El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Arrendamiento durante la pandemia
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Arrendamiento durante la pandemia
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
8 Comentarios
Arrendamiento durante la pandemia
Expongo el siguiente asunto a ver si me pueden ayudar. Mi cliente es estudiante y compartía un piso alquilado con otros compañeros. En el contrato de arrendamiento la duración del mismo era de septiembre a agosto pero resulta que con motivo de la pandemia el año pasado mi cliente abandona la vivienda en abril debido a que no había objeto para continuar con el arrendamiento tras la suspensión de las clases.
La cuestión es que ahora el subarrendador reclama la totalidad de las cuotas y suministros cuando no se está viviendo allí desde abril, de hecho se presentó una denuncia contra el subarrendador que anuncio un desahucio y que iba a entrar en la habitación de mi cliente sin su permiso.
¿Alguién tiene un modelo de contestación a demanda de juicio verbal sobre reclamación de rentas o cantidades debidas?.
En el presente caso no se debe nada del tiempo en que se ha permanecido en la vivienda y el subarrendador que no tiene ningún crédito a su favor que reclamar, salvo que ustedes me digan otra cosa, y se niega a devolver la fianza. ¿Cómo hago para reclamar la fianza?, ¿debería hacer una reconvención para reclamar la fianza?.
¿Cuál es la normativa que ampara a los arrendadatarios durante el tiempo de pandemia?
Gracias por su colaboración.
La cuestión es que ahora el subarrendador reclama la totalidad de las cuotas y suministros cuando no se está viviendo allí desde abril, de hecho se presentó una denuncia contra el subarrendador que anuncio un desahucio y que iba a entrar en la habitación de mi cliente sin su permiso.
¿Alguién tiene un modelo de contestación a demanda de juicio verbal sobre reclamación de rentas o cantidades debidas?.
En el presente caso no se debe nada del tiempo en que se ha permanecido en la vivienda y el subarrendador que no tiene ningún crédito a su favor que reclamar, salvo que ustedes me digan otra cosa, y se niega a devolver la fianza. ¿Cómo hago para reclamar la fianza?, ¿debería hacer una reconvención para reclamar la fianza?.
¿Cuál es la normativa que ampara a los arrendadatarios durante el tiempo de pandemia?
Gracias por su colaboración.
Sin perjuicio de la respuesta que te de Hoplon, si te digo que la forma de contestar una demanda es argumentar en contra de los distintos ordinales que te alegan de contrario.
Pero grosso modo te diré:
1.- tienes que alegar la cláusula rebus sic stantibus para poder defender la postura de tu cliente, argumentando que dejaste de pagar porque las condiciones bajo las que se firmaron el contrato de arrendamiento habían cambiado sustancialmente.
2.- para recuperar la fianza tendrás que reconvenir.
Pero grosso modo te diré:
1.- tienes que alegar la cláusula rebus sic stantibus para poder defender la postura de tu cliente, argumentando que dejaste de pagar porque las condiciones bajo las que se firmaron el contrato de arrendamiento habían cambiado sustancialmente.
2.- para recuperar la fianza tendrás que reconvenir.
Coincido con Leonjbr, la única defensa es alegar esa cláusula, porque en cuanto a lo demás, es un contrato sujeto al Código Civil y te pueden exigir el pago del plazo pactado íntegramente.
Notas:
La SAP Madrid (Sec. 9ª) de 28-3-2019 dicta que el alquiler de habitaciones se sujeta al Código Civil, y lo mismo en sentencia de 3 de diciembre de 2006 y de 26 de septiembre de 2017 de la misma Audiencia Provincial de Madrid, así como la resolución de 21 de julio de 2006 de la Audiencia Provincial de Vizcaya. pero no encuentro nada sobre la de Teruel, deberás buscarlo tu.
