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Demanda desahucio contra arrendatario y subarrendatario.
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Demanda desahucio contra arrendatario y subarrendatario.
Hola,
Tengo que plantear una demanda de desahucio por falta de pago de la renta, y la peculiaridad es que tengo que demandar al arrendatario (el que realmente no pago al propietario-arrendador) y al subarrendatario que realmente ocupa y tiene la posesión del local tras un contrato de subarriendo consentido y conocido por el propietario y al que le mandaron de forma fehaciente y como determina la ley copia del contrato de subarrendamiento.
Ahora, como comentaba, tengo que preparar la demanda de desahucio preguntaba si teniais algun formulario de demanda contra arrendatario y subarrendatario. Sé que tengo que demandarlos a los dos y que si se resuelve el contrato de arrendamiento automaticamente se resuelve el de subarrendamiento pero jamas me he encontrado con un supuesto parecido y no sé como configurar la demanda. Si tenies algun formulario lo agradecería. Gracias
Tengo que plantear una demanda de desahucio por falta de pago de la renta, y la peculiaridad es que tengo que demandar al arrendatario (el que realmente no pago al propietario-arrendador) y al subarrendatario que realmente ocupa y tiene la posesión del local tras un contrato de subarriendo consentido y conocido por el propietario y al que le mandaron de forma fehaciente y como determina la ley copia del contrato de subarrendamiento.
Ahora, como comentaba, tengo que preparar la demanda de desahucio preguntaba si teniais algun formulario de demanda contra arrendatario y subarrendatario. Sé que tengo que demandarlos a los dos y que si se resuelve el contrato de arrendamiento automaticamente se resuelve el de subarrendamiento pero jamas me he encontrado con un supuesto parecido y no sé como configurar la demanda. Si tenies algun formulario lo agradecería. Gracias
Gracias por contestar. Inicialmente yo pensaba asi pero despues de consultar con compañeros y visitar paginas web especializadas en todas se comenta que cuando hay subarrendamiento conocido y consentido por el arrendador-propietario, si éste interpone demanda de desahucio por falta de pago (logicamente por impago del arrendatario inicial) hay que demandar tambien al subsarrendatario porque es éste el que tiene la posesión actual y la sentencia le faltaría al perder la posesión por resolución del inicial contrato de arrendamiento y así evitarle o que pueda alegar indefensión, o que en el lanzamiento se encontraria la comisión con "otra persona" distinta del arrendatario-demandado.
Tambien comentarte que es cierto que alguno compañeros dicen que no es necesario demandar al subarrendatario cuando no se pone en cuestión la legalidad de su posesión y solo se acciona por falta de pago del arrendatario y otros compañeros hablan de que por otrosi basta con decir que hay subsarriendo y que se "comunique" (solo comunique) por el Juzgado la demanda al subarrendatario por si quiere comparecer y ser oido, pero solo a estos efectos y no como codemandado.
En fin, estoy hecho un lio y por eso no se como actuar.
Gracias
Tambien comentarte que es cierto que alguno compañeros dicen que no es necesario demandar al subarrendatario cuando no se pone en cuestión la legalidad de su posesión y solo se acciona por falta de pago del arrendatario y otros compañeros hablan de que por otrosi basta con decir que hay subsarriendo y que se "comunique" (solo comunique) por el Juzgado la demanda al subarrendatario por si quiere comparecer y ser oido, pero solo a estos efectos y no como codemandado.
En fin, estoy hecho un lio y por eso no se como actuar.
Gracias
Si puedo decirte con total seguridad que la comisión no suspende el lanzamiento si se encuentra a "otra persona", ni siquiera si es familiar el inquilino, porque en caso contrario sería imposible (en general) ejecutar los lanzamientos: para burlar la ejecución bastaría con traer a un amigo el día del lanzamiento para frenar ese lanzamiento, y desde luego la comisión se conoce ese tema y no cae en la trampa.
En cuanto a lo de la posesión del subarrendatario te digo poco más o menos que lo que ya te he dicho en el párrafo anterior: que eso da igual porque el subarrendatario no tiene título contigo y lo sabía cuando entró en el subarriendo. No veo que pueda alegar indefensión cuando él al firmar el subarriendo sabe que no está contratando con tu cliente, sino con el arrendador.
¿En esos foros te han citado sentencias concretas donde se diga que hay que demandar a los dos obligatoriamente? Es que es posible que sea una cuestión puramente opcional. ¿Conoces alguna sentencia en favor o en contra?
