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Modificar un acta
En la reunión anual que hicimos el mes pasado se tomaron unos acuerdos en relación a varios temas: ascensor, puerta de entrada y ventana. Como presidenta este año, y al recibir el acta de la reunión, comprobé que no coincidia con lo que se acordó en la reunión, y que beneficia a un vecino en detrimento del resto. Al contrastarlo con el administrador, me indica que haga un escrito y lo envie por mail: lo adjuntarà cuando dentro de un año apruebe el acta anterior. Asimismo me indica que no es necesario volver a realizar una nueva acta con los acuerdos que en realidad se tomaron. Me comenta que se harà como yo le he recordado pero que no hace falta hacerlo constar. Que le envie un escrito recordandole los acuerdos. Me gustaria saberla hasta que punto tiene validez legal enviar un correo, o deberia hacer una carta certificada o algo similar. No me fio de él, pues lleva 8 años jugando a favor del vecino beneficiado en cuestión.
Haces bien en no fiarte de ese administrador, porque si haces lo que él te dice estás perdid@. Otro sinvergüenza ...!!
Dices que el Acta no recoge lo aprobado en Junta?, pues bien.
Según la LPH. Hay dos formas de actuar. Todo dependerá de si esos “errores” afectan, o no, a los acuerdos. Ten en cuanta que lo que vale es lo que diga el Acta (lo que te diga el administrador se lo lleva el viento).
Si los “errores” del Acta afectan a los acuerdos adoptados en Junta habrá que presentar demanda de impugnación , conforme a la Ley de Propiedad Horizontal:
Art. 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
Si los “errores” y omisiones no afectasen a los acuerdos adoptados en la Junta , habrá que pedir la subsanación de esos errores y omisiones conforme a la Ley de Propiedad Horizontal:
Art. 19.c
“Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse ANTES de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación”.
Tú, como presidente/a puedes convocar a Junta cuando lo consideres oportuno, y creo que deberías hacerlo YA!!, y serás tú quien le diga al administrador los Puntos del Orden del día que deberán figurar en la convocatoria a Junta. Pero tendrás que hacerlo de forma fehaciente (por escrito,en mano, pidiendo que te firme una copia, o por fax/burofax) para que no te la "juegue".
Ya me estoy imaginando que es lo que pretende ese ..., y a saber que es lo que le ha ofrecido "el vecino en cuentión"
Un saludo
Dices que el Acta no recoge lo aprobado en Junta?, pues bien.
Según la LPH. Hay dos formas de actuar. Todo dependerá de si esos “errores” afectan, o no, a los acuerdos. Ten en cuanta que lo que vale es lo que diga el Acta (lo que te diga el administrador se lo lleva el viento).
Si los “errores” del Acta afectan a los acuerdos adoptados en Junta habrá que presentar demanda de impugnación , conforme a la Ley de Propiedad Horizontal:
Art. 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
Si los “errores” y omisiones no afectasen a los acuerdos adoptados en la Junta , habrá que pedir la subsanación de esos errores y omisiones conforme a la Ley de Propiedad Horizontal:
Art. 19.c
“Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse ANTES de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación”.
Tú, como presidente/a puedes convocar a Junta cuando lo consideres oportuno, y creo que deberías hacerlo YA!!, y serás tú quien le diga al administrador los Puntos del Orden del día que deberán figurar en la convocatoria a Junta. Pero tendrás que hacerlo de forma fehaciente (por escrito,en mano, pidiendo que te firme una copia, o por fax/burofax) para que no te la "juegue".
