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Es válida esta cláusula de tanteo y retracto y qué derechos me ofrece con total seguridad'
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Es válida esta cláusula de tanteo y retracto y qué derechos me ofrece con total seguridad'
Buenos dias: Para que no me ocurriese como la vez anterior, en mi nuevo contrato de alquiler del local, puse incluir, con la ayuda de este Foro y en especial de Hoplon y Leonjr, la claúsula que pego abajo. Pues bien, el propietario se ve en apuros y quiere vender el local y aunque el contrato finaliza diciembre de 2023 quiere venderlo YA y hoy mismo quiere presentarse con empleados de una inmobiliaria para poner en marcha la venta.
Pregunto: con el texto expuesto en la cláusula citada, qué requisitos debo yo exigir y qué medidas tomar para no caer en errores. Yo vengo pagando mi mensualidad puntualmente . Debo exigir al propietario con 4 meses de antelacion que me informe por escrito del precio de la venta que piensa hacer, para yo hacer mis previsiones, o le vale el precio que verbalmente me ha informado hace unos dias y en el que quedó conmigo en que seguríamos con el alquiler?
Debo exigirle por escrito el precio y cómo debo actuar para no cometer error alguno. Yo optaría si el precio fuera razonable y me diese tiempo a conseguir el importe
Ruego encarecidamente me ayuden a superar mis dudas con seguridad y cuanto antes. Gracias de verdad y ahyuden, por favor.
DECIMOCUARTA.- DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
Las partes reconocen el derecho de adquisición
preferente tal como se otorga a la parte arrendataria en
virtud del articulo 31 de la LAU, en conexión con el 25 de la
misma Ley, y se regirá por lo establecido en este mismo, en
caso de que la parte ARRENDADORA inicie una transacción por
la compraventa del local arrendado, deberá comunicarlo con
cuatro meses de antelación.
Pregunto: con el texto expuesto en la cláusula citada, qué requisitos debo yo exigir y qué medidas tomar para no caer en errores. Yo vengo pagando mi mensualidad puntualmente . Debo exigir al propietario con 4 meses de antelacion que me informe por escrito del precio de la venta que piensa hacer, para yo hacer mis previsiones, o le vale el precio que verbalmente me ha informado hace unos dias y en el que quedó conmigo en que seguríamos con el alquiler?
Debo exigirle por escrito el precio y cómo debo actuar para no cometer error alguno. Yo optaría si el precio fuera razonable y me diese tiempo a conseguir el importe
Ruego encarecidamente me ayuden a superar mis dudas con seguridad y cuanto antes. Gracias de verdad y ahyuden, por favor.
DECIMOCUARTA.- DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
Las partes reconocen el derecho de adquisición
preferente tal como se otorga a la parte arrendataria en
virtud del articulo 31 de la LAU, en conexión con el 25 de la
misma Ley, y se regirá por lo establecido en este mismo, en
caso de que la parte ARRENDADORA inicie una transacción por
la compraventa del local arrendado, deberá comunicarlo con
cuatro meses de antelación.
Lo que grosso modo dice la LAU es lo siguiente:
1.- en principio el casero debería notificarle fehacientemente su intención de vender, el precio y las demás condiciones.
2.- Si el casero hace esto usted tiene un plazo de 30 días para comprar la vivienda a ese precio "adelantándose" al comprador.
3.- Si no le notifica, el comprador tendrá que notificarle la compraventa entregándole incluso la escritura de compraventa. Entonces tendrá usted 30 días para comprar la vivienda al mismo precio que el comprador.
En conclusión:
1.- Si se lo notifica el casero tiene 30 días para comprarsela al casero.
2.- Si no lo hace, el comprador tendrá que notificárselo y tendrá otros 30 días para comprarsela al comprador.
Los tanteos y retractos tienen muchos "flecos". Llegado el caso tendrá que ir a un abogado "de verdad".
A ver si se pasa por aquí Hoplon que de esto sabe más que yo.
1.- en principio el casero debería notificarle fehacientemente su intención de vender, el precio y las demás condiciones.
2.- Si el casero hace esto usted tiene un plazo de 30 días para comprar la vivienda a ese precio "adelantándose" al comprador.
3.- Si no le notifica, el comprador tendrá que notificarle la compraventa entregándole incluso la escritura de compraventa. Entonces tendrá usted 30 días para comprar la vivienda al mismo precio que el comprador.
