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Inquilino se va

10 Comentarios
 
Inquilino se va
28/07/2022 15:58
Buenas tardes y gracias nuevamente por la ayuda que me podíais ofrecer, vengo con un problema nuevo.

Tengo alquilado un inmueble desde julio de 2018, mi inquilino ha ido pagando bien hasta que hace como un año en lugar de pagar en los 5 primeros días, lo hacía a finales …. Se lo pasé, pero el mes pasado pagó el día 10 del mes posterior, es decir pagó junio en julio y este mes no está pagado aún. Le pedí que se fuese porque por lo que me contaba tenía dificultades económicas, incluso le envié un burofax diciendo que si no pagaba los dos meses tomaría acciones legales. No recogió el burofax pero como he dicho, pagó uno de los meses.

Tiene un contrato de un año prorrogable hasta 5 por anualidades pudiendo cancelar cualquiera de las partes. La prórroga no tendrá lugar si El arrendatario así lo notifica al arrendador Con al menos 30 dias de antelación Al plazo pactado o a cualquiera de sus prórrogas

Tengo que decir como añadido importante dos cosas ajenas al alquiler, este inmueble lo tengo a medias con una persona con la que me llevo a matar y soy yo la que se Ocupa de todo, alquileres, reparaciones , compra de muebles … y la relación es tan mala que pedí vía juzgado la subasta (la otra parte no me quiere vender y no quiere tampoco vendamos los dos, solo quiere que yo le venda mi parte que use ese dinero para cancelar mi parte de la hipoteca y que siga estando en lo que queda … para alucinar ..)

Ahora se me planean varias cuestiones, unas que no sé cómo resolver y otras que me gustaría contrastar con lo que me dice mi abogado.

1. El inquilino se quiere ir el día 1 de agosto y hoy me avisa, creo que quiere que no le cobre este mes y que me quede con la fianza, pero en mi opinión me debe pagar este, el que viene y retenerle la fianza hasta que me asegure que los suministros están pagados. Es así ?
2. En la cuenta de la hipoteca solo entra como beneficio el alquiler y con eso se paga todo , así que cuando paga tarde pago intereses, puedo hacer algo con este perjuicio que me ha causado?
3. Yo no quiero demandar por no meterme el lios, qué mensaje podría darle para que pague sin más ? Si tengo que demandar, por las cantidades que son, puedo ir sin abogado? Prospera esto?
4. Si el otro cotitular quiere ocupar el inmueble sin mi consentimiento, puede hacerlo? Si es así, qué opciones tengo yo?
5. Puedo gestionar el alquiler sin su permiso? Todo iría a la cuenta común, no me quedaría nada. Si puedo alquilarlo, puede ser solo a mi nombre?
6. Aún queda hipoteca, en la subasta una de las condiciones es que el comprador cancele la deuda pero que se compra por un euro más de lo que queda de hipoteca. Esto significa que si alguien ofrece un euro , lo paga y se lleva la casa y que podría no cancelar luego la hipoteca ?
7. Si Durante el tiempo que no esté alquilado, los gastos entre hipoteca , seguro, luz son de x€/mes y yo ingreso x/2 pero la otra parte no, teniendo en cuenta que ese dinero va a ser para cubrir hipoteca , la comunidad acabaría demandándome , tendría cortes de luz, agua … pero , la otra parte no tendría una responsabilidad mayor ? Podría demandar y sacar algo ahí? Si puedo demandar, qué momento sería el apropiado ?
En el pasado me demandó la otra parte porque decían que les debía dinero del inmueble pero demostré que era la revés y por sentencia dice que si se vende yo me tengo que llevar de más x€.
8. Y ya por último, qué pasa si los dos dejamos de pagar, los dos tenemos otros bienes y nómina.