En cuanto a lo de la posesión del subarrendatario te digo poco más o menos que lo que ya te he dicho en el párrafo anterior: que eso da igual porque el subarrendatario no tiene título contigo y lo sabía cuando entró en el subarriendo. No veo que pueda alegar indefensión cuando él al firmar el subarriendo sabe que no está contratando con tu cliente, sino con el arrendador.
¿En esos foros te han citado sentencias concretas donde se diga que hay que demandar a los dos obligatoriamente? Es que es posible que sea una cuestión puramente opcional. ¿Conoces alguna sentencia en favor o en contra?
Muchisimas gracias por volver a contestar.
En cuanto a lo que comentabamos los compañeros que me hablan de codemandar a arrendatario y subarrendatario lo hacen como simple opción y lo argumentan en "economía procesal", evitar indefensión, excepción de listisconsorcio pasivo necesario, por facilitar el desalojo y lanzamiento, ejecución del Decretoetc., no por imperativo legal o necesidad establecida legalmente .
En esencia por lo que me han comentado algunos compañeros existen 3 posibilidades:
1.- Demandar sólo al arrendatario. Los compañeros me comentan que la única relación jurídica existente y que vincula procesal y materialmente al arrendador-propietario para demandar el desahucio es precisamente la del contrato de arrendamiento entre arrendador y arrendatario y que la existencia de un subarrendamiento o de un contrato de subarrendamiento entre arrendatario y un subarrendatario aun siendo conocido o aceptado por el arrendador-propietario no le habilita ni faculta procesal ni materialmente para demandar igualmente al subarrendatario.
Me comentan que de demandar al subarrendatario al mismo tiempo que al arrendatario pudieran argumentarme una excepción de falta de legitimación pasiva por el subarrendatario (al no poner en cuestión la legitimación de su subarrendamiento) que pudiera ser aceptada por el Juzgado y podría suponer la desestimación de la demanda con todo lo que eso supone.
2.- La segunda posición seria codemandar a ambos directamente (al arrendatario y subarrendatario). Los compañeros me señalan que existe un subarrendamiento consentido y conocido plena y legalmente por el arrendador-propietario, lo que supone que la posesión real, actual e inmediata la tiene el subarrendatario conocido y si lo que se acciona con una demanda de desahucio es precisamente la recuperación de la posesión (además lógicamente de pedir la resolución del contrato de arrendamiento primario) difícilmente se va a decretar si oculto la realidad del subarrendamiento o incluso el subarrendatario puede alegar indefensión, “falta de litisconsorcio pasivo necesario” o entorpecer o retrasar el lanzamiento.
Incluso s e me dice que aunque procesalmente no fuera correcto por economía procesal y tutela judicial sería conveniente codemandar a ambos. (subrayo ahora que está bien lo de la economía procesal pero si me accionan la excepción de falta d legitimación pasiva el resultado sería muy negativo si fuera aceptado por el Juzgado).
3.- Y finalmente un tercer grupo de compañeros me dicen que la demanda debe plantearse exclusivamente contra el arrendatario pudiendo plantear el desahucio y/o acumulativamente la reclamación de las rentas debidas y que por otrosí informe al Juzgado de que existe un subarrendamiento, con todos los datos a efectos de notificación y/o emplazamiento, todo ello a los efectos de recuperar en su día eficazmente la posesión si se decretará el desahucio y solicitando, asimismo, que se comunique la demanda al subarrendatario por si adhesivamente quiere comparecer como demandado o por cualquier otro concpeto.
Me dicen que con esta vía el subarrendatario no podrá alegar nunca indefensión o desconocimiento porque el Juzgado le comunica la demanda y si no comparece no podrá alegar nada en el lanzamiento y además si comparece por ejemplo como demandado (artículo 13 de la LEC. Adhesión como codemandado o articulo 14 como intervención provocada) tampoco ya podría alegar excepción de falta de legitimación pasiva.
Como ves estoy muy liado y no sé por donde tirar.
Muchas gracias
En cuanto a lo que comentabamos los compañeros que me hablan de codemandar a arrendatario y subarrendatario lo hacen como simple opción y lo argumentan en "economía procesal", evitar indefensión, excepción de listisconsorcio pasivo necesario, por facilitar el desalojo y lanzamiento, ejecución del Decretoetc., no por imperativo legal o necesidad establecida legalmente .