Lo que te conviene si le encuentras encaje es alegar -junto con la cláusula "rebus sic stantibus", que el arrendamiento de vivienda tuyo SI está sujeto a la LAU, como dicta la la SAP de Madrid de 8 de octubre de 2010 que dice que se somete a la LAU si hay un único contrato firmado por personas que no tienen relación entre sí, y forman una comunidad arrendaticia. También puedes invocar la SAP de Zaragoza de 26 de octubre de 2010 (leétela bien, como todas las anteriores, nunca cites una sentencia que no hayas leído).
En la línea expuesta, defiende que en virtud del art. 4, 1 LAU puedes acogerte al desistimiento anticipado del art. 11 del mismo texto.
No tengo ni idea de por dónde va a salirte el Juzgado de Teruel.
Notas:
La SAP Madrid (Sec. 9ª) de 28-3-2019 dicta que el alquiler de habitaciones se sujeta al Código Civil, y lo mismo en sentencia de 3 de diciembre de 2006 y de 26 de septiembre de 2017 de la misma Audiencia Provincial de Madrid, así como la resolución de 21 de julio de 2006 de la Audiencia Provincial de Vizcaya. pero no encuentro nada sobre la de Teruel, deberás buscarlo tu.
Lo que te conviene si le encuentras encaje es alegar -junto con la cláusula "rebus sic stantibus", que el arrendamiento de vivienda tuyo SI está sujeto a la LAU, como dicta la la SAP de Madrid de 8 de octubre de 2010 que dice que se somete a la LAU si hay un único contrato firmado por personas que no tienen relación entre sí, y forman una comunidad arrendaticia. También puedes invocar la SAP de Zaragoza de 26 de octubre de 2010 (leétela bien, como todas las anteriores, nunca cites una sentencia que no hayas leído).
En la línea expuesta, defiende que en virtud del art. 4, 1 LAU puedes acogerte al desistimiento anticipado del art. 11 del mismo texto.
No tengo ni idea de por dónde va a salirte el Juzgado de Teruel.
Y el tocho, tal cual prometí:
Procedimiento Verbal ___/2021
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº ___ DE TERUEL
DON __________________,Procurador de los Tribunales, actuando
en nombre y representación de DOÑA _______________,cuya
representación se acreditará mediante otorgamiento de Escritura de Poder
Apud Acta, el día que a tal fin lo disponga el Letrado de la Administración de
Justicia, ante ese Juzgado, respetuosamente comparezco, y como mejor
proceda en Derecho,DIGO:
I.-Que con fecha de _____________, se me ha notificado Decreto de
fecha ______________, dictado por el Juzgado al que me dirijo,
mediante el que se me comunica la admisión a trámite de Demanda
interpuesta contra mi patrocinada, otorgando el plazo legal de diez
días para comparecer y contestar a la citada demanda.
II.-Que dentro del plazo establecido comparezco en tiempo y forma por medio
del presente escrito vengo a CONTESTAR y FORMULAR OPOSICIÓN A LA
DEMANDA origen de estas actuaciones, interesando al derecho de esta parte basar nuestra oposición a lo demandado, en los siguientes,
HECHOS
PREVIO.-Se niegan los hechos de la demanda en cuanto se opongan o
contradigan a los siguientes, que se argumentan en la presente contestación.
AL PRIMERO y SEGUNDO.-Conforme con los correlativos, toda vez que se
reconoce la contratación descrita, así como, el contenido descrito en los expositivos.
AL TERCERO.-Disconforme absolutamente, en relación a lo manifestado de
contrario respecto al incumplimiento contractual por parte de mi representada,
no sucediendo los hechos de la manera tan simple e interesada como lo hace
la demandante en su escrito.
(relato)
CUARTO.-Disconforme con el mismo,
A estos hechos le son de aplicación los siguientes,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
A) De carácter procesal
I.- Conforme con el correlativo. (¡O no!, estúdialo)
.
II.- Competencia Territorial.
Conforme con el correlativo.
III.- Legitimación activa.
Conforme con el correlativo
IV.- Legitimación pasiva.
V.- Viabilidad del cauce procesal.
Conforme en cuanto a lo manifestado de contrario en cuanto a la incardinación
del mismo en el juicio verbal en cuanto a cuantía de que lo reclamado
VI.- Cuantía.Conforme con el correlativo
VII.- Costas.
