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Modificación de la envolvente para mejora eficiencia energética
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Modificación de la envolvente para mejora eficiencia energética
Hola.
En mi Comunidad de Propietarios se ha aprobado la obra de mejora de la envolvente (el conocido porexpan para mejorar la eficiencia energética).
Mi pregunta es si se trata de una obra NECESARIA o DE MEJORA, teniendo en cuenta que hay algún vecino con problemas de humedades por condensación. Es decir, no hay daños estructurales, peligro de desprendimientos, ni tampoco humedades por filtración sino por condensación.
Entiendo que la mejora de la eficiencia energética es una simple mejora, pero me surge la duda con las humedades, pues es cierto que afectan a la HABITABILIDAD, pero al ser por condensación existen alternativas como las cámaras de aire, deshumidificadores, etc.... y también entran en juego muchas variables que dependen de los propios habitantes de la vivienda como tender la ropa dentro o fuera, temperatura interior de la vivienda, etc.
Me gustaría saber que es lo que dice la jurisprudencia en estos casos, en los que la humedad afecta a la habitabilidad pero al mismo tiempo es difícil establecer que estas humedades solo se puedan evitar modificando la envolvente que es una obra con un coste estimado de 300.000 euros.
Gracias.
En mi Comunidad de Propietarios se ha aprobado la obra de mejora de la envolvente (el conocido porexpan para mejorar la eficiencia energética).
Mi pregunta es si se trata de una obra NECESARIA o DE MEJORA, teniendo en cuenta que hay algún vecino con problemas de humedades por condensación. Es decir, no hay daños estructurales, peligro de desprendimientos, ni tampoco humedades por filtración sino por condensación.
Entiendo que la mejora de la eficiencia energética es una simple mejora, pero me surge la duda con las humedades, pues es cierto que afectan a la HABITABILIDAD, pero al ser por condensación existen alternativas como las cámaras de aire, deshumidificadores, etc.... y también entran en juego muchas variables que dependen de los propios habitantes de la vivienda como tender la ropa dentro o fuera, temperatura interior de la vivienda, etc.
Me gustaría saber que es lo que dice la jurisprudencia en estos casos, en los que la humedad afecta a la habitabilidad pero al mismo tiempo es difícil establecer que estas humedades solo se puedan evitar modificando la envolvente que es una obra con un coste estimado de 300.000 euros.
Gracias.
Eso es lo que deberían hacer sí, pero ellos piensan que la única solución posible es hacer la obra de la envolvente porque es lo que les ha dicho el Administrador. El Administrador en las dos reuniones que ha habido siempre dice que es una reforma "necesaria".
Así que la reforma está ya aprobada, la cuestión ahora es saber si, desde un punto de vista legal y jurisprudencial, se considera obra necesaria o de mejora. Porque dependiendo de que sea necesaria o de mejora los propietarios disidentes tenemos obligación o no de pagarla.
Así que la reforma está ya aprobada, la cuestión ahora es saber si, desde un punto de vista legal y jurisprudencial, se considera obra necesaria o de mejora. Porque dependiendo de que sea necesaria o de mejora los propietarios disidentes tenemos obligación o no de pagarla.
Legalmente es necesario un acuerdo previo por mayoría de 3/5, además de la ulterior autorización administrativa.
Concretamente esto dice la ley:
"3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
...
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio."
Concretamente esto dice la ley:
"3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
...
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio."
Gracias Pepelu. Pero entonces, si se necesitan 3/5 partes, es porque la obra es de mejora y en este caso, que supera las tres mensualidades de cuota, no sería obligatorío que los vecinos disidentes la paguemos.
Lo que yo entiendo de la LPH es esto:
Obra Necesaria = no hace falta mayoría = todos tienen obligación de sufragarla
Obra de MEJORA = 3/5 partes = Disidentes no están obligados a pagar
El problema es que en este caso no se trata de una mejora simplemente por eficiencia energética sino que algún vecino tiene humedades y las humedades sí podrían converir la obra en necesaria.... eso es lo que no se. Qué puede opinar un juez respecto a las humedades....
Lo que yo entiendo de la LPH es esto:
Obra Necesaria = no hace falta mayoría = todos tienen obligación de sufragarla
Obra de MEJORA = 3/5 partes = Disidentes no están obligados a pagar
El problema es que en este caso no se trata de una mejora simplemente por eficiencia energética sino que algún vecino tiene humedades y las humedades sí podrían converir la obra en necesaria.... eso es lo que no se. Qué puede opinar un juez respecto a las humedades....
Yo no la he calificado de necesaria.
Se trata de una mejora muy particular porque implica mejorar la eficiencia energética, lo cual parece ser un objetivo importante para el legislador. De ahí que se regule de manera específica y no en conjunto con las demás mejoras. No todas las mejoras son iguales jurídicamente.
Se trata de una mejora muy particular porque implica mejorar la eficiencia energética, lo cual parece ser un objetivo importante para el legislador. De ahí que se regule de manera específica y no en conjunto con las demás mejoras. No todas las mejoras son iguales jurídicamente.
