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Incurrir en causa de resolución
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Incurrir en causa de resolución
Buenos días Foro:
Me gustaría lanzar una consulta, bastante evidente, pero de la que me gustaría estar seguro.
Si hablamos de "estar incurso en causa de resolución" la palabra incurso implica que se esta en una situación que pudiera propiciar una causa de resolución o sería necesario haber interpuesto demanda y que esta se haya admitido a trámite para encontrarse "incurso".
La consulta viene a raíz del siguiente texto sacado de una sentencia de TS.
"en el momento en que se ejercitó la opción de compra la arrendataria se encontraba incursa
en causa legal de resolución del contrato"
Mi duda es, este párrafo se refiere a ¿ un ejercicio de opción a compra con , por ejemplo, rentas pendientes? o ¿ un ejercicio de opción a compra con acciones judiciales iniciadas?
Muchas gracias
Me gustaría lanzar una consulta, bastante evidente, pero de la que me gustaría estar seguro.
Si hablamos de "estar incurso en causa de resolución" la palabra incurso implica que se esta en una situación que pudiera propiciar una causa de resolución o sería necesario haber interpuesto demanda y que esta se haya admitido a trámite para encontrarse "incurso".
La consulta viene a raíz del siguiente texto sacado de una sentencia de TS.
"en el momento en que se ejercitó la opción de compra la arrendataria se encontraba incursa
en causa legal de resolución del contrato"
Mi duda es, este párrafo se refiere a ¿ un ejercicio de opción a compra con , por ejemplo, rentas pendientes? o ¿ un ejercicio de opción a compra con acciones judiciales iniciadas?
Muchas gracias
Yo me adhiero a la opinión de Leonjbr, pero el asunto tiene mas paño que cortar.
Anoche cuando llegué a casa y vi la consulta, mi primer impulso fue ceder a la literalidad del diccionario, y considerar que se está incurso (participio pasivo del verbo incurrir) desde que se ha "cometido" la conducta, independientemente de otras consideraciones.
Pero los viernes por la noche mi cerebro funciona incluso peor que el resto de la semana, así que me fui a dormir, con la intención de examinar el tema hoy.
La opinión de Leon es la mejor para el buen funcionamiento de la sociedad y de los negocios: leo todas las causas de resolución de arrendamientos y en todas ellas es mejor para ambas partes que se ejercite la opción. Si faltan rentas, el inquilino compra -lo que no implica que las rentas se le condonen- y se convierte en alguien más solvente al que podemos reclamar esas rentas devengadas estando en vigor el contrato y que nadie puede exigir que le perdonemos. Si ha realizado daños dolosos a la finca, mejor también que compre, y así sucesivamente con el subarriendo inconsentido, obras inconsentidas, actividades molestas y demás. No hace falta examinar la expiración del plazo, pues va de suyo que ya no existe el contrato (como no existe tampoco en las tácitas reconducciones), ni en la necesidad de vivienda para sí que tuviera el arrendador, si se ha notificado, pues resuelve el contrato, ni en la venta en la que el nuevo dueño se subrogue en la posición de arrendador pues subsiste el contrato y sólo cambia un sujeto.
Creo por lo tanto que la postura de León favorece a los implicados, y que más allá de la literalidad el Derecho debe resolver problemas, no crear otros nuevos con discusiones doctrinales. No seamos como los bizantinos, que polemizaban sobre el sexo de los ángeles mientras los turcos asediaban las murallas. Por cierto, todos los ángeles que cita la Biblia son varones.
Hasta aquí lo que pienso, a partir de aquí la cruda realidad:
La STS 692/2009 de 6 de noviembre confirma las de primera instancia y de la audiencia y resuelve un contrato de compraventa, ya realizado al amparo de una opción de compra, por hallarse la compradora incursa en causa de resolución por haber realizado obras inconsentidas (que incluso había demolido posteriormente) en vigencia del contrato. La demanda se presenta después de perfeccionada la compraventa.
Fundamento de Derecho Tercero: cito textualmente:
"...la arrendataria pierde su condición de tal -y, por tanto, pierde sus derechos sobre la opción de compra- desde el momento en que se encuentre incursa en causa de resolución del contrato, sea por falta de pago de la renta o sea por cualquier otra causa..."
(...) "...Se asume que, en los contratos de duración reiterada, como el arrendamiento, los efectos generales de la resolución se configuren respecto de situaciones consumadas...".
Anoche cuando llegué a casa y vi la consulta, mi primer impulso fue ceder a la literalidad del diccionario, y considerar que se está incurso (participio pasivo del verbo incurrir) desde que se ha "cometido" la conducta, independientemente de otras consideraciones.