De aplicación el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a que
se le impongan a la parte que vea desestimadas íntegramente sus
pretensiones.
B) DE CARÁCTER MATERIAL
(Aquí lo de la cláusula y lo de LAU y sentencias)
Por lo expuesto,
Procedimiento Verbal ___/2021
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº ___ DE TERUEL
DON __________________,Procurador de los Tribunales, actuando
en nombre y representación de DOÑA _______________,cuya
representación se acreditará mediante otorgamiento de Escritura de Poder
Apud Acta, el día que a tal fin lo disponga el Letrado de la Administración de
Justicia, ante ese Juzgado, respetuosamente comparezco, y como mejor
proceda en Derecho,DIGO:
I.-Que con fecha de _____________, se me ha notificado Decreto de
fecha ______________, dictado por el Juzgado al que me dirijo,
mediante el que se me comunica la admisión a trámite de Demanda
interpuesta contra mi patrocinada, otorgando el plazo legal de diez
días para comparecer y contestar a la citada demanda.
II.-Que dentro del plazo establecido comparezco en tiempo y forma por medio
del presente escrito vengo a CONTESTAR y FORMULAR OPOSICIÓN A LA
DEMANDA origen de estas actuaciones, interesando al derecho de esta parte basar nuestra oposición a lo demandado, en los siguientes,
HECHOS
PREVIO.-Se niegan los hechos de la demanda en cuanto se opongan o
contradigan a los siguientes, que se argumentan en la presente contestación.
AL PRIMERO y SEGUNDO.-Conforme con los correlativos, toda vez que se
reconoce la contratación descrita, así como, el contenido descrito en los expositivos.
AL TERCERO.-Disconforme absolutamente, en relación a lo manifestado de
contrario respecto al incumplimiento contractual por parte de mi representada,
no sucediendo los hechos de la manera tan simple e interesada como lo hace
la demandante en su escrito.
(relato)
CUARTO.-Disconforme con el mismo,
A estos hechos le son de aplicación los siguientes,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
A) De carácter procesal
I.- Conforme con el correlativo. (¡O no!, estúdialo)
.
II.- Competencia Territorial.
Conforme con el correlativo.
III.- Legitimación activa.
Conforme con el correlativo
IV.- Legitimación pasiva.
V.- Viabilidad del cauce procesal.
Conforme en cuanto a lo manifestado de contrario en cuanto a la incardinación
del mismo en el juicio verbal en cuanto a cuantía de que lo reclamado
VI.- Cuantía.Conforme con el correlativo
VII.- Costas.
De aplicación el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a que
se le impongan a la parte que vea desestimadas íntegramente sus
pretensiones.
B) DE CARÁCTER MATERIAL
(Aquí lo de la cláusula y lo de LAU y sentencias)
Por lo expuesto,
SUPLICO AL JUZGADO,que tenga por presentado este escrito junto a sus
copias y documentos, se sirva admitirlo, me tenga por parte en la representación de DOÑA _______________, tenga por contestada en tiempo y forma la DEMANDA interpuesta por ________________ y
previos los trámites legales oportunos, dicte SENTENCIA, por la que se
desestime íntegramente las pretensiones de contrario.
Se condene al pago de costas procesales a la demandante.
OTROSÍ DIGO,que interesa al derecho de esta parte que para la
comprobación de los hechos y sin perjuicio de la práctica de aquéllas que
acuerde el Ilmo. Sr. Juez, se interesa que para el debido enjuiciamiento de lo
manifestado se practiquen las siguientes PRUEBAS:
1. Que se acuerde la unión a los autos de los documentos que se acompañan
con el presente escrito de demanda.
2. Que (TESTIFICAL, CONFESION, TU DOCUMENTAL SI LA HAY)
SUPLICO AL JUZGADO tenga por realizada la anterior petición para el
momento procesal oportuno así como la designación de archivos a los efectos
de prueba oportunos, teniendo por propuesta los anteriores medios de prueba.