Para la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética se requieren la aprobación por las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Como esta mejora se realiza sobre elemento común y es de carácter común se tendrá en cuenta el voto presunto de los ausentes. Igualmente al ser común todos los propietarios deben contribuir a sufragar el gasto.
Gracias Fixin. Las 3/5 partes está claro porque lo dice expresamente la LPH. Que el voto de los ausentes se computa como favorable si en el plazo de un mes no manifiestan su disconformidad también está claro porque también lo dice la LPH.
Pero yo no encuentro ningún artículo de la LPH que diga que si la obra se lleva a cabo sobre un elemento común tiene que ser sufragada por todos los propietarios. Podrías indicarme en que artículo lo dice?
Pero yo no encuentro ningún artículo de la LPH que diga que si la obra se lleva a cabo sobre un elemento común tiene que ser sufragada por todos los propietarios. Podrías indicarme en que artículo lo dice?
Yo los únicos artículos que encuentro en la LPH que establezcan la obligatoriedad de de pagar la derrama por todos los vecinos son el 10.1 y el 17.4.
Según estos artículos solo las obras de conservación NECESARIAS para la "adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad" obligan a todos los propietarios a sufragarlas.
Según estos artículos solo las obras de conservación NECESARIAS para la "adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad" obligan a todos los propietarios a sufragarlas.
Escribes:
"En mi Comunidad de Propietarios se ha aprobado la obra de mejora de la envolvente (el conocido porexpan para mejorar la eficiencia energética"
Si ese acuerdo tal como lo planteas no ha sido impugnado por ningún propietario, todos tenéis que pagar esa obra en la fachada con SATE.
Saber si es una obra necesaria o de mejora no sirve para nada, si has salvado tu voto tendrías que impugnar el acuerdo y es cuando se tendra que aclarar si lo han aprobado por el articulo 10.1 o por el articulo 17.4 de la LPH, porque los propietarios ausentes entrarian en el terreno de juego.
¿Has salvado tu voto?, ¿Piensas impugnar el acuerdo?, porque las humedades o son por capilaridad es casi imposible en un piso, o por condensación, y siempre la causa la provoca el propietario de la vivienda. excepto cuando es un edificio recién construido.
Preguntas: Qué puede opinar un juez respecto a las humedades...
Respuesta:
Eso solo Dios lo sabe, ni siquiera un adivino sabría contestarte a esa pregunta
"En mi Comunidad de Propietarios se ha aprobado la obra de mejora de la envolvente (el conocido porexpan para mejorar la eficiencia energética"
Si ese acuerdo tal como lo planteas no ha sido impugnado por ningún propietario, todos tenéis que pagar esa obra en la fachada con SATE.
Saber si es una obra necesaria o de mejora no sirve para nada, si has salvado tu voto tendrías que impugnar el acuerdo y es cuando se tendra que aclarar si lo han aprobado por el articulo 10.1 o por el articulo 17.4 de la LPH, porque los propietarios ausentes entrarian en el terreno de juego.
¿Has salvado tu voto?, ¿Piensas impugnar el acuerdo?, porque las humedades o son por capilaridad es casi imposible en un piso, o por condensación, y siempre la causa la provoca el propietario de la vivienda. excepto cuando es un edificio recién construido.
Preguntas: Qué puede opinar un juez respecto a las humedades...
Respuesta:
Eso solo Dios lo sabe, ni siquiera un adivino sabría contestarte a esa pregunta
Gracias Juanchito.
Yo y otro vecino votamos que no en la reunión, una chica se abstuvo, pero el Administrador ha puesto en el acta 0 abstenciones (es decir, la ha puesto como voto a favor porque le ha dado la gana). La mitad de los vecinos no fueron a la reunión (voy a ir casa por casa intentando que antes del día dos de abril manifiesten por escrito su disconformidad, a ver si llegamos a las 2/5 partes).
El Acta de la reunión se nos notificó por correo el día 2 de marzo.
Supongo que tendríamos que presentar una demanda de impugnación antes del 2 de abril no?
Gracias
Yo y otro vecino votamos que no en la reunión, una chica se abstuvo, pero el Administrador ha puesto en el acta 0 abstenciones (es decir, la ha puesto como voto a favor porque le ha dado la gana). La mitad de los vecinos no fueron a la reunión (voy a ir casa por casa intentando que antes del día dos de abril manifiesten por escrito su disconformidad, a ver si llegamos a las 2/5 partes).
El Acta de la reunión se nos notificó por correo el día 2 de marzo.
Supongo que tendríamos que presentar una demanda de impugnación antes del 2 de abril no?
Gracias
A el Administrador se le ve demasiado interesado en que la obra salga adelante.
El problema que hubo con la votación es que preguntó quien estaba en contra pero no preguntó quien estaba a favor sino que presumió que todos los que no votaron en contra es porque estaban a favor. Y hubo votación porque yo lo dije, porque él, por algún motivo dio por hecho que estábamos todos a favor.
