los vicios ocultos son importantes y hay que hacer la primera derrama, que ha de hacerse muy cuantiosa, luego habrá que acudir a los tribunales para “empaquetar” al contratista y todo son líos; el presidente que hasta ahora ha ido a su aire se ve presionado; reunión al canto; ahora salta uno de esos propietarios que se siente afectado económicamente por el acuerdo que se tomó en su día y todos se escabullen; dejan que se estrelle, nadie da la cara ; sin embargo se hace el reparto a partes iguales, pide la dimisión del presidente, éste se escuda en otros del mismo estilo y su demanda no progresa; los gastos empiezan a ser insoportables y empiezan las dudas , el presidente dice que “no puede soportar la carga de trabajo” y reclama un administrador, de esos expertos en derecho….. (si, si) ahora se considera necesario, pero no deja el sillón, sencillamente porque puede desempolvarse “mierda” que no interesa…………..
Continuará……
damaot. siempre le leo es un gusto leér las verdades que dice. pero sinceramente estoy leyendo este hilo y veo reflejada mi comunidad que verdad que se forman grupitos caciquiles y no se puede luchar contra sus injusticias. ha mi por revelarme y solicitar informacion me difaman me coaccionan y me infrinjen un trato vejatorio vergonzoso. lo ultimo que que me han echo es decirme que tenga cuidado con lo que hablo. es terrible que tengas que estar años luchando para ganarte la vida y poder pagar una hipoteca y que luego te encuentres con estos desalmados que se atreven incluso ha entrometerse en la vida de los demas y que no reciban un escarmiento de la justicia. en fin no quiero extenderme. un saludo
Capitulo 3.
Entramos ya en una nueva fase por la puerta del actual presidente que admite, sostiene o contempla la presencia de un administrador que cuidadosamente ha elegido para administrar la Comunidad, dejo a un lado todo aquello que determina la ley en cuanto a sus obligaciones; se dispone a organizar con el mismo talante que el presidente; no tarda en convertirse en “la voz de su amo”; el administrador salva las diferencias de lo legal y lo ilegal como puede, no debe de contrariarle ni enfrentarse, necesita un tiempo para posicionarse en su lugar y luego actuar con la frialdad que caracteriza a estos sapientísimos conocedores de una profesión que tiene de alardes escurridizos alrededor de una ley, que a mi forma de ver, casi no otorga derechos y sí de obligaciones implacables que solo se resuelven ante una justicia que nada tiene que ver con la razón y el buen gusto de las cosas y a precio de oro, en el mejor de los casos , donde abundan marrullerías que luego trataremos de desempolvar.
Sobre la presencia de administradores, siempre con el debido respeto a ese escasísimo margen de personas que actúan con honradez en ésta profesión, se me ocurre entresacar unos párrafos tomados del periódico CONSUMO, en su edición 3 de febrero de 2013, epigrafía con “El papel de los administradores de fincas” que transcribo literalmente:
La elección de un administrador para las Comunidades de Propietarios, se ha convertido en una decisión fundamental a la hora de optimizar los recursos de dicha Comunidad; no obstante, también en ese punto hay que saber elegir. Se han detectado casos de administradores que llegan a acuerdos con proveedores y Empresas a cambio de recibir suculentas comisiones -una mala práctica que ha denunciado la Organización Causa Común, como desvelo MD en su número de diciembre. Y ésa práctica parece haberse convertido en habitual en el mantenimiento de Ascensores, por ejemplo. Los propietarios delegan en el administrador la gestión de aquellos servicios necesarios para el mantenimiento de la propiedad horizontal. Los administradores conocen bien el sector y al menos sobre el papel, deben conocer los mejores profesionales en relación precio y calidad , pero en el caso de los ascensores , que requieren una revisión anual como mínimo , además de servicio permanente de reparaciones , suelen darles una comisión , lo mismo ocurre en albañilería , fontanería electricidad y fontanería …………….