Sé que esto es larguísimo, perdonad … pero estoy perdida teniendo que actuar rápido y con un abogado de vacaciones …

Muchas muchas muchas gracias por todo !!!
28/07/2022 17:19
1.- Si.
2.- No, porque son dos relaciones jurídicas diferentes. El inquilino no tiene la culpa de que a usted le estén cobrando intereses de demora, ni de la cuantía de esos intereses de demora ni del régimen de cobros o penalizaciones que el banco le impone a usted como deudora hipotecaria. Todo lo más, caso de que se hubiera previsto en el contrato de arrendamiento, usted podría cobrarle al inquilino unos intereses de demora por el retraso del pago de la renta, pero eso tendría que estar en el contrato y tampoco podrían ser abusivos.
En definitiva: no.
3.- No. Tiene que ir con abogado y procurador independientemente de la cuantía. Además le digo otra cosa: en la práctica es un lío de modo que necesita abogado y procurador.
Dice que no quiere meterse en líos, pero créame: lo menos lioso es que vaya a un abogado.
4.- En principio si podría, pero como están ustedes a malas, no les quedará más remedio que llegar a un acuerdo sobre la posesión. Si no hay acuerdo tendrá que interponer demanda.
5.- Depende de cual sea el porcentaje de copropiedad. ¿Qué porcentaje tiene usted?
6.- No. El juzgado no permite que se hagan tonterías de semejante calibre.
7.- Si podría demandar. Mi consejo es que pague usted todo para evitar problemas y luego demande al otro copropietario para que abone la mitad de lo que se está pagando. Yo demandaría después del primer pago que usted hiciera. No esperaría. En la demanda habría que poner que usted reclama no sólo la deuda en el momento de interponer la demanda sino las cantidades que se vayan devengando después de interpuesta.
8.- Si los dos dejan de pagar el banco ira a por ustedes dos y todos sus bienes.
28/07/2022 19:49
Leonjbr, no sabes cuánto agradezco esta respuesta.

Sobre los puntos, destaco algunos :

3.cuando digo que no me quiero meter en líos me refiero a que no me gustaría alargar esto tras juicio y que me gustaría arreglarlo ahora con mi inquilino, tengo muchos frentes abiertos y no le da la cabeza para más. Supongo que decirle simplemente o pagas o te demando , será lo que deba hacer.
4. Nunca llegamos a acuerdos … si sucede pues nada …. A demandar
5. Yo tengo el 50% y una sentencia que dice que si vendemos yo me tengo que llevar un dinero de más. Normalmente he hecho lo del alquiler sin hablarlo pero es que no hay comunicación fácil, también contrato yo el seguro, lo gestiono …. Pero ahora está demasiado mal la cosa y me da miedo hacerlo, pero claro, no hacerlo me afecta mucho.
6. Este es el punto que más me interesa; yo puedo solicitar cuando quiera la subasta , en las condiciones pone que solicito al menos un euro más de lo que quede de hipoteca y que el dinero tiene que ir íntegramente a cancelar hipoteca y el resto se divide teniendo en cuenta que la otra parte tiene una deuda conmigo. El caso es que mi abogado dice que realmente el comprador compra por lo que excede de hipoteca, es decir, si me queda de hipoteca pongamos que 100.000 el comprador gana la casa por 100.100€ Entonces los 100€ es realmente el valor dela venta … la verdad es que no entiendo …. Total, que me da miedo … sin embargo tengo que deshacer esta Situación.
Pero si me dices que no tiene sentido esto y que si en las bases dice que mínimo hipoteca más 1 € y qie con ello cancelo la deuda …. Pues tiro ya por ahí
7. Cuando dices todo es TODO, hipoteca entera, comunidad, ibi, seguro, luz, agua … es una pasta, ya me costaría pagar el 50%… si Pago solo el 50% es como no hacer nada ?
8. Sobre que van a por nuestros bienes , primero irán a por la casa hipoteca, no? Y si no cubre, irían a por otros bienes verdad? Irían a por los bienes de los dos o puede darse el caso de que vayan solo a por los de uno, pongamos que uno de los copropietarios sea pensionista , por ejemplo.


Otra vez, Leonjbr, muchísimas gracias por tu respuesta, según me digas así le traslado a mi inquilino y actuó después sobre el alquiler y cua do vuelva mi abogado tiro con la subasta !
28/07/2022 22:23
3.- Ya sé que es eso a lo que se refiere. Hable con su inquilino, y si no se arregla el tema en 10 días interponga demanda ya. Es lo menos malo que puede hacer.
4.- Le aseguro que demandar será lo menos malo y lo menos lento, aunque le parezca lo contrario.
5.- Si tiene el 50% no puede obligar al otro copropietario. Si hasta ahora ha estado colando pues quizás sea mejor seguir en plan tranquilo a ver si la cosa sigue bien. Si ve peligro es mejor que no alquile porque el otro copropietario se lo puede tumbar.
6.- Cuidado con las subastas, no se precipite. Grosso modo lo que dice su abogado es cierto. El comprador no puja por el valor “real” de la vivienda, sino por el mínimo posible. Bien es verdad que se arriesga a que otro comprador puje más alto y se lo quite, pero en principio se venderá siempre por debajo de su valor de mercado.
Le insisto en que no se precipite con el tema de la subasta.
7.- Depende de cada contrato, pero supongo que casi todos serán solidarios, de modo que si el otro copropietario no paga pues tendrá usted que afrontar el 100% y luego repercutirlo en el otro copropietario, lógicamente mediante la oportuna demanda.
8.- Si, primero la vivienda. Luego pueden ir a por cualquier cosa de cualquiera de ustedes.
Vuelvo a repetirle que cuidado con la subasta.
29/07/2022 10:46
Impecable como siempre la respuesta de Leonjbr.