Ya me estoy imaginando que es lo que pretende ese ..., y a saber que es lo que le ha ofrecido "el vecino en cuentión"
Un saludo
AP Álava, Sec. 1.ª, 229/2006, 1-12-2006
EXTRACTOS:
Requisitos del acta, no cabe subsanación, es relevante para la nueva instalación del ascensor establecer la mayoría de propietarios y las cuotas suficientes para la aprobación y eficacia del acuerdo
"... como establece el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal , en el acta de la junta deben consta "los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen". Mención que no consta en el acuerdo impugnado en este juicio, pues solo se hace mención al número de propietarios presentes, ausentes, votos a favor y en contra, pero en nada consta la cuota de participación ni el sentido del voto debidamente personalizado. Hecho éste que se muestra relevante desde la necesidad de establecer la mayoría de propietarios y cuotas suficientes para la aprobación y eficacia del acuerdo de la nueva instalación de un ascensor. Frente a ello no cabe deducir un porcentaje mínimo resultante de aplicar la cuota más desfavorable en razón del número de propietarios adheridos al acuerdo, pues aun superando en ese supuesto la barrera del cincuenta por ciento de las cuotas y conocida la mayoría de propietarios favorables, sin embargo la constancia nominal afecta no solo a esa formación de mayorías, sino que además deberá revelar con claridad la oportunidad de aplicar los criterios especiales sobre formación de mayorías, art. 17 L.P.H ., en caso de supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, y además debe constar en el acta mínimamente singularizada esa circunstancia.
El defecto apreciado no es subsanable como puede deducirse del art. 19 L.P.H ., cuando establece "serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios, que deberá ratificar la subsanación". Por ello no cabe ningún acto de subsanación o convalidación que no sea la odopción de un nuevo acuerdo, en junta ordinaria o extrordinaria debidamente convocada con el orden del día y expresión en el acta, además de las circunstancias genéricas a toda junta, las específicas sobre el proyecto, presupuesto etc. y las circunstancias relevantes para la formación de la mayoría necesaria, como son relación nominal del sentido del voto, cuotas y singularización personalizada de las circunstancias o minusvalías determinanantes para reducir el requerimiento de las tres quintas partes, al de mayoría de propietarios y cuotas, art. 17.1ª L.P.H .. ..."
EXTRACTOS:
Requisitos del acta, no cabe subsanación, es relevante para la nueva instalación del ascensor establecer la mayoría de propietarios y las cuotas suficientes para la aprobación y eficacia del acuerdo
"... como establece el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal , en el acta de la junta deben consta "los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen". Mención que no consta en el acuerdo impugnado en este juicio, pues solo se hace mención al número de propietarios presentes, ausentes, votos a favor y en contra, pero en nada consta la cuota de participación ni el sentido del voto debidamente personalizado. Hecho éste que se muestra relevante desde la necesidad de establecer la mayoría de propietarios y cuotas suficientes para la aprobación y eficacia del acuerdo de la nueva instalación de un ascensor. Frente a ello no cabe deducir un porcentaje mínimo resultante de aplicar la cuota más desfavorable en razón del número de propietarios adheridos al acuerdo, pues aun superando en ese supuesto la barrera del cincuenta por ciento de las cuotas y conocida la mayoría de propietarios favorables, sin embargo la constancia nominal afecta no solo a esa formación de mayorías, sino que además deberá revelar con claridad la oportunidad de aplicar los criterios especiales sobre formación de mayorías, art. 17 L.P.H ., en caso de supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, y además debe constar en el acta mínimamente singularizada esa circunstancia.
El defecto apreciado no es subsanable como puede deducirse del art. 19 L.P.H ., cuando establece "serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios, que deberá ratificar la subsanación". Por ello no cabe ningún acto de subsanación o convalidación que no sea la odopción de un nuevo acuerdo, en junta ordinaria o extrordinaria debidamente convocada con el orden del día y expresión en el acta, además de las circunstancias genéricas a toda junta, las específicas sobre el proyecto, presupuesto etc. y las circunstancias relevantes para la formación de la mayoría necesaria, como son relación nominal del sentido del voto, cuotas y singularización personalizada de las circunstancias o minusvalías determinanantes para reducir el requerimiento de las tres quintas partes, al de mayoría de propietarios y cuotas, art. 17.1ª L.P.H .. ..."
PLAZO PREVIO DE LA CITACIÓN
El apdo. 3 del art. 16 de la Ley establece unos plazos mínimos para que se entregue la correspondiente citación para la Junta, diferenciando las Ordinarias y las Extraordinarias.