Continuará…….
Entramos ya en una nueva fase por la puerta del actual presidente que admite, sostiene o contempla la presencia de un administrador que cuidadosamente ha elegido para administrar la Comunidad, dejo a un lado todo aquello que determina la ley en cuanto a sus obligaciones; se dispone a organizar con el mismo talante que el presidente; no tarda en convertirse en “la voz de su amo”; el administrador salva las diferencias de lo legal y lo ilegal como puede, no debe de contrariarle ni enfrentarse, necesita un tiempo para posicionarse en su lugar y luego actuar con la frialdad que caracteriza a estos sapientísimos conocedores de una profesión que tiene de alardes escurridizos alrededor de una ley, que a mi forma de ver, casi no otorga derechos y sí de obligaciones implacables que solo se resuelven ante una justicia que nada tiene que ver con la razón y el buen gusto de las cosas y a precio de oro, en el mejor de los casos , donde abundan marrullerías que luego trataremos de desempolvar.
Sobre la presencia de administradores, siempre con el debido respeto a ese escasísimo margen de personas que actúan con honradez en ésta profesión, se me ocurre entresacar unos párrafos tomados del periódico CONSUMO, en su edición 3 de febrero de 2013, epigrafía con “El papel de los administradores de fincas” que transcribo literalmente:
La elección de un administrador para las Comunidades de Propietarios, se ha convertido en una decisión fundamental a la hora de optimizar los recursos de dicha Comunidad; no obstante, también en ese punto hay que saber elegir. Se han detectado casos de administradores que llegan a acuerdos con proveedores y Empresas a cambio de recibir suculentas comisiones -una mala práctica que ha denunciado la Organización Causa Común, como desvelo MD en su número de diciembre. Y ésa práctica parece haberse convertido en habitual en el mantenimiento de Ascensores, por ejemplo. Los propietarios delegan en el administrador la gestión de aquellos servicios necesarios para el mantenimiento de la propiedad horizontal. Los administradores conocen bien el sector y al menos sobre el papel, deben conocer los mejores profesionales en relación precio y calidad , pero en el caso de los ascensores , que requieren una revisión anual como mínimo , además de servicio permanente de reparaciones , suelen darles una comisión , lo mismo ocurre en albañilería , fontanería electricidad y fontanería …………….
Continuará…….
Capitulo 4
En orden a la información que proporciono sobre esa “costumbre” denunciada por la organización que hago referencia, debo significar lo siguiente;
Ya han comprobado cómo se derivan los acontecimientos en una Comunidad de Propietarios, donde “parece” que es extendida la costumbre que “nadie” quiere tomar cargos cuando se produce el relevo anual contemplado en la Ley y ello no es realmente cierto; se constituye una saga de propietarios interesados que éstos relevos se produzcan “siguiendo las buenas costumbres” coincidentemente haciendo recaer los nombramientos específicamente en las personas que ellos quieren, unos, porque forman parte de esa saga y a otros, porque serán perfectamente manejables por los primeros , resultado; los componentes de esa saga conservan siempre la cabecera del mandato con el ánimo de conservan algunas prebendas, como por ejemplo: (lo expongo con mi la experiencia tenida en la comunidad donde convivo de entre 110 propiedades)
1º Rompen el protocolo de realizar obras dentro de sus viviendas no autorizadas, ejemplo, apertura de ventanas, movimientos de tabiques, cerramientos de terrazas comuneras, uso indebido de pasillos y cosas comunes, transformación del interior de los huecos de la vivienda en otros completamente prohibidos, modificacion, sin permiso de elementos calefactores centrales, rompiendo los servicios comunes inviolables, movimiento de aguas sucias o limpias por otros conductos diferentes a los proyectos de arquitectura, etc.
