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Compra local con subarriendo moroso.
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Compra local con subarriendo moroso.
Buenas noches, tengo un caso un poco peculiar y no tengo claro a los problemas a los que me pueda enfrentar.
Estoy a punto de comprar un local comercial propiedad de la banca.
El local es muy económico para el tamaño y la localización que tiene y aquí el porque.
El problema es que está alquilado a un inquilino (extranjero y actualmente en su país) que no paga. Este tiene contrato hasta mayo de 2022.
A su vez este inquilino tiene subarrendado el local a un amigo (de la misma nacionalidad) que tampoco paga el alquiler y que además de realizar su actividad vive en el local.
A que problemas me puedo enfrentar?
Tengo que respetar el contrato vigente? Este es con una persona que no está en España y el que usa el local no aparece en ningún sitio.
El contrato de alquiler dice que no puede subarrendarse por lo que lo están incumpliendo.
También dice que no se puede usar para otro cosa que la actividad y lo usa también para vivir.
Algún consejo?
Estoy a punto de comprar un local comercial propiedad de la banca.
El local es muy económico para el tamaño y la localización que tiene y aquí el porque.
El problema es que está alquilado a un inquilino (extranjero y actualmente en su país) que no paga. Este tiene contrato hasta mayo de 2022.
A su vez este inquilino tiene subarrendado el local a un amigo (de la misma nacionalidad) que tampoco paga el alquiler y que además de realizar su actividad vive en el local.
A que problemas me puedo enfrentar?
Tengo que respetar el contrato vigente? Este es con una persona que no está en España y el que usa el local no aparece en ningún sitio.
El contrato de alquiler dice que no puede subarrendarse por lo que lo están incumpliendo.
También dice que no se puede usar para otro cosa que la actividad y lo usa también para vivir.
Algún consejo?
Lo mejor y lo mas sencillo es que le proponga al Banco vendedor que se lo entreguen libre de inquilinos, para lo cual, dicho Banco debería iniciar un juicio de desahucio por falta de pago. La resolución del contrato de alquiler lleva aparejado el lanzamiento de cualquier ocupante, sea cual sea la razón de la que traiga causa.
La otra opción, si el local realmente le interesa mucho y el banco no se presta a entregárselo libre, es que compre usted el local en escritura pública, y que en la misma escritura se haga constar que está alquilado y se adjunte copia del contrato de alquiler: con ello, usted se subroga en la posición de arrendador (previa comunicación al inquilino por burofax dirigido al local), y puede instar el desahucio por falta de pago, sin preocuparse de si hay subarrendatarios o no porque el día del lanzamiento saldrán todos. Calcule los costes del desahucio y un tiempo en torno al año para poder recobrar el local, y eche cuentas de si le encaja o no.
La otra opción, si el local realmente le interesa mucho y el banco no se presta a entregárselo libre, es que compre usted el local en escritura pública, y que en la misma escritura se haga constar que está alquilado y se adjunte copia del contrato de alquiler: con ello, usted se subroga en la posición de arrendador (previa comunicación al inquilino por burofax dirigido al local), y puede instar el desahucio por falta de pago, sin preocuparse de si hay subarrendatarios o no porque el día del lanzamiento saldrán todos. Calcule los costes del desahucio y un tiempo en torno al año para poder recobrar el local, y eche cuentas de si le encaja o no.
1.- Coincido plenamente con la acertada respuesta de Hoplon y me permito añadir que en mi opinión la mejor opción es la segunda, es decir, comprar con el inquilino y luego desahuciar. ¿Por qué? Porque yo siempre digo que cuando quieras hacer algo bien hazlo tú mismo. Y si el precio es bueno cómprelo ya (vaya que el banco se arrepienta) y luego remate la faena y ya está.
2.- En cuanto al coste: depende de cada abogado, pero mas o menos calcule que puede costarle como entre el 10 y el 15 por ciento de multiplicar la renta mensual por 12.