Voy a decirle al presidente que le requiera para que rectifique el acta o para que se vuelva a votar en junta extraordinaria.
El problema que hubo con la votación es que preguntó quien estaba en contra pero no preguntó quien estaba a favor sino que presumió que todos los que no votaron en contra es porque estaban a favor. Y hubo votación porque yo lo dije, porque él, por algún motivo dio por hecho que estábamos todos a favor.
Voy a decirle al presidente que le requiera para que rectifique el acta o para que se vuelva a votar en junta extraordinaria.
1.- El voto de la propietaria que se abstuvo, se computaran a favor del si.
2.- Como has asistido a la Junta, tienes tres meses para impugnar el acuerdo desde el día que se celebro la Junta, no desde el día que recibiste el acta.
3.- Haría falta saber porque articulo se aprobó la colocación del SATE en la fachada, pero si te ha sonado la campana porque han transcurrido lo tres meses, tu tiempo ya se ha cumplido. y tendrás que aceptar lo que la mayoría voto.
Aclaración: Para ti es mejor que no se alcancen los 3/5, así que te interesa que manifiesten su disconformidad con el SATE.
2.- Como has asistido a la Junta, tienes tres meses para impugnar el acuerdo desde el día que se celebro la Junta, no desde el día que recibiste el acta.
3.- Haría falta saber porque articulo se aprobó la colocación del SATE en la fachada, pero si te ha sonado la campana porque han transcurrido lo tres meses, tu tiempo ya se ha cumplido. y tendrás que aceptar lo que la mayoría voto.
Aclaración: Para ti es mejor que no se alcancen los 3/5, así que te interesa que manifiesten su disconformidad con el SATE.
Eso no es lo mismo que abstenerse. Si el administrador cuenta como voto favorable todos los que no han votado en contra, la interesada tendría que haber dicho que se abstiene ¿Cómo sabes tú que se abstiene si no dijo nada?
Finalmente, esto se regula en el art. 10.3.b) y como dije anteriormente se tiene que aprobar por mayoría de 3/5 de los asistentes. La abstención, si lo fue, se considera abstención y no otra cosa, con lo cual el cálculo de los 3/5 se hace descontando del total las abstenciones.
Finalmente, esto se regula en el art. 10.3.b) y como dije anteriormente se tiene que aprobar por mayoría de 3/5 de los asistentes. La abstención, si lo fue, se considera abstención y no otra cosa, con lo cual el cálculo de los 3/5 se hace descontando del total las abstenciones.
La obra en cuestión me imagino que figuraba en el orden del día de la junta.
La obra de la fachada puede ser de conservación o de mejora, según escribes, el administrador explico a los presentes, que como había humedades en la fachada, para subsanarlo, propuso instalar SATE en la fachada,, y lo catalogo como una obra necesaria, aplicándose el articulo 10-1a), esta obra se aprueba por mayoría simple, luego si se logro la mayoría simple en segunda convocatoria, la abstención no contaba para nada.
Otra cosa seria si la colocación del SATE se propusiera para mejorar la eficiencia energética, el administrador es un buen profesional y se las sabe todas, sabe muy bien por donde se anda, y conoce la LPH y sus trucos, en ese caso seria mas difícil aprobar la instalación del SATE, porque se necesitarían los 3/5 y se contaría con el voto del ausente.
El administrador ha sabido jugar bien su baza, y depende de como haya redactado el acta, me temo que no tienes nada que objetar, hay sentencias donde el juez se guía por lo que hayan aprobado la Junta de propietarios, si la obra era necesaria, o una simple innovación.
Yo creo que impugnar el acuerdo seria una perdida de tiempo y dinero, a no ser que haya una mala redacción del acta, entonces diría aquello de "Doctores tiene la Iglesia".
El acta es quien nos puede sacar de dudas,
La obra de la fachada puede ser de conservación o de mejora, según escribes, el administrador explico a los presentes, que como había humedades en la fachada, para subsanarlo, propuso instalar SATE en la fachada,, y lo catalogo como una obra necesaria, aplicándose el articulo 10-1a), esta obra se aprueba por mayoría simple, luego si se logro la mayoría simple en segunda convocatoria, la abstención no contaba para nada.
Otra cosa seria si la colocación del SATE se propusiera para mejorar la eficiencia energética, el administrador es un buen profesional y se las sabe todas, sabe muy bien por donde se anda, y conoce la LPH y sus trucos, en ese caso seria mas difícil aprobar la instalación del SATE, porque se necesitarían los 3/5 y se contaría con el voto del ausente.
El administrador ha sabido jugar bien su baza, y depende de como haya redactado el acta, me temo que no tienes nada que objetar, hay sentencias donde el juez se guía por lo que hayan aprobado la Junta de propietarios, si la obra era necesaria, o una simple innovación.
Yo creo que impugnar el acuerdo seria una perdida de tiempo y dinero, a no ser que haya una mala redacción del acta, entonces diría aquello de "Doctores tiene la Iglesia".
El acta es quien nos puede sacar de dudas,