Pero los viernes por la noche mi cerebro funciona incluso peor que el resto de la semana, así que me fui a dormir, con la intención de examinar el tema hoy.
La opinión de Leon es la mejor para el buen funcionamiento de la sociedad y de los negocios: leo todas las causas de resolución de arrendamientos y en todas ellas es mejor para ambas partes que se ejercite la opción. Si faltan rentas, el inquilino compra -lo que no implica que las rentas se le condonen- y se convierte en alguien más solvente al que podemos reclamar esas rentas devengadas estando en vigor el contrato y que nadie puede exigir que le perdonemos. Si ha realizado daños dolosos a la finca, mejor también que compre, y así sucesivamente con el subarriendo inconsentido, obras inconsentidas, actividades molestas y demás. No hace falta examinar la expiración del plazo, pues va de suyo que ya no existe el contrato (como no existe tampoco en las tácitas reconducciones), ni en la necesidad de vivienda para sí que tuviera el arrendador, si se ha notificado, pues resuelve el contrato, ni en la venta en la que el nuevo dueño se subrogue en la posición de arrendador pues subsiste el contrato y sólo cambia un sujeto.
Creo por lo tanto que la postura de León favorece a los implicados, y que más allá de la literalidad el Derecho debe resolver problemas, no crear otros nuevos con discusiones doctrinales. No seamos como los bizantinos, que polemizaban sobre el sexo de los ángeles mientras los turcos asediaban las murallas. Por cierto, todos los ángeles que cita la Biblia son varones.
Hasta aquí lo que pienso, a partir de aquí la cruda realidad:
La STS 692/2009 de 6 de noviembre confirma las de primera instancia y de la audiencia y resuelve un contrato de compraventa, ya realizado al amparo de una opción de compra, por hallarse la compradora incursa en causa de resolución por haber realizado obras inconsentidas (que incluso había demolido posteriormente) en vigencia del contrato. La demanda se presenta después de perfeccionada la compraventa.
Fundamento de Derecho Tercero: cito textualmente:
"...la arrendataria pierde su condición de tal -y, por tanto, pierde sus derechos sobre la opción de compra- desde el momento en que se encuentre incursa en causa de resolución del contrato, sea por falta de pago de la renta o sea por cualquier otra causa..."
(...) "...Se asume que, en los contratos de duración reiterada, como el arrendamiento, los efectos generales de la resolución se configuren respecto de situaciones consumadas...".
Esta pregunta me ratifica en lo que digo muchiiiisimas veces: que es cuestiones jurídicas hay que leerse los textos completos, porque un párrafo aislado o una cláusula suelta te llevarían a una conclusión errónea.
Me he leído la dichosa sentencia y lo que se deduce es lo primero, es decir, que si el inquilino se encuentra en una situación en la que se puede resolver el contrato de arrendamiento, entonces no puede ejercer a opción de compra INCLUSO AUNQUE NO SE HAYA INICIADO PROCEDIMIENTO PARA RESOLVER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
No es lo más idóneo desde el punto de vista de la seguridad jurídica, pero si que parece lo más justo.
Por tanto, rehago mi interpretacion: no es lo segundo que interpreté, sino lo primero.
Me he leído la dichosa sentencia y lo que se deduce es lo primero, es decir, que si el inquilino se encuentra en una situación en la que se puede resolver el contrato de arrendamiento, entonces no puede ejercer a opción de compra INCLUSO AUNQUE NO SE HAYA INICIADO PROCEDIMIENTO PARA RESOLVER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
No es lo más idóneo desde el punto de vista de la seguridad jurídica, pero si que parece lo más justo.
Por tanto, rehago mi interpretacion: no es lo segundo que interpreté, sino lo primero.
Muchas gracias a ambos por vuestras respuestas y sobre todo por vuestro estudio.
Mi conclusión era la misma, si bien desde el punto de vista de la seguridad jurídica como bien dice León, puede no ser lo mejor, esa interpretación de la doctrina me parece mas justa, al menos en términos generales, de alguna manera, obliga al cumplimiento del contrato principal que es el de arrendamiento.
De nuevo muchisimas gracias y recibid un cordial saludo
Mi conclusión era la misma, si bien desde el punto de vista de la seguridad jurídica como bien dice León, puede no ser lo mejor, esa interpretación de la doctrina me parece mas justa, al menos en términos generales, de alguna manera, obliga al cumplimiento del contrato principal que es el de arrendamiento.
De nuevo muchisimas gracias y recibid un cordial saludo