3- El inquilino quiere que nos metamos en agosto porque cierran los juzgados de lo civil. (bueno, técnicamente hablando no es que cierren) Y lo ha conseguido. Ojalá se vaya. Si no se va, presente la demanda de desahucio el 1 de septiembre.
6- Usted va a la subasta bien asesorada por su abogado, confíe en él. Y recuerde que en las subastas de división de indiviso, a diferencia de las de ejecución, el comunero puede pujar y mejorar posturas presentando terceros. En Cataluña hay algún detalle más, que ahora no viene al caso.
30/07/2022 12:36
Leinjbr uña Hoplon, muchísimas gracias por la respuesta.

Perdonad mi pesadez sobre la subasta, pero entonces, sí existe la posibilidad de que yendo a subasta me siga quedando con deuda ? Además esta sería también solidaria, no? La verdad es que no termino de entender esto porque si en las condiciones pone que mínimo para llevarse la casa es de hipoteca 1€ , llamemos a esta cantidad, Z, Y qué se usará el dinero para cancelar , cuando llegue el día de la subasta nadie podrá pujar por menos de Z, no? Y si alguien dice, “pujo por Z” y este gana, esos Z no sé a quién se los darán pero serán para cancelar la hipoteca y el euro que sobra para los copropietarios, no? O puede alguien llevar y decir que puja por la mitad de Z?

La verdad es que no quiero ganar dinero con esto, sólo dejar de tener cosas en común con esta persona, pero claro, si al final me quedo con deuda y además solidaria … no existen más formas para deshacer esto ? Judicialmente no se puede obligar a vender a esta persona ? O a comprar mi parte, me da igual …

Muchas gracias otra vez … a ver si me aclaro porque no saber qué hacer es lo que peor llevo
31/07/2022 18:47
En la subasta voluntaria para división de cosa común se le presenta por los interesados al Secretario Judicial un pliego de avalúo que señala un valor mínimo: por lo tanto, salvo errores humanos o decisión expresa en tal sentido, es técnicamente imposible que la casa se adjudique por menor valor que lo que tiene de hipoteca.
31/07/2022 22:39
1.- Como bien dice Hoplon el avalúo mínimo le garantiza que si alguien se adjudica la casa en la subasta no quedará deuda.
2.- No hay otra solución ni se puede obligar a nadie ni a comprar ni a vender.
Mi consejo: plantéese pujar usted para comprar la otra mitad. Piense claramente hasta qué precio le merece la pena pujar y de donde puede sacar el dinero para ello. Piense un plan claro y ejecútelo con total frialdad. La idea es que o usted se queda con la mitad de la casa que no tiene ahora o que alguien le compre su mitad a un precio que usted vea bien Si no ve claro ese esquema no vaya a la puja ni piense esto o aquello. Si lo ve claro piense si le hace falta ampliar la hipoteca, hable con el banco y si todo cuadra ejecute el plan. Si no lo ve claro no haga nada. Como decía mi teniente cuando hice la mili "Cuando no sepáis que hacer no hagáis nada". Y llevaba razón.
04/08/2022 07:24
Buenos días y mil gracias a todos !!!!

Leonjbr, me ha hecho mucha gracia lo del teniente, es totalmente cierto, a veces mejor quietos y callados

Mi abogado me recomendó lo mismo, pujar yo y quizás lo haga, aunque no tengo ningún intentes especial en mantener la vivienda, solo lo haría si nadie más pujase por ella, porque entonces prolongaría la situación.

