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Inquilino me amenaza
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Inquilino me amenaza
Hola a tod@s. Tenia alquilado mi piso por un período de un año. El inquilino decide poner fin al contrato a los tres meses y 10 días. No le he devuelto la fianza como pago de los ultimos recibos de agua y luz, y por no haber cumplido dicho contrato. Le he explicado que por ley debería haberme pagado la totalidad del contrato. El inquilino ha firmado el finiquito y me ha devuelto las llaves. Tres horas despues me llama y me amenaza con que le devuelva la mitad de la fianza por que si no me saldría mas caro que esa mitad de fianza que según el le debo. Dice que como oye ruidos del ascensor en el dormitorio, podría alegar en un juicio que no podría vivir en la casa. En este caso y con el finiquito en mi poder, ¿puede el salirse con la suya si me denuncia?
Hola kanario. Por los datos aportados deduzco que usted celebró un contrato de arrendamiento de vivienda con un periodo inicial de duración de 1 año. En dicho contrato NO se pactó la facultad de desistir del mismo por parte del arrendatario ANTES de la duración pactada y su arrendatario, pese a ello, decidió unilateralmente resolver el contrato. Decisión que usted confirmó al aceptar las llaves.
Imagino también que la fianza exigida en su día fue de 1 MES DE RENTA. De dicha fianza usted está habilitado legalmente a deducir los consumos de agua,luz,gas.. siempre que su Arrendatario NO los hubiese abonado. Sin embargo, la afirmación que usted realiza en su post " Le he explicado que por ley debería haberme pagado la totalidad del contrato" NO es exacta. Cierto es que si usted hubiese demandado a su arrendatario por incumpliento de contrato el Juez hubiese establecido como indemnización a percibir por usted la totalidad de las mensualidades que restaran por cumplir, pero dicha posibilidad es, a mi juicio, MUY REMOTA.
Lo más práctico es que usted dedujera de la fianza los consumos que ya le dije más 22 días de la renta en vigor.
Reciba un cordial saludo.
Imagino también que la fianza exigida en su día fue de 1 MES DE RENTA. De dicha fianza usted está habilitado legalmente a deducir los consumos de agua,luz,gas.. siempre que su Arrendatario NO los hubiese abonado. Sin embargo, la afirmación que usted realiza en su post " Le he explicado que por ley debería haberme pagado la totalidad del contrato" NO es exacta. Cierto es que si usted hubiese demandado a su arrendatario por incumpliento de contrato el Juez hubiese establecido como indemnización a percibir por usted la totalidad de las mensualidades que restaran por cumplir, pero dicha posibilidad es, a mi juicio, MUY REMOTA.
Lo más práctico es que usted dedujera de la fianza los consumos que ya le dije más 22 días de la renta en vigor.
Reciba un cordial saludo.
Efectivamente, el contrato es de un año y la fianza era solo de un mes de renta. En el contrato no se pacto, como usted bien dice, la posibilidad de resolver el contrato antes de la fecha pactada, asi como tampoco incluí ninguna cláusula en la que lo penalizase. El arrendatario le faltaba por pagar el agua y luz de los tres meses y seis días que habitó la casa, más seis días de este mes en curso de alquiler. Lo que no entiendo es el porque de esos 22 días de la renta en vigor. Es que si le tuviese que deducir esos 22 días con la fianza no sería suficiente.
¿Que se oiga ruido del ascensor en un dormitorio es suficiente como para que la casa no sea habitable y sea motivo de extinción del contrato?
Muchas gracias por la ayuda que me presta.
Un saludo
¿Que se oiga ruido del ascensor en un dormitorio es suficiente como para que la casa no sea habitable y sea motivo de extinción del contrato?
Muchas gracias por la ayuda que me presta.
Un saludo
Hola kanario. Gracias por aportar más datos.
Si no he entendido mal su arrendatario, una vez que se firmó o, lo que es lo mismo, se hizo EFECTIVA la rescisión del contrato mediante la entrega de las llaves, le DEBE a usted:
1) 3 y 6 días meses de agua y luz. Supongamos que ascienden a 150 €
Imaginemos que la renta mensual era de 600 € y, por tanto, la FIANZA sería de 600€. De esa cantidad usted puede deducir legalmente los 150€ de los consumos. Así quedarían 450€ de Fianza. Pues bien, si como indemnización por desistimiento del contrato usted aplicara 1 mes de renta por año que restase por cumplir O LA PARTE PROPORCIONAL si el tiempo fuese inferior a 1 año - como es su caso - dicha parte proporcional serían 22 días de renta.
