El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
interpretación art.11 LAU
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Interpretación art.11 lau
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
26
Comentarios
Viendo 21 - 26 de 26 comentarios
CONTINUACION
El propietario a mantener el arrendamiento sin posibilidad de desistirlo, hasta que se cumpla el año, y si el inquilino quiere hasta los cinco que la LAU indica.
Y el inquilino a mantener también el contrato o a desistirlo unilateralmente “pagando los importes aceptados en el contrato de arrendamiento que firmo”. Si se va a los cuatro meses y tiene que pagar el resto del año, pues tendrá que hacerlo si es lo que ha pactado, de la misma forma que el propietario de la vivienda tendrá que alquilarse una por el periodo que reste del arrendamiento hasta los cinco años que salga su inquilino.
Esto sin prejuicio de cualquier arreglo que como acto de buena voluntad deseen hacer las partes facilitando de alguna forma a la otra las cosas.
Cuando alegan que el inquilino esta desprotegido pues ha firmado una cláusula abusiva, yo me pregunto si ese inquilino cuando firmo el contrato no tenia sus facultades igualmente lucidas como ahora. Me parece del todo ridículo que se acepte como valido un desconocimiento del contrato o de lo abusiva de sus cláusulas cuando ambas partes leen y otorgan su aceptación.
Por suerte en ocasiones la ley no es tan maleable como algunos parece que quieren que sea buscándole las cinco patas al gato. Y mi experiencia en este caso asi lo ha demostrado. Si yo firmo un contrato como debo hacerlo, informándome de mis obligaciones y derechos lo cumplo, y si no me he informado “también lo cumplo” pues la otra parte no debe culpa de mi irresponsabilidad o ignorancia por no consultar a un letrado o especialista en la materia.
Si compro una nevera, un coche o una casa en la tienda de la esquina y firmo un contrato para pagarla en 5 años con el banco, si cambio de opinión, o sigo pagando o tengo una fuerte penalización económica y hasta puedo perder el bien.
¿Esto no es abusivo?
El negocio del banco es prestar dinero, y si no lo devuelves tiene sus penalizaciones, que todos sabemos (o debemos informarnos) cuando firmamos.
¿Es injusto?
Pues no lo compres
Ya esta bien de considerar que el arrendador es el tirano que engaña al inquilino y tiene la sartén por el mango y el inquilino la pobre victima de una casta (arrendadores) que maliciosamente trata de sacarle el dinero de sus hijos.
Mi modesto consejo a los arrendadores es que escriban hasta la ultima letra y posibilidad en los contratos, y que se lo lean los inquilinos cuando el este presente o que reconozcan verbalmente que se lo han leído y entendido.
Y a los arrendatarios que se lean los contratos y no tengan pesadumbre en consultar a un letrado, pues de lo contrario pueden salir muy perjudicados como jordi.alvarez@terra.es o incluso peor.
Por cierto jordi.alvarez@terra.es te deseo la suerte de que tengas un casero comprensivo con el que puedas llegar a algún arreglo y te condone el pago de parte de la indemnización.
Siento lo extenso de mi exposición.
Saludos a todos
El propietario a mantener el arrendamiento sin posibilidad de desistirlo, hasta que se cumpla el año, y si el inquilino quiere hasta los cinco que la LAU indica.
Y el inquilino a mantener también el contrato o a desistirlo unilateralmente “pagando los importes aceptados en el contrato de arrendamiento que firmo”. Si se va a los cuatro meses y tiene que pagar el resto del año, pues tendrá que hacerlo si es lo que ha pactado, de la misma forma que el propietario de la vivienda tendrá que alquilarse una por el periodo que reste del arrendamiento hasta los cinco años que salga su inquilino.
Esto sin prejuicio de cualquier arreglo que como acto de buena voluntad deseen hacer las partes facilitando de alguna forma a la otra las cosas.
Cuando alegan que el inquilino esta desprotegido pues ha firmado una cláusula abusiva, yo me pregunto si ese inquilino cuando firmo el contrato no tenia sus facultades igualmente lucidas como ahora. Me parece del todo ridículo que se acepte como valido un desconocimiento del contrato o de lo abusiva de sus cláusulas cuando ambas partes leen y otorgan su aceptación.
