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Garrapatas,; Gastos y abono de la fumigación
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Garrapatas,; gastos y abono de la fumigación
Hola
Recientemente, la persona a la que tengo alquilada mi vivienda me comunicó que había detectado la presencia de garrapatas en el exterior de la misma, en el porche, donde habían anidado y que sería necesario fumigar. Mi pregunta es si el coste de dicho tratamiento correría a cargo del inquilino, como yo creo, o de mi cuenta. A tener en cuenta que se trata de una casa con parcela que se halla dentro del núcleo urbano (no en el campo), que los inquilinos llevan utilizándola durante más de cuatro años, que tienen mascotas desde siempre (al menos dos perros grandes) y que anteriormente a ponerla en alquiler yo jamás había tenido problemas por dicho motivo.
Gracias de antemano.
Recientemente, la persona a la que tengo alquilada mi vivienda me comunicó que había detectado la presencia de garrapatas en el exterior de la misma, en el porche, donde habían anidado y que sería necesario fumigar. Mi pregunta es si el coste de dicho tratamiento correría a cargo del inquilino, como yo creo, o de mi cuenta. A tener en cuenta que se trata de una casa con parcela que se halla dentro del núcleo urbano (no en el campo), que los inquilinos llevan utilizándola durante más de cuatro años, que tienen mascotas desde siempre (al menos dos perros grandes) y que anteriormente a ponerla en alquiler yo jamás había tenido problemas por dicho motivo.
Gracias de antemano.
Una vivienda unifamiliar con jardín. El inquilino disfruta no sólo de la vivienda sino de ese mismo jardín.
Yo considero que el control de las plagas del jardín es tarea de mantenimiento que corresponde al inquilino, al igual que otras como regar o podar.
Y ello por la obligación del inquilino de devolver la cosa alquilada en el mismo buen estado en el que se presupone que la recibió. Esta obligación a mi juicio prevalece sobre la obligación del casero de mantener el inmueble arrendado en estado de servir al uso pactado, en este caso concreto.
Yo considero que el control de las plagas del jardín es tarea de mantenimiento que corresponde al inquilino, al igual que otras como regar o podar.
Y ello por la obligación del inquilino de devolver la cosa alquilada en el mismo buen estado en el que se presupone que la recibió. Esta obligación a mi juicio prevalece sobre la obligación del casero de mantener el inmueble arrendado en estado de servir al uso pactado, en este caso concreto.
Yo opino lo contrario ex arts. 1554.2º y 3º Cc, a cuyo tenor:
Artículo 1554
El arrendador está obligado:
1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Y a esa misma conclusión llega la sentencia dictada el 1 de junio de 2005 por la sección 4.ª de la AP de A Coruña (Ref. El Derecho: EDJ 2005/216124) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO puede leerse literalmente:
"(...).
El motivo de apelación no puede ser estimado y ello porque, de acuerdo con lo razonado por el propio recurrente en el motivo primero del escrito de formalización de la apelación, entre las partes de la litis media una relación contractual arrendaticia, siendo parte arrendataria ambos actores, constituyendo el título de imputación de la responsabilidad por los daños sufridos por la Srª Eva el incumplimiento por la arrendadora de la obligación que a ésta le incumbe de mantener el inmueble arrendado en un estado de habilitabilidad adecuado para servir al uso de vivienda contractualmente convenido, salvo en aquellos supuestos en los que el deterioro sea imputable al propio arrendatario (ex arts. 1554.2º del Código Civil y 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994)."
Igualmente figura en la sentencia de 23 de marzo de 2005 de la sección 12ª de la AP de Madrid (Ref. El Derecho: EDJ 2005/163180) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO puede leerse literalmente:
"(...) imputable al arrendatario, ello aparte de que el testimonio del operario de fumigación no resulta suficiente para dar por cierto el origen de la abundancia de cucarachas, dudas, en todo caso, sobre el origen del motivo que impide al arrendatario disfrutar de la vivienda en condiciones mínimas de salubridad y comodidad que, por lo indicado, han de suponer la desestimación de la demanda ya que lo único que consta es que el arrendador no ha proporcionado al demandado la correcta posesión de la vivienda, sin que conste que ello obedezca a causa imputable al arrendatario."
En principio una plaga de insectos es un hecho fortuito (salvo prueba en contrario) y por tanto corresponde al casero solucionar el problema como obligación particular de su deber general de soportar el mantenimiento de la vivienda arrendada.