Haciendo una regla de 3 el resultado sería: 22 días de renta= 440€
Resultado final: 600-150-440=10€
Esos 10 euros serían lo que usted debería devolver a su arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
Si no he entendido mal su arrendatario, una vez que se firmó o, lo que es lo mismo, se hizo EFECTIVA la rescisión del contrato mediante la entrega de las llaves, le DEBE a usted:
1) 3 y 6 días meses de agua y luz. Supongamos que ascienden a 150 €
Imaginemos que la renta mensual era de 600 € y, por tanto, la FIANZA sería de 600€. De esa cantidad usted puede deducir legalmente los 150€ de los consumos. Así quedarían 450€ de Fianza. Pues bien, si como indemnización por desistimiento del contrato usted aplicara 1 mes de renta por año que restase por cumplir O LA PARTE PROPORCIONAL si el tiempo fuese inferior a 1 año - como es su caso - dicha parte proporcional serían 22 días de renta.
Haciendo una regla de 3 el resultado sería: 22 días de renta= 440€
Resultado final: 600-150-440=10€
Esos 10 euros serían lo que usted debería devolver a su arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
La cuota del alquiler era de 450€. Los gastos pendientes de agua y luz estarían en torno a los 100€ y los 6 días que quedaban por abornarse de este mes ascenderían a 90 euros. La indemnización de 22 días serian 330€. La suma total sería 520€ con lo que la inquilina me adeudaría 70€.
¿Son correctos los números que he hecho? Es legal la indemnización de los 22 días a pesar de no estar en ninguna cláusula del contrato??
Una vez más muchisimas gracias por la ayuda.
Un saludo
¿Son correctos los números que he hecho? Es legal la indemnización de los 22 días a pesar de no estar en ninguna cláusula del contrato??
Una vez más muchisimas gracias por la ayuda.
Un saludo
Hola kanario. En realidad cuando usted aceptó las llaves también aceptó la resolución del contrato, por lo que POSTERIORMENTE NO podría reclamarle judicialmente el cumplimiento ÍNTEGRO del mismo, pero SI una indemnización en base al art 1.124 del Código Civil.
"La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible."
La interpretación que las distintas Audiencia Provinciales hacen de este precepto es la siguiente:
1)Que el Juzgado entienda que al no haberse pactado indemnización la parte Arrendataria no deba pagar nada en concepto de indemnización.
2) Que el Juzgado entienda que es de aplicación por analogía lo dispuesto en el art 11 LAU 1994,y que la parte Arrendataria fuere condenada a pagarle 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir o la parte proporcional en caso de restar menos de 1 año para la expiración del contrato. En su caso 22 días de la renta en vigor.ESTA ES LA OPCIÓN MÁS PROBABLE.
3)Que el Juzgado entienda que la parte Arrendataria deba pagarle los meses que restan de contrato( MUY POCO PROBABLE)
4) Que el Juzgado establezca que la cuantía de la indemnización se reduzca a los daños y perjuicios que REALMENTE hayan sido ocasionados al arrendador( la carga de la prueba corresponderá a este último, es decir, a usted).
Por lo tanto, y para evitar un juicio de resultado incierto que, por otro lado, siempre es gravoso económica y emocionalmente, mi consejo es:
FIANZA: 450€
CONSUMOS: 100 €
INDEMNIZACIÓN: 22 días de renta= 337,50 €
TOTAL A DEDUCIR DE LA FIANZA: 437,50 €
Reciba un cordial saludo.
"La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible."
La interpretación que las distintas Audiencia Provinciales hacen de este precepto es la siguiente:
1)Que el Juzgado entienda que al no haberse pactado indemnización la parte Arrendataria no deba pagar nada en concepto de indemnización.
2) Que el Juzgado entienda que es de aplicación por analogía lo dispuesto en el art 11 LAU 1994,y que la parte Arrendataria fuere condenada a pagarle 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir o la parte proporcional en caso de restar menos de 1 año para la expiración del contrato. En su caso 22 días de la renta en vigor.ESTA ES LA OPCIÓN MÁS PROBABLE.