Por suerte en ocasiones la ley no es tan maleable como algunos parece que quieren que sea buscándole las cinco patas al gato. Y mi experiencia en este caso asi lo ha demostrado. Si yo firmo un contrato como debo hacerlo, informándome de mis obligaciones y derechos lo cumplo, y si no me he informado “también lo cumplo” pues la otra parte no debe culpa de mi irresponsabilidad o ignorancia por no consultar a un letrado o especialista en la materia.
Si compro una nevera, un coche o una casa en la tienda de la esquina y firmo un contrato para pagarla en 5 años con el banco, si cambio de opinión, o sigo pagando o tengo una fuerte penalización económica y hasta puedo perder el bien.
¿Esto no es abusivo?
El negocio del banco es prestar dinero, y si no lo devuelves tiene sus penalizaciones, que todos sabemos (o debemos informarnos) cuando firmamos.
¿Es injusto?
Pues no lo compres
Ya esta bien de considerar que el arrendador es el tirano que engaña al inquilino y tiene la sartén por el mango y el inquilino la pobre victima de una casta (arrendadores) que maliciosamente trata de sacarle el dinero de sus hijos.
Mi modesto consejo a los arrendadores es que escriban hasta la ultima letra y posibilidad en los contratos, y que se lo lean los inquilinos cuando el este presente o que reconozcan verbalmente que se lo han leído y entendido.
Y a los arrendatarios que se lean los contratos y no tengan pesadumbre en consultar a un letrado, pues de lo contrario pueden salir muy perjudicados como jordi.alvarez@terra.es o incluso peor.
Por cierto jordi.alvarez@terra.es te deseo la suerte de que tengas un casero comprensivo con el que puedas llegar a algún arreglo y te condone el pago de parte de la indemnización.
Siento lo extenso de mi exposición.
Saludos a todos
Encuentro correcto lo que dice Jan pero creo conveniente dar a conocer que el art. 1124 del CC dice que "El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación..." y que "El Tribunal decretará la resolución que se reclame" Lo que sucede es que las AP moderan esa posibilidad y siendo que el inmueble queda a disposición del propietario para evitar el enriquecimiento injusto al que hace mención mariopez aplican una indemnización para resarcir de los daños causados y aquí es donde está la disparidad de criterios, en esa cuantificación. Pero indemnización haberla hayla. No conozco ninguna sentencia que reconozca el desistimiento unilateral. En ese sentido está el art. 1256 del CC "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes". O el mismo 1124 "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas" y el arrendador está claro que no puede incumplir.
El problema del art 11 LAU no está en lo que dice, sino precisamente en lo que no dice.
El art 11 habla de la posibilidad de desistir y la indemnización máxima a cargo del arrendatario, en contratos de más de cinco años. (Hay quien mantiene que el P.2 es aplicable a contratos de 5 o años).
La ley calla en lo referente a contratos de menos de 5 años:
¿Significa que el arrendatario no puede apartarse del contrato?. La respuesta debe ser NO. No es posible obligarle a residir como vivienda habitual en la finca objeto de contrato (las viviendas obligatorias son las cárceles).
¿Significa que no habrá penalización y/o indemnización por su incumplimiento?. La respuesta debe ser NO.
La consecuencia del incumplimiento está en el art 27 de la LAU, que remite al 1124 (cumplimiento forzoso o resolución, ambos con indemenización). Como ya dije antes el cumplimiento forzoso de la oblifgación de vivienda o de residencia en la finca no es viable en materia de arrenmdamientos.
La LAU 64. Art 56. establecía como indemnixzación una cantidad equivalente a la renta del periodo que queda sin cumplir. La LAU 94 no dice nada al respecto por lo que entiendo que las partes tienen mucho que decir, y los tribunales determinar los perjuicios causados.
Al hilo de todo esto habrá que ver también si hablamos de penalización (castigo a tanto alzado) o indemnización (importe estimativo de daños y perjuicios efectivamente causados). Los tribunales siempre tendrán capacidar de modular las penas (aunque el art 1255CC las permite), y las indemnizaciones (reconduciendolas a la efectivamente producida y no a la pactada).
