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Deashucio con requerimiento ¿mala fe?
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Deashucio con requerimiento ¿mala fe?
bien, mi cliente (arrendatario de local) ha recibido demanda de desahucio con reclamacion de rentas por impago de 3 meses, los cuales fueron pagados 3 dias mas tardes de interpuesta la demanda, pero antes de q le fuera notificado la interposicion de la misma por el juzgado.
El caso en cuestión es q el contrato de arrendamiendo estaba a nombre de 2 arrendatarios, socios del negocio del local, uno de los cuales ha dejado el negocio hace ya dos años. El arrendador, sabedor de q uno de los dos ha dejado el negocio, ha enviado burofax de requerimiento de pago, al domicilio del socio q ha dejado el negocio.
Podria entenderse que el arrendatario ha realizado el requerimiento con mala fe, por no notificar en el domicilio del local arrendado, para notificar a ambos titulares del contrato?
como debo enfocar este asunto?
gracias de antemano.
El caso en cuestión es q el contrato de arrendamiendo estaba a nombre de 2 arrendatarios, socios del negocio del local, uno de los cuales ha dejado el negocio hace ya dos años. El arrendador, sabedor de q uno de los dos ha dejado el negocio, ha enviado burofax de requerimiento de pago, al domicilio del socio q ha dejado el negocio.
Podria entenderse que el arrendatario ha realizado el requerimiento con mala fe, por no notificar en el domicilio del local arrendado, para notificar a ambos titulares del contrato?
como debo enfocar este asunto?
gracias de antemano.
En mi opinión entiendo que el requerimiento de pago debe hacerse a ambos arrendatarios máxime si se hace con el objeto de impedir la enervación, pues como sabes, ésta no cabría si transcurren dos meses desde el requerimiento y la interposición de la demanda. Además hay que acreditar que el arrendatario lo recibe. Si estuviera enviado a ambos arrendatarios o al local arrendado y se hubieran negado a recogerlo, el Juzgado podría considerar negativa del arrendatario. Pero este no sería tu caso, por lo que por un lado yo enfocaría el tema, si se basan en el requerimiento para impedir la enervación, en la falta de notificación. El que se hizo a alguien que no es arrendatario a sabiendas, creoque es más difícil salvo que puedas acreditar que el arrendador conocía esta circunstancia, pero aún así yo pienso que el requerimiento debería ser a ambos.
Por otro lado si no se hizo el requerimiento en dicho plazo, el pago por tu cliente no se considera enevación, pues hay sentencias que consideran que pago enervador es el realizado desde que se le notifica la demanda hasta la celebración del juicio. Si tu cliente pagó antes de dicha notificación, no es un pago enervatorio. Por lo que en principio no cabría el desahucio.
Un salduo.
Por otro lado si no se hizo el requerimiento en dicho plazo, el pago por tu cliente no se considera enevación, pues hay sentencias que consideran que pago enervador es el realizado desde que se le notifica la demanda hasta la celebración del juicio. Si tu cliente pagó antes de dicha notificación, no es un pago enervatorio. Por lo que en principio no cabría el desahucio.
Un salduo.
no se, trato de encontrar jurisprudencia pero no encuentro nada.
El caso es que la notificacion se ha realizado a uno de los arrendatarios, siendo 2 titulares, creo q demostrar q se hizo a sabiendas es muy complicado...
mi cliente ha realizado el pago posteriormente a la interposicion de la demanda, pero antes de la
vista es dentro de un mes aprox. El caso q habiendo requerimiento...no se, la verdad q lo recibio uno de los titulares del contrato, y eso es un punto en contra...
El caso es que la notificacion se ha realizado a uno de los arrendatarios, siendo 2 titulares, creo q demostrar q se hizo a sabiendas es muy complicado...
mi cliente ha realizado el pago posteriormente a la interposicion de la demanda, pero antes de la
vista es dentro de un mes aprox. El caso q habiendo requerimiento...no se, la verdad q lo recibio uno de los titulares del contrato, y eso es un punto en contra...