Un artículo de la ley, de entre otros peligrosísimos y aberrantes artículos, la ley permite que cada propietarios haga las modificaciones, dentro de su vivienda…. dejando en el aire que el uso indebido de este artículo es motivo de numerosísimos abusos que a lo largo de los años y merced a la actitud de estos componentes de la saga, impide que un solo propietario perjudicado sea incapaz , por falta de solidaridad de llevar a cabo una reclamación ante unos jueces cada día más permisivos en los temas de Propiedad Horizontal donde establecen con contundencia el régimen de mayorías o la tolerancia de prescripción de los actos por no haber reclamado en el momento oportuno…..
Continuará…….
En orden a la información que proporciono sobre esa “costumbre” denunciada por la organización que hago referencia, debo significar lo siguiente;
Ya han comprobado cómo se derivan los acontecimientos en una Comunidad de Propietarios, donde “parece” que es extendida la costumbre que “nadie” quiere tomar cargos cuando se produce el relevo anual contemplado en la Ley y ello no es realmente cierto; se constituye una saga de propietarios interesados que éstos relevos se produzcan “siguiendo las buenas costumbres” coincidentemente haciendo recaer los nombramientos específicamente en las personas que ellos quieren, unos, porque forman parte de esa saga y a otros, porque serán perfectamente manejables por los primeros , resultado; los componentes de esa saga conservan siempre la cabecera del mandato con el ánimo de conservan algunas prebendas, como por ejemplo: (lo expongo con mi la experiencia tenida en la comunidad donde convivo de entre 110 propiedades)
1º Rompen el protocolo de realizar obras dentro de sus viviendas no autorizadas, ejemplo, apertura de ventanas, movimientos de tabiques, cerramientos de terrazas comuneras, uso indebido de pasillos y cosas comunes, transformación del interior de los huecos de la vivienda en otros completamente prohibidos, modificacion, sin permiso de elementos calefactores centrales, rompiendo los servicios comunes inviolables, movimiento de aguas sucias o limpias por otros conductos diferentes a los proyectos de arquitectura, etc.
Un artículo de la ley, de entre otros peligrosísimos y aberrantes artículos, la ley permite que cada propietarios haga las modificaciones, dentro de su vivienda…. dejando en el aire que el uso indebido de este artículo es motivo de numerosísimos abusos que a lo largo de los años y merced a la actitud de estos componentes de la saga, impide que un solo propietario perjudicado sea incapaz , por falta de solidaridad de llevar a cabo una reclamación ante unos jueces cada día más permisivos en los temas de Propiedad Horizontal donde establecen con contundencia el régimen de mayorías o la tolerancia de prescripción de los actos por no haber reclamado en el momento oportuno…..
Continuará…….
Otra de las aberraciones que produce la imprecisión o falta de esencia en el contenido del artículo 16, que se refiere en especial que las convocatorias para su aprobación deben de contener reseña de los artículos a tratar para que se llevan a su aprobación exigido presupuesto y proyecto, pues no... , sin valoración previa , es decir, es tan inconcreta que los miembros del tribunal supremo ya han dictaminado en varias sentencias , de las que entresaco la particularidad que los asuntos a tratar, dicho en forma irónica al estilo como de los indios, con botes de humo, todo vale; digo por ejemplo, uno de esos caraduras quiere sacar adelante un acuerdo deshonesto, que afecta voluminosos gastos de un capricho , ect..... basta decir en la reunión, "parece necesario "corregir" modificar, ect. un determinado tema, guardándose casi todo; el presidente y los caciques acuerdan por "todo vale"; el resumen, es una obra de inmensas proporciones de lo que nadie se ha enterado hasta que aparece en el acta, en la fecha que quieren su aprobación........
Pues esto es lo que dicen los superjueces....
Ha caido en mis manos un articulo de opinión de un grupo de abogados expertos en PH acerca de STS que atrae poderosamente mi atención, no por su concepción jurídica sino por las repercusiones desastrosas que trae esa forma de entender el funcionamiento de las Juntas de Propietarios y la casta que les protege; ésta es una de las tantas circunstancias que acarrea esta, para mi, muy extraña elaboración de la LPH, que sirve solo para eso, que en caso de litigio, el o la juez arbitre a su manera...
