El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
¿cabe la enervación si no hay una acción de desahucio en curso? primera parte...
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: ¿cabe la enervación si no hay una acción de desahucio en curso? primera parte...
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
9 Comentarios
¿cabe la enervación si no hay una acción de desahucio en curso? primera parte...
Buenos días, miembro del Foro.
Buenos días, por favor, dame tu opinión…
Tengo un tema en MASPALOMAS, EN GRAN CANARIA, donde mi cliente, el arrendatario de un local, debía unas rentas en el año 2018 y en septiembre del año 2018 el propietario le envió un burofax y, con posterioridad a dicho burofax, mi cliente pagó lo que se le reclamaba en dicho burofax…y no se presentó ninguna demanda de desahucio.
Después de ese burofax de septiembre de 2018, y de ese pago, mi cliente volvió a impagar, y el propietario presenta en enero del año 2019 una demanda de desahucio y alega que no cabe enervar la acción porque ya se le requirió fehacientemente de pago a mi cliente en septiembre del año 2018.
Antes de la vista de la demanda de desahucio mi cliente consignó todo lo reclamado en la demanda más las rentas pendientes desde la interposición de la demanda hasta el día de la vista…y yo solicité en sala, como ya había hecho en un escrito de allanamiento parcial previo, la enervación.
El juez dijo en sala, aunque todavía no tengo la sentencia, que no cabe enervar la acción de desahucio porque mi cliente ya había sido requerido de pago en septiembre de 2018.
Yo alegué que ese requerimiento fue atendido y que las rentas que se reclaman en la demanda de enero de 2019 no son las que se reclamaban en el burofax de septiembre de 2018, que fueron abonadas, de modo que no ha habido realmente requerimiento previo respecto de las rentas concretas reclamadas en la demanda de enero de 2019.
El juez alegó que en el burofax ya se reclamaban también rentas futuras…
A lo cual yo alegué que esa fórmula no es válida en el burofax, aunque sí en la demanda ante el juzgado, porque se desvirtúa el contenido del artículo 22.4 de la L.E.C., respecto a la exigencia de requerimiento previo antes de interponer la demanda de desahucio…
El artículo se refiere a los procesos de desahucio, es decir a la existencia de un procedimiento judicial en curso…no al mero impago de retnas que no llega a los juzgados…
Y el requerimiento fehaciente se refiere a las rentas adeudadas que luego se van a reclamar en la demanda, no a otras que se adeudaban pero que se pagaron antes de interponer la demanda.
Buenos días, por favor, dame tu opinión…
Tengo un tema en MASPALOMAS, EN GRAN CANARIA, donde mi cliente, el arrendatario de un local, debía unas rentas en el año 2018 y en septiembre del año 2018 el propietario le envió un burofax y, con posterioridad a dicho burofax, mi cliente pagó lo que se le reclamaba en dicho burofax…y no se presentó ninguna demanda de desahucio.
Después de ese burofax de septiembre de 2018, y de ese pago, mi cliente volvió a impagar, y el propietario presenta en enero del año 2019 una demanda de desahucio y alega que no cabe enervar la acción porque ya se le requirió fehacientemente de pago a mi cliente en septiembre del año 2018.
Antes de la vista de la demanda de desahucio mi cliente consignó todo lo reclamado en la demanda más las rentas pendientes desde la interposición de la demanda hasta el día de la vista…y yo solicité en sala, como ya había hecho en un escrito de allanamiento parcial previo, la enervación.
El juez dijo en sala, aunque todavía no tengo la sentencia, que no cabe enervar la acción de desahucio porque mi cliente ya había sido requerido de pago en septiembre de 2018.
Yo alegué que ese requerimiento fue atendido y que las rentas que se reclaman en la demanda de enero de 2019 no son las que se reclamaban en el burofax de septiembre de 2018, que fueron abonadas, de modo que no ha habido realmente requerimiento previo respecto de las rentas concretas reclamadas en la demanda de enero de 2019.
