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Dudas al crear acta de constitución de la comunidad de propietarios

35 Comentarios
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Dudas al crear acta de constitución de la comunidad de propietarios
12/12/2017 09:03
Les agradeceria me ayuden. Somos cuatro pisos y un local comercial restaurante cuyo propietario es el mismo que el de uno de los pisos, o sea, cinco coeficientes de participación diferentes. El propietario doble quiere ser el presidente y propone que en el Acta de Cosntitución conste que se paga una cuota mensual igual para cada piso de 28 euros y una cuota de 12 euros para el restaurante con el argumento que no consumirá luz de la escalera ni limpieza. Cada propiedad tiene una cuota de participación diferente y tengo la duda de si en el caso de reparaciones de tejados o fachadas en que el restaurante tuviera que participar acabaria pagando menos que los demás aún teniendo el mismo coeficiente de participación.
Para que esto no ocurra pregunto cómo se tiene que hacer y redactar el Acta de manera que quede todo bien clarito y no haya problemas.
Muchas gracias.
amadeo2002
cano
12/12/2017 15:41
Si los pisos no son iguales, lo normal es pagar por coeficiente.
Los locales normalmente estan exentos de contribuir a muchos gastos.
Vaya al registro y solicite la escritura de obra nueva del edificio, ahi le viene toda la informacion.
Para evitar problemas, que cada uno contribuya con lo especificado en el registro
Porque si mañana tienen que areglar la fachads, cuanto pondra el locsl?
Usted tiene un piso mas grsnde o mas pequeño ?
amadeo2002
cano
12/12/2017 15:42
El del local solo tiene un voto
___________________________
cano
cano
12/12/2017 20:53
Gracias por responder, . No se porque insistirá en mi piso es el que tiene el coeficiente mayor, o sea que por eso no me preocupo, no se porque querrá cuotas iguales para todos. Por otro lado me suena que un local no contribuye a gastos de escalera solo si existe algún documento que expresamente lo exonere de este pago, de lo contrario dependerá de la buena voluntad de los otros propietarios acordar que no contribuya. Es así?
Gracias.
juanchito
cano
12/12/2017 21:50
Hola cano:

1º.- la LPH exije tanto para la creación o modificación de un titulo constitutivo la UNANIMIDAD de todas las cuotas de participación de todo el edificio.

2º.- Hay que modificar las cuotas de participación.

3º.- Por la petición del vecino aseguro que es un "espabilado" por no decir un taco, nadie da duros a cinco pesetas que se decía antes del euro.

Mirando las cuotas de participación se sabrás si os interesa, me huelo que no, seguro que "hay gato encerrado".

Saludos/JUanchito
juanchito
juanchito
12/12/2017 21:53
Hola Juanchito:

Que nos hemos equivocado, queríamos decir "Duros a cuatro pesetas"

Saludos/Juanchito
cano
juanchito
12/12/2017 23:15
Seguro que hay gato encerrado pero como desconozco el tema no alcanzo a imaginar como podria ser una jugada, Ponme aunque sea un ejemplo para tener una idea por donde pueden ir los tiros. Gracias.
amadeo2002
cano
12/12/2017 23:55
Me equivoque antes en la pregunta.
Queria decir que el piso del local es grande o pequeño?
Si es grande ahi tiene la respuesta.
Ademas no es logico poner en los eststutos que unos van a pagar 28€ y el 12€, como van a realizar las subidas anualmente
cano
amadeo2002
13/12/2017 02:41
El local tiene la cuota de participación mas baja 17,5% y la mas alta la mia 21,50%. No acabo de ver la trampa. Lo único que no entiendo es que se prevea un presupuesto anual de 1.700.- euros que por un lado se dice que seran abonados conforme a la cuota de cada piso o local y seguidamente se dice que se aprueba por unanimidad una cuota mensual por piso de 28.- euros y el local comercial 12.- euros mensuales. O una cosa o la otra no? no lo entiendo, es que los números no son lo mio. y no acabo de ver la trampa que seguro está ahí. Te digo todos los coeficientes por si me haces el favor de ayudarme en eso, no se si es pedirte demasiado. Son los siguientes: 17,50%; 18,75%; 21,50%; 20,75% y otro de 21,50%- . El local tiene 17,50% y es del mismo propietario que tambien tiene un piso de 18,75%. que es el que lleva el cotarro.
Gracias
juanchito
cano
13/12/2017 14:32
Hola cano:

El hecho de que el promotor de las viviendas reparta las cuotas de participación en el titulo constitutivo, asignando a cada unidad de propiedad su cuota, si no hace constar tanto en el titulo como en los estatutos como se repartirá el gasto si por cuota o a prorrata, entonces en la primera junta se votara como se hará el reparto.

Por lo que leo, el reparto se esta haciendo por cuota, luego para hacerlo a prorrata, se deberá cambiar de la misma manera que se aprobó

Hasta el mas torpe del lugar entendería que el gasto por cuota . es mas justo, porque a mayor cuota, mayor es el recibo, pero también mayor propiedad en el edificio, y mayor peso a la hora de votar los acuerdos.