En esencia por lo que me han comentado algunos compañeros existen 3 posibilidades:
1.- Demandar sólo al arrendatario. Los compañeros me comentan que la única relación jurídica existente y que vincula procesal y materialmente al arrendador-propietario para demandar el desahucio es precisamente la del contrato de arrendamiento entre arrendador y arrendatario y que la existencia de un subarrendamiento o de un contrato de subarrendamiento entre arrendatario y un subarrendatario aun siendo conocido o aceptado por el arrendador-propietario no le habilita ni faculta procesal ni materialmente para demandar igualmente al subarrendatario.
Me comentan que de demandar al subarrendatario al mismo tiempo que al arrendatario pudieran argumentarme una excepción de falta de legitimación pasiva por el subarrendatario (al no poner en cuestión la legitimación de su subarrendamiento) que pudiera ser aceptada por el Juzgado y podría suponer la desestimación de la demanda con todo lo que eso supone.
2.- La segunda posición seria codemandar a ambos directamente (al arrendatario y subarrendatario). Los compañeros me señalan que existe un subarrendamiento consentido y conocido plena y legalmente por el arrendador-propietario, lo que supone que la posesión real, actual e inmediata la tiene el subarrendatario conocido y si lo que se acciona con una demanda de desahucio es precisamente la recuperación de la posesión (además lógicamente de pedir la resolución del contrato de arrendamiento primario) difícilmente se va a decretar si oculto la realidad del subarrendamiento o incluso el subarrendatario puede alegar indefensión, “falta de litisconsorcio pasivo necesario” o entorpecer o retrasar el lanzamiento.
Incluso s e me dice que aunque procesalmente no fuera correcto por economía procesal y tutela judicial sería conveniente codemandar a ambos. (subrayo ahora que está bien lo de la economía procesal pero si me accionan la excepción de falta d legitimación pasiva el resultado sería muy negativo si fuera aceptado por el Juzgado).
3.- Y finalmente un tercer grupo de compañeros me dicen que la demanda debe plantearse exclusivamente contra el arrendatario pudiendo plantear el desahucio y/o acumulativamente la reclamación de las rentas debidas y que por otrosí informe al Juzgado de que existe un subarrendamiento, con todos los datos a efectos de notificación y/o emplazamiento, todo ello a los efectos de recuperar en su día eficazmente la posesión si se decretará el desahucio y solicitando, asimismo, que se comunique la demanda al subarrendatario por si adhesivamente quiere comparecer como demandado o por cualquier otro concpeto.
Me dicen que con esta vía el subarrendatario no podrá alegar nunca indefensión o desconocimiento porque el Juzgado le comunica la demanda y si no comparece no podrá alegar nada en el lanzamiento y además si comparece por ejemplo como demandado (artículo 13 de la LEC. Adhesión como codemandado o articulo 14 como intervención provocada) tampoco ya podría alegar excepción de falta de legitimación pasiva.
Como ves estoy muy liado y no sé por donde tirar.
Muchas gracias
Yo insisto en que no hace falta que demandes al subarrendatario, y para ello me remito a la sentencia dictada el 14 de julio del 2005 por la sección 2.ª de la AP de Huelva (Ref. El Derecho EDJ 2005/158744), en cuyo FUNDAMENTO JURÍDICO TERCERO puede leerse literalmente:
"Pues bien, respecto del subarrendatario y los procesos en que por la propiedad se interesa, frente al arrendatario, la resolución de la relación locativa, la doctrina jurisprudencial ha sido constante en declarar que no cabe, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1591 de al L.E.C. de 1881 EDL 1881/1, apreciar la situación litisconsorcial por no llamamiento al proceso del subarrendatario, al que, sin duda, la sentencia que recaiga, si fuese estimatoria, afectará pero en forma refleja o indirecta, no directa (STS 7-6-93 EDJ 1993/5432; 14-6 EDJ 1997/5441-; 30-10-97 EDJ 1997/8183 o 31-5-99 EDJ 1999/12521) salvo el caso de que lo que constituya causa y objeto del propio proceso sea la legitimidad del propio subarriendo constituido (STS 27-11-96 EDJ 1996/9044 y STC 58/88 EDJ 1988/374). Por tanto, y siendo que lo debatido no guarda relación directa con el subarriendo existente y constituido sobre el bien arrendado, la intervención del subarrendatario, en este proceso, solo puede ser en calidad de interviniente adhesivo simple, coadyuvando a la posición del arrendatario."
Más claro el agua. Por eso te decía que si los compañeros te habían indicado alguna sentencia. Es que esto del Derecho no consiste en que los abogados opinemos, sino en que conozcamos la opinión de los jueces. Lo que nosotros pensemos no vale demasiado. Podemos tener una idea y proponerla en una demanda, pero tendrá que ser el juez el que ratifique nuestra interpretación.