Extraigo este documento y luego me extenderé sobre las repercusiones que tiene en el ambiente de las Juntas...."
"Si bien el Tribunal Supremo ha declarado que no se podrán adoptar en Junta acuerdos que no estén el orden de día y que tampoco podrán aprobarse acuerdos dentro del apartado dedicado a ruegos y preguntas, también ha declarado (STS 28/06/2011) que en el orden del día basta con hacer constar las materias a tratar, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos precisos para la deliberación de los interesados.
La STS de fecha 18/03/2010 ha declarado que no resulta exigible un grado de detalle exhaustivo en el orden del día, pudiendo tratarse en la Junta cualquier cuestión que resulte consecuencia directa de lo expresado en aquel.
La STS de 15/03/2013 ha vuelto a declarar lo mismo en el sentido que no hace falta que haya una coincidencia exacta entre lo que figura en el orden del día y los acuerdos que finalmente adopte la Junta de Propietarios. Es decir, basta que en la convocatoria figure que se va a tratar el tema de los ascensores, por ejemplo, para que se puedan adoptar decisiones al respecto, tanto de reparaciones como, incluso, de instalar uno nuevo en una finca que no tiene este servicio.
En resumen, y esto es lo importante, la mera referencia en el orden del día a una situación de la finca que afecte a elementos o servicios comunes permite que la Junta adopte los acuerdos que considere oportunos al respecto, naturalmente, respetando los quorum que la Ley establezca para cada caso---- apostillo, decisiones inviolables ante el costo de luchar contra este tipo de caciquismo y los conceptos de mayorías que aplican los magistrados. en caso de litigio.
Pues esto es lo que dicen los superjueces....
Ha caido en mis manos un articulo de opinión de un grupo de abogados expertos en PH acerca de STS que atrae poderosamente mi atención, no por su concepción jurídica sino por las repercusiones desastrosas que trae esa forma de entender el funcionamiento de las Juntas de Propietarios y la casta que les protege; ésta es una de las tantas circunstancias que acarrea esta, para mi, muy extraña elaboración de la LPH, que sirve solo para eso, que en caso de litigio, el o la juez arbitre a su manera...
Extraigo este documento y luego me extenderé sobre las repercusiones que tiene en el ambiente de las Juntas...."
"Si bien el Tribunal Supremo ha declarado que no se podrán adoptar en Junta acuerdos que no estén el orden de día y que tampoco podrán aprobarse acuerdos dentro del apartado dedicado a ruegos y preguntas, también ha declarado (STS 28/06/2011) que en el orden del día basta con hacer constar las materias a tratar, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos precisos para la deliberación de los interesados.
La STS de fecha 18/03/2010 ha declarado que no resulta exigible un grado de detalle exhaustivo en el orden del día, pudiendo tratarse en la Junta cualquier cuestión que resulte consecuencia directa de lo expresado en aquel.
La STS de 15/03/2013 ha vuelto a declarar lo mismo en el sentido que no hace falta que haya una coincidencia exacta entre lo que figura en el orden del día y los acuerdos que finalmente adopte la Junta de Propietarios. Es decir, basta que en la convocatoria figure que se va a tratar el tema de los ascensores, por ejemplo, para que se puedan adoptar decisiones al respecto, tanto de reparaciones como, incluso, de instalar uno nuevo en una finca que no tiene este servicio.
En resumen, y esto es lo importante, la mera referencia en el orden del día a una situación de la finca que afecte a elementos o servicios comunes permite que la Junta adopte los acuerdos que considere oportunos al respecto, naturalmente, respetando los quorum que la Ley establezca para cada caso---- apostillo, decisiones inviolables ante el costo de luchar contra este tipo de caciquismo y los conceptos de mayorías que aplican los magistrados. en caso de litigio.