El juez alegó que en el burofax ya se reclamaban también rentas futuras…
A lo cual yo alegué que esa fórmula no es válida en el burofax, aunque sí en la demanda ante el juzgado, porque se desvirtúa el contenido del artículo 22.4 de la L.E.C., respecto a la exigencia de requerimiento previo antes de interponer la demanda de desahucio…
El artículo se refiere a los procesos de desahucio, es decir a la existencia de un procedimiento judicial en curso…no al mero impago de retnas que no llega a los juzgados…
Y el requerimiento fehaciente se refiere a las rentas adeudadas que luego se van a reclamar en la demanda, no a otras que se adeudaban pero que se pagaron antes de interponer la demanda.
ÉSTA ES LA SEGUNDA PARTE DE MI CONSULTA, QUE HE DIVIDIDO EN DOS POR "EXCESO DE CABIDA"...
Por ejemplo, si en un contrato de 60 meses un inquilino no paga el tercer mes y el burofax le reclama la renta de ese tercer mes y las rentas futuras, dicho requerimiento no puede referirse a un futuro impago en el mes 55, varios años después del requerimiento por burofax.
Si fuese así, se desvirtúaría totalmente el contenido del artículo 22.4 de la L.E.C., respecto a la exigencia de requerimiento previo antes de inteponer la demanda de desahucio…
El juez me contesto que ya se enervó en su momento la acción al pagar tras recibir el burofax, aunque no hubiese habido una interposición de demanda de desahucio, a lo cual yo alegué, en medio de una “acalorada” discusión, que sólo cabe enervar una acción judicial de desahucio, y que cuando se pagó a raíz del burofax de septiembre de 2018 no existia ninguna acción judicial en curso.
Mi argumento es que, según la L.E.C., lo que se enerva , “in pruribus rebus”, en puridad de conceptos, no es el desahucio en sí, sino la acción judicial de desahucio, y eso sólo es posible si existen en los juzgados unos autos de desahucio derivados de una previa interposición de una demanda de desahucio…
Pero supongo que para muchos jueces de primera instancia, que son más funcionarios que juristas, esto es “hilar muy fino”…
Te pongo un ejemplo para que veas que sólo cabe enervar el desahucio si existen en los juzgados unos autos de desahucio derivados de una previa interposición de una demanda de desahucio:
El propietario a (“aulo agerio”, o “aulus agerius”, que se decía en derecho romano) le envía al inquilino b (“numerio negirio”, o “numerius negidius”, que se decía en derecho romano) en abril del 2018 un what´s up, o un correo electrónico, en el cual le dice que debe el alquiler del mes de marzo de 2018 y que debe pagar la renta arrendaticia de ese mes de marzo de 2019 y todas las futuras. el inquilino le contesta que ha recibido su mensaje, de what´s up o de correo electrónico, de modo que ya es un requerimiento de pago fehaciente.
Posteriormente, a finales de diciembre del año 2018, como el inquilino, que atendío el requerimiento de pago de abril de 2018, ha dejado de pagar las rentas de octubre, noviembre y diciembre de 2018, el propietario interpone una demanda de desahucio en los juzgados, y reclama las rentas de octubre, noviembre y diciembre de 2018, que no tienen nada que ver con el requerimiento del mensaje, de what´s up o de correo electrónico de abril de 2019.
No se puede sostener en la demanda presentada en diciembre de 2018 que se enervó la acción de desahucio cuando se pagó lo requerido en dicho mensaje, de what´s up o de correo electrónico, en abril de 2018, puesto que en puridad de conceptos no existía acción de desahucio en abril de 2018.
Por favor, dame tu opinión… graciasssssssssssssssssssssssss
Por ejemplo, si en un contrato de 60 meses un inquilino no paga el tercer mes y el burofax le reclama la renta de ese tercer mes y las rentas futuras, dicho requerimiento no puede referirse a un futuro impago en el mes 55, varios años después del requerimiento por burofax.
Si fuese así, se desvirtúaría totalmente el contenido del artículo 22.4 de la L.E.C., respecto a la exigencia de requerimiento previo antes de inteponer la demanda de desahucio…
El juez me contesto que ya se enervó en su momento la acción al pagar tras recibir el burofax, aunque no hubiese habido una interposición de demanda de desahucio, a lo cual yo alegué, en medio de una “acalorada” discusión, que sólo cabe enervar una acción judicial de desahucio, y que cuando se pagó a raíz del burofax de septiembre de 2018 no existia ninguna acción judicial en curso.
