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Echar inquilino finca rústica
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Echar inquilino finca rústica
Buenas tardes,
Escribo porque tengo un inquilino en una finca rústica de calma y olivar que heredé de mi abuela (ahora los propietarios somos mis 3 hermanos y yo) que quiero que se marche. (Él lleva mucho tiempo allí, desde que estaba mi abuela, pero nunca ha existido ningún contrato).
Él no se quiere marchar y se agarra al hecho de que por parte de mis hermanos se puede quedar, pero a mí me consta que legalmente él necesita la aprobación de los 4 para que pueda continuar en la finca.
¿Qué pasos debería seguir para que se marchara? ¿Puedo simplemente enviarle un burofax indicándole que en x fecha se tiene que marchar y si no lo hace no me puede reclamar nada si hago uso de la finca porque legalmente él no puede seguir ahí? ¿Debo darle un margen? Si es así, ¿cuánto tiempo?
Agradecería si alguien me puede orientar sobre este asunto.
Un saludo y gracias.
Nota: Intuyo además que una de las parcelas la tiene arrendada de manera totalmente "ilegal", ya que no serían las de mi abuela, sino una que mi madre compró al lado de estas cuando estaba casada y pertenecen a la herencia de mi madre no repartida, por lo que además mi padre debería dar el consentimiento y nunca lo ha hecho.
Escribo porque tengo un inquilino en una finca rústica de calma y olivar que heredé de mi abuela (ahora los propietarios somos mis 3 hermanos y yo) que quiero que se marche. (Él lleva mucho tiempo allí, desde que estaba mi abuela, pero nunca ha existido ningún contrato).
Él no se quiere marchar y se agarra al hecho de que por parte de mis hermanos se puede quedar, pero a mí me consta que legalmente él necesita la aprobación de los 4 para que pueda continuar en la finca.
¿Qué pasos debería seguir para que se marchara? ¿Puedo simplemente enviarle un burofax indicándole que en x fecha se tiene que marchar y si no lo hace no me puede reclamar nada si hago uso de la finca porque legalmente él no puede seguir ahí? ¿Debo darle un margen? Si es así, ¿cuánto tiempo?
Agradecería si alguien me puede orientar sobre este asunto.
Un saludo y gracias.
Nota: Intuyo además que una de las parcelas la tiene arrendada de manera totalmente "ilegal", ya que no serían las de mi abuela, sino una que mi madre compró al lado de estas cuando estaba casada y pertenecen a la herencia de mi madre no repartida, por lo que además mi padre debería dar el consentimiento y nunca lo ha hecho.
En principio sería al revés, usted, como minoritario frente a sus tres hermanos (imagino que en un porcentaje de 25/75), no puede resolver el contrato de alquiler en vigor.
Ahora bien, un arriendo de más de seis años excede de un acto de administración, y concertarlo, es decir, hacerlo nuevo, requiere unanimidad.
"Artículo 1548
Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años."
Así pues, el meollo de la cuestión está en determinar cuándo se produjo (fecha exacta) la última renovación del contrato, y por cuánto tiempo. Las prórrogas sucesivas de un arrendamiento rústico anterior a 27-5-2004 son, según el art. 25 de la LAR /80 de tres años.
¿Y cómo se prueba esa fecha en un contrato verbal? Pues por documentos o por testigos.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Ahora bien, un arriendo de más de seis años excede de un acto de administración, y concertarlo, es decir, hacerlo nuevo, requiere unanimidad.
"Artículo 1548
Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años."
Así pues, el meollo de la cuestión está en determinar cuándo se produjo (fecha exacta) la última renovación del contrato, y por cuánto tiempo. Las prórrogas sucesivas de un arrendamiento rústico anterior a 27-5-2004 son, según el art. 25 de la LAR /80 de tres años.
¿Y cómo se prueba esa fecha en un contrato verbal? Pues por documentos o por testigos.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Buenas tardes Hoplon,
Gracias por responder y perdón por la tardanza en contestar (no me llegaron los avisos al correo electrónico)!
He leído varias veces tu mensaje y entiendo lo que dices, pero no sé cómo aplicarlo a mi caso.
Esta persona tienes las tierras arrendadas desde alrededor de 2004 (no sé si un poco antes o un poco después) porque un primo mío (que era quien llevaba las tierras antes) lo recomendó para hacerlo, pero no existe documento alguno de esto, y te aseguro al 1000 por 1000 que este primo mío no va a ser testigo de nada.
Durante todo este tiempo la comunicación con esta persona ha sido prácticamente nula, y vuelvo a repetir, no existe ningún documento escrito de este arrendamiento (aunque yo tampoco voy a negarlo). Esta persona ha seguido allí porque nadie se ha opuesto, pero tampoco nadie ha dado su consentimiento explícito, y no ha habido NUNCA ninguna renovación de contrato.
Mi abuela falleció en 2011 (no sé si este dato es importante). Entonces, ¿cómo aplico lo que me has dicho a mi caso?
Un saludo,
Gracias por responder y perdón por la tardanza en contestar (no me llegaron los avisos al correo electrónico)!