Un ejemplo de por donde van los tiros del espabilado de tu vecino:

1º.- Tiene mas cuota que vosotros en el edificio y por lo tanto cuando se realicen trabajos cuyo gasto tendrá que contribuir con el local, el pagara menos.

2º.- Lo que me ha dado a entender que tu vecino es un "jeta", es que la LPH dice que los gastos a prorrata o por cuota, no se puede poner prorrata a los pisos y al local una independiente, cuando los gastos se reparten a prorrata, se reparten por igual entre todas las propiedades.

Tu vecino a ti te favorece, sin embargo a otros vecinos les perjudica, el ha comprobado que sale mejor con este sistema, pero que pasara cuando haya que subir el recibo o pagar una derrama, como sacara los porcentajes, porque si el reparto fuera a prorrata verdadera, hay no habría ni trampa ni cartón.

Las cuotas que aportas no están bien reflejadas, .creo que repites la tuya dos veces, de tal manera que se salen del modulo, y si no se suman falta, creo que las debes revisar.

Saludos/Juanchito
amadeo2002
cano
13/12/2017 14:53
Por lo ue usted indica creo entender que esto ya esta aprobado, es asi?
#se aprueba por unanimidad una cuota mensual por piso de 28.- euros y el local comercial 12.- euros mensuales.#
Como le han indicado, las cuotas estan mal, deben sumar 100
cano
juanchito
13/12/2017 15:17
Hola Juanchito, me estás ayudando a comprender por donde van los tiros.
En cuanto a los porcentajes que te he dado son los correctos, hay 4 pisos y un local y sumados da 100.
Yo todavia no he querido firmar el Acta de Constitucioon de la Comunidad hasta que no lo vea claro porque lo que todavia no entiendo muy bien es lo siguiente que pone en el Acta de Constitución y que te transcribo literalmente:

h) Hace mención a las partidas del presupuesto para este año Luz, Agua, Seguros, Limpieza, Administración, Reparaciones Ordinarias Total 1.700.- euros que será abonado conforme a la cuota de cada piso. Se aprueba por unanimidad una cuota mensual por piso de 28 euros y el local comercial 12 euros mensuales.

¿Qué puede pasar si los gastos van por el porcentaje (%) que tenga cada propiedad y en cambio las cuotas mensuales establecidas para cada propiedad no siguen ningún criterio lógico.?

Gracias.
cano
amadeo2002
13/12/2017 15:28
Hola Amadeo, No, no está aprobado porque yo todavia no he firmado a la espera de entender bien qué es lo que firmo, a no ser que puedan aprobarlo sin mi, ¿podrian?
Efectivamente las cuotas suman 100 porque no me he explicado bien, hay 4 pisos y un local y cuatro propietarios porque uno de ellos, el del local, 17,50%, también tiene un piso, 18,75%. Para mas información mi piso tiene 21,50%. Qué hago, firmo o no firmo? Propongo otra fórmula ? Cual?

Gracias por tu ayuda.
cano
cano
13/12/2017 20:46
Este pollo lo monta el propietario doble pisolocal por 2 motivos: porque no quiere que su local pague luz ni limpieza de la escalera y el otro motivo es que tampoco quiere que su local contribuya al pago del agua de la comunidad ya que tiene un contador de agua individual. Hasta aquí todo muy comprensible, pero lo que quiero desmontar y no se como hacerlo es que quiere introducir este sistema de pago de cuotas mensuales con unas cantidades iguales para todos los pisos i otra diferente para su local no se sabe porqué.
Si podeis acabar de informarme la mejor manera de abordar el tema os lo agradeceré
porque lo que temo es que al final tiren adelante con la firma del Acta de Constitución sin mi que soy el unico que pone problemas y cuando quiera darme cuenta me lo encuentre todo hecho y pasteleado.

Necesito un buen consejo, por favor. Gracias.
cano
juanchito
13/12/2017 20:54
Hola Juanchito. Buenas noches, veo que estás online. Puedes hecharme una mano? lee mi útimo mensaje. Gracias
juanchito
cano
13/12/2017 22:46
Hola cano:


Entiendo que la historia es que se esta iniciando el nacimiento de una comunidad, por eso lo del acta de constitución.

El aspirante a presidente propone que los gastos comunes del primer presupuesto que son 1700 euros no se haga por cuota de participación, y se inventa una prorrata para los cuatro pisos, y una cantidad que no se donde la saca para su local.

En el titulo constitutivo están reflejadas las cuotas y es posible que haya unos estatutos donde queda reflejado como se reparte el gasto. tendrás que mirarlo.