En conclusión:
1.- Si se lo notifica el casero tiene 30 días para comprarsela al casero.
2.- Si no lo hace, el comprador tendrá que notificárselo y tendrá otros 30 días para comprarsela al comprador.
Los tanteos y retractos tienen muchos "flecos". Llegado el caso tendrá que ir a un abogado "de verdad".
A ver si se pasa por aquí Hoplon que de esto sabe más que yo.
La cláusula de los cuatro meses de preaviso es legal, pero nótese que "...inicie una transacción... " son una palabras de contenido equívoco.
He repasado este hilo:
https://www.porticolegal.com/foro/local-alquilado-que-me-pretenden-vender-o-dejarlo-en-un-plazo-de-tres-meses_1329266
Vamos a ir a lo seguro: mande la casero un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, requiriéndole que le comunique si existe o no decisión de vender el inmueble, precio, y demás condiciones. Pero esto tiene un inconveniente, el casero puede "inflar" un poco el precio.
Por lo tanto, si después de no ejercer el tanteo se vende, pero a un precio menor, podremos ejercer el retracto: pero solamente si ha caducado el tanteo (180 días) o si el precio es efectivamente menor o hay alguna condición (pago aplazado, por ejemplo), que cambie mucho. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. Por lo tanto, del plazo o de la notificación no se preocupe, porque se la harán.
Sea como sea, el nuevo comprador debe respetar el contrato en vigor hasta diciembre del 23: Y mientras no reicba la notificación, los pagos de renta que usted haya realizado al anterior titular serán válidos y el nuevo titular no podrá exigírselos otra vez.
Art 29 LAU: “ El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
He repasado este hilo:
https://www.porticolegal.com/foro/local-alquilado-que-me-pretenden-vender-o-dejarlo-en-un-plazo-de-tres-meses_1329266
Vamos a ir a lo seguro: mande la casero un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, requiriéndole que le comunique si existe o no decisión de vender el inmueble, precio, y demás condiciones. Pero esto tiene un inconveniente, el casero puede "inflar" un poco el precio.
Por lo tanto, si después de no ejercer el tanteo se vende, pero a un precio menor, podremos ejercer el retracto: pero solamente si ha caducado el tanteo (180 días) o si el precio es efectivamente menor o hay alguna condición (pago aplazado, por ejemplo), que cambie mucho. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. Por lo tanto, del plazo o de la notificación no se preocupe, porque se la harán.
Sea como sea, el nuevo comprador debe respetar el contrato en vigor hasta diciembre del 23: Y mientras no reicba la notificación, los pagos de renta que usted haya realizado al anterior titular serán válidos y el nuevo titular no podrá exigírselos otra vez.
Art 29 LAU: “ El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
Gracias a todos. Leon y Hoplon, les sigo y admiro y ahora le comento:
El casero se ve poco resuelto y ha puesto la gestión en manos de una Inmo y ésta ya ha anunciado el local en su web. Yo anoche hablé por telef con el casero y me dijo que le parecía bien que yo hiciera la compra en el precio qe él me habia marcado. Me dijo que le daría mi telf, a la Inmo para queme llamasen y estoy a la espera de que lo hagan, Pero le comento, Hoplon, que yo no tengo el domicilio actual del casero para lo del burofax. Qué me sugieren?
El casero se ve poco resuelto y ha puesto la gestión en manos de una Inmo y ésta ya ha anunciado el local en su web. Yo anoche hablé por telef con el casero y me dijo que le parecía bien que yo hiciera la compra en el precio qe él me habia marcado. Me dijo que le daría mi telf, a la Inmo para queme llamasen y estoy a la espera de que lo hagan, Pero le comento, Hoplon, que yo no tengo el domicilio actual del casero para lo del burofax. Qué me sugieren?
Me suena un poco raro, pero si quieren un contrato de arras es que están dispuestos a venderle a usted.
Si usted está segura, lo que tiene que hacer es un contrato de arras CONFIRMATORIAS.
Pero le aviso que tendrá que ir a un abogado para que se lea ese contrato de arras y le asegure que efectivamente responde a lo que usted quiere.
Los contratos de arras son fuente de muchiiiiisimos problemas porque suelen estar muy mal escritos.
Si usted está segura, lo que tiene que hacer es un contrato de arras CONFIRMATORIAS.
Pero le aviso que tendrá que ir a un abogado para que se lea ese contrato de arras y le asegure que efectivamente responde a lo que usted quiere.
