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Cambio de uso de local a vivienda. consecuencias para la comunidad de propietarios.
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Cambio de uso de local a vivienda. consecuencias para la comunidad de propietarios.
Mi consulta es la siguiente:
La Comunidad de Propietarios consta de varios locales en su planta baja. Los propietarios de dichos locales hacen uso de un subsuelo que no consta inscrito en el registro ni en las escrituras.
Uno de los propietarios de un local comunica a la comunidad su intención de cambiar el uso del local a vivienda, para lo que necesitará la aprobación de la junta de propietarios.
La Comunidad se plantea cuál puede ser su responsabilidad por autorizar ese cambio de uso.
Muchas gracias de antemano.
La Comunidad de Propietarios consta de varios locales en su planta baja. Los propietarios de dichos locales hacen uso de un subsuelo que no consta inscrito en el registro ni en las escrituras.
Uno de los propietarios de un local comunica a la comunidad su intención de cambiar el uso del local a vivienda, para lo que necesitará la aprobación de la junta de propietarios.
La Comunidad se plantea cuál puede ser su responsabilidad por autorizar ese cambio de uso.
Muchas gracias de antemano.
Hola Jalisco.
Gracias por tu respuesta.
Tengo algunas dudas al respecto. A la comunidad de propietarios le preocupa que entre alguien nuevo y "descubra el pastel".
Los sótanos son ilegales. Pese a que son utilizados por los dueños de los locales, la comunidad percibe una cuota por participación.
Evidentemente el primer problema que se me plantea es el IBI. Se está haciendo uso de un espacio ilegal.
Por otro lado, ¿Qué ocurriría en caso de que saliesen humedades, por ejemplo?
Gracias por tu respuesta.
Tengo algunas dudas al respecto. A la comunidad de propietarios le preocupa que entre alguien nuevo y "descubra el pastel".
Los sótanos son ilegales. Pese a que son utilizados por los dueños de los locales, la comunidad percibe una cuota por participación.
Evidentemente el primer problema que se me plantea es el IBI. Se está haciendo uso de un espacio ilegal.
Por otro lado, ¿Qué ocurriría en caso de que saliesen humedades, por ejemplo?
Los sótanos no constan en ninguna parte.
Entiendo que lo que ha hecho la comunidad es dotar a los mismos de una apariencia de elemento privativo, permitiendo el uso exclusivo por parte de los dueños de los locales y percibiendo la cuota de participación.
El asunto está en que nosotros, como comunidad, sabemos que esos sótanos son ilegales, por lo que nos planteamos si pudiésemos tener algún tipo de responsabilidad por habilitar el cambio de uso del local a vivienda.
Entiendo que lo que ha hecho la comunidad es dotar a los mismos de una apariencia de elemento privativo, permitiendo el uso exclusivo por parte de los dueños de los locales y percibiendo la cuota de participación.
El asunto está en que nosotros, como comunidad, sabemos que esos sótanos son ilegales, por lo que nos planteamos si pudiésemos tener algún tipo de responsabilidad por habilitar el cambio de uso del local a vivienda.
Entiendo que si los sótanos afectasen a la estructura, la comunidad debería hacerse cargo de su supresión. Sin embargo no hay intención, por el momento.
La cuestión es qué ocurrirá si autorizamos el cambio de uso. ¿Podemos tener algún tipo de sanción? Dado que los sótanos están ahí desde la construcción del edificio, entiendo que el ayuntamiento no podrá sancionar a la comunidad, pero desconozco si hay algún tipo de responsabilidad por parte de la comunidad a la hora de autorizar un cambio de uso a sabiendas de que el sótano no es legal. Supongo que lo ideal sería autorizar el cambio de uso haciendo única referencia al catastro.
El miedo de los vecinos es básicamente que se descubra el pastel en el Ayuntamiento, aunque entiendo que no se derivaría ninguna responsabilidad.