.... y añadamos.... para que los espantados administrados no se enteren, algunos presidentes ni confeccionan el acta; otros, lo hacen cuando les da la gana, una mayoría emplean mentiras orquestadas; todavía no hemos hecho protagonistas a los administradores, "la voz de su amo". Repito una y mil veces; contra ésta innominia es imposible luchar; no lo intenten, en el mejor de los casos siempre saldrán perdiendo y digo en el mejor de los casos, un ejemplo muy sencillo; demande a la comunidad usted solito; gravísimo; los jueces nunca le harán caso; todo el caso se lo harán a las mayorías que usted no conseguirá, error fatal si se equivoca y presenta la demanda sin haber justificado suficientemente el programa de cuotas al día ; aquí el juez no da un solo paso en falso, cargará contra usted todo el peso de la ley;lo dice la ley; si demanda en regla y lo hace usted solo, por falta de solidaridad de muchos falsos copropietarios, el juez hallará suficiente razón para cascarle también; si demanda y triunfa la razón, es posible que la comunidad ni siquiera se presente a la demanda o no le hará ni puñetero caso, contrario a lo establecido que cause efecto previo conocimiento en asamblea, eso lo dice el TS, usted no puede ni debe llegar ahí, entonces su reclamación no obstante entrará a trámite en primera instancia sin que un responsable legal represente a la comunidad, ????? ; si hay conciliación,, en el mejor de los casos posible; la comunidad se allana o le ignora , el juez reparte las costas ???y usted a pagar a su abogado y otros legajos nuevos que ahora son cuantiosos; se enterará cuando ya el presidente no es el demandado; por eso, ojo; he leído miles de sentencias en primera instancia y un 90% negativas para el demandante; conclusión, olvídense de usar la justicia, aquí está demasiado lejos para los hombres honestos y deseosos de la verdad; esto se ha agravado éstos últimos años en este reino de corrupción en que vivimos; hay soluciones; en el próximo capítulo.......
……. Y no es por casualidad, éste tipo de presidentes son tan peligrosos para la salud de la Comunidad que se necesita un golpe de suerte para que no lleve a cabo unos planes que luego diremos irán a alimón con la intervención administrativa de administradores contratados que terminarán de una forma u otra recogiendo parte del botín; para ello, tienen que suceder algunas cosas como éstas:
Voy a relatar lo sucedido en mi urbanización, de más de cien propietarios, tres portales y un presidente que aglutina la totalidad administrativa;
Uno de los temas más polémicos es el uso que se da a las cosas y espacios comunes; una comunidad decente moderna debe llevar un libro realizado por arquitectura con el detalle que define los espacios comunes, no solamente, pasillos, descansillos, accesos varios, habitaciones para varios usos, etc., así como aquellas cosas, fachadas, balcones , huecos o espacios comunes colindantes con propiedad comunidad, suficientemente definidos estatutariamente como de cosa común; ciertos y definidos presidentes y sus adláteres van posicionando su parcela con las cosas colindantes, producen cierres ilegales, hacen movimientos de tabiques, anexiones de azoteas comunes , ventanales, puertas, todo ello no permitido; ahí empieza el problema; en la desorientación del principio nadie ha leído la letra menuda de sus derechos y obligaciones y se van realizando fraudulentamente obras no autorizadas; es de dominio público; cuando un propietario determinado se entera, va a las juntas, lo denuncia, etc. y se encuentra con un muro, por un lado la indolencia del resto de propietarios y por el otro la necesidad de indisponerse contra el causante; el siguiente muro, tienen que denunciar, es decir, impugnar ante Juzgado, nombrar abogado y procurador; le aseguro que una demanda bien sencillita y con todo el supuesto derecho, le costará entre 1500 y 2000 euros demandar a la comunidad y solidariamente al que produce la anormalidad, esto en el mejor de los casos, pero por una serie de posibles contratiempos con la demanda, puede doblar el costo si la comunidad recurre o se allana con algún socorrido argumento, , que siempre tiene a mano la parte contraria perderá pan , perderá perro , además, se indispondrá con el resto de compañeros comuneros, que de ninguna manera le ayudaran; y ese afán de luchar con el derecho y la verdad puede llevarle a recurrir al supremo; más costas, más gastos, más disgustos y dentro de cinco años se encontrará con un fallo sorpresivo, también el mejor de los casos; mírese los cabellos blancos que ha ido creando en su semblante…… total, por intentar hacer un bien a la comunidad¸ja y ja.; conclusión, olvídese de éste procedimiento, guarde su salud y prepárese para realizar posibles estrategias, de esas que se las saben bien los españoles……tirar la piedra y esconder la mano; espero enseñarle algunas de estas estrategias, a medida que voy desarrollando mi tema se irá enterando………..