Mi argumento es que, según la L.E.C., lo que se enerva , “in pruribus rebus”, en puridad de conceptos, no es el desahucio en sí, sino la acción judicial de desahucio, y eso sólo es posible si existen en los juzgados unos autos de desahucio derivados de una previa interposición de una demanda de desahucio…
Pero supongo que para muchos jueces de primera instancia, que son más funcionarios que juristas, esto es “hilar muy fino”…
Te pongo un ejemplo para que veas que sólo cabe enervar el desahucio si existen en los juzgados unos autos de desahucio derivados de una previa interposición de una demanda de desahucio:
El propietario a (“aulo agerio”, o “aulus agerius”, que se decía en derecho romano) le envía al inquilino b (“numerio negirio”, o “numerius negidius”, que se decía en derecho romano) en abril del 2018 un what´s up, o un correo electrónico, en el cual le dice que debe el alquiler del mes de marzo de 2018 y que debe pagar la renta arrendaticia de ese mes de marzo de 2019 y todas las futuras. el inquilino le contesta que ha recibido su mensaje, de what´s up o de correo electrónico, de modo que ya es un requerimiento de pago fehaciente.
Posteriormente, a finales de diciembre del año 2018, como el inquilino, que atendío el requerimiento de pago de abril de 2018, ha dejado de pagar las rentas de octubre, noviembre y diciembre de 2018, el propietario interpone una demanda de desahucio en los juzgados, y reclama las rentas de octubre, noviembre y diciembre de 2018, que no tienen nada que ver con el requerimiento del mensaje, de what´s up o de correo electrónico de abril de 2019.
No se puede sostener en la demanda presentada en diciembre de 2018 que se enervó la acción de desahucio cuando se pagó lo requerido en dicho mensaje, de what´s up o de correo electrónico, en abril de 2018, puesto que en puridad de conceptos no existía acción de desahucio en abril de 2018.
Por favor, dame tu opinión… graciasssssssssssssssssssssssss
Compañero: para resumiterlo mucho te dire simplemente que llevas toda la razón. No te desarrollo la respuesta porque no sería mas que repetir tus acertadísimos argumentos.
Lo único que añadiré es que recurras en apelación que seguro lo ganarás. Lo que te ha pasado no son mas que los tipicos gajes del oficio.
Lo único que añadiré es que recurras en apelación que seguro lo ganarás. Lo que te ha pasado no son mas que los tipicos gajes del oficio.
Uff.... de septiembre del 18 a enero del 19, poco tiempo.
A mi me pasó lo mismo que a ti, pero con mas meses y representando al casero: yo sostenía que si se había requerido por burofax en, digamos, febrero, se pagó lo debido en febrero, pero en octubre ya estábamos otra vez con impagos y se interpone demanda de desahucio, no cabía enervación. Y le dieron la razón al otro y le permitieron enervar, o sea, que el Juzgado si interpretó lo mismo que ahora interpretas tu. Pero eran seis meses, y tu estás con un burofax en septiembre y un nuevo impago en octubre, si no te he entendido mal.
No tengo ni idea de por donde te van a salir, lo que temo, según la fecha de lanzamiento que tengas, es que igual por recurrir y pedir suspensión, vas a ir escaso de tiempo. En fin, me apunto a seguir el hilo y ya nos dirás.
A mi me pasó lo mismo que a ti, pero con mas meses y representando al casero: yo sostenía que si se había requerido por burofax en, digamos, febrero, se pagó lo debido en febrero, pero en octubre ya estábamos otra vez con impagos y se interpone demanda de desahucio, no cabía enervación. Y le dieron la razón al otro y le permitieron enervar, o sea, que el Juzgado si interpretó lo mismo que ahora interpretas tu. Pero eran seis meses, y tu estás con un burofax en septiembre y un nuevo impago en octubre, si no te he entendido mal.
No tengo ni idea de por donde te van a salir, lo que temo, según la fecha de lanzamiento que tengas, es que igual por recurrir y pedir suspensión, vas a ir escaso de tiempo. En fin, me apunto a seguir el hilo y ya nos dirás.
Buenos días y muchas gracias por tu respuesta...Ya he solicitado la suspensión del lanzamiento, porque es para el día 10/05/2019 y todavía hoy no tenemos sentencia...Ya te mantendré informado cuando tenga la sentencia, la cual, por supuesto y por descontado, recurriré en apelación si no contempla la enervación...