Los contratos de arras son fuente de muchiiiiisimos problemas porque suelen estar muy mal escritos.
Gracias, León. Al parecer la Inmob ha leido la cláusula de preferencia, tanteo y retracto y prefiere que nos entendamos. Lo que yo no puedo es ir a la cita con un abogado (que no puedo pagar) y dar la impresiòn de querer pleitear. Si me ofrece ustedes el texto de una cláusula CLAVE para no sufrir engaño, se lo agradecería. Me basta con esa clausula clave y se la propondría yo a la Inmob cuanto antes. Gracias de verdad
Es muy arriesgado proponer una "Cláusula tipo de arras" sin hablar un rato con los interesados y sin asegurarse de que forma un todo armónico con el resto del contrato. Luego, al copiar contratos de internet, nacen los problemas. Busque un abogado aunque sea de alguna asociación de vecinos, o de la parroquia, o de la concejalía de asuntos sociales.
SI a pesar de nuestro consejo decide hacerlo usted, use esto, aunque le insisto en que no es buena idea.
"....E S T I P U L A C I O N E S:
Primera.- D. ______________, vende la vivienda antes indicada a Doña _____________________________, quien la adquiere en pleno dominio con carácter ¿privativo/ganancial?.
La presente transmisión se realiza como cuerpo cierto y conocido a la entera satisfacción de la parte compradora, que expresamente declara conocer y aceptar el estado en que se encuentran los bienes objeto del presente contrato.
Segunda.- El precio de venta es de ___________ MIL EUROS (_______ €.). Dicho importe será hecho efectivo por la parte compradora a la vendedora de la forma siguiente:
1) __________ MIL EUROS (______ €.) abonados en este acto, en concepto de Arras Confirmatorias; abono que se lleva a efecto mediante transferencias bancarias a las siguientes cuentas:
(poner la cuenta)
2) El resto, que asciende a la cantidad de ________MIL ________ EUROS (________ €.), se hará efectivo mediante transferencias o cheques bancarios a nombre de los vendedores en el momento de otorgamiento de la Escritura...."
Yo prefiero, a diferencia de Leonjbr, las arras penitenciales, pero lo cierto es que las confirmatorias no excluyen la petición de indemnizaciones, así que le he puesto una redacción de confirmatorias.
SI a pesar de nuestro consejo decide hacerlo usted, use esto, aunque le insisto en que no es buena idea.
"....E S T I P U L A C I O N E S:
Primera.- D. ______________, vende la vivienda antes indicada a Doña _____________________________, quien la adquiere en pleno dominio con carácter ¿privativo/ganancial?.
La presente transmisión se realiza como cuerpo cierto y conocido a la entera satisfacción de la parte compradora, que expresamente declara conocer y aceptar el estado en que se encuentran los bienes objeto del presente contrato.
Segunda.- El precio de venta es de ___________ MIL EUROS (_______ €.). Dicho importe será hecho efectivo por la parte compradora a la vendedora de la forma siguiente:
1) __________ MIL EUROS (______ €.) abonados en este acto, en concepto de Arras Confirmatorias; abono que se lleva a efecto mediante transferencias bancarias a las siguientes cuentas:
(poner la cuenta)
2) El resto, que asciende a la cantidad de ________MIL ________ EUROS (________ €.), se hará efectivo mediante transferencias o cheques bancarios a nombre de los vendedores en el momento de otorgamiento de la Escritura...."
Yo prefiero, a diferencia de Leonjbr, las arras penitenciales, pero lo cierto es que las confirmatorias no excluyen la petición de indemnizaciones, así que le he puesto una redacción de confirmatorias.
Como le dicen mis compañeros, es complicado dar una cláusula y los contratos de arras deben estar muy personalizados, no le recomiendo que lo baje de internet. Dicho esto, debe tener claro la diferencia entre ambos tipos de contratos, penitenciales y confirmatorias, ya que son muy importantes que lo sepa. En las arras penitenciales puede desistir del contrato cualquiera de las partes, con la penalización de las arras entregadas o devueltas de manera doble en caso de desistir el vendedor, por lo que si decide por este tipo de arras, le recomiendo que entregue una cantidad alta, si es que está decidida a comprar. Con unas arras altas, el vendedor se pensará mucho el desistimiento. En las confirmatorias no existe el desistimiento y, por tanto, cualquiera de las partes puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato, y la cantidad entregada en concepto de arras se tiene como una cantidad a cuenta