Han pasado unos días desde que arranqué el hilo y las cosas van sucediendo como me imaginaba… la otra parte quiere ocupar la vivienda con un familiar cercano (no el cotitular). Me he negado pero me temo vaya a ser así, supongo que hará un contrato sin mi firma, pero me dijisteis más arriba que al tener el 50% cada uno, en principio no de podría, verdad? Qué puedo hacer para poner en aviso a la otra parte de la ilegalidad del tema? Me costará una demanda Leto es que con esta persona he pisado tanto los juzgados …. Que no sé si podré con una más… es que es una desesperación …. porque claro, puede poner el precio que quiera y dejarme con un marrón económico. Imaginad que de gastos entre hipoteca, Ibi, comunidad … pagamos 700€ y lo alquila por 200 y le da en B otra parte, yo tendría que poner 200€ más para cubrir la deuda, como la otra parte, pero claro, la otra parte lo ha cobrado y yo no …
Y por ultimo, desde que solicitó la subasta, más o menos hay un tiempo establecido para su ejecución ?

Se me ocurrió otra idea, aún así, a ver qué os parece. Donar a la hija que tenemos en común mi 50% y quedarme el usufructo, ahora o cuando sea mayor de edad que no le queda mucho, ya llevo muchos años sufriendo esto y al menos ella sale ganando. Pero tengo dudas, si hacen lo que creo que van a hacer con lo del alquiler y hago la donación ahora, dejo de pagar hipoteca si ellos no se hacen cargo con el alquiler y me quitan la casa, siendo mi hija propietaria del 50% y yo de la hipoteca, qué pasaría? En caso de que esto fuese una opción aceptable, sería mejor hacer la donación Ahira o cua do sea mayor de edad? Yo pienso que quizás ahora porque al no tener todo pagado se haría sobre un % menor de la vivienda, verdad? Es decir, la casa costó, pongamos 100.000€ y llevamos pagados 50.000, en teoría yo he legado 25.000, es decir 1/4 de l vivienda, se haría la donación de 1/4 o de 1/2???
Le estoy dando muchas vueltas últimamente al tema …. No sé si este paso tendría ventajas o todo lo contrario, si me podéis dar luz, lo agradecería mucho no, muchísimo.

Pues lo dicho, que agradezco cualquier orientación, me quedo impaciente a la espera de toda posible ayuda!
04/08/2022 19:32
1.- Yo creo que lo mejor es que no le diga nada al nuevo arrendatario, no por nada, sino simplemente porque no se obtiene beneficio claro en ello. De todas si quiere quedarse tranquila mándele un burofax, pero ya le digo que no servirá para casi nada.
2.- Por supuesto que si lo hace no le quedará más remedio que interponer una demanda.
3.- Si pone el precio que quiera será peor para él, porque un comunero no puede hacer actos que sean perjudiciales para la propiedad, amén de que como usted no va a prestar el consentimiento, el contrato de arrendamiento sería nulo y por tanto lo de menos sería la renta que se percibiera o dejara de percibir. Lo que tendría que hacer usted es acumular en la demanda no sólo la pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento, sino además el pago de la renta (de mercado) dejada de percibir porque el otro copropietario ha “bloqueado” durante ese tiempo la vivienda y usted no ha podido percibir una renta de mercado “normal".
Por supuesto que si lo cobra en negro todo esto que se ha dicho sigue en pié porque el dinero negro es como si no lo hubiera cobrado nadie.
4.- Es imposible saber cuanto tiempo va a tardar un trámite en el juzgado.
5.- Lo de donar a su hija: no veo cual es la ventaja para usted. En cualquier caso ese tipo de “chanchullos" suele acabar mal. Lo mejor es que no lo haga.
05/08/2022 16:36
Buenas tardes y muchiiiiisimas gracias.

Esperaré a ver cómo se van sucediendo los hechos y si tengo que demandar… pues lo haré .
Sobre la donación, pues la verdad, yo pensé que si no conseguía que en subasta se venda y como no puedo llegar a un acuerdo con la otra parte, si es mi hija la propietaria, quizás el padre deje de actuar así porque todo iría en detrimento de ella … y me quedaría con el usufructo para que no pueda manipular a mi hija para venderle a él cuando sea mayor de edad o haga uso de la Patria potestad mientras sea menor para hacer o deshacer a su antojo. Es que me espero cualquier cosa de esta persona …

Iré informando de nuevos cambios por si es del interés de alguien !

Muchas gracias.