OTROSÍ SEGUNDO DIGO,que esta parte manifiesta su voluntad expresa de
haber cumplido en el presente escrito con los requisitos exigidos por la Ley, por
lo que,
SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADOque, en el supuesto de haber incurrido
en algún defecto procesal, se le conceda a esta parte el oportuno trámite para
su subsanación, de conformidad con lo previsto en los arts. 231 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y 8.2 de la Ley 10/2012 de 20 de noviembre.
Es Justicia que pido en __________ a _______________
RECONVENCIÓN
Formulamos reconvención con arreglo a los arts. 406 y ss de la Ley de Enjuiciamiento civil, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
HECHOS
Art. 399.3." ...
PRIMERO.- ........................
-DOCUMENTOS QUE SE APORTAN: 1:. ...
A los anteriores hechos son aplicables los siguientes:
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Art. 399.4. ...
I.- COMPETENCIA Y JURISDICCIÓN.- Sera Juez competente en las demandas de reconvención el que esté conociendo de la que hubiere promovido el litigio (art. 406.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Art. 406.2. " No se admitirá la reconvencisn cuando el Juzgado carezca de competencia objetiva por razón de la materia o de la cuantía o cuando la acción que se ejercite deba ventilarse en juicio de diferente tipo o naturaleza."
art. 438 de la LEC que en los juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la IMPROCEDENCIA DLE JUICIO VERBAL YEXISTA CONEXIÓN ENTRE LAS PRETENSIONES.
SAP Barcelona, de 7 de diciembre de 2020, admite la reconvención en materia de fianza frente a reclamación de cantidad del arrendador. En el mismo sentido, por todas, S. del Juzgado de 1ª Instancia nº 27 de Barcelona 172/2013 de siete de octubre, Autos 1481/2012. (¡LÉELA!)
II.-PROCEDIMIENTO.- Conforme con el correlativo de la demanda.
III.- LEGITIMACIÓN.- Conforme con el correlativo de la demanda.
* Art. 407. Destinatarios de la demanda reconvencional. Contestación a la reconvención.
" 1. La reconvencisn podrá dirigirse también contra sujetos no demandantes, siempre que puedan considerarse litisconsortes voluntarios o necesarios del actor reconvenido por su relación con el objeto de la demanda reconvencional."
IV.- FUNDAMENTOS DE CARACTER MATERIAL O FONDO DEL ASUNTO.-
V.- JURISPRUDENCIA.-Según las sentencias del Tribunal Supremo de fecha..
VI. COSTAS.-Serán impuestas al demandante reconvenido, conforme al artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser rechazadas totalmente sus pretensiones, manifestando temeridad al plantear una demanda carente de fundamento, que causa inútiles molestias y gastos al demandado.
Por lo expuesto,
Art. 399.5. ...
SUPLICO AL JUZGADO: Que tenga por presentado este escrito, documentos acompañantes y copias, los admita, y por formulada RECONVENCIÓN contra CONTRARIO, para ... (dar, hacer o no hacer) (p.e. tenga por formulada reconvención por la cantidad de ... euros, más los intereses legales correspondientes), de traslado al actor reconvenido para contestar a la reconvención, siguiendo sus trámites, y en su día dicte sentencia por la que:
1. Se estime la presente reconvención
2. Se condene al demandante reconvenido al pago de la cantidad ... euros, mas los intereses y,
3. Se impongan al demandante las costas causadasLUGAR A DD/MM/AA
FIRMAS.
copias y documentos, se sirva admitirlo, me tenga por parte en la representación de DOÑA _______________, tenga por contestada en tiempo y forma la DEMANDA interpuesta por ________________ y
previos los trámites legales oportunos, dicte SENTENCIA, por la que se
desestime íntegramente las pretensiones de contrario.
Se condene al pago de costas procesales a la demandante.