2.- En cuanto al coste: depende de cada abogado, pero mas o menos calcule que puede costarle como entre el 10 y el 15 por ciento de multiplicar la renta mensual por 12.
Me parece un precio y un plazo razonable el tema del desahucio para el ahorro que tengo en la compra del local.
Ese año que está el inquilino sin pagar hasta que se le desahucia luego se le reclama o se da por perdido?
Se que voy a tener problemas porque el inquilino quiere comprar el local aunque no tiene derecho preferente y yo tengo la oferta aceptada.
Un saludo.
Ese año que está el inquilino sin pagar hasta que se le desahucia luego se le reclama o se da por perdido?
Se que voy a tener problemas porque el inquilino quiere comprar el local aunque no tiene derecho preferente y yo tengo la oferta aceptada.
Un saludo.
Las rentas se pueden reclamar, otra cosa será que a alguien que vive fuera le podamos encontrar algo que sea embargable.
Me extrañará que el inquilino tuviese derecho de tanteo o retracto según su contrato, no es habitual ponerlo.
Sobre retracto de inquilino moroso, este hilo:
https://www.porticolegal.com/foro/retracto-y-tanteo-por-inquilino-moroso_847231
Me extrañará que el inquilino tuviese derecho de tanteo o retracto según su contrato, no es habitual ponerlo.
Sobre retracto de inquilino moroso, este hilo:
https://www.porticolegal.com/foro/retracto-y-tanteo-por-inquilino-moroso_847231
Muchas gracias por vuestras respuestas me han aclarado mucho la situación.
Ahora el problema que tengo es que el inquilino moroso no quiere dejar entrar al tasador y el banco me exige tasación con entrada al local para darme la hipoteca.
He visto la posibilidad de hacer una tasación con la nota simple y las fotografías de la fachada pero al parecer no sirve.
Ahora el problema que tengo es que el inquilino moroso no quiere dejar entrar al tasador y el banco me exige tasación con entrada al local para darme la hipoteca.
He visto la posibilidad de hacer una tasación con la nota simple y las fotografías de la fachada pero al parecer no sirve.
Busque otra tasación, aunque me temo que todos van a querer entrar.
Intente el préstamo con el mismo Banco vendedor, a ver si ellos son mas flexibles.
El inquilino, desafortunadamente, tiene derecho a impedir la entrada a un tasador ¿es un negocio abierto al público en el que se pueda entrar fingiendo ser un cliente?
Intente decirle que necesita examinar unas obras (arts. 21, 2 y 30 LAU): SAP de Madrid (Sección 12ª) de 12.03.2014. El casero tiene derecho a entrar en la finca, para la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la misma, a efectos de las reparaciones que sean necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad y para la realización de reparaciones o de obras de mejora que no se puedan diferir. Pero me temo que el inquilino se cerrará en banda, y llevarle a juicio será muy largo, está claro que quiere impedir la venta a tercero porque está muy cómodo sin pagar y sabe que lo primero que hará un comprador es echarle.
Intente el préstamo con el mismo Banco vendedor, a ver si ellos son mas flexibles.
El inquilino, desafortunadamente, tiene derecho a impedir la entrada a un tasador ¿es un negocio abierto al público en el que se pueda entrar fingiendo ser un cliente?
Intente decirle que necesita examinar unas obras (arts. 21, 2 y 30 LAU): SAP de Madrid (Sección 12ª) de 12.03.2014. El casero tiene derecho a entrar en la finca, para la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la misma, a efectos de las reparaciones que sean necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad y para la realización de reparaciones o de obras de mejora que no se puedan diferir. Pero me temo que el inquilino se cerrará en banda, y llevarle a juicio será muy largo, está claro que quiere impedir la venta a tercero porque está muy cómodo sin pagar y sabe que lo primero que hará un comprador es echarle.
Es un negocio abierto pero no para la entrada al público.