Artículo 1554
El arrendador está obligado:
1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Y a esa misma conclusión llega la sentencia dictada el 1 de junio de 2005 por la sección 4.ª de la AP de A Coruña (Ref. El Derecho: EDJ 2005/216124) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO puede leerse literalmente:
"(...).
El motivo de apelación no puede ser estimado y ello porque, de acuerdo con lo razonado por el propio recurrente en el motivo primero del escrito de formalización de la apelación, entre las partes de la litis media una relación contractual arrendaticia, siendo parte arrendataria ambos actores, constituyendo el título de imputación de la responsabilidad por los daños sufridos por la Srª Eva el incumplimiento por la arrendadora de la obligación que a ésta le incumbe de mantener el inmueble arrendado en un estado de habilitabilidad adecuado para servir al uso de vivienda contractualmente convenido, salvo en aquellos supuestos en los que el deterioro sea imputable al propio arrendatario (ex arts. 1554.2º del Código Civil y 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994)."
Igualmente figura en la sentencia de 23 de marzo de 2005 de la sección 12ª de la AP de Madrid (Ref. El Derecho: EDJ 2005/163180) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO puede leerse literalmente:
"(...) imputable al arrendatario, ello aparte de que el testimonio del operario de fumigación no resulta suficiente para dar por cierto el origen de la abundancia de cucarachas, dudas, en todo caso, sobre el origen del motivo que impide al arrendatario disfrutar de la vivienda en condiciones mínimas de salubridad y comodidad que, por lo indicado, han de suponer la desestimación de la demanda ya que lo único que consta es que el arrendador no ha proporcionado al demandado la correcta posesión de la vivienda, sin que conste que ello obedezca a causa imputable al arrendatario."
En principio una plaga de insectos es un hecho fortuito (salvo prueba en contrario) y por tanto corresponde al casero solucionar el problema como obligación particular de su deber general de soportar el mantenimiento de la vivienda arrendada.
Si es que la regla general es que el "mantenimiennto" lo lleva el casero. Entonces ante cualquier evento fortuito (como en principio pueda ser una plaga) quien responde es el casero.
Ocurre lo mismo cuando por ejemplo hay destrozos por un vendaval. ¿Quien los paga? Pues lógicamente el casero que es el propietario de la vivienda dañada. No va a pagarla el inquilino. Pues la plaga es algo análogo, algo así como un vendaval, si bien en el caso de la plaga cabe la posibilidad de que sea culpa del inquilino (por ejemplo por mala limpieza continuada de la vivienda). Pero es muy difícil de demostrar, casi siempre va a tener que pagar el casero.
Ocurre lo mismo cuando por ejemplo hay destrozos por un vendaval. ¿Quien los paga? Pues lógicamente el casero que es el propietario de la vivienda dañada. No va a pagarla el inquilino. Pues la plaga es algo análogo, algo así como un vendaval, si bien en el caso de la plaga cabe la posibilidad de que sea culpa del inquilino (por ejemplo por mala limpieza continuada de la vivienda). Pero es muy difícil de demostrar, casi siempre va a tener que pagar el casero.
Pues yo creo que ni siquiera es probable que la causa sea el perro del inquilino y la razón es muy sencilla: lo más lógico es que el perro este bastante tiempo dentro de la casa, sin embargo se nos dice que las garrapatas estan fuera. No parece lógico. Si la causa es el perro es mas facil que las garrapatas aniden dentro y no fuera que es justo lo contrario de lo que nos estan diciendo.
La verdad es que este asunto me tiene un poco, por decirlo así, frustrado.
La frustración viene de no poder ofrecer certezas ni seguridades a quienes nos consultan sus dudas, con la razonable intención de salir de ellas. Si, ya sé que esto es así. Desde que me inicié con el apasionante mundo de los arrendamientos, allá cuando se usaba el Fuentes Lojo de papel (tres tomos, luego ampliado por su hijo), siempre tuve una regla mas o menos fiable para tema: lo que está empotrado en la pared es del casero, lo que sobresale es del inquilino: así, por ejemplo, la cañería es del casero, y el grifo del inquilino. Parecía fácil (aunque tampoco lo era).
En este caso yo consideraba que siendo en la parcela y teniendo perros el inquilino la cosa estaba clara: craso error.