- Juntas Ordinarias. En estas reuniones, el plazo previo (al menos 7 días) debe empezar a contar, como cualquier otro, no desde la fecha en que se remite por el convocante, sino desde la recepción de la citación...
- Juntas Extraordinarias. El precepto no indica plazo previo alguno, pero sí exige que llegue a conocimiento de todos los interesados. Este requisito impide que con rigor legal se pueda hacer una convocatoria extraordinaria en cuestión de horas, pues si bien a los que residen en la finca se les puede entregar directamente, no será fácil, seguramente imposible, citar a los que tienen otro domicilio designado, aunque cabe el telegrama o el correo electrónico y el fax o el burofax, siempre que con estos sistemas, con los que estamos conformes, quede constancia de que la recepción ha tenido lugar.
El apdo. 3 del art. 16 de la Ley establece unos plazos mínimos para que se entregue la correspondiente citación para la Junta, diferenciando las Ordinarias y las Extraordinarias.
- Juntas Ordinarias. En estas reuniones, el plazo previo (al menos 7 días) debe empezar a contar, como cualquier otro, no desde la fecha en que se remite por el convocante, sino desde la recepción de la citación...
- Juntas Extraordinarias. El precepto no indica plazo previo alguno, pero sí exige que llegue a conocimiento de todos los interesados. Este requisito impide que con rigor legal se pueda hacer una convocatoria extraordinaria en cuestión de horas, pues si bien a los que residen en la finca se les puede entregar directamente, no será fácil, seguramente imposible, citar a los que tienen otro domicilio designado, aunque cabe el telegrama o el correo electrónico y el fax o el burofax, siempre que con estos sistemas, con los que estamos conformes, quede constancia de que la recepción ha tenido lugar.
En cualquier caso, si el acta redactada erroneamente no se ha pasado ya al libro, no se que problema tiene el administrador en cambiarla. Si la ha pasado, y es posible la subsanacion, puede hacer una aclaración a la misma a continuación. Si te recomiendo que no firmes el acta errónea, pues como se ha comentado, será valida.
Soy el que debería ser el Presidente entrante, y me encuentro con un problema con el acta en el que, además de tomar acuerdos importantes, se hacía el cambio de cargos. El problema es que los cargos salientes ya hicieron el acta en el libro y nadie se dio cuenta en ese momento que se le olvidó incluir el párrafo en el que nombraba a los cargos entrantes, por lo que no podemos acudir al banco y comenzar a realizar gestiones con el mismo.
¿Cómo se subsana este error?
¿Cómo se subsana este error?
Buenas tardes:
No,no existe ni es posible un acta complementaria.
Para hacer correcciones en el Libro de Actas, siempre debe quedar constancia del error que se corrige. Nunca se puede tachar ni borrar con corrector y escribir encima, porque sería como autorizar manipulaciones. La forma en que deben hacerse estas correcciones en el Libro de Actas es incluyendo al final de la misma una diligencia de rectificación, en la que se explica el error y la corrección, o se indica que en la línea … del folio …, donde dice “………….” debe decir “……….”, firmada por el Secretario con el visto bueno del Presidente. Si el Acta se ha enviado a los propietarios con el error, habría que hacer una subsanación del acta, que deberá ratificarse al comienzo de la siguiente Junta de propietarios, en cumplimiento del artículo 19.3 de la LPH, incorporándola como diligencia de subsanación en el libro, al final del acta subsanada, una vez que haya sido ratificada por los propietarios, dando cuenta de esta ratificación en el acta de la Junta posterior.
Un saludo.
No,no existe ni es posible un acta complementaria.
