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¿cómo identificar al verdadero propietario de una finca si el registro no está actualizado?
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¿cómo identificar al verdadero propietario de una finca si el registro no está actualizado?
Hola todos. Resulta que hay una finca con una casa de un vecino, la cual parece abandonada porque he ido a tocar en su puerta varias veces y nadie responde y tampoco he visto en años a nadie entrando o saliendo de la misma, y en esta finca también hay un árbol que ha crecido tanto que sus ramas han llegado a mi propiedad hasta invadirla por encima de mi muro, con los problemas que da no solo en cuanto a la visión sino las continuas hojas que entran en mi propiedad y que, con el viento, se meten por todas partes. Entre la finca mía y la de ese vecino hay un pasillo de más o menos dos metros y medio que pertenece a otro vecino, por lo que mi propiedad no linda directamente con la mencionada finca abandonada y, por lo tanto, no podemos saber quién es el titular Catastral de esa finca como sí podemos hacer con las que sí lindan con la nuestra. Fui al Registro de la Propiedad y en este sale una persona como titular de esa finca y que conozco del pueblo, y tras hablar con él me dijo que esa casa la vendió hace cinco años y que no puede decirme a quién porque son datos privados. También me dijo que si quiero denunciarle a él que lo haga, que él no se va a presentar ni en el juicio porque ya no es propietario de la casa.
La cuestión es: ¿qué procedimiento o acciones existen para identificar al verdadero propietario antes de poner la denuncia y así evitarme tener que ir a juicio denunciando al vecino vendedor, que este se declare en rebeldía y no asista a juicio, que pase el tiempo en una justicia de por sí lenta, que tras la sentencia se presente en el juicio el vecino demandado demostrando que vendió la finca y que, por tanto, se considere cosa no juzgada y, en definitiva, perder el dinero y el tiempo hasta encontrar al verdadero propietario?
La cuestión es: ¿qué procedimiento o acciones existen para identificar al verdadero propietario antes de poner la denuncia y así evitarme tener que ir a juicio denunciando al vecino vendedor, que este se declare en rebeldía y no asista a juicio, que pase el tiempo en una justicia de por sí lenta, que tras la sentencia se presente en el juicio el vecino demandado demostrando que vendió la finca y que, por tanto, se considere cosa no juzgada y, en definitiva, perder el dinero y el tiempo hasta encontrar al verdadero propietario?
Ese árbol solo se puede intervenir (cortando ramas o raíces, o el propio tronco) si amenaza ruína a los viandantes o vecinos, si las raíces se meten en el predio colindante o si las ramas exceden los linderos de la propiedad del árbol. En el caso de las hojas o rastrojos, los tribunales entienden que forma parte del funcionamiento normal de la naturaleza y no legitiman a quien las recibe para interponer un litigio. En todo caso, y si quiere seguir adelante, ha de demandar al titular registral. Si ese señor no acude al llamamiento judicial, puede resultar condenado a pagar las costas y el apeo del árbol. Si acude y dice que lo ha vendido, ha de aportar el documento en que así conste o designar al nuevo propietario. Se le sugiere que evite el pleito, y que acuda al ayuntamiento, a ver qué pueden hacer.
Envíe una notificación fehaciente al titular registral diciendo que su árbol le está ocasionando unos perjuicios, y que de no arreglarlo tendrá que demandarlo ante los tribunales. Existe una diligencia preliminar acerca de la legitmación para el proceso, pero sería algo muy traído por los pelos y posiblemente rechazado por el Juzgado.
Gracias por responder. Mire, leyendo de nuevo su primera respuesta, usted dice que si el titular registral (demandado y no propietario) no acude al llamamiento judicial, puede resultar condenado a pagar las costas, pero ¿esto también es así si se presenta ante el juzgado después de dictada la sentencia en la que es condenado a pagar y si demuestra, en ese momento, que él ya no era propietario al tiempo de yo poner la demanda? Porque antiguamente esto no producía efectos de cosa juzgada, por no ser el demandado el verdadero propietario y aunque se declarara en rebeldía. ¿Cambió la ley en este sentido?