Me parece subrealista que pueda estar 3 años sin pagar un alquiler y encima tenga esos derechos.
En el contrato de alquiler hay una cláusula que indica que el propietario puede verificar el estado del inmueble.
Hablaré con el banco propietario del local, aunque me ofrece peores condiciones de hipoteca, a ver si acepta la tasación sin entrar al local.
Gracias.
Me parece subrealista que pueda estar 3 años sin pagar un alquiler y encima tenga esos derechos.
En el contrato de alquiler hay una cláusula que indica que el propietario puede verificar el estado del inmueble.
Hablaré con el banco propietario del local, aunque me ofrece peores condiciones de hipoteca, a ver si acepta la tasación sin entrar al local.
Gracias.
Siempre puede pagar esas peores condiciones de hipoteca con el banco propietario al principio, y luego subrogar la hipoteca a otra entidad cuando ya tenga el local en su poder. La nueva Ley Hipotecaria 5/2019, de 15 de marzo,que entró en vigor el 17 de junio del 2019, elimina las comisiones por subrogación a partir del tercer año (antes del tercer año, 0,15 %).
Gracias por sus respuestas pero esto parece que se complica.
A pesar de que en el contrato de arrendamiento se renuncia expresamente al derecho de adquisición preferente y de que aún así le dieron la posibilidad al inquilino de que comprara y no cumplió, ahora me dicen desde la asesoría del banco que el inquilino tiene que renunciar expresamente mediante una firma al derecho de compra preferente.
¿Sabeis si esto es así?
Yo tengo una copia del contrato de arrendamiento y la clausula es bien clara.
Saludos.
A pesar de que en el contrato de arrendamiento se renuncia expresamente al derecho de adquisición preferente y de que aún así le dieron la posibilidad al inquilino de que comprara y no cumplió, ahora me dicen desde la asesoría del banco que el inquilino tiene que renunciar expresamente mediante una firma al derecho de compra preferente.
¿Sabeis si esto es así?
Yo tengo una copia del contrato de arrendamiento y la clausula es bien clara.
Saludos.
Los efectos de la notificación de un tanteo caducan a los 180 días, yo creo que ya han pasado y por eso el Banco requiere una renuncia expresa.
Art. 25, 8 LAU (aplicable a locales por el art. 31, pero es derecho dispositivo y no imperativo, y según el art. 4,3, al pertenecer al Título III de la LAU puede ser excluído):
"No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa."
Este es el texto desde la Ley 4/2013, de 4 de junio, antes del 2013 el pacto era válido en contratos de duración superior a cinco años ¿qué fecha tiene el contrato de alquiler?
Me da que el Banco, a lo que se refiere, es a que hay que hacer la anterior comunicación, porque de contrario el Registrador puede oponerse a inscribir la compraventa, pero si se hace como regula la ley, no pasa nada.
Incluso si no se notifica: la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 11 de enero y 11 de julio de 2016) recoge que en la compraventa debe tener el mismo valor la manifestación del vendedor, cuando dice que la finca no está alquilada, que cuando manifiesta que está alquilada sin derecho de adquisición preferente. Otra cosa es la posible responsabilidad del manifestante por esas manifestaciones. Se puede adjuntar el contrato privado de arrendamiento a la escritura de compraventa.
En este sentido, y según la RDGRN 4 de julio de 2018, en resumen (para uso distinto al de vivienda):
- La renuncia a la adquisición preferente en contrato de arrendamiento privado es válida.
- No hace falta notificar nada, basta la manifestación del vendedor.
- Pero el Banco, o bien no está al tanto de las resoluciones mencionadas (cosa que me extrañaría), o quiere prevenirse contra posibles complicaciones. Y contra esto, no hay mucho que hacer: si lo desea, puede usted enseñarle mis notas al abogado del Banco, a ver si acepta otro enfoque.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Art. 25, 8 LAU (aplicable a locales por el art. 31, pero es derecho dispositivo y no imperativo, y según el art. 4,3, al pertenecer al Título III de la LAU puede ser excluído):
"No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa."