"Pues bien, respecto del subarrendatario y los procesos en que por la propiedad se interesa, frente al arrendatario, la resolución de la relación locativa, la doctrina jurisprudencial ha sido constante en declarar que no cabe, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1591 de al L.E.C. de 1881 EDL 1881/1, apreciar la situación litisconsorcial por no llamamiento al proceso del subarrendatario, al que, sin duda, la sentencia que recaiga, si fuese estimatoria, afectará pero en forma refleja o indirecta, no directa (STS 7-6-93 EDJ 1993/5432; 14-6 EDJ 1997/5441-; 30-10-97 EDJ 1997/8183 o 31-5-99 EDJ 1999/12521) salvo el caso de que lo que constituya causa y objeto del propio proceso sea la legitimidad del propio subarriendo constituido (STS 27-11-96 EDJ 1996/9044 y STC 58/88 EDJ 1988/374). Por tanto, y siendo que lo debatido no guarda relación directa con el subarriendo existente y constituido sobre el bien arrendado, la intervención del subarrendatario, en este proceso, solo puede ser en calidad de interviniente adhesivo simple, coadyuvando a la posición del arrendatario."
Más claro el agua. Por eso te decía que si los compañeros te habían indicado alguna sentencia. Es que esto del Derecho no consiste en que los abogados opinemos, sino en que conozcamos la opinión de los jueces. Lo que nosotros pensemos no vale demasiado. Podemos tener una idea y proponerla en una demanda, pero tendrá que ser el juez el que ratifique nuestra interpretación.
Muchas gracias nuevamente por contestar.
Yo estoy claramente alineado con lo que comentas y mas aún con la sentencia que me trascribes y ademas parece que con esa sentencia lo que se da a entender es la opción 3 que algun compañero me comentaba y que es no demandar al subarrendatario pero hacer mención a su existencia (dentro de la demanda como Hecho o por otrosí) a los efectos simples (no de codemandado) de que tome conocimiento de la demanda (que se le comunique o notifique en la forma procesal que corresponda) y una vez lo sepa no haga nada o comparezca como "interviniente adhesivo simple"..
Esta expresión que contiene la sentencia que trascribe parece que va por el contenido del artículo 13 de la LEC y parece que indica que lademanda deba ser solo como demandado al arrendatario y simplemente hacer mención a que existe un subarrendatario para que se le comunique simplemente la demanda y por si tuviere por comparecer o presentarse como "interviniente adhesivo simple"..
¿estas de acuerdo con esta apreciación? ¿Lo harias así ? .
Gracias
Yo estoy claramente alineado con lo que comentas y mas aún con la sentencia que me trascribes y ademas parece que con esa sentencia lo que se da a entender es la opción 3 que algun compañero me comentaba y que es no demandar al subarrendatario pero hacer mención a su existencia (dentro de la demanda como Hecho o por otrosí) a los efectos simples (no de codemandado) de que tome conocimiento de la demanda (que se le comunique o notifique en la forma procesal que corresponda) y una vez lo sepa no haga nada o comparezca como "interviniente adhesivo simple"..
Esta expresión que contiene la sentencia que trascribe parece que va por el contenido del artículo 13 de la LEC y parece que indica que lademanda deba ser solo como demandado al arrendatario y simplemente hacer mención a que existe un subarrendatario para que se le comunique simplemente la demanda y por si tuviere por comparecer o presentarse como "interviniente adhesivo simple"..
¿estas de acuerdo con esta apreciación? ¿Lo harias así ? .
Gracias
Yo creo que el artículo que habría que usar es el 14, no el 13, porque el 13 parece estar pensado para el caso en que el subarrendatario solicita ser parte del proceso, en tanto que lo que tú quieres es ser tú quien provoque que intervenga el subarrendatario.
Yo de todas formas creo que no, que lo que hay que hacer es simplemente demandar al arrendatario y punto pelota. El subarrendatario no puede alegar nada porque cuando firmó el subarriendo sabía o debía saber que su derecho pendía del derecho del arrendador con lo que no puede pretender que su derecho de subarriendo "sobreviva" al de arrendamiento.
Yo de todas formas creo que no, que lo que hay que hacer es simplemente demandar al arrendatario y punto pelota. El subarrendatario no puede alegar nada porque cuando firmó el subarriendo sabía o debía saber que su derecho pendía del derecho del arrendador con lo que no puede pretender que su derecho de subarriendo "sobreviva" al de arrendamiento.
Efectivamente, creo que tienes toda la razón.