Buenos días.
Ya tengo sentencia de este tema, y no aceptan la enervación, como ya me anunció el Juez en Sala...
La Sentencia dice que no recurrí en Reposición el Decreto de Admisión de la Demanda, donde se indicaba que no cabía enervación. Yo en mi Escrito de Allanamiento parcial reconocía la deuda pero alegaba, y lo justificaba con argumentos, que sí que cabía la enervación y que el Decreto incurría en un error al negar dicha posibilidad...Yo entiendo que, por el principio PRO ACTIONE y de ANTIFORMALISMO, según varias Sentencias del T.C. ES SUFICIENTE que yo alegue en mi escrito que sí que cabe enervación y que lo alegue, sin necesidad de presentar el Recurso de Reposición...LO CONTRARIO PROVOCARÍA CLARA INDEFENSIÓN.
Además, siempre que he recurrido un Decreto de este tipo, NUNCA lo han resuelto antes de la vista del desahucio, y, meses después, dictan una Diligencia donde indican que "ya no tiene sentido resolver dicho recurso".
NO SÉ QUÉ PIENSA EL FORO...?¿?¿
Además de eso, el Juez INSISTE en que el Burofax de varios meses antes de la Demanda, en el cual se reclamaban rentas distintas a las reclamadas en la Demanda, SÍ QUE ENERVÓ LA ACCIÓN DE DESAHUCIO, lo cual es una auténtica aberración jurídica, porque en ese momento de envío del burofax no existía todavía la acción de desahucio...
¿POR FAVOR, PUEDES MANDARME LA SENTENCIA DE LA AUDIENCIA QUE NO TE DIO LA RAZÓN A TI, PARA UTILIZAR SUS RAZONAMIENTOS PARA MI RECURSO DE APELACIÓN?
Muchas graciassssssssssssssss
Ya tengo sentencia de este tema, y no aceptan la enervación, como ya me anunció el Juez en Sala...
La Sentencia dice que no recurrí en Reposición el Decreto de Admisión de la Demanda, donde se indicaba que no cabía enervación. Yo en mi Escrito de Allanamiento parcial reconocía la deuda pero alegaba, y lo justificaba con argumentos, que sí que cabía la enervación y que el Decreto incurría en un error al negar dicha posibilidad...Yo entiendo que, por el principio PRO ACTIONE y de ANTIFORMALISMO, según varias Sentencias del T.C. ES SUFICIENTE que yo alegue en mi escrito que sí que cabe enervación y que lo alegue, sin necesidad de presentar el Recurso de Reposición...LO CONTRARIO PROVOCARÍA CLARA INDEFENSIÓN.
Además, siempre que he recurrido un Decreto de este tipo, NUNCA lo han resuelto antes de la vista del desahucio, y, meses después, dictan una Diligencia donde indican que "ya no tiene sentido resolver dicho recurso".
NO SÉ QUÉ PIENSA EL FORO...?¿?¿
Además de eso, el Juez INSISTE en que el Burofax de varios meses antes de la Demanda, en el cual se reclamaban rentas distintas a las reclamadas en la Demanda, SÍ QUE ENERVÓ LA ACCIÓN DE DESAHUCIO, lo cual es una auténtica aberración jurídica, porque en ese momento de envío del burofax no existía todavía la acción de desahucio...
¿POR FAVOR, PUEDES MANDARME LA SENTENCIA DE LA AUDIENCIA QUE NO TE DIO LA RAZÓN A TI, PARA UTILIZAR SUS RAZONAMIENTOS PARA MI RECURSO DE APELACIÓN?
Muchas graciassssssssssssssss
Es un Auto teniendo por enervada la acción, pese a que en la demanda puse que no se podía por lo motivos expuestos.
Lo acabo de leer y sólo dice eso, que se tiene por enervada la acción, ni siquiera menciona que yo en la demanda puse que no se podía. Y como no recurrí, porque al cliente al final le daba igual, pues ahí se quedó: no es por no mandártelo pero creo que no te servirá de nada.
Lo acabo de leer y sólo dice eso, que se tiene por enervada la acción, ni siquiera menciona que yo en la demanda puse que no se podía. Y como no recurrí, porque al cliente al final le daba igual, pues ahí se quedó: no es por no mandártelo pero creo que no te servirá de nada.