Voy a relatar lo sucedido en mi urbanización, de más de cien propietarios, tres portales y un presidente que aglutina la totalidad administrativa;
Uno de los temas más polémicos es el uso que se da a las cosas y espacios comunes; una comunidad decente moderna debe llevar un libro realizado por arquitectura con el detalle que define los espacios comunes, no solamente, pasillos, descansillos, accesos varios, habitaciones para varios usos, etc., así como aquellas cosas, fachadas, balcones , huecos o espacios comunes colindantes con propiedad comunidad, suficientemente definidos estatutariamente como de cosa común; ciertos y definidos presidentes y sus adláteres van posicionando su parcela con las cosas colindantes, producen cierres ilegales, hacen movimientos de tabiques, anexiones de azoteas comunes , ventanales, puertas, todo ello no permitido; ahí empieza el problema; en la desorientación del principio nadie ha leído la letra menuda de sus derechos y obligaciones y se van realizando fraudulentamente obras no autorizadas; es de dominio público; cuando un propietario determinado se entera, va a las juntas, lo denuncia, etc. y se encuentra con un muro, por un lado la indolencia del resto de propietarios y por el otro la necesidad de indisponerse contra el causante; el siguiente muro, tienen que denunciar, es decir, impugnar ante Juzgado, nombrar abogado y procurador; le aseguro que una demanda bien sencillita y con todo el supuesto derecho, le costará entre 1500 y 2000 euros demandar a la comunidad y solidariamente al que produce la anormalidad, esto en el mejor de los casos, pero por una serie de posibles contratiempos con la demanda, puede doblar el costo si la comunidad recurre o se allana con algún socorrido argumento, , que siempre tiene a mano la parte contraria perderá pan , perderá perro , además, se indispondrá con el resto de compañeros comuneros, que de ninguna manera le ayudaran; y ese afán de luchar con el derecho y la verdad puede llevarle a recurrir al supremo; más costas, más gastos, más disgustos y dentro de cinco años se encontrará con un fallo sorpresivo, también el mejor de los casos; mírese los cabellos blancos que ha ido creando en su semblante…… total, por intentar hacer un bien a la comunidad¸ja y ja.; conclusión, olvídese de éste procedimiento, guarde su salud y prepárese para realizar posibles estrategias, de esas que se las saben bien los españoles……tirar la piedra y esconder la mano; espero enseñarle algunas de estas estrategias, a medida que voy desarrollando mi tema se irá enterando………..
damaot,
eset post lo han visto mas de 1000 personas, y es que dice usted verdades como puños. Demuestra experiencia, seguramente por años padeciendo la misma situación, y por tanto se nota que sabe de qué habla.
Me llama profundamente la atencion su reflexión de que si las deudas de comunidad son las mas garantizadas de todas las relaciones comerciales posibles, pues se responde con la propia vivienda, quien tiene especial interés en que se "criminalice" a quien no paga, y en cambio se pongan tantas trabas al comunero disidente con la masa borreguil? La explicación, como usted bien dice, el lobby de los administradores de fincas. Pero todas la leyes que fomentan la asimetría entre dos partes, una que se presupone la víctima y una que se presupone el agresor, cuando la realidad es que hay de todo y la casusitica es de todo tipo, dan lugar a abusos, así pasa con la ley de violencia de género y asi pasa también con las comunidades.