He buscado jurisprudencia sobre el tema, aunque sea de la llamada "menor", de las Audiencias, y no hay mucho, y menos aún de garrapatas: de cucarachas si que hay, y sorprendentemente -al menos para mi- se suele imponer la fumigación al casero, aunque yo considero que si el piso se entrega limpio y salen, es muy posible que sea por falta de higiene y dejar restos de comida. Pero las sentencias, como la oportuna que aporta Leonjbr, están ahí, de eso no hay duda. También es posible que, en el caso de las cucas en vivienda en altura, vengan de otro piso.
Incluso consulté con un par de compañeros del despacho, aunque no son especialistas de arrendamientos, y su primera impresión, en charla informal, coincidía con la mía; incluso uno bromeó sobre que a este paso el casero tendrá que acudir al inmueble a cambiar una bombilla.
he miraod el coste de una desinsectación, y no es elevado: unos 150 €. En todos mis contratos de arrendamiento suelo poner una cláusula que establezca que toda tarea de mantenimiento o reparación que no exceda de media mensualidad de renta se pacta como conservación a cargo del inquilino, salvando las imposiciones legales que son indisponibles, y no me va mal, de momento :)
Me queda un escaso consuelo: el Derecho es una amante exigente, nunca puedes decir que la tienes sujeta.
Para ser un día dedicado al feminismo, me temo que la última frase pued ehaberme quedado un poco micromachista.
La frustración viene de no poder ofrecer certezas ni seguridades a quienes nos consultan sus dudas, con la razonable intención de salir de ellas. Si, ya sé que esto es así. Desde que me inicié con el apasionante mundo de los arrendamientos, allá cuando se usaba el Fuentes Lojo de papel (tres tomos, luego ampliado por su hijo), siempre tuve una regla mas o menos fiable para tema: lo que está empotrado en la pared es del casero, lo que sobresale es del inquilino: así, por ejemplo, la cañería es del casero, y el grifo del inquilino. Parecía fácil (aunque tampoco lo era).
En este caso yo consideraba que siendo en la parcela y teniendo perros el inquilino la cosa estaba clara: craso error.
He buscado jurisprudencia sobre el tema, aunque sea de la llamada "menor", de las Audiencias, y no hay mucho, y menos aún de garrapatas: de cucarachas si que hay, y sorprendentemente -al menos para mi- se suele imponer la fumigación al casero, aunque yo considero que si el piso se entrega limpio y salen, es muy posible que sea por falta de higiene y dejar restos de comida. Pero las sentencias, como la oportuna que aporta Leonjbr, están ahí, de eso no hay duda. También es posible que, en el caso de las cucas en vivienda en altura, vengan de otro piso.
Incluso consulté con un par de compañeros del despacho, aunque no son especialistas de arrendamientos, y su primera impresión, en charla informal, coincidía con la mía; incluso uno bromeó sobre que a este paso el casero tendrá que acudir al inmueble a cambiar una bombilla.
he miraod el coste de una desinsectación, y no es elevado: unos 150 €. En todos mis contratos de arrendamiento suelo poner una cláusula que establezca que toda tarea de mantenimiento o reparación que no exceda de media mensualidad de renta se pacta como conservación a cargo del inquilino, salvando las imposiciones legales que son indisponibles, y no me va mal, de momento :)
Me queda un escaso consuelo: el Derecho es una amante exigente, nunca puedes decir que la tienes sujeta.
Para ser un día dedicado al feminismo, me temo que la última frase pued ehaberme quedado un poco micromachista.
0.- No podemos caer en la false idea de la seguridad. Ni en Derecho ni en nada. Me explico: el Derecho puede ofrecer tanta seguridad como la vida en si misma, y en ese sentido está claro que hay límites. Uno de esos límites está en la prueba de los hechos. La gente en general no lo sabe, pero hay veces en las que es practicamente imposible saber la verdad, incluso entre partes que actúan de buena fe (como en principio el caso que nos ocupa). ¿Cual es la "verdadera" causa de una plaga? En la mayoría de los casos es imposible saberlo y los juristas tienen que asumirlo. Otro ejemplo: ¿Por qué en España el divorcio no es culpable? Porque es imposible saber que miembro de la pareja provoca la ruptura. Y podríamos seguir con un larguísimo etcétera.
