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Doctrina rebus sic stantibus
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Doctrina rebus sic stantibus
Hola, soy el arrendatario de un local cuya actividad haya sido cesada por el estado de alarma desde el 14 de abril de 2020. Hasta ahora he estado pagando las mensualidades, pero para el futuro inmediato probablemente tendré problemas de liquidez. He intentado pedir colaboración por parte del arrendador (pequeño propietario, creo) que no se ha querido comprometer con nada. Tengo pactado el pago de 1 a 5 cada mes, ¿podría evitar el desahucio si no consigo un crédito antes? He leído en varios periódicos sobre la doctrina rebus sic stantibus, ¿se supone que hay que demandar al arrendador por los alquileres pagados durante el estado de alarma?
Gracias de antemano.
Gracias de antemano.
Los reales decretos que se han ido promulgando son muy claros en el sentido de que no se pueden resolver los contratos. Si se da cuenta todo lo que se ha dicho sobre los créditos y ayudas van justo en la dirección contraria: la de mantener los alquileres.
La doctrina rebus sic stantibus es de aplicación muy muy restrictiva y muy difícil que se la estimen.
Yo no veo solución fácil a la situación que se está creando, En mi opinión todo parece indicar que va a haber muchas quiebras y cierres de negocios. Una posiblidad es declarse en concurse voluntario de acreedores, pero tiene la pega de que es un procedimiento judicial largo y complicado y para el que tendrá que contratar si o si o si abogado y procurador. No sé si sería posible jntentar obtener el beneficio de justicia gratuita y luego pedir el concurso. Ya sé que es una solución muy drástica y que desde luego no gusta a nadie, pero desde el punto de vista jurídica es de lejos la foma más clara de salir de esta situación. A ver si se pasa por aquí Hoplon y nos da su opinión.
La doctrina rebus sic stantibus es de aplicación muy muy restrictiva y muy difícil que se la estimen.
Yo no veo solución fácil a la situación que se está creando, En mi opinión todo parece indicar que va a haber muchas quiebras y cierres de negocios. Una posiblidad es declarse en concurse voluntario de acreedores, pero tiene la pega de que es un procedimiento judicial largo y complicado y para el que tendrá que contratar si o si o si abogado y procurador. No sé si sería posible jntentar obtener el beneficio de justicia gratuita y luego pedir el concurso. Ya sé que es una solución muy drástica y que desde luego no gusta a nadie, pero desde el punto de vista jurídica es de lejos la foma más clara de salir de esta situación. A ver si se pasa por aquí Hoplon y nos da su opinión.
La justicia gratuita es para particulares pero no para personas jurídicas.
Vamos a partir de que el interesado es un particular.
El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y que ya no recuerdo si ocupa el tercer o cuarto o quinto puesto sobre esta materia, dedica parte de su contenido a los locales comerciales.
En su preámbulo admite que: "A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas..."
Y luego hace unas vagas alusiones a la elaboración doctrinal y jurisprudencial «rebus sic stantibus»; pero vamos a la parte dispositiva, porque esto del preámbulo es un brindis al sol, por no llamarlo una divagación o incluso una irresponsabilidad.
Si su casero es un gran tenedor inmobiliario la aplicación del art. 1 del decreto es obligatoria (un aplazamiento de la renta de hasta cuatro meses a recuperar en dos años), pero yo voy a presuponer que su casero no es un gran tenedor:
Según el art. 2 del texto, usted puede solicitar un aplazamiento:
1º- Usted debe tomar la iniciativa, debe pedirlo, no basta con que haya un decreto, usted debe escribir a su casero. Mejor por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
2º- El plazo es de un mes, y a mi juicio es de caducidad: hágalo antes del 20 de mayo; de hecho, cuanto antes, mejor.
3º- Para poder pedirlo, usted debe estar dado de alta como autónomo. Y su actividad debe haber sido suspendida por lo ordenado en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. O si no ha sido suspendida pero vende poco, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Esto se demuestra con las declaraciones mensuales de IVA. O con un censor jurado de cuentas, a elegir. Esto último es coña: vale con una declaración responsable, pero asegúrese de decir la verdad.
4º- Una PYME lo puede pedir también, en las mismas condiciones. hay algún requisito extra, deberá leer el decreto. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado: o sea, que hay que darse de baja.
¿Y qué es lo que uno consigue, exactamente, cuando cumple con lo que se ha expuesto en los párrafos anteriores?
Pues lo que el decreto nos permite en "comernos" los dos meses de fianza del contrato de alquiler, y reponerlos, sin intereses, aplazados durante un año.
Y eso es todo, a mi modesto entender no hay más.
Vamos a partir de que el interesado es un particular.
El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y que ya no recuerdo si ocupa el tercer o cuarto o quinto puesto sobre esta materia, dedica parte de su contenido a los locales comerciales.
En su preámbulo admite que: "A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas..."
Y luego hace unas vagas alusiones a la elaboración doctrinal y jurisprudencial «rebus sic stantibus»; pero vamos a la parte dispositiva, porque esto del preámbulo es un brindis al sol, por no llamarlo una divagación o incluso una irresponsabilidad.
Si su casero es un gran tenedor inmobiliario la aplicación del art. 1 del decreto es obligatoria (un aplazamiento de la renta de hasta cuatro meses a recuperar en dos años), pero yo voy a presuponer que su casero no es un gran tenedor:
Según el art. 2 del texto, usted puede solicitar un aplazamiento:
1º- Usted debe tomar la iniciativa, debe pedirlo, no basta con que haya un decreto, usted debe escribir a su casero. Mejor por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
2º- El plazo es de un mes, y a mi juicio es de caducidad: hágalo antes del 20 de mayo; de hecho, cuanto antes, mejor.
3º- Para poder pedirlo, usted debe estar dado de alta como autónomo. Y su actividad debe haber sido suspendida por lo ordenado en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. O si no ha sido suspendida pero vende poco, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Esto se demuestra con las declaraciones mensuales de IVA. O con un censor jurado de cuentas, a elegir. Esto último es coña: vale con una declaración responsable, pero asegúrese de decir la verdad.
4º- Una PYME lo puede pedir también, en las mismas condiciones. hay algún requisito extra, deberá leer el decreto. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado: o sea, que hay que darse de baja.
¿Y qué es lo que uno consigue, exactamente, cuando cumple con lo que se ha expuesto en los párrafos anteriores?
Pues lo que el decreto nos permite en "comernos" los dos meses de fianza del contrato de alquiler, y reponerlos, sin intereses, aplazados durante un año.
Y eso es todo, a mi modesto entender no hay más.