Como conclusión y matizando mi primera intervención: Sigo pensando que la clausula es válida y no abusiva, pero serán los tribunales quienes modularán, en su caso, la indemnización.
PD: Que poco hubiera costado al legislador establecer el desestimiento e indemnización máximos aplicables en contratos de 5 años o menos.
El art 11 habla de la posibilidad de desistir y la indemnización máxima a cargo del arrendatario, en contratos de más de cinco años. (Hay quien mantiene que el P.2 es aplicable a contratos de 5 o años).
La ley calla en lo referente a contratos de menos de 5 años:
¿Significa que el arrendatario no puede apartarse del contrato?. La respuesta debe ser NO. No es posible obligarle a residir como vivienda habitual en la finca objeto de contrato (las viviendas obligatorias son las cárceles).
¿Significa que no habrá penalización y/o indemnización por su incumplimiento?. La respuesta debe ser NO.
La consecuencia del incumplimiento está en el art 27 de la LAU, que remite al 1124 (cumplimiento forzoso o resolución, ambos con indemenización). Como ya dije antes el cumplimiento forzoso de la oblifgación de vivienda o de residencia en la finca no es viable en materia de arrenmdamientos.
La LAU 64. Art 56. establecía como indemnixzación una cantidad equivalente a la renta del periodo que queda sin cumplir. La LAU 94 no dice nada al respecto por lo que entiendo que las partes tienen mucho que decir, y los tribunales determinar los perjuicios causados.
Al hilo de todo esto habrá que ver también si hablamos de penalización (castigo a tanto alzado) o indemnización (importe estimativo de daños y perjuicios efectivamente causados). Los tribunales siempre tendrán capacidar de modular las penas (aunque el art 1255CC las permite), y las indemnizaciones (reconduciendolas a la efectivamente producida y no a la pactada).
Como conclusión y matizando mi primera intervención: Sigo pensando que la clausula es válida y no abusiva, pero serán los tribunales quienes modularán, en su caso, la indemnización.
PD: Que poco hubiera costado al legislador establecer el desestimiento e indemnización máximos aplicables en contratos de 5 años o menos.
Te has expresado muy bien Ignacio. La ley no puede obligarte a vivi en determinado sitio, violaría un derecho constitucional pero ése no sería el obstáculo para mantener al inquilino en el arrendamiento viviera donde le plazca. No obstante siendo que el propietario recupera el bien y puede alquilarlo nuevamente no resulta congruente mantener esa exigencia. En cuanto al art. 56 de la LAU del 64, creo recordar que la Jurisprudencia del Supremo (aquí sí que la hay) también moderaba el cumplimiento íntegro del contrato.
Es muy cierto que al legislador le hubiera costado bien poco regular el desistimiento en todas las circunstancias.
También es cierto que al no estar definido hablamos de penalización-indemnización unificando ambos conceptos cosa que no debería ser.
Es muy cierto que al legislador le hubiera costado bien poco regular el desistimiento en todas las circunstancias.
También es cierto que al no estar definido hablamos de penalización-indemnización unificando ambos conceptos cosa que no debería ser.
Entiendo desproporcionada y abusiva la cláusula.
¿Que el arrendador incurre en costes por la salida del inquilino? ... en fin. Y yo también incurro en costes por escribir estas líneas, no te digo.
Con un preaviso suficiente (más de 1 mes), no debería incurrir en costes de tenerlo deshabitado. Si más de un mes no le basta para encontrar inquilino eso es problema del mercado o de su falta de diligencia buscando inquilinos, y no responsabilidad del arrendatario de la vivienda.
Y en cuanto al resto de costes de búsqueda de nuevo inquilino.. en fin, son gajes del oficio, ¿no? Es como si tengo una floristería, e intento que me indemnicen los clientes porque se me mueren flores de vez en cuando por falta de demanda. Casi casi lo mismo.
Y si no, nos llevamos el argumento al absurdo: por cada mes de incumplimiento de contrato por parte del inquilino hasta el fin pactado del contrato, me tendrá que pagar 40 mensualidades. Así que si le faltan 2 años... 40x2x12...
Oye, si cuela cuela. Que se hubiera leído bien el contrato.