Este es el texto desde la Ley 4/2013, de 4 de junio, antes del 2013 el pacto era válido en contratos de duración superior a cinco años ¿qué fecha tiene el contrato de alquiler?
Me da que el Banco, a lo que se refiere, es a que hay que hacer la anterior comunicación, porque de contrario el Registrador puede oponerse a inscribir la compraventa, pero si se hace como regula la ley, no pasa nada.
Incluso si no se notifica: la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 11 de enero y 11 de julio de 2016) recoge que en la compraventa debe tener el mismo valor la manifestación del vendedor, cuando dice que la finca no está alquilada, que cuando manifiesta que está alquilada sin derecho de adquisición preferente. Otra cosa es la posible responsabilidad del manifestante por esas manifestaciones. Se puede adjuntar el contrato privado de arrendamiento a la escritura de compraventa.
En este sentido, y según la RDGRN 4 de julio de 2018, en resumen (para uso distinto al de vivienda):
- La renuncia a la adquisición preferente en contrato de arrendamiento privado es válida.
- No hace falta notificar nada, basta la manifestación del vendedor.
- Pero el Banco, o bien no está al tanto de las resoluciones mencionadas (cosa que me extrañaría), o quiere prevenirse contra posibles complicaciones. Y contra esto, no hay mucho que hacer: si lo desea, puede usted enseñarle mis notas al abogado del Banco, a ver si acepta otro enfoque.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Repasando el hilo, se me ocurre recalcar un par de consideraciones:
El inquilino está en el extranjero, y mal va a ejercer ningún tipo de acciones desde allí.
Y si las ejerciera, tendría que depositar el precio, mas todos los gastos e impuestos de la compraventa, como paso previo a intentar ejercer un retracto que de todos modos no van a reconocerle.
Y si lo hiciese, le reclamarían, en primer lugar, los tres años de renta que dice usted que debe: veo casi imposible que el inquilino se meta en este compromiso. Insista con la asesoría del Banco.
El inquilino está en el extranjero, y mal va a ejercer ningún tipo de acciones desde allí.
Y si las ejerciera, tendría que depositar el precio, mas todos los gastos e impuestos de la compraventa, como paso previo a intentar ejercer un retracto que de todos modos no van a reconocerle.
Y si lo hiciese, le reclamarían, en primer lugar, los tres años de renta que dice usted que debe: veo casi imposible que el inquilino se meta en este compromiso. Insista con la asesoría del Banco.
Buenos días y muchas gracias por vuestras respuestas.
El que quiere ejercer el derecho a compra preferente es el subarrendado del inquilino, este no aparece por ninguna parte en el contrato de arrendamiento, solo tiene un papel en el que el inquilino manifiesta que le cede el local para su uso.
Ahora mismo esta el departamento jurídico de la inmobiliaria moviendo el asunto a ver si la asesoría del banco tiene razón o no.
El inmueble era propiedad del BBVA, estos inmuebles los gestiona la inmobiliaria La Haya y al parecer toda la cartera inmobiliaria del BBVA ahora ha pasado a manos de una empresa que se llama Anida.
Un saludo.
El que quiere ejercer el derecho a compra preferente es el subarrendado del inquilino, este no aparece por ninguna parte en el contrato de arrendamiento, solo tiene un papel en el que el inquilino manifiesta que le cede el local para su uso.
Ahora mismo esta el departamento jurídico de la inmobiliaria moviendo el asunto a ver si la asesoría del banco tiene razón o no.
El inmueble era propiedad del BBVA, estos inmuebles los gestiona la inmobiliaria La Haya y al parecer toda la cartera inmobiliaria del BBVA ahora ha pasado a manos de una empresa que se llama Anida.
Un saludo.