¿tienes correo electrónico?.
Te puedo hacer llegar una sentencia comentada por SEPIN de la Audiciencia Provincial de Huesca sobre los requisitos para la enervación por si te puede servir.
Entre ellos se hace constar la notificación fehaciebnte al arrendatario en el domicilio o local arrendado.
No se cómo estará hecho el requerimiento en tu caso pero puedes intentar buscar algo que te ayude.
Yo llevé un asunto en que impedían la enervación alegando requerimiento previo con 4 meses anteriores a la demanda (antes de la modfiicación a 2 meses) y lo gané alegando que el requerimiento no era válido pues no coincidía exactamente la cantidad reclamada con la debida (la diferencia era mínima), no constaba la advertencia de los efectos de no atender el requerimiento (hay sentencias que si no consta dicha advertencia no otorgan al requerimiento validez para impedir la enervación...).
Te puedo hacer llegar una sentencia comentada por SEPIN de la Audiciencia Provincial de Huesca sobre los requisitos para la enervación por si te puede servir.
Entre ellos se hace constar la notificación fehaciebnte al arrendatario en el domicilio o local arrendado.
No se cómo estará hecho el requerimiento en tu caso pero puedes intentar buscar algo que te ayude.
Yo llevé un asunto en que impedían la enervación alegando requerimiento previo con 4 meses anteriores a la demanda (antes de la modfiicación a 2 meses) y lo gané alegando que el requerimiento no era válido pues no coincidía exactamente la cantidad reclamada con la debida (la diferencia era mínima), no constaba la advertencia de los efectos de no atender el requerimiento (hay sentencias que si no consta dicha advertencia no otorgan al requerimiento validez para impedir la enervación...).
Hola Horde. Para que la notificación sea fehaciente es necesario que se realice a través de burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial.
Para evitar la enervación, además del plazo de 2 meses, es necesario que en el burofax conste la citada advertencia.
Para saber si la dirección a la que se envió el requerimiento es válida comprueba si en el contrato se mpactó un docicilio a efectos de comunicaciones y notificaciones entre las partes. Si NO consta dicha cláusula las notificaciones se realizarán en la dirección del local arrendado.
Finalmente indicarte que al tratarse de 2 arrendatarios es bastante probable que ambos sean SOLIDARIOS, por lo que el requerimiento es válido si se realiza únicamente a uno de ellos.
Un saludo.
Para evitar la enervación, además del plazo de 2 meses, es necesario que en el burofax conste la citada advertencia.
Para saber si la dirección a la que se envió el requerimiento es válida comprueba si en el contrato se mpactó un docicilio a efectos de comunicaciones y notificaciones entre las partes. Si NO consta dicha cláusula las notificaciones se realizarán en la dirección del local arrendado.
Finalmente indicarte que al tratarse de 2 arrendatarios es bastante probable que ambos sean SOLIDARIOS, por lo que el requerimiento es válido si se realiza únicamente a uno de ellos.
Un saludo.
es precisamente tu punto final lo que mas me temo, q teniendo responsabilidad solidaria, el requerimiento puede hacerse a uno solo de ellos. Y por lo que he leido, aun habiendo un domicilio a efectos de notificaciones, si el arrendador localiza efectivamente en otro domicilio a cualquiera de los titulares, tb se considera valido. Por lo que me temo, q salvo q la jurisprudencia que pedi me aporte algo nuevo, la cosa esta bastante negra...
Hola. Si el burofax para impedir la enervación se remite al local arrendado en lugar de a la vivienda del arrendatario fijada como domicilio a efectos de notificaciones, ¿ tiene validez si el arrendatario no lo retira de correos habiéndose dejado aviso?
Se puede demostrar por wssap que el arrendatrio lo sabe
Se puede demostrar por wssap que el arrendatrio lo sabe