Y sobre los costes de redactar el contrato... seamos serios por favor. La tinta de la impresora más los 5 minutos de cambiar el nombre del arrendatario en la plantilla.
Está claro que el arrendador se dedica profesionalmente (o al menos como fuente importante alternativa de ingresos) a proporcionar un servicio de arrendamiento de vivienda/s. Por tanto, cualquier inquilino SE ADHIERE a SU CONTRATO. ¿O alguien ha visto a un arrendatario poner sobre la mesa "su contrato" para que se adhiera el arrendador?
POr tanto, y en base a la adherencia al contrato sí se podría plantear perfectamente que se traten de cláusulas abusivas, por mucho que se hayan firmado y leído. Y si no, ya te digo, indemnización de 400 meses por mes de incumplimiento.
No olvidemos que aquí el que necesita protección no es tanto el arrendador (para que su negocio sea cómodo y feliz), como el arrendatario, para que su vivienda tenga unas garantías básicas de habitabilidad y seguridad. Que esto no es un contrato en precario; no es la venta de un saco de naranjas, sino la provisión de un servicio de VIVIENDA, con todo su compromiso, seguridad y garantías de continuidad en el tiempo, sin lo cual no puede ser una vivienda.
El dº a unas condiciones dignas de vivienda es el que hay que proteger, no el dº de un arrendador a no tener que mover el trasero de su casa.
Mientras supongamos unas condiciones de particulares pactando libremente entre sí... de igual a igual... estaremos desenfocados.
Me tengo que ir, seguiré escribiendo más tarde en otro mensaje.
Un saludo
¿Que el arrendador incurre en costes por la salida del inquilino? ... en fin. Y yo también incurro en costes por escribir estas líneas, no te digo.
Con un preaviso suficiente (más de 1 mes), no debería incurrir en costes de tenerlo deshabitado. Si más de un mes no le basta para encontrar inquilino eso es problema del mercado o de su falta de diligencia buscando inquilinos, y no responsabilidad del arrendatario de la vivienda.
Y en cuanto al resto de costes de búsqueda de nuevo inquilino.. en fin, son gajes del oficio, ¿no? Es como si tengo una floristería, e intento que me indemnicen los clientes porque se me mueren flores de vez en cuando por falta de demanda. Casi casi lo mismo.
Y si no, nos llevamos el argumento al absurdo: por cada mes de incumplimiento de contrato por parte del inquilino hasta el fin pactado del contrato, me tendrá que pagar 40 mensualidades. Así que si le faltan 2 años... 40x2x12...
Oye, si cuela cuela. Que se hubiera leído bien el contrato.
Y sobre los costes de redactar el contrato... seamos serios por favor. La tinta de la impresora más los 5 minutos de cambiar el nombre del arrendatario en la plantilla.
Está claro que el arrendador se dedica profesionalmente (o al menos como fuente importante alternativa de ingresos) a proporcionar un servicio de arrendamiento de vivienda/s. Por tanto, cualquier inquilino SE ADHIERE a SU CONTRATO. ¿O alguien ha visto a un arrendatario poner sobre la mesa "su contrato" para que se adhiera el arrendador?
POr tanto, y en base a la adherencia al contrato sí se podría plantear perfectamente que se traten de cláusulas abusivas, por mucho que se hayan firmado y leído. Y si no, ya te digo, indemnización de 400 meses por mes de incumplimiento.
No olvidemos que aquí el que necesita protección no es tanto el arrendador (para que su negocio sea cómodo y feliz), como el arrendatario, para que su vivienda tenga unas garantías básicas de habitabilidad y seguridad. Que esto no es un contrato en precario; no es la venta de un saco de naranjas, sino la provisión de un servicio de VIVIENDA, con todo su compromiso, seguridad y garantías de continuidad en el tiempo, sin lo cual no puede ser una vivienda.
El dº a unas condiciones dignas de vivienda es el que hay que proteger, no el dº de un arrendador a no tener que mover el trasero de su casa.
Mientras supongamos unas condiciones de particulares pactando libremente entre sí... de igual a igual... estaremos desenfocados.
Me tengo que ir, seguiré escribiendo más tarde en otro mensaje.
Un saludo