El 14 de la LEC sería para provocar la intervención del subarrendatario y yo creo que es un supuesto de intervención de tercero que obstente o pueda obstentar algun derecho propio contra el demandante..
Yo lo que ya tengo claro, y gracias a ti, es presentar la demanda solo como demandado contra el arrendatario y solo tengo dudas de si informar o no por un Hecho aparte y/o otrosi al Juzgado de la existencia de un subarriendo. No quiere provocar la intervención del subarriendo por lo que me inclino solo por señalar el subarriendo en la demanda y que sea el Juez el que decida si de oficio se le notifica o no la demanda al subarrendatario (pero sólo por la vía del 13 de la LEC que esta pensada para intervinientes adhesivos simples que no tengan un derecho autonomo contra el demandante).
Muchas gracias
El 14 de la LEC sería para provocar la intervención del subarrendatario y yo creo que es un supuesto de intervención de tercero que obstente o pueda obstentar algun derecho propio contra el demandante..
Yo lo que ya tengo claro, y gracias a ti, es presentar la demanda solo como demandado contra el arrendatario y solo tengo dudas de si informar o no por un Hecho aparte y/o otrosi al Juzgado de la existencia de un subarriendo. No quiere provocar la intervención del subarriendo por lo que me inclino solo por señalar el subarriendo en la demanda y que sea el Juez el que decida si de oficio se le notifica o no la demanda al subarrendatario (pero sólo por la vía del 13 de la LEC que esta pensada para intervinientes adhesivos simples que no tengan un derecho autonomo contra el demandante).
Muchas gracias
Claro tú di en la demanda que el local está subarrendado e indica los datos del subarrendatario. Luego en los fundamentos de derecho di que la legitimación pasiva corresponde solo al arrendatario porque el subarrendatario no tiene contrato con tu cliente.
Dicho todo eso, relájate, porque ES EL PROPIO JUEZ QUIEN DE OFICIO TIENE QUE DECIDIR SI LLAMA O NO AL SUBARRENDATARIO AL PROCESO YA QUE EL LITISCONSORCIO PASIVO ES UNA CUESTIÓN DE ORDEN PÚBLICO QUE TIENE QUE SER APRECIADA DE OFICIO POR EL JUEZ.
Si tecleas en google "litisconsorcio pasivo necesario de oficio" verás que te aparecen comentarios y artículos en los que así se indica.
La clave está en que el litisconsorcio pasivo es necesario cuando hay terceras personas que tienen un interés legítimo porque la relación jurídico-material sobre la que se produce la declaración es la misma que la que ellos detentan, por ejemplo (creo) en las servidumbres de paso. Tú demandas a la finca "del final", pero tienes que traer a juicio también las "fincas intermedias" porque de lo contrario la declaración sobre la servidumbre no podría ser plena.
Sin embargo, en tu caso, no es así, la relación con el arrendador NO es la misma que con el subarrendador, de hecho son diferentes, de manera que no veo que tengas que demandarle.
Pero en todo caso, como te digo, ESTÁTE TRANQUILO PORQUE ES UNA CUESTIÓN QUE TENDRÁ QUE APRECIAR DE OFICIO EL JUEZ.
Dicho todo eso, relájate, porque ES EL PROPIO JUEZ QUIEN DE OFICIO TIENE QUE DECIDIR SI LLAMA O NO AL SUBARRENDATARIO AL PROCESO YA QUE EL LITISCONSORCIO PASIVO ES UNA CUESTIÓN DE ORDEN PÚBLICO QUE TIENE QUE SER APRECIADA DE OFICIO POR EL JUEZ.
Si tecleas en google "litisconsorcio pasivo necesario de oficio" verás que te aparecen comentarios y artículos en los que así se indica.
La clave está en que el litisconsorcio pasivo es necesario cuando hay terceras personas que tienen un interés legítimo porque la relación jurídico-material sobre la que se produce la declaración es la misma que la que ellos detentan, por ejemplo (creo) en las servidumbres de paso. Tú demandas a la finca "del final", pero tienes que traer a juicio también las "fincas intermedias" porque de lo contrario la declaración sobre la servidumbre no podría ser plena.
Sin embargo, en tu caso, no es así, la relación con el arrendador NO es la misma que con el subarrendador, de hecho son diferentes, de manera que no veo que tengas que demandarle.
Pero en todo caso, como te digo, ESTÁTE TRANQUILO PORQUE ES UNA CUESTIÓN QUE TENDRÁ QUE APRECIAR DE OFICIO EL JUEZ.