Los promotores de las viviendas en los estatutos suelen eximir a los locales comerciales el pago que ocasiona el portal y escalera ademas de aquellos que consideran oportuno, pero del resto están obligados a contribuir como cada hijo de vecino como seguros, reparaciones del edificio y otros, con arreglo a su cuota, por lo tanto no pagaría ni mas ni menos que el resto, sino lo que le corresponda. Por lo tanto tiene derecho a eximirse de ese pago siempre que conste en los estatutos.

He leído lo ultimo que has escrito, y por lo tanto ya vas aclarando un poco mas el tema.

He entendido que los gastos que figura en el acta, dato que aun no habías participado, serán repartidos por CUOTA y no a prorrata, pero hay un grave error, porque si todos los pisos pagan los 28 euros, y el local 12, ese reparto no se ha hecho por cuota.de participación.

Y si dices que el presupuesto es de 1700 euros, alguien se ha equivocado, porque a mi modesto entender no se cubren gastos compruébalo

1º.- Dicen que los gastos se reparten por cuota y no es cierto
2º.- Dicen que es un presupuesto de 1700 euros y con lo que se aporta con los recibos no se cubre.

Legal que el reparto sea por cuota de participación.
Ilegal que si es por cuota no se puede decir que todos a 28 euros porque eso es prorrata.
Ilegal que si es por cuota el local pague 12 euros cuando debe pagar mas.

Preguntas:
¿Qué puede pasar si los gastos van por el porcentaje (%) que tenga cada propiedad y en cambio las cuotas mensuales establecidas para cada propiedad no siguen ningún criterio lógico.?
Opino que sabiendo el presupuesto y la cuota, se sabe lo que tienes que pagar, si no, algo huela mal y perjudica a los pisos, aunque sea una comunidad.pequeña.

Creo que debes recabar mas datos. no obstante si dices que tu firma es necesaria para que ese desaguisado siga adelante NO FIRMES. Y termino, me da la sensación que tendrás que impugnar, estas a tiempo antes de que esto siga adelante, o presentarte al cargo de presidente y pongas las cosas en su sitio.

Saludos/Juanchito
amadeo2002
cano
14/12/2017 00:18
Si no me he equivocado la trampa esta en:
Si se paga por coeficiente mensualmente seria:
21,50% = 30,95€
20,75% = 29,39€
LOCAL
18,75% = 26,56€
17,50% = 24,79€
26,56 24,79 = 51,31€
Si por el piso paga 28 y el local 12 es 40€
Ahi esta la diferencia,
Pero en todo esto hay que tener en cuenta que el local seguramente estara exento de contribuir a muchos gastos, por eso es necesario saber que dice la escritura de obra nueva del edificio. Vaya al registro y pidala
cano
amadeo2002
15/12/2017 17:43
Hola Amadeo. Gracias por tu respuesta, ahora veo claro el interés pel propietario del local y piso por no pagar a razón de coeficientes de participación. Iré a pedir la escritura de obra nueva para ver si está exento de algún pago. Ahora me ha entrado la duda de si estarán tirando adelante la Constitución de la Comunidad prescindiendo de mí ya que estoy poniendo reparos, te lo digo porque he recibido por whatsapp una foto de la TARJETA DE IDENTIFICACION FISCAL con su número y con fecha de 01/12/2017. En el caso de que esté ya todo aprobado sin mi conocimiento qué podria hacer? es que me huele un poco mal porque nadie me consultó ni el presupuesto anual ni el tema de las cuotas mensuales y ahora me viene la TARJETA DE identificación fiscal....

Qué opinas sobre ello, aparte que el lunes voy a ir al Registro a pedir la escritura de obra nueva.

GRACIAS
Cano
cano
juanchito
15/12/2017 19:08
Hola Juanchito, lo primero gracias por tu explicación tan clara y concreta, se agradece mucho. Comentaba más abajo que me han enviado por whatsapp una foto de lo que es la TARJETA DE IDENTIFICACION FISCAL de la Comunidad de Propietarios de fecha 01/12/2017.

- Eso es que han tirado todo el tema adelante sin yo haber firmado todavia el Acta de Constitución de la Propiedad?? Pueden hacerlo sin la firma de todos los propietarios?

- Me dices que mire en los Estatutos pero no se quien los tiene ni si existen, he hablado con el secretario y me dice que no sabe nada, que lo lleva un gestor.

Gracias por tu interés,

Cano.
amadeo2002
cano
15/12/2017 23:33
Si no existe comunidad, no existen estatutos, ya que estos se deben aprobar en junta y por unanimidad
En esta pag le informa como se crea
http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142483830250&pageid=1207574902747&pagename=PortalVivienda/PVIV_Generico_FA/PVIV_pintarGenerico#Pasosacta vonstitucion
Si todo ya esta hecho, debera impugnar cuando reciba el acta.
Si no lo hace, lo que hallan hecho o aprobado sera legal
Lea el art. 13.8 de LPH, como puede ver ahi indica que cuando sean mas de cuatro propietarios......
Y ustedes realmente son cuatro, con lo cual no es obligatorio constituir comunidad.
No se si esto puede er relevante e importante en su caso.