3)Que el Juzgado entienda que la parte Arrendataria deba pagarle los meses que restan de contrato( MUY POCO PROBABLE)
4) Que el Juzgado establezca que la cuantía de la indemnización se reduzca a los daños y perjuicios que REALMENTE hayan sido ocasionados al arrendador( la carga de la prueba corresponderá a este último, es decir, a usted).
Por lo tanto, y para evitar un juicio de resultado incierto que, por otro lado, siempre es gravoso económica y emocionalmente, mi consejo es:
FIANZA: 450€
CONSUMOS: 100 €
INDEMNIZACIÓN: 22 días de renta= 337,50 €
TOTAL A DEDUCIR DE LA FIANZA: 437,50 €
Reciba un cordial saludo.
Muchísimas gracias Jan. Hoy he hablado con la ex-inquilina acepto, a priori, de buenas maneras lo de los 22 días de indemnización, con lo que en breve le devolveré los 30 ó 40€ que le pertenecen. Para que esto no me vuelva a pasar, lo pondré en el proximo contrato de alquiler en las cláusulas. Por cierto ¿Es legal que en el contrato ponga que si no se cumple la totalidad del tiempo firmado en contrato, se haga uso de la fianza como indemnización? o sería mas "correcto" lo de los 30 días por año?
Mil gracias otra vez Jan.
Un saludo
Mil gracias otra vez Jan.
Un saludo
Hola kanario. Me alegra saber que ha llegado a un acuerdo satisfactorio con su exarrendataria.
Respecto a su última pregunta la respuesta a la misma no es sencilla. En teoría la solución que yo le he propuesto, y que buena parte de las Audiencias Provinciales aplican, está diseñada para los contratos de arrendamiento de vivienda de duración SUPERIOR a 5 años. Sin embargo, mi opinión profesional es que sería VÁLIDA y legal - no incardinable por tanto en el art 6 LAU 1994 - incluir en los contratos de duración INFERIOR a 5 años una cláusula similar a esta: " Las partes acuerdan que, pasados X meses(dependerá del tiempo de duración inicialmente pactado:1 año,2,3..) desde la celebración del contrato el arrendatario podrá desistir del contrato preavisando por escrito con al menos 30 días de antelación al arrendador, obligándose a pagar como indemnización 1 mes de renta por cada año que reste de cumplir o la parte proporcional si fuera inferior a 1 año"
De todas formas le aconsejo que si en un fututo desea volver a arrendar la vivienda busque el asesoramiento de un/a profesional de la abogacía experto/a en arrendamientos urbanos.
Reciba un cordial saludo.
Respecto a su última pregunta la respuesta a la misma no es sencilla. En teoría la solución que yo le he propuesto, y que buena parte de las Audiencias Provinciales aplican, está diseñada para los contratos de arrendamiento de vivienda de duración SUPERIOR a 5 años. Sin embargo, mi opinión profesional es que sería VÁLIDA y legal - no incardinable por tanto en el art 6 LAU 1994 - incluir en los contratos de duración INFERIOR a 5 años una cláusula similar a esta: " Las partes acuerdan que, pasados X meses(dependerá del tiempo de duración inicialmente pactado:1 año,2,3..) desde la celebración del contrato el arrendatario podrá desistir del contrato preavisando por escrito con al menos 30 días de antelación al arrendador, obligándose a pagar como indemnización 1 mes de renta por cada año que reste de cumplir o la parte proporcional si fuera inferior a 1 año"
De todas formas le aconsejo que si en un fututo desea volver a arrendar la vivienda busque el asesoramiento de un/a profesional de la abogacía experto/a en arrendamientos urbanos.
Reciba un cordial saludo.
Es una consulta para el foro de derecho penal y no para el de arrendamientos.
Las agresiones se denuncian a la Policía, a la Guardia Civil, o al Juzgado de Instrucción. Si indica su localidad intentaré orientarla más.
Pero lo mejor es que haga lo que le aconseja Leonjbr: acuda a un abogado de la zona. Si no puede pagar uno solicite un abogado de oficio en el Juzgado.
Las agresiones se denuncian a la Policía, a la Guardia Civil, o al Juzgado de Instrucción. Si indica su localidad intentaré orientarla más.
Pero lo mejor es que haga lo que le aconseja Leonjbr: acuda a un abogado de la zona. Si no puede pagar uno solicite un abogado de oficio en el Juzgado.
