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Alquiler con opción a compra. demanda
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Alquiler con opción a compra. demanda
Buenas tardes a todos.
En un asunto, una pareja está en régimen de alquiler con opción a compra. Dentro del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, se comunicó a la propietaria el deseo que formalizar la compraventa por el precio pactado. La propietaria se niega, aduciendo que no se comunicó fehacientemente en plazo (sí se hizo, tanto verbalmente como por whatsapp, existiendo prueba de ello).
La cláusula es la siguiente:
La concesión de la presente opción de compra podrá ejercerse por el arrendatario-optante antes del transcurso del plazo de duración del presente contrato que se establece en UN AÑO, es decir el X de X de 202X, se procederá a la firma de Escritura Pública de compraventa, si por cualquier causa no imputable a las partes contratantes no se pudiese proceder a la referida firma, se entenderá prorrogado el plazo para proceder a la formalización de la Escritura Pública de compraventa por otro año más como máximo. Si llegado el día de la firma en escritura pública de la compraventa no se llevase a cabo la misma por causa imputable a la parte compradora todas las cantidades entregadas serán tomadas en cuenta como alquiler y no serán objeto de devolución por la parte vendedora.
El arrendatario podrá adquirir la propiedad del inmueble objeto de este arrendamiento debiendo comunicarlo a los titulares del mismo de modo fehaciente dentro del mes anterior a la fecha de expiración.
Qué tipo de procedimiento iniciariais y que se solicitaría en el petitum para llevar a cabo la compraventa?
Muchas gracias, saludos.
En un asunto, una pareja está en régimen de alquiler con opción a compra. Dentro del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, se comunicó a la propietaria el deseo que formalizar la compraventa por el precio pactado. La propietaria se niega, aduciendo que no se comunicó fehacientemente en plazo (sí se hizo, tanto verbalmente como por whatsapp, existiendo prueba de ello).
La cláusula es la siguiente:
La concesión de la presente opción de compra podrá ejercerse por el arrendatario-optante antes del transcurso del plazo de duración del presente contrato que se establece en UN AÑO, es decir el X de X de 202X, se procederá a la firma de Escritura Pública de compraventa, si por cualquier causa no imputable a las partes contratantes no se pudiese proceder a la referida firma, se entenderá prorrogado el plazo para proceder a la formalización de la Escritura Pública de compraventa por otro año más como máximo. Si llegado el día de la firma en escritura pública de la compraventa no se llevase a cabo la misma por causa imputable a la parte compradora todas las cantidades entregadas serán tomadas en cuenta como alquiler y no serán objeto de devolución por la parte vendedora.
El arrendatario podrá adquirir la propiedad del inmueble objeto de este arrendamiento debiendo comunicarlo a los titulares del mismo de modo fehaciente dentro del mes anterior a la fecha de expiración.
Qué tipo de procedimiento iniciariais y que se solicitaría en el petitum para llevar a cabo la compraventa?
Muchas gracias, saludos.
Con un wassap lo vas a tener difícil. La jurisprudencia acepta muy a regañadientes (y con peritación) dentro de un contexto los wassaps, pues nada impedía hacer uso de un notario o de un burofax a tus clientes, y en ningún caso la mensajería instantánea puede sustituir estos medios fehacientes, y pedir la misma protección jurídica para ambos. No se sabe quién envió el wassap, por mucho que fuese desde un teléfono identificado, y no se sabe quién lo leyó aunque aparezcan las dos rayas azuoles. Piénsatelo, mira a ver los testigos y los demás medios de prueba con que cuentes y estudia bien el paso.
Gracias Grisalía. Los whatsapp son desde el teléfono de mi cliente y al telefono de la propietaria. Existen conversaciones previas y posteriores, que además orbitan en el tema de la compra. Cuento ya con el con peritaje informático, que evidentemente correría a nuestra cuenta, si bien tenemos la certeza de su resultado. Por otro lado, este ha sido el medio de comunicación habitual durante el año que llevan de arrendamiento y las conversacione son abundantes.
Hay contestaciones por la propietaria en alusión a la opción de compra.