Para hacer correcciones en el Libro de Actas, siempre debe quedar constancia del error que se corrige. Nunca se puede tachar ni borrar con corrector y escribir encima, porque sería como autorizar manipulaciones. La forma en que deben hacerse estas correcciones en el Libro de Actas es incluyendo al final de la misma una diligencia de rectificación, en la que se explica el error y la corrección, o se indica que en la línea … del folio …, donde dice “………….” debe decir “……….”, firmada por el Secretario con el visto bueno del Presidente. Si el Acta se ha enviado a los propietarios con el error, habría que hacer una subsanación del acta, que deberá ratificarse al comienzo de la siguiente Junta de propietarios, en cumplimiento del artículo 19.3 de la LPH, incorporándola como diligencia de subsanación en el libro, al final del acta subsanada, una vez que haya sido ratificada por los propietarios, dando cuenta de esta ratificación en el acta de la Junta posterior.
Un saludo.
El acta está presentada y firmada. Luego para subsanar este problema y poder realizar el cambio de cargos sería, en la página siguiente:
"Diligencia de rectificación
Con relación al acta sobre la reunión de vecinos ordinaria del día............. Por omisión del párrafo en el que se nombraban los nuevos cargos, siendo el tercer punto del día, se debe incluir:
PUNTO TERCERO DEL ORDEN DEL DIA: Renovación de cargos de la Comunidad de Propietarios.
Quedan asignados los cargos, para el próximo ejercicio, de la siguiente manera: Presidente D. .........., con DNI nº .........,, vecino y propietario de la vivienda ...... y como Secretario, D ......................, con DNI nº ........................, propietaria y vecina de la vivienda ,,,,,,,.
Sin otro punto a rectificar en dicho acta, se firma por parte de los cargos salientes y entrantes"
¿Correcto?
"Diligencia de rectificación
Con relación al acta sobre la reunión de vecinos ordinaria del día............. Por omisión del párrafo en el que se nombraban los nuevos cargos, siendo el tercer punto del día, se debe incluir:
PUNTO TERCERO DEL ORDEN DEL DIA: Renovación de cargos de la Comunidad de Propietarios.
Quedan asignados los cargos, para el próximo ejercicio, de la siguiente manera: Presidente D. .........., con DNI nº .........,, vecino y propietario de la vivienda ...... y como Secretario, D ......................, con DNI nº ........................, propietaria y vecina de la vivienda ,,,,,,,.
Sin otro punto a rectificar en dicho acta, se firma por parte de los cargos salientes y entrantes"
¿Correcto?
Buenas tardes:
La redacción me parece sufciiente, si bien en mi opinión la siguiente es más completa:
En virtud de lo establecido en el art. 19.3 de la vigente LPH se extiende la presente diligencia de subsanación el día ___ de ________ 20xx para hacer constar que se ha advertido, después de haber cerrado el acta anterior de fecha _________________ , un error por omisión en el Punto del Orden del Día nº ___ del párrafo en el que se nombraban los nuevos cargos, debiendo incluirse en el citado punto: PUNTO TERCERO DEL ORDEN DEL DIA: Renovación de cargos de la Comunidad de Propietarios. Quedan asignados los cargos, para el próximo ejercicio, de la siguiente manera: Presidente D. .........., con DNI nº .........,, vecino y propietario de la vivienda ...... y como Secretario, D ......................, con DNI nº ........................, propietaria y vecina de la vivienda ,,,,,,,.
(Firma del Presidente y del Secretario)
Un saludo.
La redacción me parece sufciiente, si bien en mi opinión la siguiente es más completa:
En virtud de lo establecido en el art. 19.3 de la vigente LPH se extiende la presente diligencia de subsanación el día ___ de ________ 20xx para hacer constar que se ha advertido, después de haber cerrado el acta anterior de fecha _________________ , un error por omisión en el Punto del Orden del Día nº ___ del párrafo en el que se nombraban los nuevos cargos, debiendo incluirse en el citado punto: PUNTO TERCERO DEL ORDEN DEL DIA: Renovación de cargos de la Comunidad de Propietarios. Quedan asignados los cargos, para el próximo ejercicio, de la siguiente manera: Presidente D. .........., con DNI nº .........,, vecino y propietario de la vivienda ...... y como Secretario, D ......................, con DNI nº ........................, propietaria y vecina de la vivienda ,,,,,,,.
(Firma del Presidente y del Secretario)
Un saludo.