He leído varias veces tu mensaje y entiendo lo que dices, pero no sé cómo aplicarlo a mi caso.
Esta persona tienes las tierras arrendadas desde alrededor de 2004 (no sé si un poco antes o un poco después) porque un primo mío (que era quien llevaba las tierras antes) lo recomendó para hacerlo, pero no existe documento alguno de esto, y te aseguro al 1000 por 1000 que este primo mío no va a ser testigo de nada.
Durante todo este tiempo la comunicación con esta persona ha sido prácticamente nula, y vuelvo a repetir, no existe ningún documento escrito de este arrendamiento (aunque yo tampoco voy a negarlo). Esta persona ha seguido allí porque nadie se ha opuesto, pero tampoco nadie ha dado su consentimiento explícito, y no ha habido NUNCA ninguna renovación de contrato.
Mi abuela falleció en 2011 (no sé si este dato es importante). Entonces, ¿cómo aplico lo que me has dicho a mi caso?
Un saludo,
Prueba de testigos:
¿El alcalde?
¿Algún vecino?
¿Forma de constatar ayudas o subvenciones al cultivador, posibilidad de on¡btener indicios d esus rentas agrarias en ese año?
Como le puse antes, desde el 27-5-2004 se aplica la Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003 de 26 de noviembre. por lo tanto, conviene saber el mes exacto del año 2004.
¿Una posible prueba? Puede usted obtener ortofotos de su finca en los siguientes enlaces:
https://sigpac.mapa.gob.es/fega/visor/
https://www.ign.es/web/ign/portal/seccion-ortoimagenes
https://www.geamap.com/es/ortofoto-comparador-espana#5/39.300/-6.900
http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/consulta_historica.asp
Si en una ortofoto de enero del 2004 (por ejemplo) sale su finca y puede verse el cultivo que realiza el arrendatario, ya tenemos al menos una fecha de partida; si no nos la pueden discutir ni impugnar establecemos el siguiente supuesto:
Alquiler de enero del 2004: cinco primeros años de vigencia: hasta enero del 2009; prórrogas trienales: en enero del 2012, del 2015, del 2018, enero del 2021, y prçoximo vencimiento en enero del 2024.
Tenga en cuenta que las fechas son ficticias, pero espero haber sabido explicar el ejemplo
¿El alcalde?
¿Algún vecino?
¿Forma de constatar ayudas o subvenciones al cultivador, posibilidad de on¡btener indicios d esus rentas agrarias en ese año?
Como le puse antes, desde el 27-5-2004 se aplica la Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003 de 26 de noviembre. por lo tanto, conviene saber el mes exacto del año 2004.
¿Una posible prueba? Puede usted obtener ortofotos de su finca en los siguientes enlaces:
https://sigpac.mapa.gob.es/fega/visor/
https://www.ign.es/web/ign/portal/seccion-ortoimagenes
https://www.geamap.com/es/ortofoto-comparador-espana#5/39.300/-6.900
http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/consulta_historica.asp
Si en una ortofoto de enero del 2004 (por ejemplo) sale su finca y puede verse el cultivo que realiza el arrendatario, ya tenemos al menos una fecha de partida; si no nos la pueden discutir ni impugnar establecemos el siguiente supuesto:
Alquiler de enero del 2004: cinco primeros años de vigencia: hasta enero del 2009; prórrogas trienales: en enero del 2012, del 2015, del 2018, enero del 2021, y prçoximo vencimiento en enero del 2024.
Tenga en cuenta que las fechas son ficticias, pero espero haber sabido explicar el ejemplo
Buenos días Hoplon,
Gracias por responder y perdón por la tardanza en contestar.
Esto es una población de unos 20.000 habitantes, por lo que el alcalde no tiene ni idea de quién ocupa una tierra de 8 hectáreas a 5 kilómetros del pueblo desde hace unos 15 años.
Los vecinos tampoco, porque precisamente me costó prácticamente un mes encontrar a este agricultor (sólo sabía su nombre) preguntando a dichos vecinos, por lo que ellos tampoco sabrán desde qué fecha tiene esta persona alquilada la finca. (Yo creo que ni él mismo lo sabe y, además, cuando hablé con él no sabía ni los números de las parcelas).
La subvención la pide mi hermana, así que tampoco.
De los enlaces que me has enviado yo conozco el del catastro, donde aparece un dibujo, no una foto de la finca, y el del sigpac, donde sí hay una foto aérea, no se puede ver el cultivo, tan sólo se aprecia si es una tierra de olivar o de calma.
Lo que sí me he estado acordando es que de La Cooperativa dejaron a deber parte de las cosecha de 2004, por lo que aún las tenía mi abuela y no esta persona. Por este motivo, las tierras se debieron arrendar a partir de 2005 (no creo que nadie más pueda dar una fecha más exacta).
Dices que desde el 27-5-2004 se aplica la Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003 de 26 de noviembre, ¿cómo tendría que hacer las cuentas entonces si cuento desde enero de 2005?
Gracias y un saludo,
Gracias por responder y perdón por la tardanza en contestar.
Esto es una población de unos 20.000 habitantes, por lo que el alcalde no tiene ni idea de quién ocupa una tierra de 8 hectáreas a 5 kilómetros del pueblo desde hace unos 15 años.