La cuestión es qué ocurrirá si autorizamos el cambio de uso. ¿Podemos tener algún tipo de sanción? Dado que los sótanos están ahí desde la construcción del edificio, entiendo que el ayuntamiento no podrá sancionar a la comunidad, pero desconozco si hay algún tipo de responsabilidad por parte de la comunidad a la hora de autorizar un cambio de uso a sabiendas de que el sótano no es legal. Supongo que lo ideal sería autorizar el cambio de uso haciendo única referencia al catastro.
El miedo de los vecinos es básicamente que se descubra el pastel en el Ayuntamiento, aunque entiendo que no se derivaría ninguna responsabilidad.
Pero los sotanos son zonas comunitarias y se ha cedido el uso de los mismos?
Lo hay que tener claro es como se realizó esa cesión
Se aprobó en junta y lo aprobó toda la comunidad?
Existe documentación?
Como accede el local vivienda al sotano?
La soluccion más facil seria revertir la cesión
Si los sotanos no figuran en ninguna parte, es totalmente imposible que tengan asignados una cuota de participacion.
Si los sotanos existian en origen, nunca pueden ser ilegales.
Lo hay que tener claro es como se realizó esa cesión
Se aprobó en junta y lo aprobó toda la comunidad?
Existe documentación?
Como accede el local vivienda al sotano?
La soluccion más facil seria revertir la cesión
Si los sotanos no figuran en ninguna parte, es totalmente imposible que tengan asignados una cuota de participacion.
Si los sotanos existian en origen, nunca pueden ser ilegales.
A los sótanos sólo se accede a través de los locales. La comunidad ha dado la apariencia de elemento privativo de los mismos admitiendo que sean de uso privativo de los propietarios de los locales y percibiendo una cuota. Desconozco si existe acuerdo en este sentido, pero esto se hace y se lleva haciendo desde siempre.
Tampoco sé por qué no están escriturados, pero la comunidad no ha hecho los sótanos y los propietarios de los locales tampoco. Es un edificio muy antiguo.
Tampoco sé por qué no están escriturados, pero la comunidad no ha hecho los sótanos y los propietarios de los locales tampoco. Es un edificio muy antiguo.
Si, efectivamente es relevante... pero en cualquier caso no es lo que consulta la comunidad. La consulta se centra única y exclusivamente en su responsabilidad por autorizar el cambio de uso. No tienen intención de deshacerse de los sótanos. Me consta además que hay varios arquitectos en la comunidad, imagino que habrán constatado que los sótanos no afectan a la estructura.
El acuerdo de la comunidad no es necesario salvo si existe algún tipo de prohibición al cambio de uso en los estatutos, (como es el caso), o la modificación afectase a elementos comunitarios.
Como digo, en este caso es necesaria la autorización, por lo que el problema se sitúa en qué ocurrirá con el sótano.
Dado que no consta en título constitutivo, se presume que es un elemento comunitario, sin embargo es una presunción que admite prueba en contrario y en este caso el propietario del local hace uso exclusivo del mismo y paga una cuota, por lo que tiene apariencia de elemento privativo. Entendemos que en caso de interponer demanda, la sentiencia estimaría que es privativo.
La cuestión es qué responsabilidad puede tener la comunidad al autorizar ese cambio de uso, a sabiendas de que el sótano no consta en ninguna parte. Existe físicamente, pero no jurídicamente.
Como digo, en este caso es necesaria la autorización, por lo que el problema se sitúa en qué ocurrirá con el sótano.
Dado que no consta en título constitutivo, se presume que es un elemento comunitario, sin embargo es una presunción que admite prueba en contrario y en este caso el propietario del local hace uso exclusivo del mismo y paga una cuota, por lo que tiene apariencia de elemento privativo. Entendemos que en caso de interponer demanda, la sentiencia estimaría que es privativo.
La cuestión es qué responsabilidad puede tener la comunidad al autorizar ese cambio de uso, a sabiendas de que el sótano no consta en ninguna parte. Existe físicamente, pero no jurídicamente.
