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Comprador de buena fe
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Comprador de buena fe
Hola compañeros.
Me gustaría que me ayudarais con un asunto algo extraño y del que desconozco como solucionarlo.
La situación es la siguiente:
Juan vende (una propiedad a su nombre en catastro y con escritura pero la finca NO esta inscrita en el Registro de la Propiedad) a Luis una finca.
Luis valla la finca y la dota de agua y desagüe
A los 2 meses de haber comprado Luis la finca le demanda Pedro (titular real de la finca) porque quien se la vendió (Juan) no era el real propietario a pesar de tener escritura y estar a su nombre en el catastro.
A mi lo único que se me ocurre es que Luis es comprador de Buena fe, pero entiendo que al no estar inscrita la finca en el registro de la propiedad no se cumple el articulo 34 de la Ley Hipotecaria. Aun no estando inscrito consideráis que luis podría mantener la finca y no perderla?
Me gustaría que me ayudarais con un asunto algo extraño y del que desconozco como solucionarlo.
La situación es la siguiente:
Juan vende (una propiedad a su nombre en catastro y con escritura pero la finca NO esta inscrita en el Registro de la Propiedad) a Luis una finca.
Luis valla la finca y la dota de agua y desagüe
A los 2 meses de haber comprado Luis la finca le demanda Pedro (titular real de la finca) porque quien se la vendió (Juan) no era el real propietario a pesar de tener escritura y estar a su nombre en el catastro.
A mi lo único que se me ocurre es que Luis es comprador de Buena fe, pero entiendo que al no estar inscrita la finca en el registro de la propiedad no se cumple el articulo 34 de la Ley Hipotecaria. Aun no estando inscrito consideráis que luis podría mantener la finca y no perderla?
El catastro es una mera oficina fiscal que no puede desafiar la certeza y el amparo registral. Parece que el comprador ha sido engañado, aunque lo cierto es que el juzgado tiene en cuenta y exige que quien demanda justicia solucione antes diligentemente sus propios asuntos; de forma que el adquiriente debió constatar la realidad de la inscripción registral (que está precisamente para eso) y otorgar escrituras en que se adjuntase esa información. Y si alguien no protege su interés no puede pretender que lo haga otro ni que le convaliden su forma irregular de hacer las cosas. Por lo tanto, el propietario de la parcela puede expulsar al ocupante, sea cual fuere el negocio que se ha traído con un tercero, aunque, eso sí, quizás- habría que verlo- pueda reclamar el coste de la instalación de riego. De ninguna de las maneras puede imponerse y vencer al título inscrito y a la posesión indebidamente ganada.
No olvidemos que el comprador de buena fe , Luis, podrá demandar a Juan, vendedor, por el daño causado. Ya veremos si Juan es solvente o no.
Imagino que la venta fue en documento privado ¿o fue en escritura pública y el Notario advirtió al comprador de que la situación registral no concordaba?
Obligación notarial de comprobar titularidad y estado de cargas inmediatamente antes del otorgamiento de la escritura: Ley 24/2.005, acceso telemático notarial a los Registros de la Propiedad, por nueva redacción a los artículos 221, 222 y 227 de la Ley Hipotecaria.
Imagino que la venta fue en documento privado ¿o fue en escritura pública y el Notario advirtió al comprador de que la situación registral no concordaba?
Obligación notarial de comprobar titularidad y estado de cargas inmediatamente antes del otorgamiento de la escritura: Ley 24/2.005, acceso telemático notarial a los Registros de la Propiedad, por nueva redacción a los artículos 221, 222 y 227 de la Ley Hipotecaria.
Es cierto: en tu mensaje dejas claro que la finca no está inscrita; pero la confusión proviene de que hablas de "titular real" de la finca (sin que se sepa dónde es titular); y de que te consta que el vendedor no es el propietario. Yo te sugeriría que no te dejes involucrar por el cliente en algo que, en definitiva, es un fraude, pues sabes que aunque ganases el caso la finca es de otro propietario. En todo caso, la jerarquía de títulos es : 1º. El que esté inscrito 2º. El que, sin estar inscrito, sea público. 3º. El que sea más antiguo, de conformidad con el régimen general del 1227. 4º. El que haya facultado para tener la posesión, que no puede reconocerse en dos personas distintas. Si realmente quieres dar la batalla, mira las posibilidades de registrar eso que tienes, porque todo empieza por el registro de la propiedad.
Juan es titular catastral y tiene escritura Publica de herencia donde en la finca tan solo consta que la heredo de su padre pero nada mas. Investigado el archivo historico la finca ha sido desde 1940 de la familia de Juan
Luis compro la finca en escritura publica
Pedro, unicamente tiene una herencia privada de su madre en la que consta la finca como suya y varios testigos que dicen su familia la labraba algun año.
La duda no es si la finca era de juan o pedro, si no si a luis quien compro la finca a quien constaba en catastro y se la vendio en base a una escritura publica le pueden quitar la finca?
Luis compro la finca en escritura publica
Pedro, unicamente tiene una herencia privada de su madre en la que consta la finca como suya y varios testigos que dicen su familia la labraba algun año.
La duda no es si la finca era de juan o pedro, si no si a luis quien compro la finca a quien constaba en catastro y se la vendio en base a una escritura publica le pueden quitar la finca?
A falta de aclarar el concepto de "herencia privada", sobre el que no estoy muy cierto de lo que pueda significar, yo diría que Luis tiene una posición muy segura, ya que compró en Escritura a quien goza del bien en virtud de Escritura.
¿Hay parentesco de por medio? uno hereda de su padre, otro al parecer de su madre ¿son hermanos, primos, otra relación familiar?
Por contra, veo más débil la posición de Pedro, que si acaso, si se plantea recurrir a testigos, puede que esté planeando defender una adquisición por prescripción ¿se ha notificado alguna demanda?
Si yo fuera Luis iniciaría ante el Registro un expediente de inmatriculación de finca que no consta registrada. A Juan le conviene apoyar en cuanto pueda a Luis si no quiere que la situación acabe derivando en alguna responsabilidad.
¿Hay parentesco de por medio? uno hereda de su padre, otro al parecer de su madre ¿son hermanos, primos, otra relación familiar?
Por contra, veo más débil la posición de Pedro, que si acaso, si se plantea recurrir a testigos, puede que esté planeando defender una adquisición por prescripción ¿se ha notificado alguna demanda?
Si yo fuera Luis iniciaría ante el Registro un expediente de inmatriculación de finca que no consta registrada. A Juan le conviene apoyar en cuanto pueda a Luis si no quiere que la situación acabe derivando en alguna responsabilidad.