Si bien mi duda era qué procedimiento iniciar? Demanda de ordinario solicitando el cumplimiento de las obligaciones contractuales, entiendo? O de obligacion de elevación a público de contrato de compraventa?
Mil gracias, saludos
Hay contestaciones por la propietaria en alusión a la opción de compra.
Si bien mi duda era qué procedimiento iniciar? Demanda de ordinario solicitando el cumplimiento de las obligaciones contractuales, entiendo? O de obligacion de elevación a público de contrato de compraventa?
Mil gracias, saludos
Si tienes clara la prueba, presenta una demanda de juicio ordinario solicitando que el juzgado dicte sentencia compeliendo a la señora a cumplir el contrato. El objeto económico del pleito es el valor del inmueble, pero el importe de la compraventa ha de estar consignado antes de iniciarse, pues de otra forma solo tendrías una sentencia meramente declarativa sobre la obligación que tiene la señora de cumplir el contrato, pero el juzgado no podría transmitir la titularidad del inmueble si el mismo no está pagado.
Bueno, la obtenció de una sentencia declarativa tampoco es nada desdeñable. De hecho, me parece más interesante. También pensando en la posibilidad de obtener una sentencia desestimatoria (siempre está la posibilidad), con condena en costas sobre una cantidad de 120.000€...no es moco de pavo.
El hecho de consignar la cantidad no es condición si ne qua non y, de hecho, nada se exige en el contrato al respecto.
Considera el TS, en su sentencia de 15 de enero de 2019, que en el momento de establecer el derecho de opción de compra, las partes pueden establecer los pactos que estimen oportunos. En este caso se preveía la necesidad de que la optante debía consignar el precio pactado como prueba de confirmación del ejercicio de la opción; de modo que, si no procedía así, no cabía considerar que tal derecho había sido ejercitado.
Por lo anterior y contrario sensu a dicha sentencia, puesto que nada acordaron en tal sentido ambas partes, solo con la manifestación de la voluntad de la parte comrpadora y arrendataria en plazo, cumpliría con lo exigido en el contrato suscrito.
Es mi humilde opinión... Me encantan segundas y terceras opiniones.
Muchísimas gracias y saludos.
El hecho de consignar la cantidad no es condición si ne qua non y, de hecho, nada se exige en el contrato al respecto.
Considera el TS, en su sentencia de 15 de enero de 2019, que en el momento de establecer el derecho de opción de compra, las partes pueden establecer los pactos que estimen oportunos. En este caso se preveía la necesidad de que la optante debía consignar el precio pactado como prueba de confirmación del ejercicio de la opción; de modo que, si no procedía así, no cabía considerar que tal derecho había sido ejercitado.
Por lo anterior y contrario sensu a dicha sentencia, puesto que nada acordaron en tal sentido ambas partes, solo con la manifestación de la voluntad de la parte comrpadora y arrendataria en plazo, cumpliría con lo exigido en el contrato suscrito.
Es mi humilde opinión... Me encantan segundas y terceras opiniones.
Muchísimas gracias y saludos.
Volviendo a este asunto, que me trae un poco de cabeza... El arrendador-concedente remitió burofax dando por caducado el plazo para ejercer la opción de compra. El arrendatario-optante remitió otro burofax, a través de otro abogado, indicando que el plazo se habría prorrogado por un año más (según contrato, por acontecimientos ajenos a las partes, en este caso un exceso de cabida y los consiguientes problemas bancarios para la financiación).
Así las cosas, el optante no ha llegado a indicar fecha y notaría para la compraventa, si bien parece absurdo, sabiendo que la arrendadora-concedente no se va a personar dado que dio por caducada la acción. Convendría realizar la citación previo a presentar la demanda? E incluso de hacerlo, realizar un acta de manifestación ese día en notaría, indicando que no se ha personado?
Mi duda surje especialmente con la entidad bancaria. Mover toda la maquinaria de una hipoteca para que luego no se persone la parte vendedora... Pues entiendo que sí o sí habría que mover dicha maquinaria, no sea que por un remoto caso se personase.