OTROSÍ DIGO,que interesa al derecho de esta parte que para la
comprobación de los hechos y sin perjuicio de la práctica de aquéllas que
acuerde el Ilmo. Sr. Juez, se interesa que para el debido enjuiciamiento de lo
manifestado se practiquen las siguientes PRUEBAS:
1. Que se acuerde la unión a los autos de los documentos que se acompañan
con el presente escrito de demanda.
2. Que (TESTIFICAL, CONFESION, TU DOCUMENTAL SI LA HAY)
SUPLICO AL JUZGADO tenga por realizada la anterior petición para el
momento procesal oportuno así como la designación de archivos a los efectos
de prueba oportunos, teniendo por propuesta los anteriores medios de prueba.
OTROSÍ SEGUNDO DIGO,que esta parte manifiesta su voluntad expresa de
haber cumplido en el presente escrito con los requisitos exigidos por la Ley, por
lo que,
SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADOque, en el supuesto de haber incurrido
en algún defecto procesal, se le conceda a esta parte el oportuno trámite para
su subsanación, de conformidad con lo previsto en los arts. 231 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y 8.2 de la Ley 10/2012 de 20 de noviembre.
Es Justicia que pido en __________ a _______________
RECONVENCIÓN
Formulamos reconvención con arreglo a los arts. 406 y ss de la Ley de Enjuiciamiento civil, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
HECHOS
Art. 399.3." ...
PRIMERO.- ........................
-DOCUMENTOS QUE SE APORTAN: 1:. ...
A los anteriores hechos son aplicables los siguientes:
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Art. 399.4. ...
I.- COMPETENCIA Y JURISDICCIÓN.- Sera Juez competente en las demandas de reconvención el que esté conociendo de la que hubiere promovido el litigio (art. 406.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Art. 406.2. " No se admitirá la reconvencisn cuando el Juzgado carezca de competencia objetiva por razón de la materia o de la cuantía o cuando la acción que se ejercite deba ventilarse en juicio de diferente tipo o naturaleza."
art. 438 de la LEC que en los juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la IMPROCEDENCIA DLE JUICIO VERBAL YEXISTA CONEXIÓN ENTRE LAS PRETENSIONES.
SAP Barcelona, de 7 de diciembre de 2020, admite la reconvención en materia de fianza frente a reclamación de cantidad del arrendador. En el mismo sentido, por todas, S. del Juzgado de 1ª Instancia nº 27 de Barcelona 172/2013 de siete de octubre, Autos 1481/2012. (¡LÉELA!)
II.-PROCEDIMIENTO.- Conforme con el correlativo de la demanda.
III.- LEGITIMACIÓN.- Conforme con el correlativo de la demanda.
* Art. 407. Destinatarios de la demanda reconvencional. Contestación a la reconvención.
" 1. La reconvencisn podrá dirigirse también contra sujetos no demandantes, siempre que puedan considerarse litisconsortes voluntarios o necesarios del actor reconvenido por su relación con el objeto de la demanda reconvencional."
IV.- FUNDAMENTOS DE CARACTER MATERIAL O FONDO DEL ASUNTO.-
V.- JURISPRUDENCIA.-Según las sentencias del Tribunal Supremo de fecha..
VI. COSTAS.-Serán impuestas al demandante reconvenido, conforme al artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser rechazadas totalmente sus pretensiones, manifestando temeridad al plantear una demanda carente de fundamento, que causa inútiles molestias y gastos al demandado.
Por lo expuesto,
Art. 399.5. ...
SUPLICO AL JUZGADO: Que tenga por presentado este escrito, documentos acompañantes y copias, los admita, y por formulada RECONVENCIÓN contra CONTRARIO, para ... (dar, hacer o no hacer) (p.e. tenga por formulada reconvención por la cantidad de ... euros, más los intereses legales correspondientes), de traslado al actor reconvenido para contestar a la reconvención, siguiendo sus trámites, y en su día dicte sentencia por la que:
1. Se estime la presente reconvención
2. Se condene al demandante reconvenido al pago de la cantidad ... euros, mas los intereses y,
3. Se impongan al demandante las costas causadasLUGAR A DD/MM/AA
FIRMAS.