En cualquier caso, me llama poderosamente la atención su decepción con el sistema judicial, porque una cosa es que la ley favorezca el abuso de poder, y otra bien distinta es que falle la tutela judicial efectiva cuando se quiere ir contra las mafias de las comunidades.
Yo, y supongo que muchos lectores que estén pensando en impugnar , como único medio para ir contra un poder caciquil y que desprecia la legalidad en las comunidades, sentimos interés y curiosidad por cuál ha sido su experiencia en los juzgados, que por lo visto ha sido mala, y por ver si su caso tiene alguna explicación legal, que nos ayude a no caer en lo mismo. ¿Nos puede comentar por qué impugno usted y por qué el juzgado no le dio la razon?
Cuesta pensar que falle todo el sistema judicial y que al final uno se plantee métodos alternativos mas "eficientes", como usted dice, pero es una reacción humana muy natural cuando la tutela judicial efectiva falla.
Pero por lo que usted cuenta, y por las verdades que dice, que parece la persona mas cuerda de este chat. Includo me atrevo a decir que sería buena idea que mayi, usted y unos cuantos, pudieramos juntarnos y poder intercambiar puntos de vista por telefono o por skype (que hoy dia las distancias no son una barrera).
Animo, soy un seguidor incondicional de las verdades que manifiesta en sus intervenciones, y me parece que aporatn puntos de vista originales y reales como nadie.
eset post lo han visto mas de 1000 personas, y es que dice usted verdades como puños. Demuestra experiencia, seguramente por años padeciendo la misma situación, y por tanto se nota que sabe de qué habla.
Me llama profundamente la atencion su reflexión de que si las deudas de comunidad son las mas garantizadas de todas las relaciones comerciales posibles, pues se responde con la propia vivienda, quien tiene especial interés en que se "criminalice" a quien no paga, y en cambio se pongan tantas trabas al comunero disidente con la masa borreguil? La explicación, como usted bien dice, el lobby de los administradores de fincas. Pero todas la leyes que fomentan la asimetría entre dos partes, una que se presupone la víctima y una que se presupone el agresor, cuando la realidad es que hay de todo y la casusitica es de todo tipo, dan lugar a abusos, así pasa con la ley de violencia de género y asi pasa también con las comunidades.
En cualquier caso, me llama poderosamente la atención su decepción con el sistema judicial, porque una cosa es que la ley favorezca el abuso de poder, y otra bien distinta es que falle la tutela judicial efectiva cuando se quiere ir contra las mafias de las comunidades.
Yo, y supongo que muchos lectores que estén pensando en impugnar , como único medio para ir contra un poder caciquil y que desprecia la legalidad en las comunidades, sentimos interés y curiosidad por cuál ha sido su experiencia en los juzgados, que por lo visto ha sido mala, y por ver si su caso tiene alguna explicación legal, que nos ayude a no caer en lo mismo. ¿Nos puede comentar por qué impugno usted y por qué el juzgado no le dio la razon?
Cuesta pensar que falle todo el sistema judicial y que al final uno se plantee métodos alternativos mas "eficientes", como usted dice, pero es una reacción humana muy natural cuando la tutela judicial efectiva falla.
Pero por lo que usted cuenta, y por las verdades que dice, que parece la persona mas cuerda de este chat. Includo me atrevo a decir que sería buena idea que mayi, usted y unos cuantos, pudieramos juntarnos y poder intercambiar puntos de vista por telefono o por skype (que hoy dia las distancias no son una barrera).
Animo, soy un seguidor incondicional de las verdades que manifiesta en sus intervenciones, y me parece que aporatn puntos de vista originales y reales como nadie.