1.- Esa regla de Fuentes Lojo es clara, pero no parece ajustarse siempre a la realidad, porque si algo está empotrado, pero hay un movimiento de tierra, mueve la pared y la pared a su vez deforma el objeto empotrado ¿debe responder el inquilino? Está claro que no verdad. Aquí la idea es que (como no podía ser de otra manera) el mantenimiento y conservación corresponde claramente al casero, como refleja el art. 1554 del Código Civil. Es de puro sentido común. Y si bien es cierto que la presunción del daño recae sobre el inquilino (ex art. 1563) no es menos verdad que el art. 1554 establece la obligación general del casero de repararlo todo como hemos visto. Entonces ¿como se compadece lo uno con lo otro? Pues por lo dispuesto en el art. 1559 Cc a cuyo tenor: "(...). También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el núm. 2º art. 1.554.(...).". Es decir: que el inquilino debe avisar al casero tan pronto como pueda del daño para romper la presunción de que ha sido él quien lo ha hecho y para que el casero pueda defenderse. Si no encuentra pruebas (que casi seguro que no las encontrará) entonces el casero debe reparar. Así de sencillo. Conclusión: en general va a tener que responder el casero que es lo que indica el sentido común.
La simple tenencia de perros no es una prueba.
2.- Yo tengo unas cuantas mas de sentencias, incluso una de nidos de palomas, y siempre le corresponde al casero.
3.- Aunque te parezca mentira TENGO UNA SENTENCIA EN LA QUE SE OBLIGA AL CASERO A CAMBIAR UNA BOMBILLA. Es la EDJ 2007/103655 (tengo dos mas de bombillas) y está en línea con el art. 1554. Otra cosa es que en la práctica casi nunca se haga porque el coste es muy pequeño, pero le corresponde al casero sin duda.
4.- Compañero, con todo respeto te digo que esa cláusulas que pones no es ajustada a Derechoç (aunque te vaya bien). De hecho el art. 21.4 LAU no es ajustado a Derecho, como lo demuestra la sentencia de las bombillas y un montón que hay sobre pequeñas reparaciones (si bien también las hay en contra, yo creo que porque el juez aprecia que es culpa del inquilino y se "agarra" al art. 21.4 para dictar sentencia).
1.- Esa regla de Fuentes Lojo es clara, pero no parece ajustarse siempre a la realidad, porque si algo está empotrado, pero hay un movimiento de tierra, mueve la pared y la pared a su vez deforma el objeto empotrado ¿debe responder el inquilino? Está claro que no verdad. Aquí la idea es que (como no podía ser de otra manera) el mantenimiento y conservación corresponde claramente al casero, como refleja el art. 1554 del Código Civil. Es de puro sentido común. Y si bien es cierto que la presunción del daño recae sobre el inquilino (ex art. 1563) no es menos verdad que el art. 1554 establece la obligación general del casero de repararlo todo como hemos visto. Entonces ¿como se compadece lo uno con lo otro? Pues por lo dispuesto en el art. 1559 Cc a cuyo tenor: "(...). También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el núm. 2º art. 1.554.(...).". Es decir: que el inquilino debe avisar al casero tan pronto como pueda del daño para romper la presunción de que ha sido él quien lo ha hecho y para que el casero pueda defenderse. Si no encuentra pruebas (que casi seguro que no las encontrará) entonces el casero debe reparar. Así de sencillo. Conclusión: en general va a tener que responder el casero que es lo que indica el sentido común.
La simple tenencia de perros no es una prueba.
2.- Yo tengo unas cuantas mas de sentencias, incluso una de nidos de palomas, y siempre le corresponde al casero.
3.- Aunque te parezca mentira TENGO UNA SENTENCIA EN LA QUE SE OBLIGA AL CASERO A CAMBIAR UNA BOMBILLA. Es la EDJ 2007/103655 (tengo dos mas de bombillas) y está en línea con el art. 1554. Otra cosa es que en la práctica casi nunca se haga porque el coste es muy pequeño, pero le corresponde al casero sin duda.
4.- Compañero, con todo respeto te digo que esa cláusulas que pones no es ajustada a Derechoç (aunque te vaya bien). De hecho el art. 21.4 LAU no es ajustado a Derecho, como lo demuestra la sentencia de las bombillas y un montón que hay sobre pequeñas reparaciones (si bien también las hay en contra, yo creo que porque el juez aprecia que es culpa del inquilino y se "agarra" al art. 21.4 para dictar sentencia).