Gracias de antemano. Saludos
Así las cosas, el optante no ha llegado a indicar fecha y notaría para la compraventa, si bien parece absurdo, sabiendo que la arrendadora-concedente no se va a personar dado que dio por caducada la acción. Convendría realizar la citación previo a presentar la demanda? E incluso de hacerlo, realizar un acta de manifestación ese día en notaría, indicando que no se ha personado?
Mi duda surje especialmente con la entidad bancaria. Mover toda la maquinaria de una hipoteca para que luego no se persone la parte vendedora... Pues entiendo que sí o sí habría que mover dicha maquinaria, no sea que por un remoto caso se personase.
Gracias de antemano. Saludos
AL JUZGADO SUPLICO: Que tenga por presentado este escrito de demanda, junto con los documentos al mismo acompañados, y con sus copias, se sirva tenerme por comparecido en la representación que ostento de D. _______, por interpuesta demanda de juicio declarativo ordinario contra D________; se sirva admitirla a trámite y, en sus méritos, acuerde emplazar al demandado con otorgamiento del plazo legal para que, si a su derecho conviniere, conteste a la demanda y, seguidos los trámites legales correspondientes, dicte en su día sentencia por la que, estimando la demanda, condene al demandado don _____ a otorgar escritura pública de compraventa con respecto a la finca sita en _____, en cumplimiento del contrato de opción de compra convenido entre éste y D_____ en fecha _____, obrante en el cuerpo de la demanda, con imposición de las costas procesales.
Una vez que tengas la sentencia, te vas al banco a pedir la hipoteca. Si es preciso ejecutar, ya se vería en la demanda de ejecución si se pide al juez un título inscribible en forma de auto, contra el que se puede inscribir la hipoteca.
Una vez que tengas la sentencia, te vas al banco a pedir la hipoteca. Si es preciso ejecutar, ya se vería en la demanda de ejecución si se pide al juez un título inscribible en forma de auto, contra el que se puede inscribir la hipoteca.
Volviendo este asunto y con la demanda ya redactada e informe pericial de whatsapp, a fin de poder asegurar un resultado positivo a nuestras pretensiones y puesto que por otra compañera se remitió burofax indicando que se había ejercido el derecho de opción y que en cualquier caso, de no entenderse ejerceido, se habría prorrogado el plazo por un año más por circunstancias ajenas a mis clientes (así lo recogería el contrato), me surge una nueva duda.
Quiero remitir burofax, para que en caso de que se no se entendiese ejercitado el derecho, pero si prorrogado el plazo, ejercitarlo ahora. Si bien, mis clientes tenían en su día la hipoteca aprobada y ahora tendrían que iniciar nuevamente o retomar el trámite: debería otorgar día, hora y Notaría para comparecer (presumiendo que no lo harán)? O podría emplazarlos de algún otro modo en que el derecho de opción quede fehacientemente ejercido sin necesidad de fechar día y hora? Y si los emplazo, sin que medie entidad bancaria, apareciesen y no se pudiera firmar? Podría indicarles que en plazo de 3 días indiquen ellos día, hora y notaría, para firmar en octubre por ejemplo? Mi duda surge en que el contrato estipula que serán los optantes los que emplacen, si bien no me parece que se pudiera dar por resuelto el contrato por no emplazar en fecha, dando la posibilidad de que lo hagan los vendedores.
Muchas gracias de antemano.
Quiero remitir burofax, para que en caso de que se no se entendiese ejercitado el derecho, pero si prorrogado el plazo, ejercitarlo ahora. Si bien, mis clientes tenían en su día la hipoteca aprobada y ahora tendrían que iniciar nuevamente o retomar el trámite: debería otorgar día, hora y Notaría para comparecer (presumiendo que no lo harán)? O podría emplazarlos de algún otro modo en que el derecho de opción quede fehacientemente ejercido sin necesidad de fechar día y hora? Y si los emplazo, sin que medie entidad bancaria, apareciesen y no se pudiera firmar? Podría indicarles que en plazo de 3 días indiquen ellos día, hora y notaría, para firmar en octubre por ejemplo? Mi duda surge en que el contrato estipula que serán los optantes los que emplacen, si bien no me parece que se pudiera dar por resuelto el contrato por no emplazar en fecha, dando la posibilidad de que lo hagan los vendedores.
Muchas gracias de antemano.