Los vecinos tampoco, porque precisamente me costó prácticamente un mes encontrar a este agricultor (sólo sabía su nombre) preguntando a dichos vecinos, por lo que ellos tampoco sabrán desde qué fecha tiene esta persona alquilada la finca. (Yo creo que ni él mismo lo sabe y, además, cuando hablé con él no sabía ni los números de las parcelas).
La subvención la pide mi hermana, así que tampoco.
De los enlaces que me has enviado yo conozco el del catastro, donde aparece un dibujo, no una foto de la finca, y el del sigpac, donde sí hay una foto aérea, no se puede ver el cultivo, tan sólo se aprecia si es una tierra de olivar o de calma.
Lo que sí me he estado acordando es que de La Cooperativa dejaron a deber parte de las cosecha de 2004, por lo que aún las tenía mi abuela y no esta persona. Por este motivo, las tierras se debieron arrendar a partir de 2005 (no creo que nadie más pueda dar una fecha más exacta).
Dices que desde el 27-5-2004 se aplica la Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003 de 26 de noviembre, ¿cómo tendría que hacer las cuentas entonces si cuento desde enero de 2005?
Gracias y un saludo,
Estoy mirando el enlace del catastro que me has mandado y sale que aparece una foto aérea retintanda. Si esto es así, como te he dicho, no se ve el cultivo que hay, además que las tierras nunca han estado abandonadas, siempre han estado cultivadas... (No he entendido muy bien lo que me querías decir con lo de las imágenes).
Un saludo,
Un saludo,
Para arrendamientos desde mayo de 2004 hasta enero de 2006, rige la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, la duración mínima es de tres años (es nulo el pacto de duración inferior). Y si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización fehacientemente su voluntad de no renovar, el arrendamiento se prorroga por trienios.
Desde enero del 2005: hasta 31 de diciembre del 2007, renovado hasta 31-12-2010, hasta 31-12-2013, hasta 31-12-2016, hasta 31-12-2019, y en vigor hasta 31-12-2022.
Repase los cálculos, que últimamente ando un poco despistado, yo creo que van bien.
Otra cosa es que los arrendamientos rústicos, muchas veces, son de septiembre a septiembre, pero no tiene por qué ser su caso.
Desde enero del 2005: hasta 31 de diciembre del 2007, renovado hasta 31-12-2010, hasta 31-12-2013, hasta 31-12-2016, hasta 31-12-2019, y en vigor hasta 31-12-2022.
Repase los cálculos, que últimamente ando un poco despistado, yo creo que van bien.
Otra cosa es que los arrendamientos rústicos, muchas veces, son de septiembre a septiembre, pero no tiene por qué ser su caso.
Buenos días Hoplon,
Gracias por tu respuesta.
Entonces, según estos cálculos, tengo hasta el 31 de diciembre de este año para enviarle un burofax y decirle que tiene hasta finales del 2022 para dejar la finca, ¿cierto?
En el caso de que no la dejara, ¿esto se resolvería mediante Juicio Verbal o podría entrar en la finca sin más a partir de esa fecha?
(Sí, aquí también los contratos suelen ser de octubre a octubre porque la recolección de la aceituna es en septiembre, pero no sé si este fue el caso).
Un saludo y gracias,
Gracias por tu respuesta.
Entonces, según estos cálculos, tengo hasta el 31 de diciembre de este año para enviarle un burofax y decirle que tiene hasta finales del 2022 para dejar la finca, ¿cierto?
En el caso de que no la dejara, ¿esto se resolvería mediante Juicio Verbal o podría entrar en la finca sin más a partir de esa fecha?
(Sí, aquí también los contratos suelen ser de octubre a octubre porque la recolección de la aceituna es en septiembre, pero no sé si este fue el caso).
Un saludo y gracias,
En principio esa serái la fecha del requerimiento, si, salvo que el inquilino tenga forma de demostrar que la fecha fue otra. Tampoco hay que olvidar el peso de la costumbre del lugar a la hora de probar el mes concreto del arriendo.
No puede entrar por las buenas en la finca, si él no se quiere ir, tendrá que acudir a jucio: el proceso y la cuantía los fijará el abogado que se haga cargo del litigio.
Preveo un posible problema, si sus tres hermanos no respaldan su postura. Al fin y al cabo ellos son mayoría y puedne o bien oponerse a usted en el juicio o bien hacerle un contrato nuevo a continuación, con lo cual sus esfuerzos serán baldíos.
Le encarezco que antes de nada, aclare la situación con sus hermanos.
No puede entrar por las buenas en la finca, si él no se quiere ir, tendrá que acudir a jucio: el proceso y la cuantía los fijará el abogado que se haga cargo del litigio.
Preveo un posible problema, si sus tres hermanos no respaldan su postura. Al fin y al cabo ellos son mayoría y puedne o bien oponerse a usted en el juicio o bien hacerle un contrato nuevo a continuación, con lo cual sus esfuerzos serán baldíos.
Le encarezco que antes de nada, aclare la situación con sus hermanos.
